Приложение. Наиболее часто встречающиеся в банковской практике виды сделок с недвижимым имуществом и заключаемых по ним договоров

┌─────────────────┬───────────────────────────────────────────────────────┐

│ Вид сделки │ Условия сделок с недвижимостью │

├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤

│ Купля-продажа │ Сделка оформляется договором (контрактом) купли-│

│ │продажи. │

│ │ По договору (контракту) купли-продажи недвижимого│

│ │имущества продавец обязуется передать в собственность│

│ │покупателя земельный участок, здание, сооружение,│

│ │квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549│

│ │ГК РФ). │

│ │ Датой совершения сделки является: │

│ │ дата государственной регистрации договора, если│

│ │предметом сделки является жилое помещение или│

│ │предприятие как имущественный комплекс (п. 2 статьи 558│

│ │ГК РФ, п. 3 статьи 560 ГК РФ); │

│ │ дата подписания сторонами договора (за исключением│

│ │договоров купли-продажи, предметом которых являются│

│ │жилое помещение и предприятие как имущественный│

│ │комплекс). │

│ │ Сумма сделки. │

│ │Суммой сделки является сумма, которую должен оплатить│

│ │покупатель в соответствии с договором/контрактом│

│ │(дополнительным соглашением). │

├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤

│Участие в долевом│ Отношения, связанные с привлечением денежных│

│ строительстве/ │средств граждан и юридических лиц для долевого участия│

│Инвестирование в │в строительстве объектов недвижимости регулируются│

│ строительство │Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии│

│ недвижимого │в долевом строительстве многоквартирных домов и иных│

│ имущества/ │объектов недвижимости и о внесении изменений в│

│ Уступка права │некоторые законодательные акты Российской Федерации".│

│ (требования) по │При этом к иным объектам недвижимости данный закон│

│договору участия │относит гаражи, объекты здравоохранения, общественного│

│ в долевом │питания, предпринимательской деятельности, торговли,│

│ строительстве │культуры и иные объекты недвижимости, за исключением│

│(инвестирования в│объектов производственного назначения. │

│ строительство │ Сделки оформляются договорами участия в долевом│

│ недвижимости) │строительстве, инвестирования в строительство│

│ │недвижимости, уступки права (требования) по договору│

│ │участия в долевом строительстве (инвестирования в│

│ │строительство недвижимости). │

│ │ По договору участия в долевом строительстве одна│

│ │сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный│

│ │договором срок своими силами и (или) с привлечением│

│ │других лиц построить (создать) многоквартирный дом и│

│ │(или) иной объект недвижимости и после получения│

│ │разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов│

│ │передать соответствующий объект долевого строительства│

│ │участнику долевого строительства, а другая сторона│

│ │(участник долевого строительства) обязуется уплатить│

│ │обусловленную договором цену и принять объект долевого│

│ │строительства при наличии разрешения на ввод в│

│ │эксплуатацию объекта недвижимости. │

│ │ Таким образом, основной целью заключения договоров│

│ │участия в долевом строительстве, инвестирования в│

│ │строительство недвижимости, а также уступки права│

│ │(требования) по договору участия в долевом│

│ │строительстве (инвестировании в строительство│

│ │недвижимости) является приобретение участником│

│ │долевого строительства (инвестором) права требования│

│ │на строящийся объект долевого строительства с│

│ │последующей регистрацией права собственности на этот│

│ │объект. │

│ │ Датой совершения сделки является: │

│ │ - для договоров участия в долевом строительстве -│

│ │дата государственной регистрации договора, │

│ │ - для договоров инвестирования в строительство│

│ │недвижимости - дата подписания договора, │

│ │ - для договоров уступки права (требования) по│

│ │договору участия в долевом строительстве - дата│

│ │внесения в Единый государственный реестр прав записи о│

│ │смене участника долевого строительства, │

│ │ - для договоров уступки права (требования) по│

│ │договору инвестирования в строительство недвижимости -│

│ │дата подписания договора. │

│ │ Сумма сделки. │

│ │ Суммой сделки является указанная в договоре цена,│

│ │то есть размер денежных средств, подлежащих уплате│

│ │участником долевого строительства (инвестором) для│

│ │строительства (создания) объекта недвижимости, или│

│ │сумма, уплачиваемая за право требования на получение в│

│ │собственность объекта недвижимости. │

│ │ Если договоры участия в долевом строительстве, а│

