Разрешение споров, возникающих из земельных отношений

3. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна этим объектам.

Возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства, не соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица исключительного права на приобретение земельных участков в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Прокурор обратился в суд с иском к местной администрации, Ц., ряду граждан о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записей и о прекращении права собственности на земельные участки, об исключении из государственного кадастра недвижимости записей о разделе земельного участка, об образовании земельных участков и о постановке их на кадастровый учет, о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата в муниципальную собственность земельного участка, расположенного рядом с территорией войсковой части.

В обоснование требований прокурор указал на то, что при проведении проверки соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства установлено, что на основании постановления местной администрации от 5 декабря 2018 г. Ц. в аренду выделен земельный участок общей площадью 24 410 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный рядом с территорией войсковой части. Договор аренды с Ц. заключен сроком на шесть лет, вид разрешенного использования "обслуживание автотранспорта", для использования под строительство автостоянки. На земельном участке Ц. были возведены два одноэтажных нежилых здания - контрольно-пропускные пункты со степенью готовности 90% площадью 16,2 кв. м каждое, которые в соответствии с актом от 31 мая 2019 г. снесены.

До сноса указанных объектов незавершенного строительства Ц. обратился в местную администрацию с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность, ссылаясь на то, что он является собственником объектов недвижимости.

Постановлением местной администрации от 15 апреля 2019 г. спорный земельный участок передан Ц. в собственность за плату, с ним заключен договор купли-продажи земельного участка от 15 апреля 2019 г.

По мнению прокурора, данная сделка является недействительной в силу ничтожности, поскольку Ц., обращаясь за выкупом земельного участка, сослался на то, что является собственником двух объектов незавершенного строительства, расположенных на участке, при этом объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятого ими земельного участка в собственность.

Кроме того, площадь спорного земельного участка во много раз (более чем в 753 раза) превышает площадь, необходимую для эксплуатации располагающихся на нем объектов недвижимости. Отсутствие намерения использовать участок для обслуживания нежилых помещений подтверждает факт их сноса спустя полтора месяца после оформления права собственности на земельный участок.

Договор купли-продажи земельного участка от 15 апреля 2019 г. заключен в нарушение установленного статьями 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ запрета, посягает на публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц и государства, в связи с чем является ничтожным.

Постановлением местной администрации от 24 июня 2019 г. спорный земельный участок разделен на шесть обособленных участков с постановкой их на кадастровый учет и с присвоением адресов.

Указанные земельные участки проданы Ц. ответчикам (ряду граждан). Считая отчуждение муниципального земельного участка незаконным, прокурор просил суд признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка рядом с территорией войсковой части, заключенный 15 апреля 2019 г. между местной администрацией и Ц., а также признать недействительными последующие договоры купли-продажи вновь образованных земельных участков, заключенные между Ц. как продавцом и покупателями (ряд граждан), исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности и прекратить право собственности ответчиков на земельные участки, исключить из государственного кадастра недвижимости записи о разделе земельного участка, об образовании земельных участков и о постановке их на кадастровый учет, применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата первоначального земельного участка в муниципальную собственность.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, в иске отказано.

Кассационный суд общей юрисдикции оставил принятые по делу судебные постановления без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала судебные постановления вынесенными с нарушением норм права в связи со следующим.

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.2 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам (статья 130 ГК РФ).

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Наличие на участке принадлежащих гражданину на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке указанных объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.

Исходя из пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск не являющегося стороной сделки лица о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть также удовлетворен, если это необходимо для защиты публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Отказывая в удовлетворении заявленных прокурором требований о признании договора купли-продажи земельного участка от 15 апреля 2019 г., заключенного между местной администрацией и Ц., недействительным в силу ничтожности, суды не указали конкретных мотивов, по которым пришли к такому выводу, не дали юридической квалификации оспариваемой сделке и правовой оценки доводам прокурора.

Судом установлено, что спорный земельный участок с видом разрешенного использования "обслуживание автотранспорта" выделен Ц. в аренду для строительства автостоянки. На момент предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на участке не имелось принадлежащего на праве собственности Ц. здания или сооружения, строительство которого было бы завершено и которое было бы введено в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подпункта 6 пункта статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г., пункт 53).

Так, возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства, не соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 3К РФ.

Более того, по делу установлено и сторонами не оспаривается, что через полтора месяца после предоставления земельного участка в собственность Ц. осуществил снос двух объектов незавершенного строительства, располагавшихся на участке.

В определении от 23 апреля 2020 г. N 935-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Волкова Льва Евгеньевича на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела видно, что на момент предоставления земельного участка в собственность Ц. ему принадлежали на праве собственности два объекта незавершенного строительства - контрольно-пропускные пункты площадью по 16,2 кв. м каждый. Площадь предоставленного в собственность земельного участка составляет 24 410 кв. м, что во много раз превышает площадь располагавшихся на нем объектов недвижимости. При этом указанный земельный участок был выделен Ц. в аренду для строительства автостоянки, а не для строительства контрольно-пропускных пунктов как самостоятельных объектов недвижимости.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен Ц. в собственность за плату без проведения торгов, сделка купли-продажи земельного участка от 15 апреля 2019 г. между местной администрацией и Ц. является ничтожной сделкой, как посягающая на публичные интересы, заключенная с нарушением действующего законодательства и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия признала незаконными выводы судов об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 15 апреля 2019 г. недействительным, отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение N 26-КГПР23-4-К5