Особенности банкротства застройщиков

9. В рамках дела о банкротстве застройщика применяется Закон о банкротстве без учета изменений, внесенных Законом N 151-ФЗ, если до 27 июня 2019 г. (даты вступления в силу Закона N 151-ФЗ) начаты расчеты с кредиторами, в том числе переданы объект незавершенного строительства и обязательства застройщика другому лицу.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 7 ноября 2017 г. между застройщиком и участником строительства заключен договор участия в долевом строительстве (зарегистрированный 17 ноября 2017 г.) в отношении квартиры. Расчеты между сторонами произведены в полном объеме.

С согласия застройщика права и обязанности участника строительства переданы обществу.

Решением суда от 9 июля 2018 г. застройщик признан несостоятельным (банкротом).

В рамках дела о банкротстве застройщика в реестр требований о передаче жилых помещений включены требования участника строительства о передаче двух квартир.

Впоследствии обязательства застройщика перед участниками строительства переданы Фонду развития территорий (далее - фонд).

С согласия фонда права и обязанности участника строительства (кредитора по указанному включенному требованию) переданы обществу на основании договора уступки.

После ввода объекта в эксплуатацию одна из квартир не передана обществу, в связи с чем оно обратилось в арбитражный суд с иском к фонду.

Поскольку стороны связаны договорными отношениями, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об удовлетворении требований об обязании фонда передать истцу спорную квартиру. Суды исходили из следующего.

Требования истца включены в реестр участников строительства, соответствующее определение фондом не обжаловалось.

Действия фонда указывали на принятие им обязательств перед истцом по спорной квартире: фонд давал согласие на уступку, заключено дополнительное соглашение о невыполнении отделочных работ.

Помимо этого, в деле о банкротстве застройщика включено требование о передаче не только спорной, но и второй квартиры (которая передана истцу и на которую за истцом зарегистрировано право собственности).

Суд округа отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций и в удовлетворении заявленных требований отказал, придя к выводу об отсутствии у фонда правомочия на удовлетворение требований общества в натуральном виде (по предоставлению жилых помещений юридическому лицу), поскольку общество не является участником строительства по смыслу Закона о банкротстве, его права подлежат восстановлению с учетом механизма, указанного в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 июля 2022 г. N 34-П, а не путем передачи спорного объекта.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление суда округа, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставила в силе, указав следующее.

Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ (далее - Закон N 151-ФЗ), исключивший юридических лиц из понятия "участник строительства" в деле о банкротстве, вступил в силу 27 июня 2019 г.

Из пункта 16 статьи 16 Закона N 151-ФЗ следует, что Закон о банкротстве в новой редакции применяется в случае, если дело о банкротстве возбуждено после вступления Закона N 151-ФЗ в силу. В рассматриваемом случае дело о банкротстве застройщика возбуждено 14 июня 2018 г., то есть согласно названному критерию закон с обратной силой не действует.

В силу пункта 17 статьи 16 Закона N 151-ФЗ часть положений Закона о банкротстве в новой редакции (в том числе устанавливающих понятие "участник строительства") применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу Закона N 151-ФЗ при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Таким образом, в данном случае подлежал выяснению вопрос о том, начались ли по состоянию на 27 июня 2019 г. расчеты с кредиторами в деле о банкротстве застройщика.

По смыслу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в отличие от ординарных дел о несостоятельности при банкротстве застройщика удовлетворение требований кредиторов осуществляется не только посредством денежных выплат. Так, Законом о банкротстве предусмотрена возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ими жилищно-строительному кооперативу (в целях самостоятельного завершения строительства объекта - статья 201.10); погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (если строительство объекта завершено - статья 201.11); привлечения приобретателя (иного застройщика) в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства (статьи 201.15-1, 201.15-2).

