Приложение

N

Проблемы и вопросы, возникающие у банков при осуществлении регистрационных действий

Комментарий Росреестра

1

Отсутствует возможность прямого контакта с представителями Росреестра для получения пояснений по приостановкам регистрационных действия или отказам в регистрационных действиях, что не дает возможности оперативно урегулировать возникающие вопросы. Банки отмечают, что достаточно часто приостановка регистрационных действий возникает по ошибке/непониманию сотрудников Росреестра схем сделок. В редких случаях, когда банки напрямую связываются и разъясняют сотрудникам возникшие вопросы, соответствующие проблемы разрешаются очень оперативно.

Требования к содержанию уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, уведомления об отказе в государственной регистрации прав установлены в том числе приказом Росреестра от 26.11.2021 N П/0546, согласно которым указанные уведомления должны содержать в том числе инициалы, фамилию исполнителя уведомления, его контактный телефон.

Кроме того, во исполнение распоряжения Росреестра от 23.03.2022 N Р/0055 "Об организации в территориальных органах Росреестра работы, направленной на снижение доли решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" во всех территориальных органах Росреестра, Севреестре, Госкомрегистре созданы советы по рассмотрению вопросов, возникающих в практике осуществления учетно-регистрационной деятельности, на которых согласно их Положениям будут рассматриваться все обращения, касающиеся приостановления учетно-регистрационных действий.

2

Банки отмечают, что не всегда понятно указываются основания (или не указываются вовсе) для приостановки регистрационных действий или отказа в регистрационных действиях, что приводит к невозможности оперативного осуществления мероприятий, направленных на устранение замечаний.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 29 Закона N 218-ФЗ <1>, пунктами 70, 71 Регламента <2> уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, уведомления об отказе в государственной регистрации прав должны содержать указание на все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления регистрационного действия/отказа в его осуществлении с обязательной ссылкой на нормы (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, а неустранение этих причин - к отказу в государственной регистрации прав, и содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов.

Данные причины должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях:

либо устранения причин приостановления государственной регистрации прав;

либо для подачи вновь документов на государственную регистрацию прав;

либо для подготовки им заявления в суд об обжаловании решения о приостановлении или об отказе.

Поскольку в обращении и в приложении к нему отсутствуют сведения, идентифицирующие "проблемные" уведомления, не представляется возможным направить в соответствующие территориальные органы Росреестра необходимые поручения.

При этом полагаем возможным обратить внимание на то, что:

в целях сокращения приостановлений осуществления учетно-регистрационных действий, помощи государственным регистраторам прав в указании корректных формулировок в уведомлениях о приостановлении учетно-регистрационных действий в 2021 г., в первом квартале 2022 г. были разработаны и доведены до территориальных органов Росреестра, Госкомрегистра, Севреестра и ФГБУ "ФКП Росреестра" типовые формулировки причин приостановления по соответствующим учетно-регистрационным действиям, в том числе причин приостановления государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости жилого назначения;

разработаны и направлены в территориальные органы Росреестра, ФГБУ ФКП "Росреестра", Госкомрегистр и Севреестр для применения в работе образцы уведомлений о приостановлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав по ряду учетно-регистрационных действий, в том числе по государственной регистрации ипотеки;

во исполнение распоряжения Росреестра от 23.03.2022 N Р/0055 "Об организации в территориальных органах Росреестра работы, направленной на снижение доли решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" все территориальные органы Росреестра, Севреестр, Госкомрегистр доложили о создании советов по рассмотрению вопросов, возникающих в практике осуществления учетно-регистрационной деятельности, в том числе в целях оказания государственным регистраторам прав помощи для разрешения возникающих в практической деятельности вопросов по применению норм права; на данных советах согласно их Положениям будут рассматриваться все обращения, касающиеся приостановления учетно-регистрационных действий.

3

Банки постоянно сталкиваются с приостановками регистрационных действий по следующим причинам:

3.1

"Не указан орган, зарегистрировавший права на обременяемый ипотекой объект недвижимости".

Как правило, в данном случае, как полагают банки, регистраторы невнимательно читают приложение к договору ипотеки, в котором не может быть не указан орган регистрации. Такие же проблемы возникают и с иной информацией, которую регистраторы не могут найти в договоре ипотеки или в его приложении, хотя данная информация содержится в представленных документах. Для устранения этой причины приостановки регистрационных действий приходится писать пояснительные письма в Росреестр с указанием того, где точно находится соответствующая информация (страницы/абзацы)

Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в пункт 2 статьи 9 Закона об ипотеке <3>, исключившие необходимость указания в договоре об ипотеке сведений о наименовании органа, зарегистрировавшего право залогодателя.

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона об ипотеке в редакции, действующей с 28.10.2021, в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в ЕГРН <4>.

До территориальных органов Росреестра, Госкомрегистра, Севреестра будет повторно доведена указанная информация.

3.2

"Часть документов не заверена должным образом".

При этом регистраторы не указывают, каким образом должны быть заверены документы. В случае указания данной причины приостановки регистрационных действий банки изготавливают и копии, заверенные залогодателем, и копии, заверенные банком, и нотариально заверенные копии, и копии, содержащие отметки сотрудника МФЦ <5>. После этого приостановка регистрационных действий либо снимается, либо Росреестр опять присылает уведомление о приостановке регистрационных действий без дополнительных уточнений

В соответствии с положениями части 3 статьи 21 Закона N 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются только в одном экземпляре-подлиннике.

Также отмечаем, что Федеральным законом от 30.12.2021 N 449-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (так называемый проект "Стоп-бумага") внесены изменения в Закон N 218-ФЗ, связанные с отказом от бумажного документооборота между Росреестром и МФЦ.

Согласно части 13 статьи 18 Закона N 218-ФЗ в редакции, действующей с 29.06.2022, при получении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в форме документов на бумажном носителе МФЦ в том числе:

в случае представления заявителем копий документов делает на них отметку о том, что представленные заявителем на бумажном носителе документы являются копиями;

проставляет на представленных заявителем на бумажном носителе документах, за исключением документов, удостоверяющих личность заявителя, отметку о создании электронных образов таких документов;

преобразовывает заявление и документы, представленные заявителем на бумажном носителе, путем сканирования в электронные образы таких документов и заверяет электронные образы документов УКЭП <6> уполномоченного должностного лица МФЦ.

Электронные образы документов, созданные в вышеуказанном порядке, имеют ту же юридическую силу, что и документы, представленные заявителем в форме документов на бумажном носителе (часть 13.3 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

3.3

"Объекты недвижимости входят в список объектов самовольного строительства".

Зачастую при указании данной причины приостановки регистрационных действий регистраторы некорректно указывают адреса объектов, ошибаясь в номерах домов, корпусов, строений, в которых находятся объекты, обременяемые ипотекой банка

Поскольку в обращении и в приложении к нему отсутствуют сведения, идентифицирующие "проблемные" уведомления, не представляется возможным запросить информацию в соответствующих территориальных органах Росреестра и дать пояснения по конкретным ситуациям либо направить необходимые поручения.

3.4

"Отсутствие документов, ссылки на которые указаны в кредитно-обеспечительной документации".

При этом данные документы либо не имеют отношения к объекту недвижимости, обременяемого ипотекой банка, либо имеют косвенное отношение к соответствующему кредитному договору. В рамках данной приостановки регистрационных действий регистраторы запрашивают договоры поручительства третьих лиц, которые не имеют отношения к заключению договора ипотеки и последующей ее (ипотеки) регистрации

Позиция Росреестра по вопросу необходимости представления кредитного договора для государственной регистрации ипотеки только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом, доведена в 2021 г. Росреестром до своих территориальных органов, ФГБУ "ФКП Росреестра", Госкомрегистра, Севреестра.