│ │также договоры инвестирования в строительство объектов│

│ │недвижимого имущества и договоры уступки права│

│ │(требования) по договору участия в долевом│

│ │строительстве (договору инвестирования) содержат│

│ │условие о возникновении права собственности на объект│

│ │недвижимости у одной из сторон по договору (участника│

│ │долевого строительства, инвестора) с момента│

│ │государственной регистрации указанного права в│

│ │установленном законодательством порядке, то для целей│

│ │настоящих рекомендаций указанные сделки│

│ │рассматриваются как сделки с недвижимым имуществом. │

├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤

│ Ипотека │ Сделка оформляется договором ипотеки (залога│

│ (залог │недвижимости). │

│ недвижимости) │ По договору о залоге недвижимого имущества│

│ │(договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель,│

│ │являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному│

│ │ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих│

│ │денежных требований к должнику по этому обязательству│

│ │из стоимости заложенного недвижимого имущества другой│

│ │стороны - залогодателя преимущественно перед другими│

│ │кредиторами залогодателя (статья 1 Федерального закона│

│ │от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге│

│ │недвижимости)"). │

│ │ По договору об ипотеке может быть заложено│

│ │недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130│

│ │ГК РФ и перечисленное в разделе "Понятие недвижимого│

│ │имущества" настоящих рекомендаций. │

│ │ Датой совершения сделки является дата│

│ │государственной регистрации договора ипотеки (залога│

│ │недвижимого имущества). │

│ │ Суммой сделки является общая залоговая стоимость,│

│ │указанная в договоре залога. │

├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤

│ Аренда/ │ Сделка оформляется договором аренды/субаренды. │

│ Субаренда │ По договору аренды арендодатель обязуется│

│ │предоставить арендатору недвижимое имущество за плату│

│ │во временное владение и пользование или во временное│

│ │пользование (статьи 606, 650, 656 ГК РФ). │

│ │ Датой совершения сделки является: │

│ │ - дата государственной регистрации договора│

│ │(аренда здания/сооружения/помещения в здании),│

│ │заключенного на срок не менее одного года (п. 2 статьи│

│ │651 ГК РФ); │

│ │ - дата государственной регистрации договора аренды│

│ │предприятия как имущественного комплекса независимо от│

│ │срока (п. 2 статьи 658 ГК РФ); │

│ │ - дата подписания сторонами договора аренды│

│ │здания/сооружения/помещения в здании, заключенного│

│ │на срок менее одного года (п. 2 статьи 651 ГК РФ); │

│ │ - дата подписания сторонами договора аренды иных│

│ │объектов недвижимого имущества. │

│ │ Сумма сделки. │

│ │ Сумма сделки определяется в соответствии с│

│ │условиями договора (дополнительных соглашений к│

│ │договору). С учетом особенностей данных видов сделок│

│ │сумма определяется в следующем порядке: │

│ │ - если договором аренды предусмотрена│

│ │фиксированная сумма за весь срок действия договора -│

│ │суммой сделки аренды считается указанная в договоре│

│ │фиксированная сумма; │

│ │ - если договором предусмотрена арендная плата│

│ │(ставка) за определенный период (месяц, квартал и│

│ │т.д.) - то сумма сделки определяется путем умножения│

│ │арендной платы (ставки) на количество периодов (за│

│ │которые будут осуществлены арендные платежи) в течение│

│ │срока действия договора. │

│ │ Примечание: на практике подразделения банка│

│ │сталкиваются с осуществлением расчетов по договорам│

│ │фрахтования транспортных средств, относящихся к│

│ │недвижимому имуществу. Описание особенностей договоров│

│ │фрахтования приводится ниже. │

├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤

│ Финансовая │ Сделка оформляется договором финансовой аренды│

│ аренда (лизинг) │(лизинга). │

│ │ По договору финансовой аренды (договору лизинга)│

│ │арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в│

│ │собственность указанное арендатором│

│ │(лизингополучателем) имущество (за исключением│

│ │земельных участков и других природных объектов) у│

│ │определенного им продавца и предоставить арендатору│

│ │(лизингополучателю) это имущество за плату во│

│ │временное владение и пользование для│

│ │предпринимательских целей. Договором финансовой аренды│

│ │может быть предусмотрено, что выбор продавца и│

│ │приобретаемого им имущества осуществляется│

│ │арендодателем (лизингодателем) (статьи 665 - 670 ГК│

│ │РФ, Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О│

