IV. Порядок формирования выборки для наблюдения за ценами на рынке жилья

12. Отбор респондентов (базовых организаций).

Перечень респондентов (базовых организаций) для участия в наблюдении формируется на уровне субъекта Российской Федерации на выборочной основе.

Отбор базовых организаций для наблюдения в текущем году осуществляется ежегодно в начале текущего года до расчета средних цен и индексов цен на рынке жилья за I квартал.

В наблюдении за ценами участвуют юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальные предприниматели), обладающие правом на осуществление операций по купле-продаже недвижимости (далее - организации).

Основу выборки для наблюдения за ценами составляют организации, зарегистрированные в Автоматизированной системе генеральной совокупности объектов федерального статистического наблюдения (АС ГС ОФСН) с видами экономической деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОКВЭД 2 (ОК 034-2014): строительство жилых и нежилых зданий, покупка и продажа собственного недвижимого имущества и деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе.

В выборочную совокупность базовых организаций, представляющих данные о ценах на рынке жилья, включаются все крупные организации, осуществляющие большие объемы сделок в городе, а также отбираются средние и малые организации с небольшими объемами сделок. Это связано с тем, что динамика цен в организациях с различным масштабом оборота может существенно различаться.

В случаях, если в городе операции по продаже жилья осуществляют всего 1 - 3 организации, они обязательно должны быть включены в наблюдение.

Территориальные органы Росстата отбирают для наблюдения за ценами организации, совершающие фактические операции на рынке жилья, таким образом, чтобы их ценовые данные в максимальной степени отражали специфику изменения цен на квартиры всего жилищного фонда субъекта Российской Федерации.

Для формирования выборки организаций используется информация об объемах продаж жилья за базисный, то есть предшествующий отчетному, год. Организации со значительным в базисном году объемом продажи жилья в многоквартирных жилых зданиях, в том числе вводимых в эксплуатацию (более 10% от объемов реализации жилья по субъекту Российской Федерации), следует обязательно включать в наблюдение за ценами в отчетном году.

В этих целях при отборе организаций для наблюдения за ценами на жилье для первичного рынка жилья могут использоваться данные по организациям, отчитавшимся о фактических количественных и стоимостных показателях по жилью за предыдущий год по форме федерального статистического наблюдения N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений".

В целях повышения количества организаций, отчитывающихся о ценах на жилье, территориальным органам Росстата целесообразно активнее взаимодействовать с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Следует обеспечить как минимум пятипроцентный объем выборки от общего количества организаций, осуществляющих операции с недвижимостью, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья в субъекте Российской Федерации.

13. Формирование перечня городов.

Исходя из перечня отобранных для наблюдения базовых организаций формируется перечень городов, населенных пунктов, в которых осуществляется сбор данных о ценах на рынке жилья.

При этом административные центры субъектов Российской Федерации и города федерального значения включаются в наблюдение за ценами на рынке жилья в обязательном порядке.

В целях адекватного отражения ситуации с ценами на рынке жилья субъекта Российской Федерации необходимо, чтобы наблюдением были охвачены базовые организации, осуществляющие строительство, продажу жилья, а также посреднические услуги по продаже жилья в городах и городских населенных пунктах с наибольшей численностью населения.

14. Формирование перечня товаров-представителей на рынке жилья.

Перечень товаров-представителей на рынке жилья со стандартным описанием характеристик квартир формируется Росстатом централизованно на федеральном уровне для последующей организации наблюдения за ценами на жилье в субъектах Российской Федерации.

Наблюдаемые квартиры делятся на виды по нескольким классификационным признакам:

видам рынков, на которых осуществлялась реализация жилья;

наличию отделки для первичного рынка жилья (с отделкой и без отделки);

разному количеству комнат;

различным типам домов (по материалу наружных стен);

месту расположения жилья;

типам квартир (различия по качественным характеристикам, таким как уровень благоустройства квартир, домов, близлежащей территории).

Продажа участвующих в наблюдении видов квартир должна характеризоваться относительной стабильностью наличия их на рынке жилья и отражать динамику цен того типа жилья, который они представляют в конкретном субъекте Российской Федерации.

При отборе видов квартир в наблюдение необходимо, по возможности, сохранять постоянство отобранных товаров-представителей (квартир определенного вида на первичном или вторичном рынках жилья) как минимум в течение года.

15. Виды рынков жилья.

В рамках наблюдения за ценами на жилую недвижимость и в зависимости от первичности или вторичности сделки купли-продажи жилье делится по видам рынков, на которых оно реализуется.

К первичному рынку жилья относятся жилые помещения, которые в качестве товара выступают впервые. Соответственно - это жилье, по которому зарегистрирована первая сделка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В связи с этим под продажей жилого помещения на первичном рынке жилья в рамках данного наблюдения понимается продажа:

жилого помещения в многоквартирном доме до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию путем заключения договора участия в долевом строительстве (договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве) в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

жилого помещения в многоквартирном доме после ввода его в эксплуатацию путем заключения первого договора купли-продажи.

В остальных случаях жилье, покупаемое физическими или юридическими лицами по договорам купли-продажи, относится к вторичному рынку жилья, в том числе квартиры в новостройках, являющиеся объектом перепродажи как физическими, так и юридическими лицами.

Продажу жилья на первичном и вторичном рынках могут осуществлять как юридические, так и физические лица, уполномоченные осуществлять реализацию жилья в установленном законодательством порядке.

16. Квартиры с отделкой и без отделки.

Регистрация цен на квартиры с наличием или отсутствием отделки предусмотрена только для первичного рынка жилья.

Квартиры с отделкой - это квартиры с полной готовностью под заселение.

Квартирами без отделки или с частичной отделкой (если это предусмотрено проектом или указывается при заключении договора купли-продажи) являются квартиры с разной степенью готовности, для проживания в которых необходимы работы, связанные с отделкой.

Эти квартиры могут иметь следующие характеристики:

бетонную стяжку пола;

оштукатуренные стены и потолок;

разводку коммуникаций;

сантехнику;

плиты (газовые или электрические) и так далее.

17. Квартиры с разным количеством комнат.

Регистрируются цены за один квадратный метр жилья отдельно в квартирах: однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных, четырех- и более комнатных.

К однокомнатным квартирам могут также относиться квартиры-студии, то есть квартиры, основным отличием которых является отсутствие внутренних перегородок между кухней и жилой комнатой.

К двухкомнатным, трехкомнатным квартирам также относятся квартиры с европланировкой, подразумевающей принцип организации пространства квартиры, при котором кухню объединяют с гостиной.

Взаимосвязь между количеством квадратных метров и количеством комнат отражена в Своде правил "Здания жилые многоквартирные" <1>, в которых приведена градация жилых помещений по числу комнат и соответствующей им площади квартир в многоквартирных зданиях государственного жилищного фонда с минимальными площадями квартир социального использования (без учета площадей балконов, лоджий, террас, холодных кладовых и приквартирных тамбуров):

--------------------------------

<1> СП 54.13330 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные", утвержденный приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр "Об утверждении СП 54.13330 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные".

Данная информация может использоваться в качестве дополнительной характеристики, в случае отсутствия данных по количеству комнат в квартире.

18. Квартиры в домах различного типа по материалу наружных стен.

Наблюдение за ценами осуществляется на квартиры в различных типах домов:

крупнопанельных и крупноблочных;

кирпичных;

монолитных, в том числе монолитно-кирпичных;

деревянных каркасных малоэтажных;

блочных с железобетонным каркасом.

Квартиры в многоквартирных деревянных каркасных малоэтажных домах и блочных домах с железобетонным каркасом характерны для территорий, относящихся к Арктической зоне, в связи с чем регистрация цен на них осуществляется в данных территориях.

19. Квартиры в домах, различных по месту расположения.

Цены на квартиры существенно различаются в зависимости от местоположения домов, в которых они находятся.