Истребование для государственной регистрации ипотеки документов, указанных в данном вопросе, действующим законодательством не предусмотрено.

3.5

"Отсутствие информации об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав в Государственной информационной системе государственных и муниципальных платежей".

В данном случае банки и залогодатели, перед тем как подавать пакет документов на регистрацию ипотеки, оплачивают государственную пошлину в полном объеме, прикладывая либо исполненные платежные поручения, либо чеки оплаты из МФЦ

С учетом части 7 статьи 18, пункта 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ отсутствие информации об уплате государственной пошлины в ГИС ГМП <7> при наличии в пакете представленных документов документа об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав не является основанием для возврата документов без рассмотрения, а также для приостановления регистрационных действий.

Росреестр в феврале 2021 г. проинформировал территориальные органы Росреестра, филиалы ФГБУ "ФКП Росреестра" о недопущении необоснованных возвратов документов в связи с истечением срока ожидания оплаты.

Кроме того, даны рекомендации по проверке уплаты государственной пошлины с помощью сторонних ресурсов сервиса Федерального казначейства, а также на сайте единого портала государственных и муниципальных услуг при проведении государственных и муниципальных услуг при проведении правовой экспертизы заявления и документов, представленных для осуществления учетно-регистрационных действий.

3.6

"Отсутствие документа об уплате государственной пошлины".

В данном случае происходят те же коллизии, что и описанные в предыдущем подпункте. Дополнительно стоит отметить, что при подаче документов специалист МФЦ также проверяет наличие платежных документов и при их отсутствии просто не принимает соответствующую документацию

См. комментарий Росреестра в предыдущей графе таблицы.

Также отмечаем, что частью 15 статьи 18 Закона N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень случаев отказа в приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Отсутствие в представленном для осуществления учетно-регистрационных действий пакете документов документа об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав не является основанием для отказа в приеме документов.

Сотрудник МФЦ, принимающий документы для осуществления учетно-регистрационных действий, обязан руководствоваться данной нормой Закона N 218-ФЗ.

3.7

Приостановка из-за технических ошибок специалистов МФЦ, которые самостоятельно вводят информацию при формировании заявления на проведение регистрационных действий, например, некорректные реквизиты доверенностей.

На ближайшем селекторном совещании у заместителя руководителя Росреестра Т.А. Громовой до территориальных органов Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра", Госкомрегистра, Севреестра будет доведена информация о проработке вопроса качества приема с МФЦ субъектов Российской Федерации документов для оказания государственной услуги по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При этом полагаем необходимым отметить следующее.

Форма Заявления <8>, требования к его заполнению утверждены приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310.

В соответствии с пунктом 6 указанных требований Заявление по просьбе заявителя может быть заполнено сотрудником МФЦ, осуществляющим прием документов для осуществления учетно-регистрационных действий.

При этом в каждом Заявлении содержится информация о том, что, представляя на государственную регистрацию документы, заявитель в том числе подтверждает, что сведения, указанные в Заявлении, достоверны.

Таким образом, при подписании Заявления заявитель обязан удостовериться, что все данные, внесенные в него сотрудником МФЦ, указаны верно и только после этого подписать такое Заявление.

4

Увеличились сроки формирования расширенных выписок из ЕГРН на объекты недвижимости (ожидание составляет несколько дней (ранее - выписки поступали в течение нескольких часов), в связи с чем банки не могут в оперативном порядке рассматривать соответствующие обращения потенциальных заемщиков.

Частью 9 статьи 62 Закона N 218-ФЗ установлено, что сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются в срок не более трех рабочих дней со дня получения публично-правовой компанией "Роскадастр" (до завершения реорганизационных процедур - ФГБУ "ФКП Росреестра"), если иной срок не установлен Законом N 218-ФЗ.

Незамедлительный срок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, установлен частью 14 статьи 62 Закона N 218-ФЗ в отношении запросов нотариуса, направленных в электронной форме в автоматизированном режиме.

Также отмечаем, что выписки из ЕГРН формируются федеральной государственной информационной системой ведения ЕГРН <9> в том числе в автоматическом режиме без участия сотрудников филиалов ФГБУ "ФКП Росреестра" <10>, в связи с чем возможно предоставление запрашиваемых сведений до истечения срока предоставления сведений, установленного частью 9 статьи 62 Закона N 218-ФЗ.

Уточняющую информацию (номера неисполненных запросов о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН) можно направить посредством сервиса официального сайта Росреестра "Техническая поддержка" (https://rosreestr.gov.ru/eservices/support/#/question) или Ведомственного центра телефонного обслуживания (8 800 100 34 34).

5

В 2021 г. произошло масштабное обновление интерфейса сайта и Личного кабинета Росреестра <11>, в результате чего подача на регистрацию ипотеки стала возможна двумя путями: с одного рабочего места в рамках единой подачи или с двух (нескольких) рабочих мест посредством использования уникального кода (разными подачами).

До обновления подача с одного рабочего места представляла собой последовательное заполнение и подписание заявлений пообъектно на регистрацию каждой из сторон с использованием их электронных цифровых подписей (далее - ЭЦП). При этом не играло роли, какая сторона была авторизована в ЛК на момент подписания заявлений, и при необходимости подачи второго заявления в рамках одного пакета вместо данных одной стороны просто заполнялись данные другой стороны, и заявление подписывалось ее ЭЦП. Затем весь пакет подписывался ЭЦП, например, залогодержателя, и направлялся на регистрацию.

После обновления интерфейса подача с одного рабочего места несколько усложнилась.

При переходе в ЛК необходима авторизация на Едином портале государственных и муниципальных услуг (далее - портал Госуслуги). Данные по авторизовавшемуся лицу и его представителю "подтягиваются" автоматически. Однако, если до обновления интерфейса эти данные при необходимости можно было изменять вручную, то сейчас строки с данными авторизованного лица блокируются системой, и они уже не могут быть изменены, т.е. заполнить и подписать заявление от неавторизованной стороны в рамках единой подачи не удается. Это значит, что направление одного пакета документов на электронную регистрацию с одного рабочего места в рамках единой подачи становится фактически возможным только путем направления одного заявления подающей стороной с подписанием указанного заявления только ЭЦП подающей стороны.

Если сразу после завершения упомянутого обновления подача всего пакета документов (включающего образы документов от обеих сторон, с файлами их подписи) с подписанным ЭЦП одной (авторизованной) стороной заявлением считалась корректной (регистрация проходила успешно), то впоследствии и до настоящего времени некоторые регистраторы стали приостанавливать такие подачи и требовать направления второй стороной отдельного заявления. Таким образом, для подачи отдельного заявления вторая сторона вынуждена повторно посещать банк, предоставлять свою ЭЦП, отдельно авторизоваться на Госуслугах (на Госуслугах должно быть предоставлено соответствующее разрешение) и подавать отдельное заявление со ссылкой на основной пакет документов. Т.е. фактически подача с одного рабочего места таковой в настоящее время не является в том виде, в каком она существовала до обновления.

Представляется необходимым принять меры по устранению данного недочета.

Также стоит отметить, что сами регистраторы не видят интерфейс пользователя и не знакомы с ним, но имеют свой, совершенно иной рабочий интерфейс, в силу чего, видимо, не могут оценить сложности и нюансы, возникающие при подаче документации банками непосредственно через ЛК.

По итогам состоявшейся в январе 2021 г. встречи у заместителя руководителя Росреестра Е.В. Мартыновой с одной из кредитных организаций по вопросу развития электронного взаимодействия и организации подключения к сервису прямого доступа было принято решение до доработки официального сайта Росреестра формировать заявление банком на государственную регистрацию ограничения (обременения) на объект недвижимости из своего ЛК, при этом в состав документов было рекомендовано вкладывать заявление клиента, подписанное УКЭП в формате PDF.

В связи с реализацией с сентября 2021 г. возможности подачи заявления на государственную регистрацию ограничения (обременения) через ЛК физического лица и кредитной организации указанные рекомендации утратили силу.

Описание особенностей функционирования сервисов официального сайта Росреестра размещено в Руководстве пользователя ЛК (https://lk.rosreestr.ru/files/individual-user-guid.pdf).

Описание подачи заявлений из ЛК сторон сделки (2 и более) размещено на странице 228 Руководства пользователя (п. 3.6.2.2.3), в частности описание подачи заявления на регистрацию ипотеки размещено на странице 235.

Если существуют основания полагать, что вышеуказанный сервис функционирует не в соответствии с требованиями действующего законодательства, просим представить замечания и предложения для включения в техническое задание на развитие сервисов официального сайта Росреестра в 2023 - 2024 гг.

6

В силу пункта 123 Порядка ведения ЕГРН <12> в ЕГРН в качестве срока ипотеки указывается срок исполнения обеспечиваемого обязательства, а не срок ипотеки (который может превышать срок исполнения обеспечиваемого обязательства), что может привести к предоставлению третьим лицам недостоверных сведений о сроке ипотеки.

Положения указанного пункта Порядка ведения ЕГРН соответствуют требованиям пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке. Указание в записи об ипотеке срока, названного в данных нормах, является отражением существенного условия договора об ипотеке и не может привести к предоставлению недостоверных сведений третьим лицам

7

В некоторых случаях ЕГРН содержит сведения об ограничении прав на земельные участки. При этом в ЕГРН может быть не указано конкретных оснований, в силу которых наложено такое ограничение (кроме ссылки на статьи 56 и 56.1 ЗК <13>, которые являются общими нормами). Отсутствие конкретных оснований для ограничения прав на земельные участки в ЕГРН не дают возможности оценить характер таких ограничений, что может существенно повлиять на права приобретателя или залогодержателя такого земельного участка, например, вплоть до ограничения по строительству на отдельных частях земельного участка, по посадке деревьев и проведению земляных работ.

Объем дополнительных сведений, подлежащих внесению в записи реестра объектов недвижимости ЕГРН о земельном участке (в том числе об ограничениях прав на землю), определен пунктом 22 Порядка ведения ЕГРН, в связи с чем, на наш взгляд, рассматриваемый вопрос достаточно урегулирован.

8

Касательно обычной (нарочной) подачи на регистрацию:

8.1

при подаче через МФЦ банки сталкиваются с несоответствием порядка заполнения специалистом приема МФЦ заявлений мнению регистраторов, в результате чего происходят приостановки регистрационных действий или даже отказы в их совершении (т.е. в рамках порядка заполнения сведений в соответствующих заявлениях в МФЦ могут до сих пор существовать противоречия, препятствующие регистрации);

См. комментарий Росреестра в графе 3.7 таблицы.

8.2

при необходимости регистрации изменений к договорам об ипотеке, например, при изменении процентной ставки или срока окончания основного обязательства, некоторые регионы отказываются принимать и регистрировать такие изменения.

Объем вносимых в ЕГРН сведений при государственной регистрации ипотеки определен частью 6 статьи 53 Закона N 218-ФЗ, пунктами 123 - 127 Порядка ведения ЕГРН.

К таким сведениям относятся в том числе срок (дата возникновения ипотеки в соответствии с договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом), сумма (сумма обеспеченного ипотекой обязательства и размер процентов, если они подлежат уплате по данному обязательству, либо условия, позволяющие в надлежащий момент определить эту сумму и проценты).

Изменения в такие сведения, содержащиеся в ЕГРН, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или электронной закладной (часть 6 статьи 53 Закона N 218-ФЗ).

Таким образом, внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке требуется при изменении любого из условий договора об ипотеке, сведения о котором вносятся в регистрационную запись об ипотеке.

9

На сегодняшний день банки располагают доступом к информации Росреестра на сайте, предоставляемой посредством ФГИС ЕГРН (услуги предоставляются на платной основе). При этом на практике возникают ситуации, когда информация ФГИС ЕГРН, как наиболее полная и достоверная информация ЕГРН, доступная банку как кредитной организации на основании действующего законодательства, противоречит информации ЕГРН, доступной регистраторам, в результате чего регистраторы могут приостанавливать регистрацию.

Запросы, сформированные в сервисе "Запрос посредством доступа к ФГИС ЕГРН" (далее - Сервис), обрабатываются автоматически без участия оператора.

В Сервисе имеются технические проблемы при отработке части заявок (например, в отношении объектов: "Здания", где назначение здания заполнено значением "Жилое строение"; "машино-место"; "Единый недвижимый комплекс"; объекты, имеющие ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК и др.; кадастровых кварталов, содержащих указанные объекты), кроме того, имеются технические проблемы при отображении сведений в некоторых разделах выписки из ЕГРН (например, в отношении координат контуров многоконтурного земельного участка; в сведениях раздела "Особые отметки" о незарегистрированных правах; в отношении типа правообладателя "паевой инвестиционный фонд") и др.

Проведенные в рамках государственного контракта мероприятия по модернизации Сервиса находятся на завершающей стадии. Сервис доработан в соответствии с действующим законодательством, а также внесены значительные изменения в архитектуру.

Обращаем внимание, что в настоящее время имеются ограничения на обновление информационных систем и внедрение в промышленную эксплуатацию обновленных сервисов.

Учитывая изложенное, проблема функционирования Сервиса будет решена в возможно короткий срок после окончания мероприятий по внедрению новых средств защиты информационных систем.

Вместе с тем Росреестр принимает все возможные меры к отработке заявок, сформированных в Сервисе. Заявки перезапускаются, проводятся мероприятия по исправлению и актуализации сведений ЕГРН. При невозможности отработки заявок в Сервисе заявки отрабатываются альтернативным способом в другой информационной системе Росреестра. Указанные обстоятельства влияют на сроки предоставления сведений ЕГРН.

Учитывая изложенное, в настоящее время рекомендуем пользователям получать сведения ЕГРН посредством соответствующих сервисов, размещенных в ЛК правообладателя официального сайта Росреестра.

Дополнительно по вопросам функционирования сервисов Росреестра пользователи могут обращаться в службу технической поддержки посредством сервиса "Техническая поддержка" (https://rosreestr.gov.ru/eservices/support/#/question) или Ведомственного центра телефонного обслуживания (тел.: 8 800 100 34 34)

10

Формирование заявок на выписки во ФГИС ЕГРН достаточно часто не завершается - они так и остаются в статусе "в работе" без возможности скачивания готовой информации (даже неоднократно), что препятствует банкам в осуществлении их прав.

В связи с отсутствием уточняющей информации (номера запросов, находящихся в статусе "В работе") провести детальный анализ замечаний не представляется возможным.

См. также комментарий Росреестра в графе 9 таблицы.

11

Представляется необходимым усилить контроль за деятельностью сотрудников Росреестра в связи с возникновением следующих ситуаций. До сих пор возникают ситуации, когда сотрудники Росреестра не производят государственную регистрацию обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу банка в отношении права аренды земельного участка, после того как новый собственник здания/сооружения, ранее приобретенного с использованием кредитных средств банка, расположенного на таком арендуемом земельном участке, осуществил действия по внесению изменений в регистрационную запись об аренде в ЕГРН в связи со сменой арендатора.

В силу действующего законодательства с момента внесения сведений о новом собственнике (залогодателе как об арендаторе земельного участка, функционально обеспечивающего ранее приобретенное за счет кредитных средств здание или сооружение) в отношении права аренды земельного участка также должна была быть внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона.

Тем не менее на практике Росреестр иногда указанные действия не осуществляет, чем нарушает права и законные интересы банков как залогодержателей недвижимого имущества.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона в рассматриваемых ситуациях предусмотрена частью 3 статьи 53 Закона N 218-ФЗ.

На ближайшем селекторном совещании у заместителя руководителя Росреестра Т.А. Громовой до территориальных органов Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра", Госкомрегистра, Севреестра будет доведена соответствующая информация.

12

Представляется необходимым усилить контроль за деятельностью сотрудников Росреестра в связи с иногда возникающими ситуациями о незаконном понуждении к изменению условий регистрируемых договоров. Все еще банки сталкиваются с тем, что некоторые государственные регистраторы квалифицируют договоры ипотеки (договоры залога недвижимости) как договоры отчуждения недвижимости/ договоры, предусматривающие передачу права собственности/ договоры, влекущие за собой возникновение права собственности. Например, при передаче в ипотеку объекта культурного наследия орган регистрации прав требует включения в договор ипотеки обязательств лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на такое имущество или право владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ <14>.

Между тем основная цель договора ипотеки состоит в обеспечении исполнения обязательства из стоимости заложенного имущества (пункт 1 статьи 334 ГК, пункт 1 статьи 1 Закона об ипотеке, на что и обратил внимание Верховный Суд Российской Федерации <15>.

В соответствии с Положением <16> Росреестр (его территориальные органы) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, в установленных случаях, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию.

Принцип недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела закреплен в статье 1 ГК <17>.

Пунктом 4 статьи 421, статьей 422 ГК предусмотрено, что:

условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами;

договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Орган регистрации прав, являясь федеральным органом исполнительной власти при предоставлении государственных услуг Росреестра, не наделен полномочиями по подготовке, изготовлению, изменению, подписанию документов заинтересованных лиц, поступающих в орган регистрации прав, на основании которых осуществляется государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, ограничений (обременений), сделок с недвижимым имуществом, и не может быть вовлечен в правоотношения между иными лицами.

В силу положений статьи 47.1 Закона N 73-ФЗ ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, являются установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 Закона N 73-ФЗ.

Указанные ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной регистрации в ЕГРН.

При этом, в соответствии с пунктом 17 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

Таким образом, полагаем, что отсутствие в договоре об ипотеке сведений об указанных выше ограничениях является основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Также отмечаем, что решение суда по конкретному делу не является источником права, а также нормативным правовым актом Российской Федерации, в том числе не составляет правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

13

Для снятия обременения в Росреестр в обязательном порядке предоставляется документарная закладная с отметкой об исполнении обязательств по кредитному договору. В случае, если закладная была утрачена, для снятия обременения необходимо выпустить дубликат закладной, подать в Росреестр для осуществления регистрации, получить закладную, поставить отметки об исполнении обязательств, и только тогда возможно передать закладную в Росреестр для снятия обременения.

Представляется целесообразным в случае необходимости снятия обременения после исполнения обязательств по кредитному договору в полном объеме либо не требовать оригинал закладной с отметками о полном погашении кредита, либо принимать дубликат закладной с отметками о погашении кредита для одновременной регистрации дубликата и погашения обременения.

Вопрос о внесении изменений в действующее законодательство в части оптимизации порядка погашения регистрационной записи об ипотеке в случае выдачи документарной закладной будет рассмотрен Росреестром в рамках законопроектной деятельности в связи с необходимостью внесения изменений в Закон об ипотеке в части положений о документарных закладных

14

Предлагаем предусмотреть возможность снятия обременения по погашенному кредиту, по которому была выпущена документарная закладная, по электронным каналам связи, без перевода документарной закладной в электронную форму. Например, залогодержатель ставит отметки о погашении кредита на документарной закладной, сканирует и подписывает скан ЭЦП. Также можно дополнительно прикладывать информационное письмо о погашении кредита и просьбой погасить обременение.

Предлагаемый механизм потребует внесения изменений в действующее законодательство.

В соответствии с Положением Росреестр не наделен полномочиями по нормативно-правовому регулированию в данной сфере.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере банковской деятельности, кредитной кооперации, микрофинансовой деятельности является Минфин России (пункт 1 Положения о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329).

В соответствии с положениями Федерального закона от 10.07.2002 N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" денежно-кредитная политика определяется Банком России.

15

При кредитовании физических лиц оформляется закладная на бумажном носителе, которая передается в Росреестр для осуществления регистрационных действий.

Неоднократно при получении залогодержателем закладной в документе отсутствует Ф.И.О. и (или) подпись регистратора, проводившего государственную регистрацию, и (или) печать регистрирующего органа.

В целях исправления указанных недостатков сотрудникам банков приходится отправлять через органы МФЦ закладную с заявлением об исправлении ошибок (как технических), допущенных в сведениях ЕГРН. Иная форма заявления не предусмотрена.

При возврате данных закладных Росреестр указанные ошибки не исправляет. При этом, как правило, банкам направляется Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в ЕГРН со ссылкой на часть 1 статьи 61 Закона N 218-ФЗ, согласно которой технической ошибкой называется описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом регистрации и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН. И в рассматриваемых ситуациях, по мнению сотрудников Росреестра, оснований для исправления технической ошибки не установлено.

Считаем, что использование закладной с вышеуказанными недостатками влечет для банков правовые риски, в т.ч. при передаче прав по закладной и обращении взыскания на предмет ипотеки.

С учетом вышеизложенного предлагаем определить порядок устранения указанных недостатков при осуществлении регистрационных действий в отношении закладных.

Принимая во внимание пункт 4 статьи 10, пункт 3 статьи 14, пункт 3 статьи 22 Закона об ипотеке, орган регистрации прав должен обеспечить при выдаче закладной соблюдение требований к оформлению и содержанию указанного документа в соответствии с нормами, установленными Законом об ипотеке.

Исправление ошибок, содержащихся в ЕГРН, осуществляется органом регистрации прав в порядке, установленном статьей 61 Закона N 218-ФЗ.

Также отмечаем, что несмотря на то, что действующие нормативные правовые акты не содержат общего порядка исправления ошибок, допущенных при составлении, оформлении документа; порядок исправления органом регистрации прав технических ошибок, допущенных им при заполнении, оформлении закладных, Законом N 218-ФЗ, Законом об ипотеке, иными нормативными правовыми актами также не установлен, согласно части 1 статьи 66 Закона N 218-ФЗ орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных Законом N 218-ФЗ, Порядком ведения ЕГРН, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В этой связи на ближайшем селекторном совещании у заместителя руководителя Росреестра Т.А. Громовой до территориальных органов Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра", Госкомрегистра, Севреестра будет доведена информация о необходимости исправления в порядке статьи 61 Закона N 218-ФЗ технических ошибок, допущенных государственными регистраторами прав при оформлении закладных.

16

Предлагаем не требовать нотариально заверенную копию доверенности на сотрудника банка, если ранее она предоставлялась в Росреестр.

Учитывая положения части 3 статьи 21 Закона N 218-ФЗ, доверенность представляется для осуществления регистрационных действий только в единственном экземпляре - подлиннике; представление нотариальной копии доверенности для осуществления регистрационных действий не требуется.

См. также комментарий Росреестра в графе 3.2 таблицы.

17

При регистрации ипотеки в рамках программы рефинансирования кредитов требуется оплатить государственную пошлину. При электронной регистрации (SmartDeal) оплата только по Уникальному идентификатору начислений (далее - УИН). Росреестр возвращает документы без рассмотрения или выносит решение об отказе в регистрации, если пошлина оплачена иным способом, например, при отправке документов к пакету прикладывается платежное поручение, оплаченное банком ранее.

