III. Обработка бюджетным учреждением информации, содержащейся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

22. В случае несоответствия наименования ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка, содержащегося в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке <5> (далее - Перечень), классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. N П/0412 <6> (далее - классификатор), бюджетное учреждение вправе направить в органы государственной власти субъекта Российской Федерации или в органы местного самоуправления, уполномоченные на утверждение правил землепользования и застройки (внесение изменений в них), для согласования предполагаемое наименование вида разрешенного использования такого земельного участка, определенное в соответствии с классификатором (далее - предполагаемое наименование вида разрешенного использования), без необходимости осуществления со стороны правообладателя такого земельного участка и (или) указанных уполномоченных органов процедуры изменения (выбора, установления) в отношении земельного участка другого (нового) вида разрешенного использования.

--------------------------------

<5> Приказ Росреестра от 6 августа 2020 г. N П/0283 "Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости" (зарегистрирован Минюстом России 2 октября 2020 г., регистрационный N 60194).

<6> Зарегистрирован Минюстом России 15 декабря 2020 г., регистрационный N 61482, с изменениями, внесенными приказом Росреестра от 20 апреля 2021 г. N П/0166 (зарегистрирован Минюстом России 31 мая 2021 г., регистрационный N 63717).

В указанных случаях бюджетное учреждение формирует электронную таблицу, построчно содержащую сведения о таких земельных участках: кадастровый номер, наименование вида разрешенного использования в соответствии с полученными для проведения государственной кадастровой оценки документами (сведениями), а также предполагаемые наименования видов разрешенного использования, которая направляется в уполномоченные органы государственной власти субъекта Российской Федерации или органы местного самоуправления, указанные в настоящем пункте.

После получения соответствующего согласования либо по истечении 30 календарных дней со дня получения таких сведений уполномоченными органами государственной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления, указанными в настоящем пункте, бюджетное учреждение вправе использовать предполагаемое наименование вида разрешенного использования, за исключением случаев, когда в отношении земельного участка предоставлены иные сведения о наименовании видов разрешенного использования, которые могут быть присвоены земельному участку только в результате установления (изменения, выбора) нового вида разрешенного использования в соответствии с земельным законодательством и законодательством в сфере градостроительной деятельности. Получение в соответствии с настоящим пунктом бюджетным учреждением информации от указанных уполномоченных органов государственной власти субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления о наименованиях видов разрешенного использования не является основанием для установления (изменения, выбора) нового вида разрешенного использования земельного участка.

23. В случае направления бюджетным учреждением сведений о фактическом использовании объектов недвижимости для согласования в уполномоченные органы государственной власти субъекта Российской Федерации или в органы местного самоуправления, уполномоченные на утверждение правил землепользования и застройки (внесение изменений в них), бюджетное учреждение формирует электронную таблицу, построчно содержащую следующие сведения об объектах недвижимости:

кадастровый номер объекта недвижимости;

адрес объекта недвижимости;

вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, ОНС, помещение);

категория земель (для земельных участков) или назначение (для здания, сооружения) или проектируемое назначение (для объекта незавершенного строительства);

виды разрешенного использования земельных участков и зданий, сооружений, помещений;

сведения о фактическом использовании объекта недвижимости;

наименования зданий, сооружений, помещений.

24. При необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного единого объекта недвижимости.

При определении кадастровой стоимости допускается условное объединение нескольких объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, в условно сформированный единый объект недвижимости (например, единый производственно-технологический комплекс) или разделение объекта недвижимости, учтенного в ЕГРН, на его отдельные части для целей их самостоятельной оценки.

Такое объединение или разделение необходимо, если соответствующие условно сформированные объекты недвижимости имеют самостоятельное экономическое значение при максимизации приносимой ими совокупной экономической выгоды. В случае если с точки зрения максимизации экономической выгоды целесообразно рассматривать объекты недвижимости, учтенные в ЕГРН, в их единстве или исходя из раздельного использования, то результатом определения кадастровой стоимости по каждому объекту недвижимости, учтенному в ЕГРН, является относимая на такие объекты недвижимости часть стоимости или совокупность полученных стоимостей.

При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.

Определение кадастровой стоимости зданий и сооружений вспомогательного использования производится отдельно. Расчет кадастровой стоимости зданий и сооружений вспомогательного использования осуществляется только с установлением признака "вспомогательный объект".

При отсутствии наблюдаемых рыночных цен при определении кадастровой стоимости должно приниматься допущение о том, что переход права на объект недвижимости рассматривается с точки зрения владельца такого объекта недвижимости.

Для условного объединения нескольких функционально взаимосвязанных объектов недвижимости в один условно сформированный объект недвижимости необходимо:

1) провести анализ наличия информации о месте нахождения земельных участков исходя из описания местоположения их границ в принятой системе координат и (или) исходя из адреса объекта недвижимости, присвоенного в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) провести анализ наличия информации о месте нахождения и характеристиках зданий, сооружений, ОНС в границах земельного участка, на котором они расположены, а также о местоположении помещений в здании, сооружении (привязка зданий, сооружений, ОНС и земельных участков);

3) провести анализ дополнительных источников данных, например информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, географических информационных систем (ГИС), информации фонда данных государственной кадастровой оценки <7>, технической документации.

--------------------------------

<7> Приказ Росреестра от 6 августа 2020 г. N П/0278 "Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки" (зарегистрирован Минюстом России 15 сентября 2020 г., регистрационный N 59860).

При формировании условно сформированных объектов недвижимости должен достигаться максимальный учет определенных (внесенных в ЕГРН) координат характерных точек границ земельных участков и контуров зданий, сооружений, ОНС, в том числе из включенных в ЕГРН в порядке переноса сведений из архивов органов и организаций, осуществлявших государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию.

25. Необходимо учитывать полные сведения (полученные в том числе с привлечением уполномоченного органа) о характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости, в том числе о месте нахождения, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании.