Аренда помещения не введенного в эксплуатацию
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда помещения не введенного в эксплуатацию (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 650 ГК РФПомещение в здании, не введенном в эксплуатацию, можно сдать в аренду >>>
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Аренда недвижимого имущества (нежилого помещения, здания, строения, сооружения). Обязательства, не связанные с оплатой пользования недвижимым имуществом (нежилым помещением, зданием, строением, сооружением): Арендатор хочет расторгнуть договор в связи с непредоставлением недвижимого имущества или созданием Арендодателем препятствий в его пользовании и взыскать обеспечительный платеж (если он был перечислен)
(КонсультантПлюс, 2025)указанием на то, что здание, в котором находится нежилое помещение, не введено в эксплуатацию >>>
(КонсультантПлюс, 2025)указанием на то, что здание, в котором находится нежилое помещение, не введено в эксплуатацию >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Влечет ли недействительность договора аренды отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию арендуемого объекта капитального строительства в момент его передачи арендатору
(КонсультантПлюс, 2025)При этом суды отметили, что тот факт, что помещение, расположено в объекте, не введенном в эксплуатацию после завершения его строительства, не доказывает ненадлежащее выполнение арендодателем обязанностей по договору аренды, так как данное обстоятельство не препятствовало арендатору использовать помещение. Передача в аренду помещений, расположенных в объекте незавершенного строительства, не введенном в эксплуатацию после завершения его строительства или реконструкции, не свидетельствует о незаключенности или недействительности договора аренды, если переданное помещение соответствует условиям договора аренды, передано арендатору и используется им..."
Влечет ли недействительность договора аренды отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию арендуемого объекта капитального строительства в момент его передачи арендатору
(КонсультантПлюс, 2025)При этом суды отметили, что тот факт, что помещение, расположено в объекте, не введенном в эксплуатацию после завершения его строительства, не доказывает ненадлежащее выполнение арендодателем обязанностей по договору аренды, так как данное обстоятельство не препятствовало арендатору использовать помещение. Передача в аренду помещений, расположенных в объекте незавершенного строительства, не введенном в эксплуатацию после завершения его строительства или реконструкции, не свидетельствует о незаключенности или недействительности договора аренды, если переданное помещение соответствует условиям договора аренды, передано арендатору и используется им..."
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли заключить договор аренды объекта незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Учитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, суды пришли к ошибочному выводу о том, что помещение, расположенное в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, не могло быть объектом аренды.
Можно ли заключить договор аренды объекта незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Учитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, суды пришли к ошибочному выводу о том, что помещение, расположенное в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, не могло быть объектом аренды.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013)
(Извлечение)Ответ. Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013)
(Извлечение)Ответ. Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли заключить договор аренды в отношении реконструированного объекта недвижимости до регистрации права собственности на него в ЕГРП
(КонсультантПлюс, 2025)Обращаясь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование спорным помещением, общество "Атайсал" полагало, что договоры аренды от 02.10.2010 N 1/2 и субаренды от 02.10.2010 N 44 являются недействительными (ничтожными), поскольку на момент их подписания реконструированное здание не введено в эксплуатацию и на него не зарегистрировано право собственности.
Можно ли заключить договор аренды в отношении реконструированного объекта недвижимости до регистрации права собственности на него в ЕГРП
(КонсультантПлюс, 2025)Обращаясь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование спорным помещением, общество "Атайсал" полагало, что договоры аренды от 02.10.2010 N 1/2 и субаренды от 02.10.2010 N 44 являются недействительными (ничтожными), поскольку на момент их подписания реконструированное здание не введено в эксплуатацию и на него не зарегистрировано право собственности.
Готовое решение: Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Вы можете заключить предварительный договор аренды в отношении объекта, на который еще не зарегистрировано право собственности будущего арендодателя. Например, можно договориться об аренде здания (или помещений в нем), строительство которого не окончено, т.е. до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
(КонсультантПлюс, 2025)Вы можете заключить предварительный договор аренды в отношении объекта, на который еще не зарегистрировано право собственности будущего арендодателя. Например, можно договориться об аренде здания (или помещений в нем), строительство которого не окончено, т.е. до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договораСледовательно, арендатору, заключающему договор аренды не введенного в эксплуатацию объекта капитального строительства или помещений в нем, необходимо убедиться в законности возведения или реконструкции данного объекта.
Статья: Проблемы реализации арендных отношений с объектами незавершенного строительства
(Черкашин И.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 6)В другом деле, ФАС Дальневосточного округа при рассмотрении кассационной жалобы на решение суда первой и определение суда апелляционной инстанций, указал на то, что обстоятельство факта введения объекта строительства в эксплуатацию не свидетельствует о несогласованности предмета договора. Кассационный суд указал, что статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи ОНС в аренду, при этом, объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, право собственности на которое возникает после регистрации в установленном законом порядке. При таких обстоятельствах выводы судов о том, что помещение, расположенное в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, не может быть объектом аренды, являются ошибочными [8]. Другими словами, вывод из представленной судебной практики заключается в том, что объект незавершенного строительства, право собственности на который было зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду.
(Черкашин И.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 6)В другом деле, ФАС Дальневосточного округа при рассмотрении кассационной жалобы на решение суда первой и определение суда апелляционной инстанций, указал на то, что обстоятельство факта введения объекта строительства в эксплуатацию не свидетельствует о несогласованности предмета договора. Кассационный суд указал, что статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи ОНС в аренду, при этом, объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, право собственности на которое возникает после регистрации в установленном законом порядке. При таких обстоятельствах выводы судов о том, что помещение, расположенное в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, не может быть объектом аренды, являются ошибочными [8]. Другими словами, вывод из представленной судебной практики заключается в том, что объект незавершенного строительства, право собственности на который было зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду.