Предлагаем принимать платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины банком, в том числе без кода УИН, при условии наличии документа в пакете.

См. комментарий Росреестра в графе 3.5 таблицы.

18

Представляется необходимым рассмотреть вопрос об упрощении механизма перевода закладной на бумажном носителе в электронный вид. В частности, организация процесса подачи одного заявления на регистрацию электронной закладной с автоматическим аннулированием закладной на бумажном носителе.

На сегодняшний день существует достаточно сложный процесс перевода закладной на бумажном носителе в электронный вид. Так, на практике требуется одновременная подачи заявлений на аннулирование закладной на бумажном носителе и на регистрацию электронной закладной. При этом довольно часто указанные действия осуществляются различными отделами Росреестра, в связи с чем заявления обрабатываются не одновременно, в течение длительного периода, а также возникают приостановки и отказы в осуществлении регистрационных действий.

См. комментарий Росреестра в графе 14 таблицы.

19

Представляется необходимым рассмотреть вопрос о предоставление банкам открытого доступа к информации о регистрации закладных, поскольку в силу отсутствия такой информации в открытом доступе у банков возникает необходимость направлять запросы в Росреестр по клиентам, которые не передавали закладные. При этом Росреестром не всегда направляется ответ.

Содержащиеся в ЕГРН сведения о выдаче закладной не отнесены действующим законодательством (см. часть 7 статьи 62 Закона N 218-ФЗ) к общедоступным сведениям ЕГРН.

Кроме того, из содержания вопроса, учитывая также норму пункта 7 статьи 13 Закона об ипотеке (согласно положениям которой после государственной регистрации ипотеки закладная выдается первоначальному залогодержателю (то есть представителю банка), а не залогодателю (то есть, как представляется из содержания вопроса, клиенту), не понятно, в связи с чем такой вопрос возник.

20

Предлагаем рассмотреть вопрос об организации Росреестром взаимодействия с банками по вопросу поиска невостребованных документарных закладных, в т.ч. путем информирования кредитных организаций Росреестром/МФЦ посредством электронных каналов связи о невостребованных закладных/ закладных, отправленных в архив, если клиентом не была предоставлена опись о сдаче закладной.

Учитывая направленное Росреестром в свои территориальные органы, ФГБУ "ФКП Росреестра", Госкомрегистр, Севреестр письмо от 09.08.2018 N 02-08143-ВС/18 по вопросу организации хранения и выдачи документов, невостребованных по результатам оказания государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, хранение и выдача указанных документов возложены на ФГБУ "ФКП Росреестра".

В этой связи, что также было озвучено на состоявшемся весной 2021 г. совещании под председательством заместителя руководителя Росреестра Г.Ю. Елизаровой с участием представителей 4х крупных кредитных организаций, управлений Росреестра по Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Ленинградской областям по вопросу об организации работ по поиску невостребованных закладных, их выдачи банкам, некоторые территориальные органы передали невостребованные закладные на хранение в Филиалы, а некоторые оставили невостребованные закладные на хранении в территориальном органе Росреестра (например, в Управлении Росреестра по Москве). При этом в данном Управлении назначены ответственные лица по взаимодействию с банками по вопросам невостребованных закладных.

В этой связи на ближайшем селекторном совещании у заместителя руководителя Росреестра Т.А. Громовой до территориальных органов Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра", Госкомрегистра, Севреестра будет доведена информация о необходимости назначения в Управлениях Росреестра, Госкомрегистре, Севреестре, Филиалах ответственных лиц (там, где они не назначены) для осуществления взаимодействия с банками по вопросам невостребованных закладных.

См. также комментарий Росреестра в графе 31.3 таблицы.

21

Предлагаем рассмотреть вопрос, касающийся отсутствия возможности регистрации права собственности совместно с регистрацией закладной (как было ранее), поскольку сейчас клиентам приходится подавать заявление на регистрацию закладной совместно с сотрудниками банков после регистрации права собственности, что влечет временные издержки для банков, сотрудники которых вынуждены отдельно подавать совместное с клиентом заявление на регистрацию закладной. Полагаем, что возможным вариантом решения данной проблемы может быть недопущение регистрации права собственности без регистрации закладной, если она предусмотрена кредитным договором.

Как представляется из данного вопроса, речь в нем идет о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и ипотеки в силу закона.

Исходя из норм пункта 2 статьи 1, пункта 1, абзаца второго пункта 5 статьи 5, пункта 6 статьи 9, пункта 4 статьи 10, пункт 2 статьи 11, пунктов 1, 7 статьи 13, пункта 2 статьи 20, пункта 3 статьи 22, пункта 2 статьи 77, пунктов 1, 5 статьи 77.2 Закона об ипотеке, частей 2, 6 статьи 53 Закона N 218-ФЗ, пунктов 135, 159 Порядка ведения ЕГРН, отмечаем, что:

ипотека может быть установлена в том числе в обеспечение обязательства (в частности, перед банком), основанного, например, на договоре купли-продажи, ДДУ <18>, заключенных с использованием кредитных средств;

ипотека, возникающая в силу закона из данных договоров, регистрируется одновременно с государственной регистрацией соответствующего ДДУ, права собственности покупателя (залогодателя) на объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи;

если в договоре купли-продажи, ДДУ, заключенных с использованием кредитных средств, указано, что права залогодержателя (в частности, банка) по обеспеченному ипотекой обязательству (например, кредитному договору) удостоверяются закладной, вместе с такими договором купли-продажи, ДДУ для государственной регистрации ДДУ, залога права требования по ДДУ, права собственности покупателя (залогодателя) и ипотеки в отношении купленного объекта недвижимости представляются закладные;

при государственной регистрации права собственности Участник <19> на объект недвижимости, являющийся объектом долевого строительства по ДДУ, ипотека права требования, возникшая в силу закона на основании данного ДДУ (например, в пользу банка), не прекращается, сведения о такой ипотеке переносятся в запись о праве собственности Участника на объект недвижимости;

закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства, основанного, в частности, на договоре купли-продажи, ДДУ (в том числе после государственной регистрации ипотеки, например, на основании договора купли-продажи, ДДУ, после ввода в эксплуатацию здания, в котором расположен объект долевого строительства, являющийся предметом ДДУ, и после постановки такого объекта долевого строительства на государственный кадастровый учет);

после составления закладной (в случае ее составления после государственной регистрации ипотеки) залогодержатель и залогодатель вправе обратиться в орган регистрации прав любым из способов, указанных в пункте 1 части 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ, с совместным заявлением о выдаче закладной (форма заявления о выдаче документарной закладной или электронной закладной, требования к его заполнению утверждены приказом Росреестра от 23.06.2020 N П/0210) и приложенными к нему документами; заявление о выдаче закладной и приложенная к такому заявлению закладная могут быть представлены вместе с заявлением (и документами) о государственной регистрации права собственности Участника на объект долевого строительства.

22

Предлагаем рассмотреть возможность урегулирования вопроса об отсутствии доступа сотрудников банков к описям, по которым клиентами подаются закладные, и возникающей необходимости подавать заявление на выдачу закладных в различные МФЦ.

Отсутствие такого доступа значительно усложняет работу банков ввиду возникновения существенных операционных издержек.

МФЦ осуществляет функции, указанные в части 1 статьи 16 Закона N 210-ФЗ <20>, в том числе функции, установленные нормативными правовыми актами и Соглашениями о взаимодействии <21>.

Требования к Соглашениям о взаимодействии установлены статьей 18 Закона N 210-ФЗ, в том числе пунктом 10 ее части 2.

Условия, касающиеся Описи <22>, содержатся в Соглашении <23>, в том числе в пунктах 11, 18 Порядка организации предоставления государственных услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, являющегося одним из приложений к Соглашению, которое было доведено Росреестром до своих территориальных органов, ФГБУ "ФКП Росреестра", Госкомрегистра, Севреестра.

Составление сотрудником МФЦ Описи предусмотрено приказом Росреестра от 09.09.2016 N П/448 "Об унификации на территории Российской Федерации технологических процессов предоставления государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество".

При этом отмечаем, что Опись и расписка о приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, предусмотренная пунктом 1 части 17 статьи 18 Закона N 218-ФЗ, являются разными документами.

Действующими нормативными правовыми актами порядок хранения Описи в МФЦ не урегулирован.

Вместе с тем, учитывая в том числе положения пункта 2 части 5 статьи 16 Закона N 210-ФЗ, Опись свидетельствует о фактах приема документов МФЦ от заявителя для предоставления государственной услуги в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, получения документов заявителем в МФЦ по результатам оказания государственной услуги, и при необходимости служит подтверждением данных фактов, например, в случае проведения оперативно-розыскной деятельности.

В этой связи, на наш взгляд, после получения заявителем документов, указанных в Описи, такая Опись не передается из МФЦ в территориальный орган Росреестра, а хранится в МФЦ.

С учетом того, что Опись выдается заявителям (сторонам сделки), предлагаем банкам организовать плотное взаимодействие с заемщиками с целью оперативного получения реквизитов описи.

23

Предлагаем рассмотреть возможность отмены требования к банкам о предоставлении закладных при снятии обременения/внесении изменений/аннулировании закладных, если закладные находятся в архиве в Росреестре, поскольку зачастую у банков отсутствуют такие закладные и не могут быть предоставлены в Росреестр.

См. комментарий Росреестра в графе 13 таблицы.

24

При регистрации договоров последующей ипотеки в рамках сделок по внутреннему рефинансированию (не электронная регистрация) из Росреестра поступали неправомерные запросы о предоставлении оригинала закладной, удостоверяющей права кредитора по рефинансируемому кредиту, задолженность по которому еще не погашена. В связи с чем необходимо предпринять действия, направленные на предотвращение возникновения таких ситуаций.

По общему правилу, для государственной регистрации последующей ипотеки не требуется представление закладной, которой удостоверены права залогодержателя по предшествующей ипотеке.

Вместе с тем, поскольку вопрос не содержит сведений, идентифицирующих объекты недвижимости, в отношении которых были выданы закладные, запрашиваемые для регистрации последующей ипотеки (их адреса (местоположение), кадастровые номера), не представляется возможным запросить информацию в соответствующих территориальных органах Росреестра и дать пояснения по конкретным ситуациям либо направить необходимые поручения.

25

Представляется необходимым предусмотреть возможность подписания копии акта приема-передачи объекта, составленного на бумажном носителе или в электронном виде, УКЭП клиента при электронной регистрации прав, поскольку из-за отсутствия такой возможности клиент не может приобщить указанный акт к комплекту документов, поданных в электронном виде, в связи с чем он вынужден обращаться в МФЦ для подачи оригинала акта на бумажном носителе с риском отказа со стороны МФЦ в принятии такого документа.

Также в связи с возникновением ситуации невозможности подачи клиентом акта приема-передачи на бумажном носителе в случае, если ранее заявление о регистрации было подано в электронном виде (оставление заявления без рассмотрения), необходимо рассмотреть вопрос о предоставлении возможности банкам заверения копии акта приема-передачи путем проставления УКЭП и его подачи банками в электронном виде (приобщение к электронному заявлению).

Не понятно, о каком именно акте приема-передачи идет речь. В этой связи полагаем возможным отметить только следующее.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК).

В соответствии со статьей 224 ГК передачей признается вручение вещи приобретателю.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Таким образом, акт приема-передачи объекта недвижимости подтверждает исполнение сторонами договора купли-продажи обязательств, то есть обязанности продавца передать в собственность покупателя объект недвижимости и обязанности покупателя принять его.

Учитывая изложенное, полагаем, что, по общему правилу, на момент обращения за государственной регистрацией перехода прав на объект недвижимости на основании договора купли-продажи исполнение обязанности продавца по передаче объекта недвижимости в собственность покупателя должно подтверждаться актом приема-передачи (если договором или законом не установлено иное).

Если договором купли-продажи установлен иной порядок передачи продавцом покупателю объекта недвижимости (например, без составления передаточного акта или иного документа о передаче покупателю объекта недвижимости, регулируя данный вопрос непосредственно в договоре, либо если договором купли-продажи предусмотрено, что фактическая передача имущества покупателю будет осуществлена по акту приема-передачи по истечении определенного сторонами периода времени после государственной регистрации перехода права на данное имущество), акт приема-передачи на государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости, на наш взгляд, может не представляться.

Если речь идет о передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства, отмечаем следующее.

В соответствии с частью 6 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действующей с 14.03.2022, после передачи застройщиком объекта долевого строительства Участнику и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности Участника на такой объект и указанного в пункте 3 части 11 статьи 48 Закона N 218-ФЗ передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). При этом застройщик вправе осуществить перевод передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства) в форме документа на бумажном носителе в форму электронного образа документа путем его сканирования и заверить его УКЭП лица, уполномоченного действовать от имени застройщика. Указанный электронный образ документа (передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства) имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе.

При этом необходимо отметить, что Закон N 218-ФЗ не запрещает подачу в бумажном виде дополнительных к ранее представленным в электронном виде документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, равно как и подачу в электронном виде дополнительных к ранее представленным в бумажном виде документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

См. также комментарий Росреестра в графе 3.2 таблицы.

26

При регистрации изменений, вносимых в запись об ипотеке, связанных с оформлением ипотечных/кредитных каникул физических лиц, отсутствует единая позиция регистраторов о необходимости оплаты государственной пошлины. В отдельных подразделениях Росреестра оплата государственной пошлины требуется (например, Управление Росреестра по Калужской области, муниципальный отдел по Козельскому, Ульяновскому и Хвастовичскому районам, муниципальный отдел по Юхновскому, Износковскому, Мосальскому и Барятинскому районам). Вместе с тем согласно Федеральному закону от 03.07.2019 N 158-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" уплата государственной пошлины за внесение изменений в ЕГРН связанных с предоставлением ипотечных каникул не требуется.

Учитывая, что согласно пункту 1 статьи 34.2 НК <24> письменные разъяснения налогоплательщикам, плательщикам сборов по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах дает Минфин России, по вопросу об уплате государственной пошлины за внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке полагаем возможным руководствоваться письмами Минфина России от 11.09.2020 N 03-05-04-03/80247, от 21.09.2020 N 03-05-05-03/82299 (размещены в свободном доступе, в том числе в справочной правовой системе "Консультант Плюс"), согласно которым:

в целях реализации положений, предусмотренных пунктом 1.1 статьи 13.1, статьями 13.4, 13.6 и пунктом 2 статьи 23 Закона об ипотеке, совершаются самостоятельные юридически значимые действия, осуществляемые на основании различных документов;

льгота, предусмотренная подпунктом 33 пункта 3 статьи 333.35 НК, применяется в случае внесения изменений в записи ЕГРН в соответствии с абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 23 Закона об ипотеке;

основания применения указанной льготы в случае внесения изменений в записи ЕГРН в соответствии с пунктом 1.1 статьи 13.1, статьями 13.4, 13.6 Закона об ипотеке отсутствуют.

Как доложило Управление Росреестра по Калужской области, им выявлялись факты оплаты государственной пошлины в рассматриваемой ситуации. В этой связи государственным регистраторам прав даны соответствующие разъяснения.

