11. Урегулирование вопросов налогообложения организаций, осуществляющих строительство транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей

В течение нескольких лет рассматривается вопрос об изменении системы налогообложения организаций, которые в рамках реализации проектов по строительству жилья, нежилых помещений также осуществляют строительство объектов транспортной, коммунальной, социальной инфраструктуры, инженерных сетей. Проблемы налогообложения указанных организаций возникают вследствие того, что в соответствии с законодательством указанные объекты должны находиться в собственности муниципальных властей либо эксплуатирующих организаций. В этой связи обязательства организаций-застройщиков возникают вследствие обременений, сопровождающих получение этими организациями разрешений на строительство. В результате организации-застройщики не имеют возможности начислять амортизацию на построенное имущество, а при безвозмездной передаче объектов органам местного самоуправления либо эксплуатирующим организациям возникают обязательства сторон данных отношений по налогу на прибыль организаций и налогу на добавленную стоимость.

В этой связи необходимо отметить, что возможность правомерного возложения обязанности на застройщиков (далее - застройщики, инвесторы) по строительству (реконструкции) объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей, с целью их последующей безвозмездной передачи в государственную (муниципальную) собственность законодательно закреплена только в рамках правоотношений, устанавливаемых между органами местного самоуправления и застройщиками по вопросу развития застроенных территорий и только в рамках соответствующего договора, заключаемого в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом Градостроительным кодексом Российской Федерации определен перечень допустимых при заключении договора развития застроенной территории обременений инвесторов и установлен запрет на установление любых иных условий договора, влекущих за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Учитывая, что в соответствии с главой 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса налогоплательщик вправе учесть при определении налогооблагаемой прибыли любые обоснованные, осуществленные в целях ведения предпринимательской деятельности и документально подтвержденные расходы (за исключением установленного перечня расходов, которые не учитываются при определении налоговой базы), а договор развития застроенной территории реализуется налогоплательщиком в рамках осуществления им предпринимательской деятельности, действующее законодательство о налогах и сборах не препятствует отнесению расходов организаций-инвесторов по выполнению условий договора развития застроенной территории, в том числе расходов по строительству транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей, на уменьшение налогооблагаемой прибыли.

Вместе с тем, учитывая правовую природу договора развития застроенной территории и его значимость для развития рынка доступного жилья, представляется целесообразным установить специальное правовое регулирование в отношении определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций организациями, осуществляющими строительство транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей в рамках реализации договора развития застроенной территории, дополнив главу 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса соответствующими нормами.

Кроме того, предусмотренное законодательством Российской Федерации нормативно-правовое регулирование правоотношений, связанных с развитием застроенных территорий, также не может быть признано экономически привлекательным для инвесторов, а соответствующие положения земельного, гражданского и градостроительного законодательства Российской Федерации требуют корректировки с целью установления четких правовых механизмов, обеспечивающих стимулирование развития жилищного и иного строительства.

В этой связи представляется одновременно с внесением изменений в законодательство о налогах и сборах оценить целесообразность внесения ряда изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно предусмотреть, что при развитии застроенных территорий:

- заказчиками при строительстве (реконструкции) передаваемых в государственную (муниципальную) собственность объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей, осуществляемом застройщиком в рамках договора о развитии застроенной территории, выступают органы местного самоуправления;

- размещение заказа на строительство (реконструкцию) объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей, передаваемых в государственную (муниципальную) собственность, осуществляется органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд";

- финансирование строительства (реконструкции) объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей должно осуществляться застройщиком за счет собственных (привлеченных) средств.

Также необходимо отметить, что вопросы предоставления находящихся в государственной (муниципальной) собственности незастроенных земельных участков для целей строительства Земельным кодексом Российской Федерации также полноценно не урегулированы. Повсеместно при предоставлении находящихся в государственной (муниципальной) собственности незастроенных земельных участков для целей строительства существует практика навязывания указанными органами дополнительных обременений инвесторам в виде их обязательств по строительству (реконструкции) объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей, с целью их последующей безвозмездной передачи в государственную (муниципальную) собственность. Данные обязательства инвесторов с помощью административного понуждения закрепляются в инвестиционных договорах, договорах аренды, отдельных соглашениях инвесторов с органами государственной власти, органами местного самоуправления, что придает им характер "добровольности", являясь на самом деле прямым нарушением норм Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующих вопросы распоряжения находящимися в государственной (муниципальной) собственности земельными участками.

