Параграф 2.3. Договор ренты

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 ФЗ "Об опеке и попечительстве" недвижимое имущество может быть отчуждено по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного. Договор ренты регламентирован главой 33 ГК РФ, его разновидностями являются постоянная, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (статья 583 ГК РФ).

Договор ренты позволяет получать постоянный доход от имущества гражданина, однако право собственности на это имущество лицо не сохраняет.

Такие разновидности ренты, как пожизненная рента или пожизненное содержание с иждивением, представляют собой социально ориентированный институт, обеспечивающий пожизненные выплаты гражданину взамен на отчуждение им своего имущества в собственность плательщика.

По договору пожизненного содержания с иждивением при отчуждении собственником жилого помещения под выплату пожизненного содержания у получателя содержания вместо права собственности на жилое помещение возникает ограниченное вещное право пользования жилым помещением, режим которого регламентирован статьей 32 ЖК РФ.

При отчуждении плательщиком пожизненного содержания приобретенного по договору ренты жилого помещения получатель содержания сохраняет право пользования жилым помещением, это право в силу статьи 216 ГК РФ и статьи 34 ГК РФ следует за вещью - жилым помещением, а также сохраняет право на получение пожизненного содержания.

По желанию правообладателя такое вещное право может быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за получателем пожизненного содержания с иждивением для защиты получателя ренты от третьих лиц.

При согласовании ООиП заключения договоров ренты необходимо учитывать, нуждается ли действительно ребенок в постоянных выплатах или пожизненном содержании взамен на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества (например, по договору постоянной ренты, недвижимого имущества, в т.ч. жилого помещения - по договору пожизненного содержания с иждивением).

Для решения этого вопроса следует учитывать, что до совершеннолетия ребенок находится на содержании своих родителей, если несовершеннолетний остался без попечения родителей и устроен в организацию для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, содержание ребенка осуществляется за счет государства, опекуны (попечители), приемные и патронатные родители получают от государства как средства на содержание подопечных детей, так и могут получать вознаграждение за исполнение функций опеки и попечительства.

По окончании пребывания детей в организациях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, либо прекращении попечительства дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, обеспечиваются жилыми помещения из специализированного жилищного фонда (статья 8 ФЗ от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей").

Выпускники организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, специальных учебно-воспитательных учреждений открытого и закрытого типа, в которых они обучались и воспитывались за счет средств федерального бюджета, выпускники организаций, осуществляющих образовательную деятельность, обучавшиеся по очной форме обучения по основным профессиональным образовательным программам за счет средств федерального бюджета, за исключением обучавшихся в федеральных государственных образовательных организациях, осуществляющих подготовку кадров в интересах обороны и безопасности государства, обеспечения законности и правопорядка, а также продолжающих обучение по очной форме обучения по основным профессиональным образовательным программам за счет средств федерального бюджета, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лица, потерявшие в период обучения обоих родителей или единственного родителя, обеспечиваются за счет средств организаций, в которых они обучались и воспитывались, бесплатным комплектом одежды, обуви, мягким инвентарем и оборудованием по нормам и в порядке, которые утверждены Правительством Российской Федерации, и единовременным денежным пособием в размере не менее чем пятьсот рублей.

По желанию выпускника ему может быть выдана денежная компенсация в размере, необходимом для приобретения указанных одежды, обуви, мягкого инвентаря и оборудования, или такая компенсация может быть перечислена на счет или счета, открытые на имя выпускника в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный ФЗ от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам (пункт 7 статьи 6 ФЗ от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей").

Таким образом, решение о заключении в отношении имущества несовершеннолетних договоров ренты следует принимать в исключительных случаях, руководствуясь интересами и выгодой ребенка.

Например, заключение договора пожизненного содержания с иждивением с обеспечением права гражданина пользоваться жилым помещением, которое отчуждается под выплату ренты, может быть целесообразным для детей-инвалидов, которые будут испытывать сложности в самостоятельном обеспечении себя после наступления совершеннолетия. Поэтому договор ренты для таких граждан может оказаться одним из основных источников дохода. Кроме того, договоры ренты являются дополнительным источником дохода для детей, которым необходимы средства на лечение, образование и иные важные социальные блага, обеспечить которые с помощью иных источников содержания детей и доходов невозможно.

Следует рекомендовать заключать и согласовывать ООиП заключение договоров ренты только на условиях возмездного отчуждения имущества несовершеннолетних под выплату ренты (пункт 2 статьи 585 ГК РФ) с применением к таким договорам правил о купле-продаже (глава 30 ГК РФ) в исключительных случаях, когда этого требуют наилучшие интересы несовершеннолетнего и они не могут быть обеспечены иными средствами.