Практика применения земельного законодательства

21. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для завершения строительства без торгов.

Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием к обществу об изъятии принадлежащих ему объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требований отказано.

Суды, руководствуясь положениями ст. 235, 239.1 ГК РФ, подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), пришли к выводу о том, что к спорным правоотношениям не подлежит применению ст. 239.1 ГК РФ, поскольку договор аренды земельного участка, заключенный обществом и администрацией после 1 марта 2015 г., был расторгнут сторонами по соглашению до истечения трехлетнего срока.

Судебная коллегия Верховного Суда отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).

При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Поскольку договор аренды земельного участка для завершения строительства объектов был заключен сторонами 18 ноября 2015 г., то есть после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, то к спорным правоотношениям, с учетом правил п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ.

Определение N 309-ЭС21-3466

22. Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором.

Администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке. Условием договора предусматривалось, что предусмотренные пп. 5 - 6 ст. 22 ЗК РФ права арендатор может реализовать после предварительного согласования с арендодателем.

Общество просило администрацию согласовать предоставление части земельного участка в субаренду, однако администрация отказала в таком согласовании. Впоследствии, ссылаясь на заключение договоров субаренды без предусмотренного договором аренды согласия администрации, последняя направила в адрес общества претензию о расторжении договора и возврате земельного участка. Отказ общества послужил основанием для обращения администрации с иском о расторжении договора аренды земельного участка и о его возврате.

Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Постановлением арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда первой инстанции отменено, заявленные исковые требования удовлетворены.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК РФ, ст. 22, 46 ЗК РФ, разъяснениями, содержащимися в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11). Установив, что договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ на срок более пяти лет, договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 421, 450, 619, 622 ГК РФ, ст. 22, 46 ЗК РФ, установив, что условие договора аренды о необходимости получения согласия арендодателя на передачу участка в субаренду не оспорено, недействительным не признано, пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды при заключении договоров субаренды с третьими лицами в отсутствие согласования с арендодателем, в связи с чем удовлетворил заявленный иск.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия Верховного Суда постановления судов апелляционной и кассационной инстанций отменила, оставила в силе решение суда первой инстанции, отметив следующее.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пп. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения ст. 22 ЗК РФ, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Как указано в связи с этим в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности (п. 16 постановления Пленума N 11).

Данное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Таким образом, поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что договором аренды, заключенным обществом и администрацией, были установлены дополнительные (особые) условия о предварительном согласовании с арендодателем передачи участка в субаренду, нельзя признать обоснованными.

Суд первой инстанции с учетом оценки установленных по делу обстоятельств, содержания условий договора аренды и п. 9 ст. 22 ЗК РФ пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче частей арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем не признал наличия оснований для расторжения договора.

Судебная коллегия Верховного Суда согласилась с данным выводом суда первой инстанции.

Определение N 305-ЭС21-4791