1.7. Сделки ипотеки жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, совершенные без предварительного разрешения ООиП в нарушение прав детей, признаются ничтожными

По вопросу обременения ипотекой жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, можно учитывать правовую позицию, отраженную в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.07.2021 N 88-16057/2021.

Требования: О признании договора залога (ипотеки) недействительным.

Обстоятельства: При приобретении квартиры, переданной в залог банку, были использованы средства материнского (семейного) капитала, обязательство по оформлению квартиры в долевую собственность всех членов семьи не исполнено, согласия органа опеки и попечительства на заключение договора ипотеки, состоявшегося после снятия обременения в пользу другого кредитора, не получено.

Решение: Удовлетворено.

По данному делу ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, акционерному обществу Коммерческий банк "Иваново" в лице конкурсного управляющего - государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о признании сделки недействительной.

Иск с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ мотивирован тем, что истец состоит в зарегистрированном браке с ФИО5. В браке за счет кредитных средств ими приобретена квартира.

Впоследствии между ответчиками ФИО5 и АО КБ "Иваново" был заключен повторно договор ипотеки принадлежащей на праве собственности ФИО5 квартиры. Задолженность по предыдущему кредитному договору за квартиру была погашена, в том числе средствами материнского (семейного) капитала. Однако ФИО5 нотариальное обязательство об оформлении спорной квартиры в общую долевую собственность истца, ФИО5 и их троих детей с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения, исполнено не было, чем нарушены права и законные интересы истца, а также детей - ФИО1, ФИО3 и ФИО2 - на получение доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. При заключении оспариваемого договора ФИО5 разрешение ООиП на передачу в залог недвижимого имущества не получал.

В дальнейшем ответчиками заключено дополнительное соглашение к договору ипотеки, в соответствии с которым ФИО5 обязался отвечать перед АО КБ "Иваново" предметом залога за исполнение обязательств перед АО КБ "Иваново" ФИО17 по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из изложенного, в соответствии со ст. 168 ГК РФ и заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, ФИО4 просит суд признать недействительным договор залога в редакции дополнительного соглашения и применить последствия недействительности сделки - прекратить право залога.

Решением Ленинского районного суда исковые требования ФИО4 удовлетворены, договор залога в редакции дополнительного соглашения признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права залога.

Апелляционным определением Ивановского областного суда постановлено решение Ленинского районного суда отменить, принять по делу новое решение. Признать договор залога в редакции дополнительного соглашения недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права залога.

В кассационной жалобе АО КБ "Иваново" в лице конкурсного управляющего ГК "Агентство по страхованию вкладов" ставится вопрос об отмене судебных актов, как вынесенных с нарушениями норм материального и процессуального права.

Судом кассационной инстанции установлено следующее.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО4 (мать) и ответчик ФИО5 (отец) состоят в зарегистрированном браке, от которого имеют детей - ФИО1, ФИО3 и ФИО2. ФИО5 (отец), по договору купли-продажи приобретена квартира за 4445000 руб. за счет собственных средств, а также кредитных средств, предоставленных КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО) по кредитному договору.

ФИО4 (мать) был выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, которым удостоверено ее право на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", в размере 408960 руб. 50 копеек.

ФИО13, временно исполняющей обязанности нотариуса Ивановского городского нотариального округа ФИО14, удостоверено обязательство ФИО5 и ФИО4, принятое ими в связи с намерением использовать средства материнского (семейного) капитала на исполнение обязательств, связанных с улучшением жилищных условий, состоящее в обязанности оформить приобретенное жилое помещение с использованием средств материнского (семейного) капитала в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих) с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Средства материнского (семейного) капитала в размере 408960 руб. 50 копеек были перечислены в счет исполнения обязательств по кредитному договору.

Между АО КБ "Иваново" и ФИО5 заключен договор потребительского кредита, в соответствии с условиями которого банк предоставил заемщику кредит в сумме 2395032 руб. 33 копеек со сроком возврата кредита под 20% годовых с целью погашения обязательств перед Банком ВТБ 24 (ПАО) по кредитному договору. Пунктом 10 договора предусмотрена обязанность заемщика обеспечить сдачу договора ипотеки квартиры на государственную регистрацию ипотеки, принадлежащую на праве собственности ФИО5. Согласно п. 17 договора выдача кредита должна быть осуществлена до сдачи договора ипотеки на государственную регистрацию ипотеки.

Извещением Банк ВТБ 24 (ПАО) подтвердил полное исполнение ФИО5 обязательств по кредитному договору. ФИО5 обратился в Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права ипотеки в отношении квартиры.

