Практика применения земельного и природоохранного законодательства

21. Оспаривание выкупной стоимости земельного участка, находящегося в аренде, лицом, имеющим намерение на его выкуп, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает на это лицо дополнительные расходы за пользование имуществом на период урегулирования спора, в том числе убытки, причиненные неправомерными действиями уполномоченного органа при определении выкупной стоимости.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства с 1999 года являлся арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право собственности на который зарегистрировано за субъектом Российской Федерации.

Вступившими в законную силу судебными актами по иску предпринимателя к департаменту об урегулировании разногласий по договору купли-продажи указанного земельного участка в части его выкупной цены установлен факт неправомерного и необоснованного включения департаментом в проект договора купли-продажи земельного участка завышенной выкупной стоимости земельного участка, а также правомерность позиции предпринимателя о заключении договора купли-продажи на предложенных предпринимателем условиях.

В дальнейшем предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к департаменту о взыскании убытков, представляющих собой разницу между суммой внесенной предпринимателем арендной платы и суммой земельного налога, подлежащего уплате в случае заключения договора купли-продажи земельного участка по цене, предложенной истцом.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель, уплачивая арендную плату до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, понес убытки в виде разницы между суммами внесенной арендной платы и причитающегося за соответствующий период земельного налога. Между тем при надлежащем исполнении департаментом своих обязанностей по определению выкупной цены право собственности на земельный участок и статус плательщика земельного налога должны были перейти к предпринимателю с апреля 2018 года. Неправомерность действий департамента, как причинителя вреда, выразилась в определении им выкупной стоимости земельного участка в нарушение требований закона.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что право предпринимателя на взыскание убытков с департамента зависит от избранного им способа защиты нарушенного права. По мнению судов, право на взыскание убытков возможно лишь в случае признания незаконными по правилам главы 24 АПК РФ действий департамента. Между тем предприниматель ранее обращался в суд с требованием об урегулировании разногласий в соответствии со статьей 445 ГК РФ, то есть воспользовался правом на передачу преддоговорного спора на разрешение суда, в связи с чем самостоятельно несет все неблагоприятные последствия в виде необходимости внесения арендных платежей в силу длительного рассмотрения этого спора судом.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты апелляционного и кассационного судов, решение суда первой инстанции оставила в силе, указав следующее.

Иск о взыскании убытков обусловлен неправомерными действиями департамента при определении выкупной цены земельного участка на основании соответствующего нормативного акта для цели заключения договора купли-продажи и заявлен после рассмотрения дела об урегулировании разногласий. Разрешение спора между сторонами о выкупной цене земельного участка осуществлено в порядке искового производства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ), если сторона, для которой в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ процедура рассмотрения заявления о выкупе должна быть завершена подготовкой проекта договора купли-продажи, предшествовать которой должны действия по определению стоимости земельного участка.

Судами установлено, что цена выкупа спорного земельного участка должна быть определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 мая 2015 г. N 226, на что указано предпринимателем в протоколе разногласий.

Департамент, получив заявление предпринимателя, содержащее его волеизъявление на выкуп арендованного земельного участка, должен был подготовить проект договора купли-продажи, надлежащим образом рассчитав его цену в соответствии с нормативным актом, но не совершил требуемые действия, что повлекло необходимость урегулирования спора в судебном порядке и внесения арендной платы предпринимателем за период рассмотрения дела в суде.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 мая 2011 г. N 145 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами" разъяснено, что отсутствие признания ненормативного правового акта в судебном порядке недействительным, а также решения или действия (бездействия) государственного органа незаконными само по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием). В названном случае суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда (пункт 4). Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо для совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике (пункт 5).

Удовлетворение иска предпринимателя в споре об урегулировании разногласий позволяет признать действия уполномоченного органа по определению выкупной цены земельного участка неправомерными, нарушающими права истца.

Неправильное применение органом нормативного акта при определении выкупной цены влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора.

Таким образом, поскольку единственно возможным способом восстановления нарушенного права предпринимателя явилось предъявление им иска к департаменту об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка в части его выкупной цены, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций об отказе в иске с изложенным выше обоснованием нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции.

Определение N 308-ЭС21-23454