Параграф 3.4. Особенности отчуждения жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала

Контроль ООиП за оформлением жилого помещения, приобретенного в долевую собственность родителей и детей, специально законодательством не предусматривается, поэтому положение части 4 статьи 10 ФЗ от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", согласно которому жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность родителей и детей, часто не выполняется, и гарантированная доля ребенка в праве собственности на приобретаемое жилое помещение в порядке улучшения жилищных условий с использование средств материнского капитала не оформляется. Однако это обстоятельство не препятствует защите прав несовершеннолетнего при отчуждении жилого помещения.

В этом вопросе необходимо учитывать следующие правовые позиции, выраженные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Если жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, не было оформлено в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суду следует поставить указанный вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на данное жилое помещение.

Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.

Объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей.

Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.

Доли родителей и детей в праве собственности на жилой дом, приобретенный исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными.

Приобретение доли в праве собственности на жилое помещение, размер которой позволяет выделить в пользование изолированное жилое помещение, свидетельствует об улучшении жилищных условий семьи лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал.

Исходя из данных разъяснений, необходимо сделать вывод о возможности отказа в предоставлении ООиП предварительного разрешения на сделки по отчуждению жилых помещений до наделения правом на данное жилое помещение в соответствующей доле несовершеннолетнего ребенка.

Например, нарушение прав несовершеннолетнего может выясниться при обращении родителей в ООиП за выдачей предварительного разрешения на продажу жилого помещения несовершеннолетнего с целью вложить вырученные денежные средства в приобретение иного жилого помещения с дополнительными источниками финансирования в виде средств материнского (семейного) капитала и кредитных средств под залог приобретаемого жилого помещения. Чаще всего в таких сложных сделках не учитываются права ребенка, для продажи его жилого помещения родители получают предварительное разрешение ООиП, однако в новом жилом помещении не наделяют ребенка правом собственности ввиду требований кредитных организаций, не желающих принимать в залог жилое помещение, обремененное правами несовершеннолетних детей.

ООиП рекомендуется в таких случаях предоставлять предварительное разрешение на продажу жилого помещения несовершеннолетнего только при условии наделения ребенка правом собственности в жилом помещении, приобретаемом взамен, с обязательным установлением доли в праве собственности, соразмерной денежным средствам ребенка от продажи предыдущего жилого помещения и доли, причитающейся на средства материнского (семейного) капитала. Обременение нового жилого помещения ипотекой в пользу кредитной организации выступает существенным рисковым фактором, который должен получить самостоятельную оценку ООиП, поскольку отчуждаемое жилое помещение несовершеннолетнего, как правило, не обременено кредитными обязательствами.