9. Добросовестность покупателя может быть оценена с точки зрения соответствия действий сторон и условий сделки обычной практике совершения подобных сделок

(Определение Верховного Суда от 27.08.2020 N 305-ЭС20-4693(1,2,3) по делу N А40-157934/2015)

В рамках дела о банкротстве рассматривалось заявление о признании недействительной сделки по внесению должником в уставный капитал общества нежилого помещения и об истребовании из незаконного владения здания в виде обязания конечных покупателей возвратить в конкурсную массу должника указанный объект недвижимости, который к тому моменту сменил несколько собственников.

Суд первой инстанции удовлетворил заявление, признал недействительной совокупность сделок, совершенных группой заинтересованных лиц, при наличии у должника признаков неплатежеспособности с противоправной целью во вред кредиторам должника и применил последствия недействительности в виде истребования в пользу должника здания у последних приобретателей, указав на недоказанность их добросовестности как приобретателей спорного имущества.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Частично отменяя принятые по делу судебные акты, суд округа, согласившись с выводами судов о недействительности совокупности сделок, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о виндикации здания у последних собственников как у добросовестных приобретателей, не являющихся заинтересованными лицами и приобретшими актив на рыночных условиях, указав на отсутствие на момент отчуждения в ЕГРН сведений об ограничениях на совершение сделок со спорным имуществом или о наличии судебного спора, а также на приобретение имущества у лица, получившего здание на основании решения суда.

Судебная коллегия согласилась с выводами судов в части признания недействительной цепочки сделок, при этом в части истребования здания из незаконного владения последних приобретателей выразила несогласие.

В рассматриваемом деле конкурсный управляющий и кредиторы приводили два ключевых довода, указывающих, по их мнению, на недобросовестность приобретателя имущества.

Во-первых, они указывали, что на момент совершения сделки в ЕГРН была включена отметка о наличии судебного спора в отношении права собственности на имущество (пункт 7 статьи 8.1 ГК РФ).

Информация о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости содержится в расширенной выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, которая и была представлена конкурсным управляющим в материалы дела.

Предоставленная покупателями краткая выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости не содержит графы "Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права" и не может являться доказательством наличия или отсутствия возражений относительно права собственности на здание, следовательно, не опровергает предоставленные оппонентами доказательства о наличии такой записи.

Судебная коллегия отметила, что любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество.

Во-вторых, истцы обращали внимание на необычность поведения ответчиков при приобретении имущества.

Обстоятельства продажи недвижимого имущества с отсрочкой оплаты 5/6 стоимости после регистрации перехода права без обеспечительных сделок и короткий период владения имуществом продавцом до его последующей продажи указывают на стремление продавца максимально быстро избавиться от права собственности без гарантии оплаты практически всей цены, что должно было насторожить покупателей, планирующих осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием здания. Подобные сопутствующие совершению сделок обстоятельства должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, что также указывает на недобросовестность приобретателя (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения").

Вывод. Презумпция добросовестности приобретения может быть опровергнута необычностью поведения приобретателя по сравнению с обычной практикой: непринятием приобретателем обычных для подобных сделок мер осмотрительности, в частности запроса расширенной выписки из ЕГРН, содержащей сведения о споре в отношении приобретаемого имущества, краткий срок владения, перепродажа по цене приобретения без наличия к тому оснований, необычностью условий сделки (заниженная цена, отсутствие предоплаты и обеспечения сделки, длительные сроки оплаты и так далее).