Реализация предмета залога при обращении взыскания во внесудебном порядке

70. До начала реализации залогодержатель или нотариус обязаны направить должнику, залогодателю, известным им другим залогодержателям уведомление о предстоящем обращении взыскания на предмет залога (пункт 8 статьи 349 ГК РФ, пункт 3 статьи 59 Закона об ипотеке).

Указанные лица считаются уведомленными о предстоящем обращении взыскания с момента, когда соответствующее уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

71. Реализация предмета залога допускается после истечения срока, предусмотренного в уведомлении для исполнения обеспеченного залогом обязательства, при наличии оснований для обращения взыскания. По общему правилу, этот срок не может быть менее десяти дней с момента уведомления.

Должник и залогодатель - третье лицо вправе прекратить обращение взыскания на предмет залога или его реализацию в любое время до завершения реализации предмета залога, исполнив обеспеченное залогом обязательство. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно (пункт 4 статьи 348 ГК РФ).

При этом под завершением процедуры реализации предмета залога понимается объявление победителя торгов и подписание протокола об их результатах, имеющего силу договора (пункт 6 статьи 448 ГК РФ), или подписание договора купли-продажи с третьим лицом, или завершение процедуры оставления залога за собой.

72. Реализация предмета залога, на который обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется по общему правилу посредством продажи с торгов. Порядок их проведения определяется в соответствии с правилами, предусмотренными статьями 447, 448 ГК РФ или соглашением между залогодателем или залогодержателем, если иное не следует из существа законодательного регулирования порядка обращения взыскания.

При этом реализация недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке, на закрытом аукционе допускается только в случаях, определенных законом (пункт 2 статьи 59 Закона об ипотеке).

Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, то соглашением между залогодателем или залогодержателем могут быть также предусмотрены иные способы реализации заложенной вещи: оставление залогодержателем предмета залога за собой или продажа предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости (пункт 2 статьи 350.1 ГК РФ). При этом залогодержателем движимой вещи по такому соглашению может быть любое лицо. В случае реализации недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, указанные способы применяются только в случае, если сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель и предмет ипотеки заложен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью (абзац второй пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке).

73. При продаже предмета залога с торгов по смыслу статьи 447 ГК РФ цена его реализации предполагается рыночной, если заинтересованным лицом (должником, залогодателем - третьим лицом, последующими залогодержателями и др.) не будет доказано нарушение порядка проведения торгов, в частности непрозрачность их условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию в торгах, иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. При отсутствии таких нарушений цена реализации не может быть опровергнута исключительно со ссылкой на отчет оценщика.

74. Если при обращении взыскания без проведения торгов стоимость предмета, определенная залогодержателем при его оставлении за собой или при продаже предмета залога другому лицу, недостаточна для погашения требования залогодержателя по обеспеченному залогом обязательству, последний вправе обратиться в суд с иском о взыскании задолженности в непогашенной части с должника. В ходе рассмотрения данного спора должник вправе представить доказательства существенного расхождения между ценой реализации предмета залога и его рыночной стоимостью, что может являться основанием для установления рыночной стоимости на основании отчета оценщика и отказа в иске (пункты 3, 4 статьи 1, пункт 3 статьи 307, абзац третий пункта 1 статьи 349, абзацы третий и четвертый пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ, абзац третий пункта 3 статьи 55 Закона об ипотеке). Должник вправе обратиться с самостоятельным иском об определении размера исполненного за счет стоимости предмета залога, ссылаясь на существенное несоответствие цены реализации или оставления за собой предмета залога и его рыночной стоимости.

Залогодатель вправе требовать возмещения убытков, если докажет существенное несоответствие цены реализации или оставления за собой предмета залога его рыночной стоимости, в отсутствие которого сумма выручки должна была превысить размер обеспеченного требования (абзац второй пункта 3 статьи 334 ГК РФ, абзац третий пункта 3 статьи 55 Закона об ипотеке). Равным образом последующий залогодержатель вправе обратиться с требованием о взыскании неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ).

75. Если при обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке нарушены права залогодателя или имеется существенный риск их нарушения, залогодатель вправе обратиться в суд с иском о прекращении обращения взыскания во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 350.1 ГК РФ). Например, такое право возникает, если залогодержатель приступил к обращению взыскания в отсутствие оснований, им допущены нарушения порядка проведения торгов, влияющие на определение стоимости предмета залога, а также если возникли объективные неустранимые обстоятельства, влекущие, в частности, значительное возрастание затрат на продажу заложенной вещи на согласованной ранее торговой площадке, ограничение доступа к ней, усложнение процедуры реализации. Бремя доказывания существования названных обстоятельств лежит на залогодателе.

Указанный способ защиты может быть применен только до завершения процедуры реализации предмета залога исходя из превентивной природы данного иска. При этом залогодатель вправе ходатайствовать о принятии обеспечительных мер, направленных на приостановление обращения взыскания и реализацию предмета залога до рассмотрения указанного иска (статьи 139, 140 ГПК РФ, статьи 90, 91 АПК РФ). Если впоследствии в удовлетворении иска будет отказано, залогодержатель может требовать возмещения убытков, вызванных обеспечением иска, или выплаты компенсации (статья 146 ГПК РФ, статья 98 АПК РФ).