Интернет-интервью с С.В. Васильевым,
директором Федеральной регистрационной службы - главным государственным регистратором РФ:
"Развитие рынка недвижимости. Государственная регистрация договоров долевого участия и ипотеки"

Организация-застройщик заключила с муниципальным образованием договор аренды земли под строительство жилья на срок менее года. При регистрации договора долевого участия получен отказ регистрирующего органа: "Нет зарегистрированного договора аренды земли". При регистрации договора аренды земли получен отказ, так как договор заключен на срок менее года. Как разрешить эту ситуацию?

Здравствуйте, Сергей Васильевич!

1) Могут ли быть приняты при долевом участии в строительстве в виде инвестиций не деньги, а продукция или услуги?

2) Какой размер госпошлины подлежит оплате при регистрации договора долевого участия и кто ее уплачивает: застройщик или участник?

Уважаемый Сергей Васильевич! Кем и когда был утвержден Административный регламент? Почему в перечне документов, требуемых для регистрации прав на имущество, нет документов, доказывающих согласие всех собственников на сделку, если имущество находится в общедолевой собственности нескольких лиц?

Уважаемый Сергей Васильевич! Возможна ли государственная регистрация договора участия в долевом строительстве после введения дома в эксплуатацию?

Правомерно ли предоставление органом местного самоуправления земельного участка под строительство нескольких многоквартирных жилых домов, если Закон N 214-ФЗ и Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82, предусматривают ситуацию по строительству одного многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости? Предоставление земельного участка под строительство нескольких многоквартирных жилых домов на нем без формирования земельного участка под каждый дом вызывает затруднения при проведении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Возможен ли отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, если застройщиком не произведена оплата госпошлины в соответствии с письмом Министерства финансов Российской федерации от 30.05.2007  N 03-05-05-03/24?

Застройщиком, имеющим разрешение на строительство, осуществляется строительство многоквартирного дома на нескольких земельных участках, один из которых принадлежит ему на праве собственности, другой предоставлен на праве аренды. Право собственности и договор аренды зарегистрированы в ЕГРП. Возможна ли в данном случае государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве? Если да, то в какой из разделов ЕГРП вносить запись о залоге и договорах участия в долевом строительстве?

Возможно ли в соответствии с внесенными Федеральным законом от 18 июля 2006  г. N 111-ФЗ в ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ изменениями при строительстве многоквартирного дома заключение договоров долевого участия между застройщиком и физическими/юридическими лицами и заключение инвестиционных договоров между застройщиком и юридическими лицами/индивидуальными предпринимателями или при строительстве многоквартирного дома с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве невозможно заключение инвестиционных договоров между застройщиком и юридическими лицами/индивидуальными предпринимателями?

Распространяется ли действие Закона N 214-ФЗ на случаи строительства коттеджных поселков? Если да, то рассматривать ли коттеджный поселок как иной объект недвижимости, а коттедж как объект долевого строительства в соответствии со ст.ст. 1, 2 Закона N 214-ФЗ?

Одним из оснований для отказа в государственной регистрации согласно п. 3.1 Закона N 122-ФЗ является непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство. Каким образом, кроме указания на поручительство в проектной декларации, орган, осуществляющий государственную регистрацию, может установить, что застройщиком выбран такой способ обеспечения обязательства как поручительство банка?

Если договор аренды земельного участка заключен застройщиком с физическим лицом, которому принадлежит этот земельный участок на праве собственности, застройщиком получено разрешение на строительство на этом земельном участке, разрешено ли строительство на данном участке многоквартирного дома в соответствии с Законом N 214-ФЗ?

Необходима ли регистрация залога в пользу участников долевого строительства при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, на объект незавершенного строительства в соответствии с ч. 1 ст. 13 ФЗ N 214 от 30.12.2004, если право собственности застройщика на объект незавершенного строительства было уже зарегистрировано ранее, например по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, и для завершения строительства застройщик привлекает денежные средства лиц на основании договоров участия в долевом строительстве?

Возможна ли регистрация права собственности граждан на квартиры во вновь созданном многоквартирном доме на основании инвестиционных договоров, заключенных до вступления Закона N 214-ФЗ в силу, а разрешение на строительство было выдано застройщику после вступления в силу Закона N 214-ФЗ, так как сложилась ситуация, при которой на часть квартир денежные средства граждан привлекались застройщиком на основании инвестиционных договоров, а на часть квартир – на основании договоров участия в долевом строительстве, прошедших государственную регистрацию?

