Споры, возникающие из договорных отношений

15. При досрочном расторжении договора аренды объекта культурного наследия на основании части 4 статьи 15 Федерального закона N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" арендодатель обязан возместить стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта, которые не были зачтены в счет арендной платы в период действия договора.

Фирма, являясь арендатором нежилого здания - памятника истории и культуры, во исполнение условий охранно-арендного договора за свой счет провела проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные, противоаварийные и ремонтно-восстановительные работы, направленные на сохранение и восстановление исторического облика объекта. Распоряжением Правительства Российской Федерации указанное здание включено в перечень объектов культурного наследия федерального значения.

Арендодатель и арендатор заключили дополнительные соглашения к названному договору, которыми предусмотрели, что документально подтвержденные расходы арендатора по выполненным работам засчитываются в счет арендной платы по договору, установили льготную арендную плату и срок действия договора до 1 июля 2028 г.

Однако спорное здание в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ) передано единому институту развития (обществу), который уведомил арендатора о досрочном расторжении договора аренды на основании части 4 статьи 15 Закона N 161-ФЗ.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды, общество обратилось в арбитражный суд с иском к фирме о расторжении охранно-арендного договора и об обязании возвратить обществу нежилое здание. Фирма предъявила встречный иск о взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что денежные средства, вложенные ею в реставрацию объекта культурного наследия, не компенсированы, в том числе путем их зачета в счет арендной платы.

Арбитражный суд первой инстанции решением, оставленным без изменения постановлениями арбитражного апелляционного суда и суда округа, удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречных требованиях.

Суды исходили из правомерности расторжения спорного договора на основании части 4 статьи 15 Закона N 161-ФЗ. В отношении встречного иска суды указали, что арендатору была предоставлена соответствующая мера поддержки в виде льготной арендной платы. Заявленная во встречном иске сумма понесенных арендатором затрат не является неосновательным обогащением арендодателя, а относится к расходам, которые арендатор обязан нести по договору аренды. Кроме того, суды отметили, что фирма, обратившись в 2020 году с иском о компенсации стоимости ремонтно-реставрационных работ, произведенных в 2006 - 2009 годах, и воспользовавшись в 2013 году правом на получение льготной арендной платы по договору, пропустила срок исковой давности.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска и направила дело по данному вопросу на новое рассмотрение, указав следующее.

Конституцией Российской Федерации гарантирована защита права собственности и права на свободное использование имущества (статьи 34, 35 и 36). Конституционный Суд Российской Федерации, раскрывая конституционно-правовой смысл понятия "имущество", использованного в статье 35, пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и иные имущественные права (постановление от 16 мая 2000 г. N 8-П).

Следовательно, подлежит защите также и право аренды в виде возмещения арендатору убытков, причиненных досрочным прекращением аренды, в том числе при досрочном расторжении договора аренды на основании части 4 статьи 15 Закона N 161-ФЗ в целях, указанных в статье 3 данного закона, в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендатора.

Поскольку в Законе N 161-ФЗ не предусмотрены специальные механизмы для компенсации убытков, возникших вследствие лишения арендных прав, арендатор вправе воспользоваться защитными мерами правового характера, предусмотренными гражданским законодательством, и требовать возмещения убытков.

При досрочном расторжении договора аренды по требованию общества фирма, вносившая арендные платежи на протяжении всего периода после завершения реставрационных работ (с 2010 по 2021 год), утратила возможность компенсировать понесенные затраты в согласованном сторонами порядке путем снижения арендной платы за пользование данным объектом на сумму произведенных затрат.

По смыслу статьи 14 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" выполненные фирмой ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия в данном случае не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора.

Таким образом, при досрочном расторжении договора аренды по требованию общества в отсутствие со стороны арендатора каких-либо противоправных действий или нарушений условий договора арендодатель, не возместивший стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия путем зачета полной суммы затрат в счет арендной платы, обязан уплатить арендатору невозмещенную сумму. При этом течение срока исковой давности по требованию о взыскании указанной компенсации начинается не ранее даты расторжения договора аренды.

Определение N 305-ЭС22-7353

16. Установление в договоре неустойки за одно нарушение в виде сочетания штрафа и пени не противоречит действующему законодательству. Вопрос о соразмерности неустойки и допустимости ее снижения в этом случае рассматривается судом исходя из общей суммы штрафа и пени.

После расторжения договора финансовой аренды (лизинга) общество (лизингополучатель) определило сальдо встречных обязательств сторон и обратилось в арбитражный суд с иском к лизинговой компании о взыскании соответствующей суммы денежных средств, полагая, что выручка от продажи предмета лизинга превысила величину имевшихся у лизингодателя требований по договору.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Суд округа частично отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции.