│ │финансовой аренде (лизинге)"). │

│ │ Предметом лизинга может быть, в том числе,│

│ │недвижимое имущество, кроме земельных участков и│

│ │других природных объектов. │

│ │ Датой совершения сделки является дата подписания│

│ │сторонами договора или в отдельных случаях (лизинг│

│ │предприятия или жилого помещения, если договором│

│ │предусмотрен переход права собственности на предмет│

│ │лизинга), дата его государственной регистрации. │

│ │ Сумма сделки. │

│ │ Сумма сделки определяется в соответствии с│

│ │условиями договора (дополнительных соглашений к│

│ │договору). С учетом особенностей данных сделок сумма│

│ │определяется в следующем порядке: │

│ │ - если договором лизинга предусмотрена│

│ │фиксированная сумма за весь срок действия договора,│

│ │суммой сделки считается указанная в договоре│

│ │фиксированная сумма; │

│ │ - если платежи осуществляются в соответствии с│

│ │графиком лизинговых платежей, суммой сделки является│

│ │сумма платежей за весь срок действия договора; │

│ │ - если договором предусмотрены лизинговые│

│ │платежи за определенный период (месяц, квартал и│

│ │т.д.), то сумма сделки определяется путем умножения│

│ │лизинговой платы (ставки) на количество периодов (за│

│ │которые будут осуществлены платежи) в течение срока│

│ │действия договора. │

├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤

│ Мена │ Сделка оформляется договором мены. │

│ │ По договору мены каждая из сторон обязуется│

│ │передать в собственность другой стороны один товар (в│

│ │данном случае недвижимое имущество) в обмен на другой│

│ │(другое недвижимое имущество) (Глава 31 ГК РФ). │

│ │ К договору мены применяются правила о купле-│

│ │продаже. При этом каждая из сторон признается│

│ │продавцом имущества, которое она обязуется передать, и│

│ │покупателем имущества, которое она обязуется принять в│

│ │обмен. │

├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤

│ Рента │ Сделка оформляется договором ренты. │

│ │ По договору ренты одна сторона (получатель ренты)│

│ │передает другой стороне (плательщику ренты) в│

│ │собственность имущество, а плательщик ренты обязуется│

│ │в обмен на полученное имущество периодически│

│ │выплачивать получателю ренту в виде определенной│

│ │денежной суммы либо предоставления средств на его│

│ │содержание в иной форме (глава 33 ГК РФ). │

│ │ Датой совершения сделки является дата│

│ │государственной регистрации договора. │

│ │ Недвижимое имущество, передаваемое под выплату│

│ │ренты, может быть передано получателем ренты в│

│ │собственность плательщика ренты за плату или│

│ │бесплатно. │

│ │ В случае, когда договором ренты предусматривается│

│ │передача недвижимого имущества за плату, к отношениям│

│ │сторон по передаче и оплате применяются правила о│

│ │купле-продаже. │

│ │ Сумма сделки. │

│ │ Суммой сделки является сумма, указанная в│

│ │договоре. │

│ │ Примечание: в случае если по договору ренты│

│ │имущество передается бесплатно и при этом в договоре│

│ │ренты оценка стоимости недвижимого имущества не│

│ │указана, сделка не подлежит обязательному контролю. │

├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤

│ Наем жилого │ Сделка оформляется договором найма жилого│

│ помещения │помещения. │

│ │ По договору найма жилого помещения одна сторона -│

│ │собственник жилого помещения обязуется предоставить│

│ │другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату│

│ │во владение и пользование для проживания в нем. │

│ │ Датой совершения сделки является дата заключения│

│ │договора сторонами. │

│ │ Сумма сделки. │

│ │ Сумма сделки определяется в соответствии с│

│ │условиями договора (дополнительных соглашений к│

│ │договору). С учетом особенностей данных видов сделок│

│ │сумма определяется в следующем порядке: │

│ │ - если договором найма предусмотрена фиксированная│

│ │сумма за весь срок действия договора, суммой сделки│

│ │считается указанная в договоре фиксированная сумма; │

│ │ - если договором найма предусмотрена оплата│

│ │(ставка) за определенный период (месяц, квартал и│

│ │т.д.) - то сумма сделки определяется путем умножения│

│ │ставки на количество периодов (за которые будут│

│ │осуществлены платежи) в течение срока действия│

│ │договора. │

│ │ Примечание: юридическим лицам жилое помещение│

│ │может быть предоставлено во владение и (или)│

│ │пользование на основе договора аренды. Юридическое│

│ │лицо может использовать жилое помещение только для│

│ │проживания граждан (статья 671 ГК РФ). │

└─────────────────┴───────────────────────────────────────────────────────┘