В последнем случае факт привлечения инвестора (нового застройщика), готового взять на себя обязанность завершить мероприятия по строительству проблемного объекта, и передача ему в ведение этого объекта фактически свидетельствует о разработке плана выхода из кризиса, обусловленного невозможностью завершить строительство и передать квартиры силами и средствами должника, что в конечном счете существенно повышает гарантии прав и законных интересов кредиторов (участников строительства) на получение исполнения. Передача инвестору (новому застройщику) объекта незавершенного строительства является моментом начала реализации такого плана. Следовательно, с этого момента, с точки зрения дела о банкротстве, начинаются и расчеты с кредиторами третьей очереди.

После начала расчетов должник более не отвечает перед участниками строительства, поскольку он нашел приемлемый для кредиторов выход из сложившейся ситуации. По этой причине пунктом 6 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве закреплено, что на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства.

Обязательства застройщика перед участниками строительства переданы правопредшественнику фонда определением от 8 апреля 2019 г., то есть до вступления в силу Закона N 151-ФЗ (27 июня 2019 г.). Таким образом, исходя из пункта 17 статьи 16 данного закона к спорным правоотношениям Закон о банкротстве применяется в прежней редакции, без учета изменений, внесенных Законом N 151-ФЗ.

Принимая во внимание данное обстоятельство, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что истец вправе претендовать на получение жилого помещения в натуре, удовлетворив его требования об обязании передать в собственность спорную квартиру.

О подобном восприятии правового статуса истца свидетельствует и само поведение фонда, который 18 февраля 2021 г. передал истцу вторую квартиру, а также в отношении спорной квартиры выдавал согласие на уступку прав дольщика, принимал доплату за увеличение количества метров и заключал дополнительное соглашение по отделочным работам, то есть позиционировал себя в качестве лица, обязанного по договору.

10. Требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика самим арбитражным управляющим, а исключаются из реестра в судебном порядке на основании его заявления (или заявления иного заинтересованного лица).

В рамках дела о банкротстве компании-застройщика участник строительства 18 февраля 2022 г. обратился в арбитражный суд с возражениями по результатам рассмотрения конкурсным управляющим компании его требования о передаче жилого помещения.

Определением суда первой инстанции фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве на основании решения фонда развития от 3 декабря 2021 г. о финансировании мероприятий по завершению строительства переданы права и обязательства застройщика.

Разрешая спор, суд первой инстанции признал требование участника, основанное на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и уступки требования, обоснованным, констатировав отсутствие встречного предоставления со стороны компании. Определяя момент, с которого требование считается включенным в реестр застройщика, суд первой инстанции исходил из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абзац первый пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции счел, что в силу пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве требование участника, включенное в реестр застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме. Суд округа согласился с судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления судов апелляционной инстанции и округа, решение суда первой инстанции оставила в силе, указав следующее.

В пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусмотрен специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из договоров участия в долевом строительстве. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр.

На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости (далее - реестр недвижимости) о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В данном деле на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (3 декабря 2021 г.) требование участника, основанное на сделках, отраженных в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика, на что верно обратил внимание суд первой инстанции.

При этом фонд развития территорий и фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства, исходя из целей их деятельности при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, должны были проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости, и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве.

Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о финансировании завершения строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены судами апелляционной инстанции и округа на гражданина. Вывод судов об утрате участником права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц ошибочен.

Наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера (абзац третий пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве) является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра. Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурсный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а фонд развития, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.

Правила пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве, на которые сослались суды апелляционной инстанции и округа, о том, что требование участника строительства, включенное в реестр застройщика после дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком, например, когда сделка о возмездной передаче застройщиком будущей недвижимости оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества, договор о выдаче векселя для последующей оплаты им жилого помещения и т.п.

В данном деле участник раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

11. Замена денежного требования на требование о передаче жилого помещения не изменяет правовое положение участника строительства.

В рамках дела о банкротстве застройщика денежные требования участника строительства включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

10 декабря 2020 г. судом удовлетворено заявление общества о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимся на нем жилым комплексом и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений.

После передачи прав застройщика в пользу общества участник строительства обратился в арбитражный суд с заявлением о замене требований в реестре требований кредиторов должника путем исключения из третьей очереди реестра денежного требования и включении в реестр требования о передаче жилого помещения (двухкомнатной квартиры).