Как указано судом округа, договором лизинга предусмотрен штраф за невнесение лизинговых платежей в срок в размере 15 000 руб., а также уплата неустойки в соответствии со статьей 395 ГК РФ в размере 0,05% за день неуплаты (18,5 процента годовых) от суммы лизингового платежа.

В расчет сальдо судами включена договорная неустойка за просрочку внесения лизинговых платежей 38 818 руб. 86 коп., рассчитанная до даты расторжения договора. Кроме того, лизинговая компания начислила штраф в размере 15 000 руб. за каждый факт невыполнения обязанностей по своевременной уплате лизинговых платежей. Всего лизингодателем начислено штрафов на сумму 165 000 руб., и данная сумма судами также включена в расчет сальдо.

По мнению суда округа, фактически лизингодателем применена двойная мера ответственности (штраф и пени) за одно и то же правонарушение ответчика (несвоевременное внесение платежей), что является недопустимым.

На этом основании суд округа признал необоснованным включение в расчет сальдо встречных обязательств штрафа помимо предусмотренных договором пеней и принял новое решение по делу, которым удовлетворил требования общества в части.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление суда округа, указав на следующее.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По смыслу данной нормы неустойка выступает мерой ответственности (санкцией) за нарушение гражданско-правового обязательства. При этом размер неустойки может быть установлен в твердой сумме (штраф) или в виде периодически начисляемого платежа (пени), на что указано в абзаце первом пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7).

Поскольку иное не установлено законом, комбинация штрафа и пени может являться допустимым способом определения размера неустойки за одно нарушение: начисление пени производится в целях устранения потерь кредитора, связанных с неправомерным неисполнением денежного обязательства перед ним за соответствующий период, а применение штрафа является санкцией за нарушение обязательства как такового, призванной исключить стимулы неправомерного поведения контрагента.

Сочетание двух способов определения общего размера неустойки не свидетельствует о применении двух различных видов ответственности за одно нарушение и не противоречит закону.

При этом, если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 ГК РФ, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени (пункт 80 Постановления N 7).

С учетом изложенного вывод суда округа о неприменении предусмотренного договором штрафа, а также об исключении на этом основании суммы начисленного штрафа из расчета сальдо взаимных предоставлений по договору лизинга признан ошибочным.

Определение N 308-ЭС21-16199

17. Решение по вопросу о предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Между жилищно-строительным кооперативом (далее - ЖСК) и банком заключен договор специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта.

ЖСК направил банку на исполнение платежное поручение для перечисления со специального счета в адрес подрядчика в счет оплаты аванса на проведение работ по капитальному ремонту, приложив к платежному поручению копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также договора на выполнение работ по капитальному ремонту, заключенного с подрядчиком.

Банк отказал в исполнении платежного поручения, указав, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта не соответствует требованиям, изложенным в пункте 1 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 ЖК РФ, ввиду отсутствия необходимого числа голосов собственников, положительно проголосовавших по вопросу о предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту (согласно протоколу процент собственников помещений в многоквартирном доме, проголосовавших "за", составил 62% от общего числа голосов собственников помещений).

Не согласившись с отказом банка, ЖСК обратился в арбитражный суд с иском об обязании исполнить платежное поручение.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, требования ЖСК удовлетворены. Суды пришли к выводу, что решение по вопросу о предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме не требует квалифицированного большинства голосов собственников помещений в таком доме, поскольку не относится к вопросам, установленным пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые судебные акты и отказала ЖСК в удовлетворении требований с учетом следующего.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ (в редакции, действовавшей в период принятия решения общего собрания) принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 5.1 статьи 189 ЖК РФ содержит перечень условий, которые должны быть утверждены при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме.

По смыслу приведенной нормы эти условия относятся к обязательному содержанию решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества.

Таким образом, определение или утверждение предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту является неотъемлемой составной частью такого решения.

Следовательно, с учетом взаимосвязанных положений пункта 1 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46, части 5.1 статьи 189 ЖК РФ, решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором должна быть определена (утверждена), кроме прочего, предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с этим вне зависимости от того, выносится решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме на голосование общего собрания одним вопросом или же за каждый из пунктов перечня, обозначенного в части 5.1 статьи 189 ЖК РФ организуется отдельное очно-заочное голосование, результаты такого голосования должны оцениваться с учетом названных требований закона.

Поэтому отказ банка исполнить платежное поручение ЖСК ввиду того, что представленное им решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленное протоколом, не отвечает требованиям статей 44, 46 ЖК РФ, вопреки выводам судов является правомерными.

Определение N 305-ЭС22-14073