Статья: Вопросы конкуренции залоговых прав участника долевого строительства и залогодержателя данных прав в деле о банкротстве застройщика
(Курдюков Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)В качестве одного из правовых способов, позволяющих обеспечить исполнение контрагентами взятых на себя обязательств, является залог. Залогом может быть любое имущество, в том числе имущественные права, а также вещи (ст. 336 ГК РФ). Возникнуть залог может на основании договора, а также ввиду прямого указания об этом в законе (ст. 334.1 ГК РФ). В сфере долевого строительства применительно к правоотношениям между застройщиком и дольщиком содержание предмета залога последнего сформулирован в статье 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2> (далее - ФЗ N 214). Так, момент возникновения залогового обеспечения в пользу дольщика определен моментом государственной регистрации договора, предусматривающего его участие в долевом строительстве. На начальном этапе строительства предметом залога является используемый для строительства земельный участок либо право его аренды, а также возводимый на данном участке недвижимый объект. При прекращении строительства не введенный в эксплуатацию объект представляет собой неделимую вещь и находится в залоге у дольщиков. После получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до момента передачи его дольщику все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства. В качестве исключения выступают помещения, не являющиеся объектами долевого строительства, а также уже переданные дольщикам. Допустимым в данном случае является вывод Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, содержащийся в Определении от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434, согласно которому залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере готовности объекта строительства <3>. По смыслу ст. 1 ФЗ N 214 участниками долевого строительства могут выступать физические и юридические лица, инвестирующие в строительство жилой, а также нежилой недвижимости. На практике значительная часть подобных инвестиций осуществляется за счет заемных денежных средств. При оплате участником долевого взноса из средств целевого займа его права в отношении объекта строительства на основании п. 5 ст. 5, а также в п. 1 ст. 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <4> считаются находящимися в залоге у заимодавца. В Едином государственном реестре недвижимости осуществляется одновременная регистрация ипотеки с регистрацией договора об участии в долевом строительстве. Когда застройщиком готовый объект передан дольщику, при регистрации права собственности последнего одновременно подлежит регистрации ипотека в пользу заимодавца в отношении данного объекта (п. 5 ст. 77.2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Анализ приведенных норм показывает, что предмет ипотеки заимодавца по мере строительства объекта трансформируется тем же образом, что и предмет залога дольщика, предусмотренный ст. 13 ФЗ N 124. При этом в залоге у данных лиц фактически находится одно и то же имущество, что является причиной конкуренции. Возникновение конкуренции залоговых прав в отношении объекта строительства определяется моментом регистрации договора об участии в строительстве. Прекращение обусловлено наделением дольщика правом собственности в отношении объекта строительства.
(Курдюков Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)В качестве одного из правовых способов, позволяющих обеспечить исполнение контрагентами взятых на себя обязательств, является залог. Залогом может быть любое имущество, в том числе имущественные права, а также вещи (ст. 336 ГК РФ). Возникнуть залог может на основании договора, а также ввиду прямого указания об этом в законе (ст. 334.1 ГК РФ). В сфере долевого строительства применительно к правоотношениям между застройщиком и дольщиком содержание предмета залога последнего сформулирован в статье 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2> (далее - ФЗ N 214). Так, момент возникновения залогового обеспечения в пользу дольщика определен моментом государственной регистрации договора, предусматривающего его участие в долевом строительстве. На начальном этапе строительства предметом залога является используемый для строительства земельный участок либо право его аренды, а также возводимый на данном участке недвижимый объект. При прекращении строительства не введенный в эксплуатацию объект представляет собой неделимую вещь и находится в залоге у дольщиков. После получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до момента передачи его дольщику все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства. В качестве исключения выступают помещения, не являющиеся объектами долевого строительства, а также уже переданные дольщикам. Допустимым в данном случае является вывод Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, содержащийся в Определении от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434, согласно которому залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере готовности объекта строительства <3>. По смыслу ст. 1 ФЗ N 214 участниками долевого строительства могут выступать физические и юридические лица, инвестирующие в строительство жилой, а также нежилой недвижимости. На практике значительная часть подобных инвестиций осуществляется за счет заемных денежных средств. При оплате участником долевого взноса из средств целевого займа его права в отношении объекта строительства на основании п. 5 ст. 5, а также в п. 1 ст. 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <4> считаются находящимися в залоге у заимодавца. В Едином государственном реестре недвижимости осуществляется одновременная регистрация ипотеки с регистрацией договора об участии в долевом строительстве. Когда застройщиком готовый объект передан дольщику, при регистрации права собственности последнего одновременно подлежит регистрации ипотека в пользу заимодавца в отношении данного объекта (п. 5 ст. 77.2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Анализ приведенных норм показывает, что предмет ипотеки заимодавца по мере строительства объекта трансформируется тем же образом, что и предмет залога дольщика, предусмотренный ст. 13 ФЗ N 124. При этом в залоге у данных лиц фактически находится одно и то же имущество, что является причиной конкуренции. Возникновение конкуренции залоговых прав в отношении объекта строительства определяется моментом регистрации договора об участии в строительстве. Прекращение обусловлено наделением дольщика правом собственности в отношении объекта строительства.