Существование такой практики является следствием как высокого уровня затрат инвестора на создание объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей в рамках деятельности по развитию застроенных территорий, так и несовершенства земельного законодательства, не содержащего норм, предусматривающих безусловную обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления предоставить незастроенный земельный участок в аренду в целях строительства (путем предварительного согласования места размещения объекта строительства, путем продажи права аренды сформированного земельного участка на торгах). Фактическая возможность формального отказа уполномоченного органа в указанном предоставлении, его бездействия, а также бюрократического давления на инвестора при его обращении в органы государственной власти, органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка позволяет соответствующему арендодателю противоправно обременять инвестора обязательствами по созданию объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей и вынуждать впоследствии безвозмездно передать указанные объекты в государственную (муниципальную) собственность. С другой стороны, при осуществлении инвестором строительства объектов жилого назначения органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны обеспечить потребность населения в услугах надлежащего качества в соответствующем секторе социальной сферы, что влечет за собой необходимость бюджетного финансирования строительства (реконструкции) соответствующих социальных объектов в условиях отсутствия в бюджетах соответствующего уровня средств на данные цели.

Такое положение является мощным сдерживающим фактором обеспечения инвестиционной привлекательности в реальном секторе экономики - строительстве объектов жилого и производственного назначения.

В целях недопущения неправомерных требований органов государственной власти, органов местного самоуправления о строительстве (реконструкции) объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей и создания для инвесторов условий для осуществления строительства на незастроенных земельных участках представляется необходимым дополнить Земельный кодекс Российской Федерации положениями о безусловной обязанности органов государственной власти, органов местного самоуправления предоставить инвестору незастроенный земельный участок для целей строительства при соблюдении им требований земельного законодательства о форме обращения и процедуре такого предоставления.

Следует оценить целесообразность дополнения Земельного кодекса Российской Федерации нормой о том, что распоряжение земельными участками, находящимися в государственной (муниципальной) собственности, возможно исключительно способами, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации. Наличие в Земельном кодексе Российской Федерации указанной нормы сделает невозможной практику заключения различных инвестиционных договоров, договоров аренды с условиями, предусматривающими обязательства арендатора по строительству (реконструкции) объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей. Необходимо предусмотреть в качестве изъятия из указанной нормы случаи распоряжения земельными участками в рамках проведения процедур банкротства, обращения взыскания на заложенный земельный участок, осуществления приватизации, которые должны быть указаны непосредственно в Земельном кодексе Российской Федерации.

При этом удовлетворение требований организаций-застройщиков о законодательном закреплении в Кодексе порядка налогового учета расходов инвесторов при неправомерном принуждении к безвозмездной передаче в государственную (муниципальную) собственность социальных или инфраструктурных объектов (то есть фактическое разрешение законодателем относить на расходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций) представляется нецелесообразным, поскольку внесение таких изменений будет способствовать легализации таких отношений и закреплению подобной практики.

Вместе с тем, учитывая, что практика неправомерных требований органов государственной власти, органов местного самоуправления о строительстве (реконструкции) объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей носила в предыдущие годы массовый характер, с целью снижения налоговой нагрузки на инвесторов предполагается рассмотреть вопрос об урегулировании порядка учета для целей налогообложения прибыли организаций указанных расходов инвесторов, возникших до 1 января 2009 года из заключенных договоров аренды, инвестиционных договоров, соглашений между инвесторами и органами государственной власти, органами местного самоуправления, предусматривающих строительство таких объектов.

Также для указанных фактически сложившихся правоотношений необходимо рассмотреть целесообразность упрощенного порядка государственной регистрации права государственной (муниципальной) собственности на построенные (реконструированные) инвесторами объекты транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерные сети, переданные (передаваемые) безвозмездно в государственную (муниципальную) собственность.

Вышеуказанные меры, направленные на совершенствование законодательства, регламентирующего отношения по вопросам развития застроенных территорий, предоставления находящихся в государственной (муниципальной) собственности незастроенных земельных участков, позволят создать экономически выгодные условия для осуществления жилищного и иного строительства.