В связи с этим регистрация цен осуществляется отдельно на квартиры в домах, расположенных:

в центре субъекта Российской Федерации;

на территории массовой застройки жилья (за пределами городской черты);

в других городах и населенных пунктах субъекта Российской Федерации;

на территориях, относящихся к Арктической зоне.

20. Типы квартир.

Ценообразующими факторами на рынке жилой недвижимости являются: характеристики самих домов и квартир (технология строительства и отделки, площадь, этажность, высота потолков, толщина стен, качество остекления, отделка мест общего пользования, энергоэффективность здания), инфраструктура и экология района расположения (статус и престижность месторасположения жилья, благоустройство придомовой территории, наличие системы безопасности, организация безбарьерной среды, парковочное пространство, близость общественного транспорта, отдаленность от промышленных зон).

В рамках наблюдения за ценами квартиры по их качественным характеристикам можно условно разделить на типы:

низкого качества;

среднего качества (типовые);

улучшенной планировки;

элитные квартиры.

Регистрация цен на квартиры низкого качества осуществляется только на вторичном рынке.

Квартиры низкого качества - это квартиры в домах первых массовых серий застройки, пониженной этажности (включая 5-этажные дома). Такие дома отличаются небольшими по площади квартирами, низким качеством строительных материалов, изношенностью коммуникаций, неудобными планировками (часто были спроектированы как квартиры гостиничного (коридорного) типа с кухней и удобствами на этаже), с ограниченным набором инженерных коммуникаций (не имеющие хотя бы одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения). К такому типу можно отнести и квартиры в кирпичных домах XVIII - XIX веков с деревянными перекрытиями, ограниченным набором инженерных коммуникаций.

Квартиры среднего качества (типовые квартиры) - это квартиры в кирпичных, крупнопанельных и крупноблочных домах, построенных по типовым проектам, в отдельных случаях - в монолитных или монолитно-кирпичных домах; для Арктической зоны Российской Федерации - деревянных каркасных малоэтажных домах, блочных домах с железобетонным каркасом. Они имеют улучшенную планировку по сравнению с квартирами "низкого качества" (как правило, это квартиры с наличием небольших подсобных помещений, возможно со смежными комнатами и так далее), но в силу невысокого качества строительства, уступающие квартирам в современных улучшенных по планировке, качеству материалов и благоустройству домах.

Квартиры улучшенного качества - это квартиры в кирпичных, крупноблочных и крупнопанельных домах массовой застройки с улучшенными бытовыми характеристиками: наличием всех видов коммунальных удобств, как правило, изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений (то есть более удобные и просторные по планировке квартиры). К этому типу квартир относятся также квартиры в современных монолитных, в том числе монолитно-кирпичных, домах. В таких домах выше качество применяемых строительных материалов и инженерных коммуникаций, улучшены характеристики (высота потолков, толщина стен и так далее), более развитая инфраструктура. За счет применения новых технологий может быть предусмотрена возможность изменения их планировок.

Элитные квартиры - это квартиры в кирпичных и монолитных, в том числе монолитно-кирпичных, домах повышенной комфортности, расположенных в престижных районах города, построенных по индивидуальным проектам, имеющих подземные паркинги, видеонаблюдение, современные лифты, просторные парадные или консьерж-сервисы, а также в домах, построенных в конце XIX - начале XX веков, с металлическими перекрытиями и (возможно) лифтами, зачастую расположенных в историческом центре и представляющих культурную и архитектурную ценность К этому типу относятся также квартиры в "сталинских" домах, построенных незадолго до Великой Отечественной войны и в десятилетие после. Это преимущественно кирпичные дома с толстыми стенами, высокими потолками, большими просторными квартирами. Такие дома могут быть расположены либо непосредственно в центре города, либо вдоль основных магистралей.

Критерии отнесения жилья к какому-либо типу (низкого качества, среднего качества (типовое), улучшенного качества, элитное) определяются респондентами - сотрудниками отчитывающихся организаций, осуществляющих операции с недвижимостью совместно с федеральными государственными гражданскими служащими и работниками территориальных органов Росстата.

При определении типа продаваемой квартиры необходимо руководствоваться специфическими и экономическими условиями субъекта Российской Федерации.