ОТВЕТЫ

НА ВОПРОСЫ МЕТОДИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА, ПОСТУПИВШИЕ С ПИСЬМАМИ

ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ОРГАНОВ РОСРЕЕСТРА

N п/п

Наименование территориального органа Росреестра

Реквизиты направленного ТО письма

Вопрос территориального органа Росреестра

Ответ Центрального аппарата Росреестра

1.

О применении статьи 16 Закона N 476-ФЗ <1>.

Законом N 476-ФЗ статья 1 ГрК <2> дополнена пунктом 40, согласно которому дом блокированной застройки - это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

На основании части 1 статьи 16 Закона N 476-ФЗ блок, указанный в действовавшей до дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ редакции пункта 2 части 2 статьи 49 ГрК (до 01.03.2022), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, со дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Учитывая положения частей 3, 4 статьи 16 Закона N 476-ФЗ, если до 01.03.2022 в ЕГРН <3> были внесены сведения о жилых помещениях (квартирах) в жилом доме блокированной жилой застройки и зарегистрированы права на такие помещения, и данные помещения соответствуют признакам дома блокированной застройки, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, собственники этих блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников блоков, на обращение от имени всех собственников блоков в соответствующий территориальный орган Росреестр (многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг), с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости (квартир) в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных Законом N 476-ФЗ, а именно, об учете изменений сведений о виде - "помещение", назначении - "жилое", виде жилого помещения - "квартира", на вид - "здание", назначение - "жилой дом", вид разрешенного использования - "дом блокированной застройки". При этом из ЕГРН исключаются сведения о наименовании объектов недвижимости, не соответствующие данному виду разрешенного использования. Кроме того, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета соответствующих изменений в отношении указанных помещения (квартир) орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором они расположены.

2.

Управление Росреестра по Смоленской области

от 13.04.2022

N 12-09160/22-ТШ

Об осуществлении учетно-регистрационных действий в порядке, установленном частью 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ <4>, в отношении жилых и садовых домов, расположенных на земельных участках, имеющих смешанный вид разрешенного использования (например, жилищное строительство, садово-огородная деятельность, для ведения садоводства и огородничества, для индивидуального дачного строительства и садоводства, для ведения ЛПХ и жилищного строительства).

Пунктом 2 статьи 7 ЗК <5> установлено, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатором <6> не предусмотрены такие виды разрешенного использования земельных участков, как "жилищное строительство", "садово-огородная деятельность", "для ведения садоводства и огородничества", "для индивидуального дачного строительства и садоводства", "для ведения ЛПХ и жилищного строительства".

Согласно части 13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ <7> по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору, уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором.

Полагаем, что при принятии решения об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору не изменяется вид его разрешенного использования, а из Классификатора выбирается вид разрешенного использования, описание которого максимально соответствует "исходному" виду разрешенного использования данного земельного участка.

В соответствии с частью 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору.

В этой связи, принимая во внимание также положения части 7 статьи 54 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", полагаем, что положения части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ применяются в том числе в отношении земельных участков с видами разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", "для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)", "ведение садоводства", а также приравненными к ним федеральным законом видами разрешенного использования (соответственно, за государственную регистрацию права собственности на созданный на таком земельном участке объект недвижимости государственная пошлина уплачивается в размере, установленном подпунктом 24 пункта 1 статьи 333.33 НК <8>); в иных случаях представляется целесообразным приведение видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с Классификатором.

3.

О прекращении права собственности застройщика на земельный участок под многоквартирным домом.

Если земельный участок, на котором с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществлялось строительство введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, и принадлежит застройщику на праве собственности, учитывая положения части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, абзаца второго пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пунктов 160, 162 Порядка ведения ЕГРН <9>:

одновременно с внесением в реестр объектов недвижимости ЕГРН записи о многоквартирном доме (постановке его на государственный кадастровый учет) погашается регистрационная запись в ЕГРН о залоге, возникшем в силу статьи 13 Закона N 214-ФЗ <10>, в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, на котором расположен многоквартирный дом;

при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляются:

- государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем;

- государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка ведения ЕГРН.

Если речь идет о существующей застройке поселений, т.е. на принадлежащем застройщику земельном участке, сформированном для эксплуатации многоквартирного дома в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, расположен введенный до 13.07.2020 (до вступления в силу Закона N 202-ФЗ <11>) в эксплуатацию многоквартирный дом, учтенный в ЕГРН, помещения в котором также учтены в ЕГРН и на них (на одно из них) зарегистрировано право собственности, государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок осуществляется с учетом положений статей 14, 42 Закона N 218-ФЗ на основании соответствующего заявления собственника помещения (либо лица, уполномоченного на подачу такого заявления решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

При поступлении в орган регистрации прав указанного выше заявления, принимая во внимание также положения части 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 202-ФЗ:

в отношении земельного участка под многоквартирным домом вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участников долевого строительства;

запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, а также запись о залоге, возникшем в силу статьи 13 Закона N 214-ФЗ, в отношении этого земельного участка погашаются на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка ведения ЕГРН.

4.

Управление Росреестра по Смоленской области

от 17.02.2022

N 06-03953/22-АЗ

Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего юридическому лицу на праве собственности, на вид, предусматривающий ведение личного подсобного хозяйства.

По общему правилу, разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 ГрК).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК и частью 4 статьи 37 ГрК при наличии утвержденных правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Действующее законодательство не содержит норм, ограничивающих собственников земельных участков при выборе им вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом.

При этом пункт 1 статьи 213 ГК <12> устанавливает, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Исходя из статьи 129 ГК, виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, определяются законом или в порядке, установленном законом; земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.

Согласно статье 2 Закон N 112-ФЗ <13>:

личное подсобное хозяйство - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции;

личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства;

реализация гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство, сельскохозяйственной продукции, произведенной и переработанной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью.

Исходя из статьи 3 Закона N 112-ФЗ, земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются гражданину или приобретаются им.

На наш взгляд, статьи 2, 3 Закона N 112-ФЗ определенно указывают на то, что земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства может быть предоставлен только физическому лицу (гражданину). В этой связи изменение вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего юридическому лицу на праве собственности, на вид, предусматривающий ведение личного подсобного хозяйства, не соответствует нормам действующего законодательства.

7.

Управление Росреестра по Свердловской области

от 26.04.2022

N 07-11726/22

О нотариальном удостоверении договора купли-продажи арестованного имущества, заключенного по результатам торгов, предметом которого является имущество несовершеннолетнего

Согласно ГК:

сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153);

в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (пункт 3 статьи 8.1) (аналогичная норма содержится в пункте 2 статьи 163 ГК);

если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК).

Учитывая положения части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ, не подлежит нотариальному удостоверению в том числе сделка, по которой все участники долевой собственности на объект недвижимости отчуждают свои доли.

При этом в рассматриваемой ситуации совершается сделка, указанная в части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ, а исключения из правила части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ, в том числе для сделок, совершаемых на торгах, действующим законодательством не установлены.

Учитывая изложенное, принимая также во внимание пункт 7 части 1 статьи 26, статью 27 Закона N 218-ФЗ, договор купли-продажи арестованного имущества, заключенный по результатам торгов, предметом которого является имущество несовершеннолетнего, подлежит нотариальному удостоверению.