VII.VII. Особенности внесения в ЕГРН записей о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества

165. Запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

Запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении объекта индивидуального жилищного строительства вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок (земельные участки), на котором (которых) осуществляется строительство (создание) малоэтажного жилого комплекса.

166. В записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве указываются:

1) вид сделки: договор участия в долевом строительстве;

2) предмет сделки:

для договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости - слова "объект долевого строительства", а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, "двухкомнатная квартира"), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта, условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

для договора участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса - слова "объект долевого строительства", а также описание индивидуального жилого дома согласно договору участия в долевом строительстве с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, слова "и земельный участок", а также описание подлежащего передаче земельного участка, в том числе его площадь, условный номер земельного участка, подлежащего образованию в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, адрес земельного участка (при наличии), кадастровый номер земельного участка (в случае, если на день заключения договора земельный участок образован в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и сведения о нем внесены в ЕГРН) и вид права, на котором земельный участок подлежит передаче участнику долевого строительства.

В случае, если предметом договора участия в долевом строительстве является несколько объектов долевого строительства, при описании предмета сделки указываются сведения о каждом объекте долевого строительства в соответствии с требованиями, предусмотренными настоящим подпунктом;

3) цена сделки: определенная договором участия в долевом строительстве цена. В случае, если предметом договора участия в долевом строительстве являются несколько объектов долевого строительства и цена определена как по договору в целом, так и для каждого объекта долевого строительства в отдельности, в сведения о цене сделки вносится только цена по договору в целом, если такая цена договором не определена, в сведения о цене сделки вносится цена за каждый объект долевого строительства;

4) лица, участвующие в сделке: предусмотренные пунктом 57 Порядка сведения о сторонах договора - застройщике и участнике долевого строительства;

5) документы-основания: реквизиты договора участия в долевом строительстве;

6) условия сделки: существенные условия договора участия в долевом строительстве:

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства или срок передачи застройщиком индивидуального жилого дома и завершения строительства (создания) объектов, которые будут входить в состав общего имущества (указывается единый срок);

сроки и порядок уплаты цены договора;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

сведения о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для условного депонирования денежных средств в счет уплаты цены такого договора: полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, адрес электронной почты (при наличии таких сведений в договоре участия в долевом строительстве) либо сведения об исполнении застройщиком обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств;

условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 Федерального закона N 214-ФЗ;

перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе.

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, в записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве также указываются слова "Земельный участок (право аренды либо субаренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находятся в залоге у ______________", далее указываются фамилия, имя и отчество (последнее - при наличии) физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве.

167. При изменении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора в реестр прав на недвижимость вносятся:

1) запись о сделке - государственной регистрации соглашения;

2) в порядке, предусмотренном пунктом 15 Порядка, изменения, в том числе сведения о дополнительном соглашении к договору участия в долевом строительстве, в существующую запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не погашается.

При изменении договора участия в долевом строительстве на основании решения суда в реестр прав на недвижимость вносятся изменения в существующую запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Если определенные в решении суда изменения договора не приводят к изменению записи о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, то при описании содержания изменений указываются изменения договора участия в долевом строительстве, установленные решением суда.

168. Государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения записи о сделке в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

При расторжении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации такого соглашения.

169. В записи об ограничении (обременении) - ипотеке земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, указываются:

1) в отношении предмета ипотеки - либо слова "земельный участок и строящийся на нем ______________ (далее указываются слова "многоквартирный дом" и (или) наименование (вид) иного объекта недвижимого имущества)", либо слова "право аренды земельного участка согласно договору аренды ______________ (далее указываются дата и номер договора) и строящийся на нем ______________ (далее указываются слова "многоквартирный дом" и (или) наименование (вид) иного объекта недвижимого имущества)", либо "право субаренды земельного участка согласно договору субаренды ______________ (далее указываются дата и номер договора) и строящийся на нем ______________ (далее указываются слова "многоквартирный дом" и (или) наименование (вид) иного объекта недвижимого имущества)";

2) в отношении срока - дата государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и предусмотренный данным договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) в отношении суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства - слова "определяется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

4) в отношении залогодателя - предусмотренные пунктом 57 Порядка данные стороны договора участия в долевом строительстве - застройщика (собственника или арендатора, субарендатора земельного участка);

5) в отношении залогодержателя - слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";

6) в отношении документов-оснований - реквизиты первого договора участия в долевом строительстве, дата и номер его регистрации.

Положения настоящего пункта не применяются в случае заключения договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ.