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства, была представлена проектная декларация, в котором не содержится вся необходимая информация согласно ст. 20, 21 Закона N 214-ФЗ. Возможно ли приостановление и отказ в государственной регистрации в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в связи с тем, что проектная декларация по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства?

1. В соответствии с ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Однако порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в силу закона в данном случае действующим законодательством не установлен. В связи с этим Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике сделан запрос в Федеральную регистрационную службу. Ответ до настоящего времени не поступил.

2. Возможна ли регистрация договора участия в долевом строительстве, который не был зарегистрирован в период строительства многоквартирного дома (т.е. после получения разрешения на ввод), одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства либо застройщик должен в этом случае регистрировать право собственности на квартиру?

3. Подпадают ли под сферу действия Закона N 214-ФЗ отношения по строительству многоквартирного дома, если разрешение на строительство получено до 31.03.2005 (до вступления Закона N 214-ФЗ в силу), было продлено после 31.03.2005? Если подпадает, то должно ли быть представлено разрешение по утвержденной Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 форме либо достаточно указания на продление разрешения на строительство в ранее выданном разрешении?

Уважаемый Сергей Васильевич!  С начала 2007 года Регистрационная палата прекратила (временно приостановила) регистрацию долгосрочных договоров аренды ЗУ, причиной отказа служит отсутствие актов выбора земельных участков. В то же время в Москве не существует определенной формы данного документа. Таким образом на данный момент возникла тупиковя ситуация, которую невозможно разрешить законным способом. Что делать?

Уважаемый Сергей Васильевич! Может ли негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования быть собственником недвижимости, которая приобретается на собственные средства?

Уважаемый Сергей Васильевич! Когда в региональных отделах и секторах ФРС исчезнут очереди, а гражданам и представителям юрлиц будет предоставлена возможность относительно спокойной сдачи документов (а именно на сдаче возникают основные проблемы)? Возможно ли ввести единый регламент работы Вашей службы и учитывать региональные особенности (реальную нагрузку на отделы и сектора с пересмотром штатного расписания и материальной базы)?

Уважаемый Сергей Васильевич! Объясните, пожалуйста, почему в Москве при регистрации прав нескольких собственников на объект недвижимого имущества госпошлина берется один раз, а в Московской области - с каждого, то есть "с каждого свидетельства"?

В соответствии с п. 41 Административного регламента срок государственной регистрации договоров ипотеки жилых помещений не должен превышать пятнадцать календарных дней, однако если в Москве не прибегать к услугам АО МЖР (стоимость - около 8000 рублей, срок регистрации - 5 рабочих дней), то срок регистрации ипотечных договоров составляет 30 календарных дней. Учитывая количество ипотечных договоров в Москве, нетрудно предположить, что кто-то весьма заинтересован в сохранении этого порядка. Кроме того, представляется весьма странным, что услуга, время оказания которой составляет около часа и заключающаяся в вводе информации в формате базы данных, может действительно сокращать срок государственной регистрации с 30  до 5 рабочих дней. Это способ  "содрать" деньги?

Когда наше государство будет уважать своих граждан? Мы платим деньги за оформление документов, почему мы должны простаивать в очередях? По предварительной записи невозможно дозвониться, а сейчас ее вообще отменили.

Уважаемый Сергей Васильевич! Как продвигается решение вопроса о применении рыночной оценки объектов недвижимого имущества?

Я, физическое лицо, покупаю квартиру по ипотеке в банке "Абсолют". Предоставила им все необходимые документы на квартиру, в том числе согласие супруга на покупку любой квартиры в Москве, заверенное нотариусом и сделанное заранее, т.к. супруг нахдится в отъезде. "Абсолют-банк" обязывает переделать это заявление, указав в нем точный адрес квартиры, мотивируя это тем, что такое заявление не пройдет гос. регистрацию. Ответьте, пожалуйста, законно ли мое заявление или нет?

По закону  N 214-ФЗ наша организация  относится к категории "застройщик". Мы заключаем договоры участия в долевом строительстве. Существует несколько писем Минфина по разъяснению данного вопроса, но они порой противоречат друг другу ( NN 03-06-03-04/68; 03-06-03/3; 03-06-03-04/35; 03-05-06-03/33; 03-05-05-03/24). Вопрос: кто и в каком размере уплачивает госпошлину:

1) при регистрации первого договора участия в долевом строительстве, при этом "застройщик" - юрлицо;

2) при регистрации последующих аналогичных договоров?

Заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, договор прошел государственную регистрацию. Строительство не завершено. Стороны заключили соглашение о расторжении договора. Необходимо ли согласие супруги на расторжение договора долевого участия при регистрации соглашения о расторжении  такого договора?

Я физическое лицо. Покупала квартиру нижеописанным способом. Скажите, возможно ли мне при имеющихся документах зарегистрировать свое право собственности на квартиру? Есть договор поставки, где поставщик поставляет материалы (кирпич) застройщику, а он, в свою очередь, передает ему право требования квартир в строящемся доме (перечень квартир, цена за 1 кв.м., характеристики дома, сроки строительства указаны в самом договоре поставки). Со мной было заключено трехстороннее соглашение уступки права требования на одну из квартир (подписано мной, эастройщиком и поставщиком). Застройщик предоставил мне гарантийное письмо, что квартира полностью оплачена поставщиком кирпича и не обременена правами третьих лиц. У меня нет инвестиционного договора и договора долевого участия. Спасибо.

Уважаемый Сергей Васильевич! Объясните, пожалуйста, имеет ли право регистрационная палата при регистрации перехода права собственности на квартиру требовать предъявления технического паспорта на данную квартиру, если ранее, в 2002 году, право собственности на эту квартиру уже регистрировалось в рег. палате и технический паспорт предоставлялся. Сотрудники регистрационной палаты утверждают, что если прошло более 5 лет, то тех. паспорт уже недействителен и нужен новый. Спасибо.

На основании договора купли-продажи квартиры было зарегистрировано право собственности на квартиру. Но покупатель не выполнил свои обязательства по договору, а именно не проплатил сумму полностью. В связи с этим стороны договорились об увеличении стоимости квартиры и подписали дополнительное соглашение к договору. Обязательна ли государственная регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры?

Юридическому лицу принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные по одному адресу, что подтверждается свидетельством о праве собственности, выданном в 2005 г. В 2006 г. было судебное производство между этим юридическим лицом и физическим лицом, после чего физическому лицу отошло несколько помещений, после этого юридическое лицо получило из УФРС по Краснодарскому краю уведомление о внесении изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним с номерами помещений, которые остались на праве собственности за юридическим лицом. На данный момент юр. лицо хочет заложить данные помещения. Вопрос: будут ли являтся правоустанавливающими документами для УФРС свидетельство, выданное в 2006 г. со всеми помещениями до судопроизводства, и уведомление о внесении изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним с оставшимися помещениями на праве собственности за юр. лицом, при наличии выписки из ЕГРП об отсутствии обременений на данные помещения для регистрации договора о залоге? Если нет, то в какой срок будет происходить регистрация изменений?

Я предприниматель. У меня был договор аренды земли под магазин в течение десяти лет. Сейчас я его продлеваю, есть постановление администрации на продление. Нужно ли мне подавать объявление в местную газету? В администрации сказали, что без объявления регистрационная палата не примет к регистрации мои документы.

Уважаемый Сергей Васильевич! Прошу разъяснить, в какой срок отделение УФРС обязано зарегистрировать арест на квартиру по решению суда?

Моему мужу в наследство досталась двухкомнатная квартира. Он хочет оформить договор дарения 1/3 доли старшему сыну. В  регистрационной службе города Богдановича у нас не принимают такой договор, начальник предупреждает, что в регистрации будет отказано. Разве муж должен дарить только целиком всю квартиру или все-таки можно выделить доли? Правомерны ли действия сотрудников регистрационной службы?

Уважаемый Сергей Васильевич! По данным экспертов, не менее 80% новых жилых домов в Воронеже возводится с нарушением закона. На днях власти приняли решение о сносе двух таких новостроек, однако квартиры там уже почти раскуплены. Отсюда вопрос: должны ли сотрудники ФРС запросить информацию о законности стройки, прежде чем зарегистрировать договор долевого участия? Спасибо.

Куда можно пожаловаться  на злоупотребления  регистратора, использующего свое служебное положение? 