Как доложило Управление Росреестра по Московской области, в некоторых случаях к соответствующим заявлениям прилагаются документы об уплате государственной пошлины за внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке в связи с оформлением ипотечных (кредитных) каникул физических лиц, при этом государственные регистраторы прав не требуют уплаты такой пошлины.

27

В отдельных подразделениях Росреестра (например, Управление Росреестра по Московской области, отдел по Ленинскому муниципальному району) при регистрации ипотеки требуется предоставление учредительных документов юридического лица - залогодержателя. Вместе с тем в соответствии с Законом N 218-ФЗ, орган регистрации прав самостоятельно запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, учредительные документы такого юридического лица. Истребование дополнительных документов согласно Закону N 218-ФЗ не допускается.

Управление Росреестра по Московской области доложило, что государственные регистраторы прав не требуют у заявителей учредительные документы залогодержателя (юридического лица); государственным гражданским служащим Ленинского отдела Управления Росреестра по Московской области указано на недопустимость требования таких документов.

28

В отдельных подразделениях Росреестра (например, Управление Росреестра по Московской области, отдел по Ленинскому муниципальному району) при регистрации ипотеки требуется предоставление платежных поручений, подтверждающих оплату государственной пошлины. Вместе с тем в соответствии с Законом N 218-ФЗ представление документа об уплате государственной пошлины не требуется. Истребование дополнительных документов согласно Закону N 218-ФЗ не допускается.

Управление Росреестра по Московской области доложило, что государственные регистраторы прав не требуют у заявителей документы об уплате государственной пошлины за осуществление регистрационных действий; государственным гражданским служащим Ленинского отдела Управления Росреестра по Московской области указано на недопустимость требования таких документов.

29

Достаточно часто возникают случаи непроставления или частичного проставления регистраторами отметок о государственной регистрации ипотеки на соответствующих договорах. Вместе с тем в соответствии с Законом N 218-ФЗ государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

Согласно части 7 статьи 53 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

Вместе с тем, согласно статье 28 Закона N 218-ФЗ в редакции, действующей с 29.06.2022, государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из ЕГРН.

Положения о признании утратившей силу части 7 статьи 53 Закона N 218-ФЗ включены в проект федерального закона N 1262116-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", принятый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении

30

Неправомерный отказ регистраторов во внесении изменений записи об ипотеке в ЕГРН в связи с внутренней реструктуризацией (увеличение срока кредита) по кредитному договору новой формы в виде Индивидуальных условий (далее - ИУ). Регистратор, ссылаясь на текущую дату новых ИУ, позиционирует их как новые кредитные обязательства, а не как дополнительное соглашение к кредитному договору, вменяя последующую ипотеку по объекту недвижимости, и выставляет требование о заключении нового последующего договора об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, являвшегося до 21.01.2020 федеральным органом исполнительной власти, осуществлявшим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенному в письме от 27.10.2016 N Д23и-5149, доведенном письмом Росреестра от 04.07.2017 N 14-08097-ГЕ/17 до территориальных органов Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра", Госкомрегистра, Севреестра, последующая ипотека возникает только на основании договора о последующей ипотеке с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 01.01.2017 - в ЕГРН).

Также отмечаем, что в Законе об ипотеке отсутствует запрет на установление ипотеки (на основании одного договора об ипотеке) в обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из нескольких кредитных договоров, заключенных в разное время между одними и теми же должником и кредитором (см. также пункт 8 обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, прилагаемого к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90).

Как представляется, в рассматриваемой ситуации речь идет не о новом обязательстве, обеспечиваемом ипотекой (новом кредитном договоре), а о новой редакции кредитного договора, в обеспечение обязательств по которому зарегистрирована ипотека (то есть, по сути, о таком кредитном договоре и дополнительном соглашении к нему, составленным в виде единого документа).

В связи с изложенным, учитывая также положения пунктов 1, 4 статьи 421 ГК, части 6 статьи 53 Закона N 218-ФЗ, пункта 128 Порядка ведения ЕГРН, полагаем, что дополнительное соглашение к договору об ипотеке, заключенное в связи с такой новой редакцией кредитного договора, может являться основанием для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке.

31.1

Необходимо создать единую соблюдаемую всеми сотрудниками Росреестра памятку по оформлению документов/комплектности предоставления/форматам предоставления. Полагаем, что должны быть единые требования к документам, предъявляемые регистраторами, в том числе вне зависимости от региона регистрации (например, свидетельство о браке одни регистраторы просят предоставлять в виде копии, заверенной одним из супругов, а другие - в форме нотариально заверенной копии).

См. комментарий Росреестра в графе 3.2 таблицы.

31.2

Также представляется необходимым провести разъяснительную работу с сотрудниками МФЦ на предмет предоставления достоверной и единообразной информации о размерах государственной пошлины за совершение регистрационных действий либо размещение информации о конкретных размерах таких пошлин в месте оказания услуг МФЦ, поскольку сотрудниками справочной службы МФЦ в различных населенных пунктах Российской Федерации предоставляются различные сведения о размерах государственных пошлин за одну и ту же услугу, в связи с чем одинаковые услуги оплачиваются по-разному.

Информация о размерах государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru) в разделе "Деятельность" - "Государственные услуги и функции" - "Кадастровый учет и (или) регистрация прав" - "Порядок уплаты и размеры госпошлины" - "Размер госпошлины" (ссылка: https://rosreestr.gov.ru/activity/okazanie-gosudarstvennykh-uslug/kadastrovyy-uchet-i-ili-registratsiya-prav-/poryadok-uplaty-i-razmery-gosposhliny/info-razmer-gosposhliny/)

31.3

Кроме того, отсутствует единый подход к получению документов из архива Росреестра. В частности, в одних населенных пунктах Российской Федерации предусмотрена возможность оставить заявку на получение документов по телефону с установлением конкретной даты получения, а в других - необходимо подавать письменное заявление на получение документов при личном присутствии в архиве, после чего повторно посетить архив для получения документов. В связи с этим представляется целесообразным упростить процедуру взаимодействия с архивом Росреестра путем обеспечения возможности направления заявки дистанционным способом: по телефону, по электронной почте, с использованием онлайн-сервисов (во всех регионах).

Росреестром в свои территориальные органы, ФГБУ "ФКП Росреестра", Госкомрегистр, Севреестр направлено письмо от 09.08.2018 N 02-08143-ВС/18 по вопросу организации хранения и выдачи документов, невостребованных по результатам оказания государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, согласно которому:

хранение и выдача указанных документов возложены на ФГБУ "ФКП Росреестра";

выдача заявителю невостребованных документов может осуществляться:

- курьерской доставкой;

- в одном из территориальных подразделений Филиала;

- в Филиале по месту хранения документов;

- в Филиале любого субъекта Российской Федерации, отличном от места хранения невостребованных документов.

Выбор способа выдачи заявителю невостребованных документов определяется заявителем в заявлении о выдаче невостребованных документов (далее - Заявление о выдаче). Образец указанного заявления, подготовленный ФГБУ "ФКП Росреестра", размещается на его сайте и сайтах Филиалов.

Заявитель может обратиться в Филиал по вопросу возврата невостребованных документов по экстерриториальному принципу по телефону или лично.

В случае если заявитель обратился по телефону, сотрудник Филиала сообщает ему о необходимости явиться в любое удобное территориальное подразделение Филиала для заполнения Заявления о выдаче.

При обращении заявителя лично сотрудник Филиала выдает заявителю Заявление о выдаче для заполнения.