Определением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции и округа, в удовлетворении заявления отказано.

Разрешая спор, суды исходили из того, что требование участника заявлено после перехода прав застройщика и обязательств перед участниками строительства к обществу и перечисления последним денежных средств (в том числе за спорную квартиру) на специальный счет должника. Суды также сочли, что, обращаясь ранее с заявлением о включении денежного требования в реестр, участник фактически отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, предусматривавшего передачу жилого помещения.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты и направила обособленный спор на новое рассмотрение, указав следующее.

Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанным с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).

Под участником строительства понимается в том числе физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

По смыслу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 марта 2013 г. N 15510/12, положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес.

Форма изложения требования для его учета в реестре (о включении денежного требования либо о включении требования о передаче квартиры) не свидетельствует о разной правовой природе этих притязаний и не может приводить к различным подходам при определении уровня правовых гарантий участников строительства. Требования в указанных вариантах изложения включаются в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов (пункт 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Таким образом, замена денежного требования на требование о передаче жилого помещения в данном случае не изменяет правовое положение участника строительства и не увеличивает объем принадлежащих ему прав.

Требование участника обусловлено тем, что новый застройщик (общество) после передачи ему прав и обязанностей должника отказался принять на себя обязательства перед ним как участником строительства.

Должник и общество, действуя добросовестно и оказывая взаимное содействие при передаче прав застройщика-банкрота (пункт 3 статьи 307 ГК РФ), имели возможность выяснить характер и объем правопритязаний всех участников строительства, с которыми заключены договоры о предоставлении жилых помещений вне зависимости от того, как учтены их требования в реестре, и исходя из этого определить дальнейшую судьбу объекта незавершенного строительства.

В данном деле доказательства волеизъявления участника на получение уплаченных по договору денежных средств вместо передачи причитающейся квартиры отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд должен был самостоятельно квалифицировать заявление участника как требование о понуждении приобретателя принять на себя обязательства по передаче жилого помещения.

Наличие судебного акта об удовлетворении заявления общества о намерении стать приобретателем спорного объекта не препятствует последующей корректировке инвестиционного плана нового застройщика.

12. Поддержка государством участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов гарантирует равную степень защиты как гражданам, претендующим на получение от застройщика-банкрота жилых помещений по действующим договорам участия в долевом строительстве, так и гражданам, расторгшим такие договоры и претендующим на получение денежных выплат.

Суд общей юрисдикции по заявлению гражданина расторг заключенные между ним и застройщиком договоры участия в долевом строительстве.

Впоследствии возбуждено дело о банкротстве застройщика, и требования этого гражданина включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Затем права застройщика были переданы Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее - фонд), строительство жилого комплекса возобновлено.

По заявлению гражданина определением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной инстанции и округа, его требования исключены из реестра требований кредиторов и включены в реестр требований о передаче жилых помещений с указанием на конкретные квартиры и машино-места в жилом комплексе. Суды пришли к выводу, что замена требования гражданина - участника строительства к застройщику-банкроту с денежного на натуральное не противоречит закону (пункт 7 статьи 201.11 Закона о банкротстве).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты и направила обособленный спор на новое рассмотрение, указав следующее.

В силу статьи 407, пункта 2 статьи 453 ГК РФ, пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после расторжения договора по общему правилу обязательства сторон прекращаются и застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Таким образом, законных оснований полагать, что после расторжения договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не имеется.

Банкротство застройщика не обязывает его исполнять в натуре расторгнутый договор участия в долевом строительстве. Участник долевого строительства не вправе требовать такого исполнения, в том числе и на альтернативной основе. Нет оснований полагать о возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и в результате замены требований.

В то же время при поддержке государством участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, должны быть защищены в равной степени как граждане, претендующие на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим договорам участия в долевом строительстве (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа).

С государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, чем, по сути, будут полностью реализованы их жилищные права. Члены второй группы должны получить не меньшие гарантии: они вправе рассчитывать на предоставление им от фонда денежной компенсации в размере рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора. Этот размер должен исчисляться на момент фактической выплаты компенсации. Такой подход позволит реализовать этим гражданам свои жилищные права.

Судебная коллегия указала, что в данном случае судам следует определить надлежащий правовой механизм защиты этого права, установив срок выплаты и размер денежной компенсации, подлежащей уплате фондом участнику при передаче фонду жилого комплекса. При этом участники этого обособленного спора вправе в добровольном порядке и по взаимному согласию разрешить данный вопрос иными способами, например посредством отступного или новации (статьи 409, 414 ГК РФ), в том числе и за счет жилых помещений, на которые ранее претендовал гражданин, если на них нет претензий иных участников строительства.

13. Неденежное погашение требований участников строительства должно учитываться при расчете процентов по вознаграждению конкурсного управляющего.

Конкурсный управляющий должника-застройщика, ссылаясь на то, что в рамках дела о банкротстве погашены 78,53% требований кредиторов путем передачи в собственность участникам строительства 141 жилого и 9 нежилых помещений, обратился в суд с заявлением об установлении ему процентов по вознаграждению по правилам пункта 13 статьи 20.6 Закона о банкротстве, исходя из стоимости жилых помещений, переданных в собственность.

В обоснование заявления управляющий указал, что погашение требований произошло в результате его активной деятельности: он провел переговоры с Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства, осуществил работу по поиску источников получения кредитных средств на достройку, по поиску застройщиков, готовых завершить строительство дома; в конечном итоге был заключен договор с обществом, которое при участии конкурсного управляющего завершило строительство многоквартирного дома: дом в установленном порядке введен в эксплуатацию.

Определением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, заявление конкурсного управляющего удовлетворено.

Отказывая в удовлетворении заявления и отменяя судебные акты, суд округа исходил из того, что специфика требований участников строительства о передаче жилых помещений не предполагает установления процентов по вознаграждению конкурсного управляющего в случае их погашения в порядке, предусмотренном статьями 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве, т.е. не в денежной форме.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление суда округа и указала следующее.

Согласно пункту 13 статьи 20.6 Закона о банкротстве сумма процентов по вознаграждению конкурсного управляющего поставлена в зависимость от размера удовлетворенных требований кредиторов.

По смыслу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в отличие от ординарных дел о несостоятельности при банкротстве застройщика удовлетворение требований кредиторов осуществляется не только посредством денежных выплат. Так, в рассматриваемом случае произошло погашение требований участников строительства, предусмотренное статьей 201.11 Закона, - путем передачи им жилых помещений.

В силу пункта 4 статьи 201.1 Закона о банкротстве реестр требований участников строительства является частью реестра требований кредиторов. При этом параграф 7 главы IX Закона не содержит специальных правил установления вознаграждения конкурсного управляющего в процедуре банкротства застройщиков, в связи с чем применению подлежат общие правила, установленные статьей 20.6 Закона о банкротстве.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Этим и обусловлена направленность регулирования на удовлетворение требований участников строительства в натуральной форме - через предоставление возможности получить квартиру по итогам банкротных процедур.

В то же время такая особая (неденежная) форма исполнения обязательства в деле о банкротстве не умаляет сам факт состоявшегося удовлетворения требования кредитора.

Таким образом, неденежное погашение требований участников строительства должно учитываться при расчете процентов по вознаграждению конкурсного управляющего.

В данном случае арбитражным управляющим избран наиболее оптимальный и эффективный порядок удовлетворения требований физических лиц - через привлечение общества, завершившего строительство. В свою очередь, окончание строительства способствовало передаче квартир гражданам в натуре.

Состоявшееся погашение требований участников строительства обусловлено действиями арбитражного управляющего.

Сумма процентов по вознаграждению, исчисленная по формуле, закрепленной в пункте 13 статьи 20.6 Закона о банкротстве, с учетом обстоятельств данного дела не является чрезмерной.