Добрый день, Сергей Васильевич! Мой вопрос не совсем по теме Интернет-интервью, но для меня и моих коллег он имеет принципиальное значение. Дело в том, что в рамках приоритетного национального проекта "Развитие АПК", курируемого Президентом Российской Федерации В.В. Путиным, мы организовали сельскохозяйственный потребительский перерабатывающий кооператив "Система", видом деятельности которого является переработка зерна и получение муки, потребность в которой для региона и России в целом просто несоизмерима. С целью получения кредита (15 млн. рублей) мы заключили долгосрочный договор (10 лет) аренды помещения для установки оборудования и обратились за его государственной регистрацией. Регистратор пояснил, что данный договор будет зарегистрирован лишь через месяц. Поясните, пожалуйста, является ли реализация приоритетного национального проекта "Развитие АПК" уважительной причиной для ускорения регистрации договора аренды? Ведь у нас уже имеется договор с заводом-изготовителем о намерении приобрести оборудование.

Искренне благодарен за ответ, председатель СППК "Система" Е.Ф. Ерёмин.

У нас в Новосибирске несколько отделений УФРС и в каждом отделении свои тарифы (госпошлина) на изменения в ЕГРП. Почему?

Согласно ст. 333.33 Налогового кодекса РФ государственная пошлина за регистрацию договора участия в долевом строительстве уплачивается физическим лицом в размере 500 рублей, юридическим лицом – 7500 рублей. До издания письма Минфина РФ N 03-05-06-03/33 от 13.06.2007 территориальное управление Федеральной регистрационной службы обязывало «долевиков» - физических лиц уплачивать за регистрацию договоров 7500 рублей, ссылаясь на письмо Минфина N 03-06-03-04/68 от 13.07.2006. Насколько это правомерно? Ведь письма Минфина не содержат правовых норм, а на практике получается наоборот. Как изменилась ситуация после 13.06.2007?

Почему не ведется работа со стороны ЦА ФРС и Минюста РФ по приведению в соответствие с действующим законодательством приказов, инструкций, методических рекомендаций в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Административного регламента ФРС?

Могу ли я совершить покупку садового земельного участка у его собственника, если у него есть свидетельство о собственности, полученное в 1994 г., т.е. старого образца?

Может ли любой человек запросить информацию о регистрации перехода права на объект недвижимости из ЕГРП в форме выписки или это может сделать только правообладатель?

Здравствуйте! У нас возникла такая ситуация. В 2006 году зарегистрирован договор аренды земельного участка для строительства жилого многоквартирного дома. После этого зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве. В соответствии с законодательством у участников долевого строительства возник залог права аренды данного земельного участка.

Жилой дом застройщиком достроен, и срок передачи истекает 31.08.2007. В настоящее время готовятся документы на сдачу дома в эксплуатацию.

24.08.2007 застройщик заявил о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которому вносятся изменения в целевое использование земельного участка (с "для строительства жилого дома" на "для строительство жилого дома с пристроенными магазинами") и продлен срок аренды до 30.09.2007. Пристроенные магазины еще не достроены (планируются сдаваться в эксплуатацию позже, отдельно от дома, хотя для них не указано другого срока сдачи в эксплуатацию). Изменений в проектную документацию, в части добавления пристроенных магазинов, застройщиком не предоставлено. Хотя в соответствии с ч. 4 ст. 19 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…" застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о проекте строительства. В проект также не были внесены изменения. У застройщика имеется отдельный проект на магазины (на регистрацию он не представлен). Также застройщик предоставил новое разрешение на строительство жилого дома с пристроенными магазинами, а также постановление администрации 2003 года, в соответствии с которым застройщику было согласовано место размещения, и акт выбора земельного участка для строительства жилых домов с магазинами.

Возможно ли строительство пристроенных магазинов без внесения изменений в проектную документацию? Возможно ли в данном случае внесение изменений в договор аренды земельного участка в части изменения целевого использования?

Департамент архитектуры считает возможным сдачу в эксплуатацию сначала жилого дома, а потом магазинов. Каким образом в этом случае будет регистрироваться общее имущество многоквартирного дома, в частности земельного участка, на котором расположены и дом, и магазины, если в соответствии с ч. 5 ст. 16 Закона "Об участии в долевом строительстве.." у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в доме?

Здравствуйте, Сергей Васильевич! Имеются ли нарушения в действиях регистратора, осуществившего государственную регистрацию договора купли-продажи в простой письменной форме в том случае, если стоимость проданного имущества, указанная в договоре цифрами, на порядок отличается от указанной в нем прописью? Если да, то какие последствия это может иметь для регистратора и для сторон договора?