170. В записи об ограничении (обременении) - ипотеке объекта незавершенного строительства, возникшей на основании Федерального закона N 214-ФЗ, указываются:

1) в отношении предмета ипотеки - данные об объекте незавершенного строительства;

2) в отношении срока - дата государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства и предусмотренный соответствующими договорами участия в долевом строительстве срок передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

3) в отношении суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства - слова "определяется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

4) в отношении залогодателя - предусмотренные пунктом 57 Порядка данные стороны договора участия в долевом строительстве - застройщика;

5) в отношении залогодержателя - слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";

6) в отношении документов-оснований - реквизиты первого договора участия в долевом строительстве, дата и номер его регистрации.

Если на момент осуществления государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве в ЕГРН уже содержится запись о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, запись об ипотеке данного объекта, возникшей на основании Федерального закона N 214-ФЗ, вносится в ЕГРН одновременно с записями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и ипотеки в силу закона земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. В данном случае в записи об ипотеке объекта незавершенного строительства в отношении срока указываются дата государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и предусмотренный им срок передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Положения настоящего пункта не применяются в случае заключения договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ.

171. В целях государственной регистрации уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве в отношении всех (или единственного) объектов долевого строительства, являющихся предметом договора участия в долевом строительстве, в реестр прав на недвижимость вносятся:

1) запись о сделке - государственной регистрации сделки об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве;

2) в порядке, предусмотренном пунктом 15 Порядка, - изменения в существующую запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

172. В записи о сделке - государственной регистрации договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве указываются:

1) в отношении предмета сделки - слова "Право требования на ______________", далее указываются сведения, аналогичные сведениям соответствующей записи о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

2) в отношении цены сделки - определенная договором уступки цена такой уступки;

3) в отношении сторон сделки - предусмотренные пунктом 57 Порядка сведения об участнике долевого строительства, уступившем свои права, и о новом участнике долевого строительства;

4) в отношении документов-оснований - реквизиты договора уступки прав;

5) в отношении условий сделки - существенные условия договора уступки прав.

173. В запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносятся следующие изменения:

1) содержание изменений - слова "совершена уступка прав требования в пользу ______________" и сведения о новом участнике долевого строительства в соответствии с пунктом 57 Порядка;

2) документы-основания - реквизиты сделки об уступке прав по договору участия в долевом строительстве, а также дата и номер государственной регистрации сделки об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.

В целях государственной регистрации уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве в отношении части объектов долевого строительства, являющихся предметом договора участия в долевом строительстве:

в записи о сделке - государственной регистрации договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве в отношении предмета сделки указываются слова "Право требования на ______________", далее приводится описание только того (тех) объекта (объектов) долевого строительства, право требования по которому (которым) уступается;

при внесении изменений в запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в содержании изменений указываются слова "совершена уступка прав требования в части объекта (объектов) долевого строительства ______________ (приводится их описание) в пользу ______________" и сведения о новом участнике долевого строительства. В сведения о предыдущем участнике долевого строительства, содержащиеся в записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, изменения не вносятся, за исключением случая, когда им произведена уступка прав требования по всем объектам долевого строительства, являющимся предметом договора участия в долевом строительстве - в данном случае сведениям о таком участнике долевого строительства присваивается статус "погашенные". В сведения о предмете сделки - договора участия в долевом строительстве, ее условиях, содержащиеся в записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, изменения не вносятся.

При наличии в реестре прав на недвижимость записей об ипотеке права требования участника долевого строительства на объекты долевого строительства, являющиеся предметом договора участия в долевом строительстве, по которому совершена уступка прав требования в отношении части объектов долевого строительства, внесение изменений в запись об ипотеке (в том числе в части изменения состава объектов долевого строительства) осуществляется на основании соответствующих документов-оснований (договоров, дополнительных соглашений к ним).

Если в отношении уступаемого права требования на объект (объекты) долевого строительства возникает залог в силу закона, в записи об ограничении прав, обременении объекта недвижимости указываются:

в отношении предмета ипотеки - слова "право требования на ______________" и (указывается (указываются) объект (объекты), долевого строительства, по которому (которым) совершена уступка прав требования);

в отношении лица, права которого ограничиваются (обременяются), - предусмотренные пунктом 57 Порядка сведения об участнике долевого строительства, которому уступили право требования на объект (объекты) долевого строительства;

в отношении лица, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права, - предусмотренные пунктом 57 Порядка сведения о залогодержателе;

в отношении документа-основания - реквизиты соответствующего документа, на основании которого возникает залог.

174. В целях государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства в реестр прав на недвижимость вносится запись о вещном праве - государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Одновременно в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка, осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к ним (при наличии таких записей).

