Аренда при реорганизации
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда при реорганизации (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 58 ГК РФЮрлицо не должно получать согласие кредитора на перевод долга при реорганизации >>>
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 57 "Реорганизация юридического лица" ГК РФПоскольку положения статей 57 - 58 ГК РФ предусматривают безусловный переход прав и обязанностей в результате универсального правопреемства от участвующих в слиянии лиц к вновь образованному лицу при реорганизации юридических лиц в форме слияния, суды пришли к обоснованному выводу о том, что права арендодателя из Договора перешли к Учреждению.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. Затем арендатор вследствие реорганизации присоединился к другому юридическому лицу (а именно к арендодателю). Какова судьба договора аренды?
(Консультация эксперта, 2022)Вопрос: Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. Затем арендатор вследствие реорганизации присоединился к другому юридическому лицу (а именно к арендодателю). Какова судьба договора аренды?
(Консультация эксперта, 2022)Вопрос: Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. Затем арендатор вследствие реорганизации присоединился к другому юридическому лицу (а именно к арендодателю). Какова судьба договора аренды?
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения3. Возможность сохранения договора аренды при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
Нормативные акты
Указ Президента РСФСР от 25.11.1991 N 232
(ред. от 21.10.2002)
"О коммерциализации деятельности предприятий торговли в РСФСР"3. Определить, что при переоформлении заключенных договоров аренды в связи с реорганизацией государственных (муниципальных) предприятий и организаций розничной торговли и общественного питания пересмотр условий этих договоров не допускается, в том числе и в части переоценки выкупаемого имущества.
(ред. от 21.10.2002)
"О коммерциализации деятельности предприятий торговли в РСФСР"3. Определить, что при переоформлении заключенных договоров аренды в связи с реорганизацией государственных (муниципальных) предприятий и организаций розничной торговли и общественного питания пересмотр условий этих договоров не допускается, в том числе и в части переоценки выкупаемого имущества.
Указ Президента РСФСР от 28.11.1991 N 240
(ред. от 21.10.2002)
"О коммерциализации деятельности предприятий бытового обслуживания населения в РСФСР"3. Определить, что при переоформлении заключенных договоров аренды в связи с реорганизацией государственных (муниципальных) предприятий и организаций бытового обслуживания населения пересмотр условий этих договоров не допускается, в том числе и в части переоценки выкупаемого имущества.
(ред. от 21.10.2002)
"О коммерциализации деятельности предприятий бытового обслуживания населения в РСФСР"3. Определить, что при переоформлении заключенных договоров аренды в связи с реорганизацией государственных (муниципальных) предприятий и организаций бытового обслуживания населения пересмотр условий этих договоров не допускается, в том числе и в части переоценки выкупаемого имущества.
Статья: Правопреемство по опционным соглашениям в корпоративном праве при реорганизации и наследовании
(Севеева К.В.)
("Статут", 2024)В то же время представляется возможным обратиться к правовому регулированию порядка уступки права выбора по опционному соглашению, поскольку передача права выбора в результате реорганизации фактически представляет собой уступку в пользу другого лица. Так, в п. 7 ст. 429.2 ГК РФ предусмотрено, что запрет на уступку прав по соглашению о предоставлении опциона может вытекать из существа соглашения (данная норма субсидиарно применяется к опционным договорам). Как было описано ранее, в корпоративном праве такие ситуации возникают, как правило, в опционных соглашениях, охраняющих и (или) защищающих неимущественные (организационно-управленческие) интересы сторон. Соответственно, если в отношении опционных соглашений рассмотреть реорганизацию как уступку права выбора, то можно вывести невозможность (запрет) правопреемства в связи с существом опционного соглашения и значимостью характеристик реорганизуемого юридического лица. В поддержку данного тезиса представляется допустимым привести позицию ВС РФ о судьбе договора аренды лесного участка при реорганизации юридического лица в форме выделения.
(Севеева К.В.)
("Статут", 2024)В то же время представляется возможным обратиться к правовому регулированию порядка уступки права выбора по опционному соглашению, поскольку передача права выбора в результате реорганизации фактически представляет собой уступку в пользу другого лица. Так, в п. 7 ст. 429.2 ГК РФ предусмотрено, что запрет на уступку прав по соглашению о предоставлении опциона может вытекать из существа соглашения (данная норма субсидиарно применяется к опционным договорам). Как было описано ранее, в корпоративном праве такие ситуации возникают, как правило, в опционных соглашениях, охраняющих и (или) защищающих неимущественные (организационно-управленческие) интересы сторон. Соответственно, если в отношении опционных соглашений рассмотреть реорганизацию как уступку права выбора, то можно вывести невозможность (запрет) правопреемства в связи с существом опционного соглашения и значимостью характеристик реорганизуемого юридического лица. В поддержку данного тезиса представляется допустимым привести позицию ВС РФ о судьбе договора аренды лесного участка при реорганизации юридического лица в форме выделения.
Статья: Права кредиторов, возникающие при реорганизации должника
(Кузнецов А.А.)
("Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения", 2021, N 5)Для договоров, предусматривающих длящееся исполнение (например, аренда, лизинг или поставка), также могут возникать сложности, поскольку здесь в равной мере могут быть высказаны сомнения относительно правомочности кредитора (например, поставщика или арендодателя) возражать против реорганизации, учитывая, что он может воспользоваться оговоркой о встречном неисполнении или же правом расторжения договора на случай неисполнения, чтобы защитить свои права, поэтому такие кредиторы вправе заявлять соответствующие требования к реорганизуемому обществу, только если договор с их стороны уже исполнен на момент начала реорганизации (например, срок аренды истек) <53>. Несмотря на то что российская доктрина и судебная практика обходят молчанием эти вопросы, можно встретить единичные дела, где суды ставят под сомнение право требовать досрочного исполнения со стороны кредитора по таким договорам (например, право арендодателя требовать досрочной уплаты всех арендных платежей от реорганизуемого арендатора) <54>.
(Кузнецов А.А.)
("Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения", 2021, N 5)Для договоров, предусматривающих длящееся исполнение (например, аренда, лизинг или поставка), также могут возникать сложности, поскольку здесь в равной мере могут быть высказаны сомнения относительно правомочности кредитора (например, поставщика или арендодателя) возражать против реорганизации, учитывая, что он может воспользоваться оговоркой о встречном неисполнении или же правом расторжения договора на случай неисполнения, чтобы защитить свои права, поэтому такие кредиторы вправе заявлять соответствующие требования к реорганизуемому обществу, только если договор с их стороны уже исполнен на момент начала реорганизации (например, срок аренды истек) <53>. Несмотря на то что российская доктрина и судебная практика обходят молчанием эти вопросы, можно встретить единичные дела, где суды ставят под сомнение право требовать досрочного исполнения со стороны кредитора по таким договорам (например, право арендодателя требовать досрочной уплаты всех арендных платежей от реорганизуемого арендатора) <54>.
"Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)21) имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды федеральному государственному унитарному предприятию "Почта России", при его реорганизации на основании Федерального закона от 29 июня 2018 г. N 171-ФЗ "Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия "Почта России", основах деятельности акционерного общества "Почта России" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <83>.
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)21) имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды федеральному государственному унитарному предприятию "Почта России", при его реорганизации на основании Федерального закона от 29 июня 2018 г. N 171-ФЗ "Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия "Почта России", основах деятельности акционерного общества "Почта России" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <83>.
Вопрос: В результате реорганизации к вновь созданной организации перешло право собственности на недвижимое имущество, которое находится в аренде. Какие документы направить арендаторам для подтверждения права на получение арендной платы, если переход права собственности на имущество еще не зарегистрирован в ЕГРН?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: В результате реорганизации в форме выделения к вновь созданной организации перешло право собственности на недвижимое имущество, которое находится в аренде у третьих лиц. Какие документы необходимо направить арендаторам для подтверждения права на получение арендной платы, если переход права собственности на это имущество еще не зарегистрирован в ЕГРН?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: В результате реорганизации в форме выделения к вновь созданной организации перешло право собственности на недвижимое имущество, которое находится в аренде у третьих лиц. Какие документы необходимо направить арендаторам для подтверждения права на получение арендной платы, если переход права собственности на это имущество еще не зарегистрирован в ЕГРН?
Ситуация: Правомерно ли снижение зарплаты работнику при неизменности его должности?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Работодатель может снизить зарплату в части оклада работнику, должность которого не меняется. Однако это допускается, только если изменились организационные или технологические условия труда, из-за чего размер оклада не может быть сохранен. Это могут быть, в частности, изменения в технике и технологии производства, совершенствование рабочих мест на основе их аттестации, структурная реорганизация производства, внедрение форм организации труда (бригадные, арендные, подрядные и др.), изменение режимов труда и отдыха. Такие изменения должны быть подтверждены документально (ч. 1 ст. 74 ТК РФ; п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.03.2004 N 2; Доклад с руководством по соблюдению обязательных требований, дающих разъяснение, какое поведение является правомерным, за II квартал 2019 года).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Работодатель может снизить зарплату в части оклада работнику, должность которого не меняется. Однако это допускается, только если изменились организационные или технологические условия труда, из-за чего размер оклада не может быть сохранен. Это могут быть, в частности, изменения в технике и технологии производства, совершенствование рабочих мест на основе их аттестации, структурная реорганизация производства, внедрение форм организации труда (бригадные, арендные, подрядные и др.), изменение режимов труда и отдыха. Такие изменения должны быть подтверждены документально (ч. 1 ст. 74 ТК РФ; п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.03.2004 N 2; Доклад с руководством по соблюдению обязательных требований, дающих разъяснение, какое поведение является правомерным, за II квартал 2019 года).
Статья: Анализ структуры и содержания ФСБУ 28/2023 "Инвентаризация"
(Копылова Е.К., Копылова Т.И.)
("Международный бухгалтерский учет", 2023, N 7)В разделе "Обязательное проведение инвентаризации" ФСБУ 28/2023 регламентированы обязательные случаи проверки и их сроки, требования к инвентаризационной комиссии, некоторые аспекты проверки отдельных видов активов. В частности, в пункте 15 Стандарта представлен закрытый список случаев обязательной проверки, новшеством по сравнению с предыдущими требованиями является проведение инвентаризации при возврате активов экономического субъекта, имущественного комплекса из аренды, управления, безвозмездного пользования, снятие необходимости проверки при реорганизации в форме преобразования, а также при смене руководителя коллектива (бригадира), при выбытии более 50 процентов членов коллектива, по требованию одного или нескольких сотрудников при коллективной ответственности. Отметим, что данные требования предусматривались в проекте стандарта (пункт 12) и широко обсуждались на страницах экономической литературы. Например, С.В. Козменкова и А.В. Маркелова отмечают, что "в проекте были расширены ситуации обязательной инвентаризации" [9].
(Копылова Е.К., Копылова Т.И.)
("Международный бухгалтерский учет", 2023, N 7)В разделе "Обязательное проведение инвентаризации" ФСБУ 28/2023 регламентированы обязательные случаи проверки и их сроки, требования к инвентаризационной комиссии, некоторые аспекты проверки отдельных видов активов. В частности, в пункте 15 Стандарта представлен закрытый список случаев обязательной проверки, новшеством по сравнению с предыдущими требованиями является проведение инвентаризации при возврате активов экономического субъекта, имущественного комплекса из аренды, управления, безвозмездного пользования, снятие необходимости проверки при реорганизации в форме преобразования, а также при смене руководителя коллектива (бригадира), при выбытии более 50 процентов членов коллектива, по требованию одного или нескольких сотрудников при коллективной ответственности. Отметим, что данные требования предусматривались в проекте стандарта (пункт 12) и широко обсуждались на страницах экономической литературы. Например, С.В. Козменкова и А.В. Маркелова отмечают, что "в проекте были расширены ситуации обязательной инвентаризации" [9].
Тематический выпуск: Договоры с иностранными организациями: налогообложение
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 6)Описание ситуации: У организации после реорганизации в аренде будут помещения, в которых организованы стационарные рабочие места, находящиеся по разным адресам (фактически это рядом стоящие углом здания).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 6)Описание ситуации: У организации после реорганизации в аренде будут помещения, в которых организованы стационарные рабочие места, находящиеся по разным адресам (фактически это рядом стоящие углом здания).
Готовое решение: В каком порядке происходит смена арендатора
(КонсультантПлюс, 2026)универсальное правопреемство при наследовании за физлицом или при реорганизации юрлица. Правопреемство на стороне арендатора - юрлица при его реорганизации осуществляется по общим правилам. Если арендатор - физлицо, то в случае смерти его права и обязанности по договору переходят к наследнику (наследникам), за исключением случаев, когда договор не может исполняться без личного участия наследодателя либо иным образом неразрывно связан с его личностью. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Так, при аренде недвижимости препятствием для правопреемства в порядке наследования являются личные качества арендатора, которыми было обусловлено заключение договора (п. 1 ст. 418, п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 617 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)универсальное правопреемство при наследовании за физлицом или при реорганизации юрлица. Правопреемство на стороне арендатора - юрлица при его реорганизации осуществляется по общим правилам. Если арендатор - физлицо, то в случае смерти его права и обязанности по договору переходят к наследнику (наследникам), за исключением случаев, когда договор не может исполняться без личного участия наследодателя либо иным образом неразрывно связан с его личностью. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Так, при аренде недвижимости препятствием для правопреемства в порядке наследования являются личные качества арендатора, которыми было обусловлено заключение договора (п. 1 ст. 418, п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 617 ГК РФ).