32

Представляется необходимым рассмотреть возможность получения банками документов после завершения регистрации (например, закладная и договор купли-продажи) непосредственно в Росреестре независимо от того, через какой МФЦ они были поданы (например, процесс может быть организован таким образом, что после осуществления регистрации документы для клиентов направляются в МФЦ для их получения клиентами, а документы для банков остаются в Росреестре, где они могут быть получены банками).

Это связано с тем, что временные издержки, связанные с тем, что при подаче документов в Росреестр через МФЦ после проведения регистрации документы снова направляются в МФЦ для их выдачи заявителю. Клиенты банков подают документы в различных МФЦ, количество которых постоянно увеличивается, что создает для банков существенные операционные расходы при получении указанных документов.

Согласно положениям Закона N 210-ФЗ территориальными органами Росреестра, филиалами ФГБУ "ФКП Росреестра", МФЦ заключены соглашения о взаимодействии, согласно которым функции приема-выдачи документов на предоставление государственных услуг Росреестра переданы в МФЦ.

В этой связи территориальные отделы управлений Росреестра не ведут прием заявлений на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения.

См. также комментарий Росреестра в графе 3.2 таблицы.

Таким образом, предлагаемая инициатива не поддерживается.

33

Представляется необходимым решить вопрос о регистрации обременения в пользу залогодержателя - банка, который перекредитовывает (последующий кредитор) залогодателя в целях погашения его кредита в другом банке (первоначальный кредитор).

Возможна ситуация, при которой первоначальный банк-кредитор не соглашается на последующую ипотеку, но принимает выданные заемщику денежные средства в другом банке на погашение кредита в полном объеме у первоначального банка-кредитора. По времени снятие первоначальным банком-кредитором обременения с заложенного имущества, оформление договора ипотеки и регистрация обременения в пользу последующего банка-кредитора может растягиваться на срок свыше месяца (многое зависит от того, как первоначальный кредитор подаст заявление в Росреестр на снятие обременения с связи с полным погашением кредита, и как сам заемщик с последующим кредитором подадут совместное заявление о наложении обременения по договору об ипотеке).

В связи с этим возникает вопрос о том, возможно ли законодательно предусмотреть наложение обременения без согласия предыдущего залогодержателя при условии, что в определенный срок (например, в течение одного - двух месяцев) предыдущий залогодержатель (первоначальный кредитор) снимет обременение в связи с полным погашением кредита.

В рассматриваемой ситуации, на наш взгляд, возможна либо последующая ипотека объекта недвижимости, если она не запрещена в установленном порядке (см. главу VII Закона об ипотеке), либо после погашения регистрационной записи об ипотеке в порядке пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке.

34

Банк берет в залог земельный участок, который не имеет границ. Согласно кадастровой карте он находится в границах зоны, содержащей ограничения. Однако в выписке из ЕГРН эта информация не отражена. Необходимо ли ее указывать в договоре об ипотеке (или это не является обязательным)? Планируется ли дополнять выписки об объекте недвижимости данными сведениями?

В соответствии с пунктом 49 Порядка ведения ЕГРН сведения о части земельного участка, образованной в связи с установлением и внесением в реестр границ сведений о зоне с особыми условиями использования территории (подзоны), публичном сервитуте или территории объекта культурного наследия, вносятся в кадастр недвижимости на основании внесенных в реестр границ сведений о соответствующей зоне, территории или публичном сервитуте.

Координаты характерных точек границ части земельного участка, образуемой в связи с внесением в реестр границ сведений о соответствующей зоне, территории или публичном сервитуте, определяются с использованием ФГИС ЕГРН.

Если земельный участок, государственный кадастровый учет которого осуществляется в связи с образованием земельного участка или в связи с уточнением границ, частично располагается в границах зоны с особыми условиями использования территории (подзоны), границах публичного сервитута или территории объекта культурного наследия, сведения о которых были внесены ранее в реестр границ, координаты характерных точек границ части земельного участка, расположенного в границах указанных зон, территории или публичного сервитута, определяются с использованием ФГИС ЕГРН и вносятся в кадастр недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка.

Изменения в сведения о части земельного участка, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории (подзоны), публичного сервитута или территории объекта культурного наследия, либо о снятии с учета такой части также вносятся в кадастр недвижимости на основании внесенных в реестр границ соответствующих сведений, относящихся к зоне с особыми условиями использования территории (подзоне), публичному сервитуту или территории объекта культурного наследия (при изменении, исключении сведений о зоне с особыми условиями использования территории (подзоне), публичном сервитуте или территории объекта культурного наследия, исправлении ошибок в сведениях реестра границ о таких зоне, территории или публичном сервитуте).

В связи с этим, в случае отсутствия в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка и (или) сведений о зоне с особыми условиями использования территории (подзоны), выписки, содержащие сведения ЕГРН, не могут содержать информацию о полном или частичном нахождении земельного участка в границах соответствующей зоны с особыми условиями использования территории (подзоны).

35

Банк подает договор ипотеки в регистрирующий орган, в котором отражает ограничения по земельному участку, взятые из выписки из ЕГРН, но приходит решение о приостановлении совершения регистрационных действий, в котором указано, что объект находится в границах территориальных зон полос воздушных подходов аэродромов гражданской авиации, установленных в соответствии со статьей 56 ЗК и Приказом Росавиации от 16.04.2019 N 298-П "Об утверждении карт (схем), на которых отображены границы полос воздушных подходов аэродромов гражданской авиации". Однако данная информация не раскрыта в доступных банкам выписках (регистрирующий орган имеет доступ к такой информации). В связи с этим возникает вопрос о том, в каких источниках банки могут ознакомиться с данной информацией.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 5 Порядка утверждения и опубликования карт (схем), на которых отображены границы полос воздушных подходов и границы санитарно-защитных зон аэродромов гражданской авиации, утвержденного приказом Росавиации от 30.11.2017 N 972-П <25>, к графической части карт (схем), на которых отображены границы полос воздушных подходов и границы санитарно-защитных зон аэродромов гражданской авиации прикладываются текстовые материалы, содержащие кадастровые номера земельных участков, попадающих в границы полос воздушных подходов и санитарно-защитных зон. Согласно пункту 6 Порядка N 972-П по представлению территориальных органов Росавиации Управление аэропортовой деятельности организует утверждение Карт руководителем Росавиации и их публикацию на официальном сайте Росавиации.

На основании вышеизложенного в случае если сведения ЕГРН не содержат информации о полном или частичном нахождении земельного участка в границах соответствующей зоны с особыми условиями использования территории (подзоны) соответствующая информация может быть получена на официальном сайте Росавиации.

36

Необходимо реализовать доступность передачи документов при осуществлении регистрационных действий с помощью электронного документооборота, поскольку передачу документов на государственную регистрацию целесообразнее проводить в электронном виде и с электронной подписью представителей сторон (например, через портал Госуслуги), поскольку, например, небольшие юридические лица (потенциальные клиенты банков) не могут себе позволить оплачивать соответствующее программное обеспечение, а значит, банкам приходится вместе с ними осуществлять регистрационные действия через МФЦ, что влечет большое количество временных и трудовых затрат (печать и сшивка документов, сбор собственноручных подписей, получение талонов на регистрацию в МФЦ и т.д.). Оформление квалифицированной электронной подписи для клиентов несет дополнительные расходы, что негативно воспринимается клиентами (прежде всего заемщиками) в условиях высоких ставок по кредитам, снижения доходов заемщиков, высоко уровня инфляции и ограничительных мер недружественных государств.

Росреестр полностью поддерживает перевод всех государственных услуг в электронный вид. Помимо подключения к веб-сервисам, подача документов в электронном виде доступна также на официальном сайте Росреестра. До конца 2022 г. услуги по кадастровому учету и (или) регистрации прав будут доступны на портале Госуслуг.