Добрый день! Прошу разъяснить, каким образом осуществляется залог земельного участка (земельный участок, прошедший кадастровый учет, или часть земельного участка в пределах габаритов здания) при ипотеке здания или сооружения согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ?

Почему при регистрации прав на новостройку при сдаче первого пакета документов со всеми документами на строительство на один и тот же объект, к примеру жилье - не жилье, требуются разные пакеты документов и почему нельзя запросить все эти документы в приемной, куда они уже были сданы и где прошла регистрация? При сдаче нежилых помещений в аренду творится беспредел из-за того, что такая аренда не регистрируется. Будут ли изменения в этой области?

Здравствуйте, Сергей Васильевич!

1. В каком размере следует уплачивать гос. пошлину за регистрацию договоров долевого участия в строительстве и уступок права требования по договорам долевого участия в строительстве для физических и юридических лиц?

2. Ст. 25.1 Закона о гос. регистрации в п. 1 говорит, что регистрация первого договора долевого участия в строительстве осуществляется на основании совместного заявления обеих сторон договора. А последующие договоры?

Здравствуйте, Сергей Васильевич, я являюсь главой сельского поселения, у меня к Вам один вопрос.

Разрабатывается ли закон о передаче сельскохозяйственных земель (колхозов или совхозов) в муниципальные образования? И как это будет регистрироваться? Спасибо заранее.

Уважаемый Сергей Васильевич! Подскажите, пожалуйста, есть какой-нибудь закон о помощи по ипотеке от государства при рождении второго ребенка? Спасибо.

Добрый день, в 1993 г. я зарегистрировала квартиру на Зеленом проспекте, д. 20. Квартира перешла ко мне по договору дарения. Прошу пояснить, как я могу получить свидетельство о собственности на эту квартиру?

Ответьте, пожалуйста, по какой причине ФРС в отдельно взятом районе МО отказывается регистрировать переход права собственности на землю на основании инвестиционного контракта?

Федеральная регистрационная служба (ФРС) еще в 2005 году планировала составить единый перечень документов, которые потребуются гражданам для регистрации прав собственности на недвижимость. Этот шаг должен был устранить существующий сейчас разнобой, когда помимо необходимых по закону документов регистрационные палаты по своему усмотрению требуют предоставить дополнительные бумаги, в частности в УФРС по Московской области. Вы не могли бы ответить, когда он будет составлен?

Уважаемый Сергей Васильевич! По какому принципу определяется штатная численность работников отделов ФРС в районах регионов России? В Воронежской области есть Рамонский район. Он имеет небольшую численность населения, но является при этом пригородным. Своего рода природная жемчужина Воронежского края. Без всякого преувеличения, половина Воронежа имеет в этом районе свои дачи, огороды, сады и так далее. Представляете, что творится в Рамонском отделе УФРС по Воронежской области? Люди задыхаются в очередях, дерутся, доходит до вызова милиции. Возможно ли увеличить численность штатных работников, учитывая не численность населения, а реальное количество объектов недвижимости? Спасибо.

Почему государственный регистратор по Кавказскому району Краснодарского края отказывается регистрировать право собственности на подъездной ж/д путь, построенный ООО "ЛК ЛТД" за свой счет на основании акта о приеме в эксплуатацию, ссылаясь на отсутствие разрешительных документов на строительство и документов, подтверждающих право собственности на него? Строительство производилось организацией СКЖД на основании проекта, а право собственности на недвижимость регистрируется именно Кавказским отделом ФГС РФ по Краснодарскому краю?

Оплата за информацию о наличии зарегистрированного права на имущество отсутствующего должника компенсируется конкурсному управляющему из федерального бюджета. А не прекратить ли этот абсурд движения денег по кругу - в бюджет и обратно - и не наделить ли конкурсных управляющих правом на получение бесплатной информации?

1. Объясните, пожалуйста, почему в области передаточные акты к договорам купли-продажи подписываются вместе (если не сдаём - возникает обременение на квартиру), а в Москве передаточный акт подписывается после государственной регистрации?

2. Почему в области так же, как и в Москве, нет ускоренной регистрации, например недельной?

Если организация Министерства обороны строит жилье для МО РФ, имеет ли она право провести государственную экспертизу проектной документации только в Госэкспертизе МО РФ или необходима госэкспертиза территориальная?