Между ФИО5 и АО КБ "Иваново" заключен договор ипотеки, в соответствии с условиями которого ФИО5, действующий в качестве залогодателя, передал в залог АО КБ "Иваново", действующему в качестве залогодержателя, квартиру, в обеспечение исполнения обязательств ФИО5 (заемщик-1), в том числе за любого иного заемщика в случае перевода долга на другое лицо или при ином основании смены должника, возникших на основании кредитного договора, заключенного между ФИО5 и АО КБ "Иваново" (п. 2.1.1 договора); а также в обеспечение исполнения обязательств индивидуального предпринимателя ФИО5 (заемщик-2), возникших на основании кредитного договора, заключенного между заемщиком-2 и АО КБ "Иваново" (п. 2.1.2 договора).

Решением Арбитражного суда по делу N А 17-43 92/2019 ФИО5 признан несостоятельным (банкротом), его финансовым управляющим утвержден ФИО15.

Вместе с тем материалами дела подтверждается, что квартира была приобретена супругами, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, обязательным условием предоставления которого являлось оформление квартиры на всех членов семьи, включая детей, однако указанная обязанность исполнена не была.

Поскольку дети супругов - ФИО1, ФИО3 и ФИО2 - на момент заключения договора залога и дополнительного соглашения к нему являлись несовершеннолетними, защита их прав и законных интересов в соответствии с п. 1 ст. 64 СК РФ должна была осуществляться их законными представителями - родителями, то есть ФИО4 и ФИО5.

Согласно ст. 38 Конституции Российской Федерации забота о детях, их воспитание - равное право и обязанность родителей.

В силу п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2 и п. 3 ст. 37 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Данные правила распространяются и на родителей при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребенка, что установлено п. 3 ст. 60 СК РФ.

Частью 4 ст. 10 ФЗ N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", предусмотрено, что жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность родителей и детей.

Следовательно, приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства, исполнить обязательство об оформлении имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе несовершеннолетних детей.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неисполнение обязательства по оформлению в общую долевую собственность родителей и детей квартиры, приобретенной в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, до ее передачи в залог АО КБ "Иваново" не является основанием для освобождения ответчика ФИО5 от обязанности по получению разрешения ООиП на распоряжение данной квартирой, в том числе путем передачи ее в залог. В связи с чем суд апелляционной инстанции отклонил доводы ответчика АО КБ "Иваново" о том, что при заключении договора ипотеки и дополнительного соглашения к нему ФИО5 являлся единственным собственником спорной квартиры и потому на законных основаниях осуществлял свое право распоряжения ею, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а потому несостоятельны.

Согласно сообщению ООиП ФИО5 (отец) с заявлением о выдаче предварительного разрешения на передачу квартиры в ООиП не обращался.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ФИО5 распорядился правами своих несовершеннолетних детей на недвижимое имущество в нарушение действующего законодательства без согласия ООиП, передав весь объект недвижимости в ипотеку в обеспечение своих кредитных обязательств, а затем - кредитных обязательств ИП ФИО17 перед АО КБ "Иваново", что не соответствует целям, для которых были использованы средства материнского (семейного) капитала.

Положениями п. 3 ст. 335 ГК РФ установлено, что, если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.

Как установлено ст. 7 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Учитывая приведенные выше нормы права, регулирующие правоотношения по использованию средств материнского (семейного) капитала и передачи имущества в залог, принимая во внимание, что при приобретении квартиры, переданной в залог банку, были использованы средства материнского (семейного) капитала, обязательство по оформлению квартиры в долевую собственность на всех членов семьи не исполнено, согласие ООиП на заключение договора ипотеки, состоявшегося после снятия обременения в пользу другого кредитора, не получено, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заключение договора ипотеки и дополнительного соглашения к нему на квартиру в целом осуществлено с нарушением прав и законных интересов детей супругов, без согласия ООиП, то есть с нарушением требований закона. В связи с чем признал спорный договор залога в редакции дополнительного соглашения недействительным и применил последствия недействительности сделки в виде прекращения права залога банка на квартиру.

Также суд апелляционной инстанции при удовлетворении исковых требований учел, что АО КБ "Иваново" имело возможность проверить, на каком основании была приобретена квартира, передаваемая в залог, использовались ли для ее приобретения средства материнского (семейного) капитала, имеются ли необходимые документы, в том числе разрешение ООиП, для заключения договора, однако этого сделано не было, в связи с чем банк не может быть признан добросовестным залогодержателем.

Доводы кассационной жалобы, что ФИО5 (отец) являлся единственным собственником спорной квартиры и потому на законных основаниях осуществлял свое право распоряжения ею, были предметом исследования суда апелляционной инстанции, этому доводу дана надлежащая правовая оценка, фактически сводятся к несогласию с оценкой судом апелляционной инстанции установленных обстоятельств по делу и не могут быть предметом оценки суда кассационной инстанции при проверке судебных актов в силу ч. 3 ст. 390 ГПК РФ.

Оснований для отмены принятых судебных актов применительно к аргументам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется. С учетом изложенного кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.