При этом в записи о вещном праве в отношении документов-оснований указываются:

реквизиты разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, права на который регистрируются, или разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов и объектов капитального строительства, входящих в состав общего имущества в границах территории малоэтажного жилого комплекса;

реквизиты, дата и номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (сделки об уступке требований по договору, если таковая сделка была совершена), реквизиты передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства.

Если за государственной регистрацией права на объект долевого строительства обратился правопреемник стороны договора участия в долевом строительстве - участника долевого строительства (например, наследник), то в записи о вещном праве в отношении документов-оснований дополнительно указываются наименование и реквизиты документа, подтверждающего правопреемство (например, свидетельства о праве на наследство).

При наличии в реестре прав на недвижимость записей об ипотеке прав требования участника долевого строительства на объект долевого строительства, возникшей в силу закона или на основании договора об ипотеке, со статусом "актуальные" записи об ипотеке переносятся в запись о вещном праве на указанный объект недвижимости, при этом в записи об ограничении (обременении) дополнительно указываются:

в отношении предмета ипотеки - сведения об объекте долевого строительства;

номер государственной регистрации ипотеки права требования участника долевого строительства и дата ее государственной регистрации.

При наличии в реестре прав на недвижимость записей об осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, государственной регистрации уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве в отсутствие необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления указанная запись со статусом "актуальные" переносится в запись о вещном праве на объект долевого строительства.

175. Если земельный участок, на котором с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществлялось строительство введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, и иное не предусмотрено Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", запись о возникшей в силу статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ ипотеке такого земельного участка (права аренды или субаренды такого земельного участка) погашается в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка:

или одновременно с внесением в кадастр недвижимости записи о данном многоквартирном доме;

или в течение рабочего дня со дня поступления ответа на указанный в части 8.1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ запрос.

При погашении указанной в настоящем пункте записи о возникшей в силу статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ ипотеке земельного участка (права аренды или субаренды такого земельного участка) в качестве документа-основания указывается разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Положения настоящего пункта не применяются в случае заключения договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ.

176. При внесении в ЕГРН первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, машино-место, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение, машино-место), во все записи со статусом "актуальная" о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве вносятся слова: "С _________________ (указывается дата разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) до даты передачи объекта долевого строительства объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства". Такие сведения погашаются одновременно с проведением государственной регистрации права соответствующего участника долевого строительства на соответствующий объект долевого строительства с указанием кадастрового номера соответствующего объекта долевого строительства, а также даты и номера государственной регистрации права данного участника долевого строительства на такой объект долевого строительства.

Положения настоящего пункта не применяются в случае заключения договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ.

177. При внесении в ЕГРН записи о государственной регистрации права на первое жилое или нежилое помещение, машино-место, входящие в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение, машино-место), также осуществляются следующие действия:

1) если введенный в эксплуатацию многоквартирный дом расположен на земельном участке, образованном в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после государственной регистрации права собственности на такие помещения и принадлежащем застройщику на праве собственности, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка;

в отношении данного земельного участка вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 199 Порядка;

2) если собственником земельного участка, образованного в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после государственной регистрации права собственности на такие помещения, является иное лицо (не застройщик), в том числе публичное образование, и земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды (субаренды, безвозмездного пользования), запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка;

в отношении данного земельного участка вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 199 Порядка;

записи о государственной регистрации договора аренды (субаренды, безвозмездного пользования) погашаются в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка, с указанием в качестве документа-основания представленного застройщиком заявления о государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права;

3) в отношении помещений, составляющих общее имущество в многоквартирном доме, если сведения о них содержатся в ЕГРН, вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 199 Порядка.

178. При внесении в ЕГРН записи о государственной регистрации права участника долевого строительства на первый индивидуальный жилой дом и земельный участок, на котором такой объект расположен, также осуществляются следующие действия:

1) в отношении объектов недвижимости, составляющих общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, если сведения о них содержатся в ЕГРН, вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, в соответствии с пунктом 200 Порядка;

2) в отношении земельного участка в границах территории малоэтажного жилого комплекса, входящего в состав общего имущества и находящегося в собственности застройщика, вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, в соответствии с пунктом 200 Порядка;

3) в отношении земельного участка в границах территории малоэтажного жилого комплекса, входящего в состав общего имущества и принадлежащего застройщику на праве аренды, вносится запись об ограничении права в виде аренды в пользу собственников индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса. При этом в отношении лица, в чью пользу установлено ограничение права (арендатора), указываются слова "собственники индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса".