Практика применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)

12. Срок исковой давности по требованию о возврате предварительной оплаты по договору о передаче вещи не течет, если сторона этого договора выразила волю на исполнение соответствующего обязательства в натуре.

Общество заключило с Правительством Москвы инвестиционный контракт, направленный на реализацию проекта по строительству административно-делового и торгового центра с подземным паркингом, по результатам исполнения которого обществу подлежала передаче в собственность часть нежилых помещений.

В свою очередь, общество (инвестор) заключило с индивидуальным предпринимателем (соинвестором) договор инвестирования в строительство.

Соинвестор надлежащим образом исполнил принятые по договору обязательства (произвел оплату в полном объеме и в согласованный срок).

Правительство Москвы и общество подписали акт о результатах реализации контракта, согласно которому обществу переданы нежилые помещения делового центра, в том числе офисное помещение, подлежавшее передаче соинвестору.

Вопреки достигнутым договоренностям общество (продавец) заключило с другим покупателем договор купли-продажи нежилых помещений, на основании которого, помимо прочего, произвело отчуждение офисного помещения, предназначавшегося соинвестору. Право собственности покупателя на помещение было зарегистрировано.

Соинвестор в судебном порядке оспорил заключенный обществом и покупателем договор купли-продажи в относящейся к нему части. Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции отказано в удовлетворении иска о признании договора недействительным в оспариваемой части и о применении последствий его недействительности.

В рамках дела о банкротстве общества соинвестор подал заявление о включении в реестр требований кредиторов должника денежного требования о возмещении убытков, возникших в связи с неисполнением обществом принятого по договору инвестирования в строительство обязательства по передаче в собственность офисного помещения, в том числе реального ущерба в виде суммы, внесенной соинвестором в счет оплаты по этому договору, разности между текущей ценой офисного помещения и его ценой, определенной в договоре инвестирования в строительство.

Определением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявления отказано.

Признавая требование соинвестора необоснованным, суды сочли, что был пропущен трехлетний срок исковой давности, который начал течь не позднее дня ввода делового центра в эксплуатацию.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Заключенный соинвестором и обществом договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункты 1, 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Первоначальное требование соинвестора, вытекающее из этого договора, о передаче в собственность офисного помещения отлично от предъявленного в рамках дела о банкротстве общества обособленного спора денежного требования о возмещении убытков, возникших в связи с неисполнением обществом договорного обязательства, в частности о возврате соинвестору денежных средств, уплаченных по договору инвестирования в строительство, и компенсации в деньгах разности между текущей рыночной стоимостью офисного помещения и ценой, определенной в договоре.

Если после возникновения оснований для расторжения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи в связи с нарушением, допущенным продавцом, в течение некоторого периода времени воля обеих сторон сделки была направлена на сохранение объединяющей их обязательственной связи и предоставление должнику дополнительной возможности исполнить договор, у кредитора все это время (пока должник подтверждает намерение совершить в будущем действия, являющиеся предметом договора) имеются разумные ожидания относительно того, что он получит имущество в натуре, а потому по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ в указанный период срок давности по денежному требованию о возмещении продавцом убытков, причиненных непередачей недвижимости покупателю, не течет.

В рассматриваемом случае в договор инвестирования в строительство включены положения о том, что общество (продавец) извещает соинвестора (покупателя) о готовности офисного помещения к передаче в собственность покупателю; расходы, связанные с оформлением права собственности на помещение, несет покупатель.

Обществом в адрес инвестора было направлено уведомление о готовности к оформлению права собственности соинвестора на офисное помещение с требованием компенсировать на основании договора инвестирования в строительство затраты, понесенные в связи с оформлением (расходы по изготовлению технических и кадастровых паспортов), а также возместить расходы на уплату государственной пошлины.

Таким образом, общество выразило волю на исполнение договорного обязательства по передаче вещи в натуре при условии возмещения соинвестором, как и было установлено договором, расходов, связанных с оформлением права собственности на данную вещь. Соответствующее возмещение соинвестор предоставил 30 июня 2016 г. (в отведенный статьей 314 ГК РФ срок), после чего справедливо рассчитывал получить офисное помещение от общества.

Поскольку у соинвестора не имелось оснований полагать, что общество не предоставит предусмотренное договором исполнение путем передачи офисного помещения, срок давности по требованию о возмещении убытков, вызванных неисполнением упомянутого договорного обязательства, не мог начать течь ранее дня возмещения расходов, связанных с оформлением права собственности на данную вещь. С иском о возмещении убытков (заявлением о включении соответствующего требования в реестр) соинвестор обратился 28 июня 2019 г., то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Определение N 305-ЭС21-27461(2)

13. Банк-залогодержатель обладает преимущественным перед другими кредиторами должника правом на получение удовлетворения за счет денежных средств, причитающихся должнику (как участнику долевого строительства) от застройщика в связи с прекращением договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Банк предоставил гражданину кредит на инвестирование строительства квартиры, осуществляемого на основании заключенного с компанией и подчиняющегося Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору должник предоставил банку залог прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и залог строящейся квартиры, зарегистрированный в установленном порядке.

В рамках дела о банкротстве гражданина банк обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности, обеспеченной залогом имущества должника.

Заявление в части включения в реестр основного долга и процентов за пользование кредитными средствами рассмотрено отдельно и удовлетворено.

Требование о признании залогового статуса указанных сумм выделено в отдельное производство. Определением арбитражного суда первой инстанции, оставленным в силе судами апелляционной и кассационной инстанций, в его удовлетворении отказано.

Ко дню рассмотрения судом первой инстанции спорного требования состоялись решение и апелляционное определение судов общей юрисдикции, в силу которых договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома признан расторгнутым, с компании в пользу должника взыскан долг и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Последствия расторжения договора долевого участия в строительстве предусмотрены Законом N 214-ФЗ и отличны от указанного в пункте 2 статьи 453 ГК РФ прекращения обязательств сторон вследствие расторжения или изменения договора.

Учитывая названные судебные акты судов общей юрисдикции и руководствуясь пунктом 2 статьи 453, пунктом 1 статьи 352 ГК РФ, суды признали прекращение заложенных прав требования должника как участника долевого строительства в связи с прекращением договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, из которого эти права вытекают.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты суда первой инстанции, апелляционного и кассационного судов и признала требования банка обеспеченными залогом прав из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, указав следующее.

В силу статьи 9 Закона N 214-ФЗ в определенных случаях участник долевого строительства вправе отказаться от договора или по его требованию договор может быть расторгнут судом, последствием чего является обязанность застройщика возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Право должника требовать от компании после расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома возврата вложенных в строительство квартиры денежных средств и уплаты процентов вытекает из закона и подтверждено судебными актами судов общей юрисдикции.

Эти права находятся в залоге у банка, и их реализация является предметом спорного требования банка.

Преимущественное перед другими кредиторами должника право банка на получение удовлетворения за счет денежных средств, причитающихся должнику от компании в связи с прекращением договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, следует из пункта 2 статьи 334 ГК РФ.

Таким образом, вывод судов о прекращении залога прав требования должника как участника долевого строительства противоречит закону и банку неосновательно отказано в признании обеспеченным таким залогом включенного в реестр требования.

Направление дела о расторжении договора долевого участия на новое рассмотрение не влияет на права банка, поскольку при выборе любого способа получения исполнения (обращение взыскания на причитающиеся должнику как участнику долевого строительства денежные средства либо на квартиру) требование банка имеет статус обеспеченного залогом.

Определение N 310-ЭС21-29244