ОТВЕТЫ

НА ВОПРОСЫ МЕТОДИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА, ПОСТУПИВШИЕ С ПИСЬМАМИ

ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ОРГАНОВ РОСРЕЕСТРА

1.

Управление Росреестра по Республике Крым и Севастополю

от 26.07.2022 N Исх/01-2207/22@

Об указании кадастровых номеров исходных земельных участков в межевом плане в случае, если они образованы путем перераспределения нескольких земельных участков

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 ЗК <1> при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 ЗК; при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 ЗК.

В этой связи одним из условий для образования земельных участков путем перераспределения является наличие общих (смежных) границ как у исходных земельных участков, так и у образуемых земельных участков.

На основании пунктов 48, 49, 54 Требований <2>:

включение реквизитов в раздел "Сведения об образуемых земельных участках" межевого плана осуществляется последовательно в отношении каждого образуемого земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ;

в реквизит "3" раздела "Сведения об образуемых земельных участках" межевого плана последовательно включаются сведения о каждом образуемом путем перераспределения земельном участке;

в графах "2" и "3" реквизита "3" раздела "Сведения об образуемых земельных участках" межевого плана указываются сведения об источниках образования земельного участка: соответственно кадастровые номера исходных земельных участков и их площадь, а также в случае образования земельного участка путем перераспределения земельных участков и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - учетный номер кадастрового квартала, в границах которого располагаются земли, участвующие в перераспределении с исходным земельным участком;

3.

Управление Росреестра по Оренбургской области

от 05.09.2022 N 08-00282-ВР/22

О проведении правовой экспертизы при осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении введенных в эксплуатацию зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения

В силу части 15 статьи 40 Закона N 218-ФЗ <4> при проведении правовой экспертизы в случаях, указанных в части 13 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, в том числе в случае осуществления учетно-регистрационных действий в отношении здания, сооружения, введенного в эксплуатацию, государственным регистратором прав не осуществляется проверка:

законности выдачи уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположено здание, введенное в эксплуатацию;

соответствия такого введенного в эксплуатацию здания виду разрешенного использования данного земельного участка и установленным применительно к этому земельному участку ограничениям прав на землю.

Закон N 218-ФЗ не содержит положений, устанавливающих исключительные случаи, в которых положения части 15 статьи 40 Закона N 218-ФЗ не применяются, например, при проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления учетно-регистрационных действий в отношении введенного в эксплуатацию здания, сооружения, расположенного на земельном участке, относящемся к землям сельскохозяйственного назначения.

Учитывая положения пункта 1 части 3 статьи 55 ГрК <5>, правоустанавливающий документ на земельный участок является документом, необходимым для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

При этом, в силу части 1 статьи 19 Закона N 218-ФЗ (в действующей с 01.09.2022 редакции Закона N 408-ФЗ <6>) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположено заявленное к осуществлению учетно-регистрационных действий введенное в эксплуатацию здание, сооружение, подлежит представлению указанным в части 1 статьи 19 Закона N 218-ФЗ органом (иным лицом) в орган регистрации прав с соответствующим заявлением, если в ЕГРН <7> отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на этот земельный участок. В данном случае непредставление в орган регистрации прав заявления и документов, необходимых для осуществления учетно-регистрационных действий в отношении соответствующего земельного участка, если в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на него и соответствующее право подлежит регистрации, является основанием для приостановления учетно-регистрационных действий в отношении расположенного на нем введенного в эксплуатацию здания, сооружения по заявлению, представленному указанным в части 1 статьи 19 Закона N 218-ФЗ органом (иным лицом).

4.

Управление Росреестра по Республике Башкортостан

от 29.09.2022 N 22-16075/210

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, отнесенные решением МЧС России <11> к числу объектов гражданской обороны, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Частью 6.1 статьи 70 Закона N 218-ФЗ предусмотрены особенности осуществления учетно-регистрационных действий в отношении созданного до дня вступления в силу Постановления N 3020-I <12> (до 21.01.1992) объекта недвижимости, отнесенного решением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке и реализации государственной политики, нормативно-правовому регулированию в области гражданской обороны, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера (МЧС России), к числу объектов гражданской обороны, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, до 01.01.2025 документом, являющимся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении указанного в части 6.1 статьи 70 Закона N 218-ФЗ объекта недвижимости, а также содержащим описание такого объекта недвижимости, на основании которого сведения об этом объекте недвижимости указываются в техническом плане, является предусмотренная частью 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ Декларация <13>.

На основании пункта 3 Требований к подготовке декларации <14> в случае, установленном частью 6.1 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, в отношении объектов недвижимости, отнесенных решением МЧС России к числу объектов гражданской обороны, находящихся в государственной или муниципальной собственности, составляется Декларация, содержащая описание такого объекта недвижимости, и заверяется представителем федерального органа исполнительной власти, органа власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение имуществом, находящимся в собственности соответствующего публично-правового образования. В указанном случае Декларация в приложение к техническому плану не включается.

Учитывая изложенное, в отношении указанных в части 6.1 статьи 70 Закона N 218-ФЗ объектов недвижимости:

государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно на основании технического плана, подготовленного на основании Декларации, в случае, когда сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН;

5.

Управление Росреестра по Ленинградской области

от 06.09.2022 N ИСХ/11644

О необходимости проверки площади жилого дома при осуществлении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления учетно-регистрационных действий в порядке, предусмотренном частями 12, 13 статьи 70 Закона N 218-ФЗ

На основании части 13 статьи 70 Закона N 218-ФЗ при проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления учетно-регистрационных действий в случае, предусмотренном частью 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет наличия или отсутствия только указанных в части 13 статьи 70 Закона N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наличия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок и соответствия:

ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в ЕГРН и (или) сведения о которых содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого расположен жилой дом;

предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.

В соответствии с пунктом 39 статьи 1 ГрК объект индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно части 6 статьи 30 ГрК в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются в том числе предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Частью 1 статьи 38 ГрК установлен исчерпывающий перечень предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающий в себя:

6.

Управление Росреестра по Оренбургской области

от 23.09.2022 N 08-16682/22

Об аренде концессионером земельного участка для создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения при наличии в ЕГРН записи о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования таким участком

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 269 ГК <16> лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование:

осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование;

вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества; здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 статьи 41 ЗК (пункт 1 статьи 41 ЗК).

Частью 1 статьи 5 Закона N 115-ФЗ <17> предусмотрено, что одной из сторон концессионного соглашения является концедент (в том числе Российская Федерация, от имени которой выступает Правительство Российской Федерации, или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти, или орган публичной власти федеральной территории).

В соответствии с положениями части 1 статьи 11 Закона N 115-ФЗ земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и (или) который необходим для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, для создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, может быть предоставлен концессионеру в аренду в соответствии с земельным законодательством.

7.

Управление Росреестра по Смоленской области

от 07.10.2022 N 06-25390/22-ТШ

Имеются ли основания для приостановления государственной регистрации, если в договоре купли-продажи недвижимости содержатся сведения (нахождение объекта капитального строительства на земельном участке), которые не совпадают со сведениями, содержащимися в ЕГРН (отсутствие связи объекта капитального строительства с указанным земельным участком)

Одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК).

Необходимо также учитывать положения статьи 35 ЗК, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1); собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3).

В соответствии со статьей 552 ГК:

по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1);

в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2);

продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором; при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК).