Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

3. Использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома.

Управляющая компания обратилась в суд с иском к К. о возложении обязанности демонтировать наружный блок кондиционера, установленный на фасаде многоквартирного дома с внешней стороны принадлежащей ответчику квартиры, и восстановить после демонтажных работ целостность фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада.

Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что отсутствие согласования размещения внешнего блока кондиционера на фасаде здания с собственниками помещений в многоквартирном доме является нарушением требований действующего законодательства и прав собственников, соответствующие действия ответчика по размещению блока кондиционера препятствуют исполнению обязанностей истца как управляющей организации, ответственной за содержание общего имущества дома, по соблюдению правил содержания и ремонта жилых домов.

Отменяя определение суда апелляционной инстанции и направляя дело на новое апелляционное рассмотрение, кассационный суд общей юрисдикции указал, что на установку кондиционеров не требуется получения соответствующих разрешений компетентных органов, при этом сам по себе факт размещения ответчиком кондиционера на карнизе фасада здания не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, поскольку в результате такой установки общее имущество жильцов жилого дома не уменьшилось, а иные негативные последствия в виде повышенного шума, вибрации и прочего не установлены, в связи с чем вывод суда о том, что фасад здания относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и поэтому установка наружного блока кондиционера может осуществляться только при наличии согласия собственников, не может быть принят во внимание.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда признала вывод суда кассационной инстанции не соответствующим нормам права в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При рассмотрении данного дела судами был установлен факт размещения ответчиком внешнего блока кондиционера на фасаде (карнизе фасада) многоквартирного жилого дома, являющемся его ограждающей конструкцией и в силу приведенных норм закона относящемся к общему имуществу собственников помещений в этом доме.

Частью 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда 4 декабря 2013 г., лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 и пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Таким образом, действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме, что не было учтено судом кассационной инстанции.

С учетом изложенного Судебная коллегия отменила кассационное определение и направила дело на новое рассмотрение в кассационный суд общей юрисдикции.

Определение N 5-КГ22-150-К2

4. Условие договора управления многоквартирным домом о размере платы за ремонт (содержание) общего имущества должно соответствовать решению, принятому на общем собрании собственников помещений в этом доме.

Н. обратился в суд с иском к управляющей компании о признании незаконными действий по применению в одностороннем порядке размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, установленного органом местного самоуправления, возложении обязанности производить начисления платы за содержание жилого помещения с 16 сентября 2020 г. в соответствии с решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленным протоколом от 21 сентября 2020 г., в размере 13 руб. 44 коп. за 1 кв.м до принятия собственниками соответствующего решения в порядке, установленном действующим законодательством.

В обоснование требований истец указал, что является собственником 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ответчик. Несмотря на имеющееся решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым с 16 сентября 2020 г. утвержден размер платы за содержание жилого помещения в размере 13 руб. 44 коп. за 1 кв.м, ответчик незаконно, по мнению истца, применяет тариф, утвержденный постановлением местной администрации от 15 июня 2020 г., в размере 20 руб. 87 коп. за 1 кв.м.

Удовлетворяя исковые требования Н., суд первой инстанции указал на то, что в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение об установлении ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения, применению подлежит ставка, утвержденная решением общего собрания собственников. Применение ставки платы за ремонт и содержание жилья, установленной органом местного самоуправления, возможно только в том случае, если на состоявшемся общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решение об установлении размера такого платежа не принято.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома и перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются существенными условиями договора управления. Полагая, что решение об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения в меньшем размере, чем предусмотрено договором управления, принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме без учета обстоятельств, способных повлиять на объем и качество работ в целях поддержания многоквартирного дома в надлежащем техническом состоянии, что противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, а также посягает на публичные интересы - интересы неопределенного круга лиц по обеспечению безопасности жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном доме, суд счел, что имеются основания для признания данного решения в части ничтожным в силу положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции и их правовым обоснованием, дополнительно указав, что существенное отличие размера платы, установленного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, от размера платы, определенного органом местного самоуправления (более чем на 35%), подтверждает невозможность содержания и ремонта общего имущества дома в соответствии с установленными требованиями при внесении платы по тарифу, утвержденному собственниками, и, как следствие, причинение убытков управляющей организации, которая в силу закона обязана обеспечить надлежащее оказание услуг по содержанию общего имущества дома.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда не согласилась с постановлениями суда апелляционной инстанции и кассационного суда общей юрисдикции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из части 1 статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" разъяснено, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 ГК РФ).

Поскольку порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются условиями договора управления (статья 162 ЖК РФ), при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества возможно исключительно по решению общего собрания собственников помещений дома, то условие договора управления о размере платы за содержание общего имущества должно соответствовать решению, принятому на собрании собственников дома. В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок (статья 168, пункт 1 статьи 181.3, статья 181.5 ГК РФ).

Между тем управляющая компания данным правом не воспользовалась, решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленное протоколом от 21 сентября 2020 г., управляющей организацией в установленном законом порядке обжаловано не было. Управляющей компанией по данному спору сделано заявление о ничтожности решения собрания в части. При этом бремя доказывания ничтожности принятого решения, включая экономическое обоснование правомерности принятых общим собранием тарифов, суды ошибочно возложили на собственников многоквартирного дома.

В связи с изложенным Судебная коллегия отменила состоявшиеся по делу постановления суда апелляционной инстанции и кассационного суда общей юрисдикции, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.

Определение N 45-КГ23-2-К7

5. Поскольку абонентские почтовые ящики относятся к общему имуществу многоквартирного дома, такое имущество подлежит содержанию управляющей организацией в надлежащем техническом состоянии, обеспечивающем выполнение им основного назначения.

Б. обратился в суд с иском к муниципальному унитарному предприятию (далее - МУП), органу жилищно-коммунального хозяйства, региональному оператору капитального ремонта многоквартирных домов о возложении обязанности по выполнению работ по текущему и капитальному ремонту, указав, что является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном доме, который нуждается в текущем и капитальном ремонте. С 2016 года многоквартирный дом находится на обслуживании МУП, не выполняющим свои обязанности по надлежащему содержанию и ремонту жилого дома. В связи с этим Б. просил возложить на МУП обязанность провести текущий ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома за счет денежных средств, поступивших от собственников помещений жилого дома в качестве платы за содержание жилья, в том числе заменить существующие почтовые ящики на новые современные и функциональные ящики.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, исковые требования удовлетворены частично.

Отказывая в удовлетворении требований Б. в части возложения на МУП обязанности по выполнению работ по замене почтовых ящиков, суд, ссылаясь на условия договора управления многоквартирным домом, на минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290, пришел к выводу о том, что абонентские почтовые ящики не входят в состав общего имущества, в связи с чем их обслуживание, содержание, ремонт и замена возможны только в качестве дополнительной услуги, которая должна быть включена в договор управления.

Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда признала обжалуемые судебные постановления в части отказа Б. в удовлетворении требований о возложении на управляющую организацию обязанности по выполнению работ по замене почтовых ящиков ошибочными, дело в этой части направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.

Из системного толкования положений частей 1, 1.1 и 2.3 статьи 161, пункта 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что требования, которые предъявляются к выполнению работ по управлению и техническому обслуживанию дома, все текущие и неотложные работы и услуги в отношении общего имущества многоквартирного дома считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта недвижимости и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные работы и услуги.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Правительство Российской Федерации во исполнение полномочий, возложенных на него частью 3 статьи 39 и частью 1.2 статьи 161 ЖК РФ, постановлением от 13 августа 2006 г. N 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В силу подпунктов "д" и "ж" пункта 2 данных правил в состав общего имущества включается не только механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), но и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома. При этом указанный перечень общего имущества не является исчерпывающим.

Во исполнение пункта 3 указанных правил в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также обеспечения контроля за состоянием указанного имущества приказом Минрегиона России от 1 июня 2007 г. N 45 утверждено положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.

Согласно подразделу 3.15 Рекомендаций по содержанию и ремонту иных объектов общего имущества в многоквартирном доме, являющихся приложением к указанному положению, в нем содержатся рекомендации по содержанию и ремонту абонентских почтовых шкафов как объектов общедомового имущества.

В статье 2 Федерального закона от 17 июля 1999 г. N 176-ФЗ "О почтовой связи" предусмотрено, что под абонентским почтовым шкафом понимается специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в жилых домах, а также на доставочных участках, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений.

Абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов (статья 31 названного федерального закона).

Таким образом, действующее законодательство предусматривает обязательное установление на первых этажах многоквартирных жилых домов абонентских почтовых шкафов, которые являются общим имуществом многоквартирного дома в силу требований части 1 статьи 36 ЖК РФ, подпункта "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Поскольку абонентские почтовые ящики относятся к общему имуществу многоквартирного дома, такое имущество подлежит содержанию управляющей организацией в надлежащем техническом состоянии, обеспечивающем выполнение им основного назначения.

При ненадлежащем состоянии абонентского почтового шкафа в подъезде многоквартирного дома он подлежит восстановлению (ремонту либо замене) управляющей организацией в счет установленной платы за содержание жилых помещений, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме.

Определение состава общего имущества многоквартирного дома регулируется федеральным законодательством. Отсутствие в договоре управления многоквартирным домом упоминания в составе общего имущества абонентского почтового шкафа не освобождает управляющую организацию от обязанности по восстановлению (ремонту либо замене) почтовых ящиков в случае их ненадлежащего технического состояния.

Определение N 51-КГ23-3-К8