Арендатор пандемия
Подборка наиболее важных документов по запросу Арендатор пандемия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение или изменение договора аренды из-за форс-мажора в связи с коронавирусом
(КонсультантПлюс, 2026)"...Арендатор... направил арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора, сославшись на невозможность его дальнейшего исполнения по причине пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19), ссылаясь на то, что распространение новой коронавирусной инфекции признано обстоятельством непреодолимой силы, то есть форс-мажорным обстоятельством. В связи с чем с... по... приостановлена работа предприятий общественного питания, и деятельность ответчика подпадает под данные ограничения, так как помещение арендуется под кафе-пекарню. В этой связи ответчик не мог использовать арендуемое помещение в связи с прямым запретом государственных органов.
(КонсультантПлюс, 2026)"...Арендатор... направил арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора, сославшись на невозможность его дальнейшего исполнения по причине пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19), ссылаясь на то, что распространение новой коронавирусной инфекции признано обстоятельством непреодолимой силы, то есть форс-мажорным обстоятельством. В связи с чем с... по... приостановлена работа предприятий общественного питания, и деятельность ответчика подпадает под данные ограничения, так как помещение арендуется под кафе-пекарню. В этой связи ответчик не мог использовать арендуемое помещение в связи с прямым запретом государственных органов.
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2024 N 19АП-3811/2024 по делу N А64-3188/2018
Требование: О взыскании в солидарном порядке убытков в виде неполученных доходов по договору аренды нежилого помещения.
Решение: Требование удовлетворено в части.Указанное в п. 3.1 дополнительного соглашения N 4 от 01.11.2021 основание снижения размера арендной платы как "значительное снижение доходов предприятий" не является разумным. Дальнейшее ухудшение имущественного положения арендаторов в пандемию относится к их предпринимательскому риску и само по себе не освобождает от денежного обязательства по внесению арендной платы.
Требование: О взыскании в солидарном порядке убытков в виде неполученных доходов по договору аренды нежилого помещения.
Решение: Требование удовлетворено в части.Указанное в п. 3.1 дополнительного соглашения N 4 от 01.11.2021 основание снижения размера арендной платы как "значительное снижение доходов предприятий" не является разумным. Дальнейшее ухудшение имущественного положения арендаторов в пандемию относится к их предпринимательскому риску и само по себе не освобождает от денежного обязательства по внесению арендной платы.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Арендная плата в пандемию. Перевод решения Федерального суда Германии от 12 января 2022 года XII ZR 8/21 и комментарий к нему
(Гуна А.Н.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)(3) <...> Таким образом, в случае закрытия бизнеса в связи с пандемией арендатор должен продемонстрировать и при необходимости доказать, какие негативные обстоятельства возникли в результате закрытия бизнеса и какие разумные усилия он предпринял, чтобы сгладить грозившие потери; из-за чего конкретно несправедливо возлагать на него в полном объеме арендную плату за этот период. Если же арендодатель возражает, утверждая, что убытки, заявленные арендатором, не связаны с пандемией COVID-19, то на него ложатся бремя утверждения и бремя доказывания (Darlegungs- und Beweislast).
(Гуна А.Н.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)(3) <...> Таким образом, в случае закрытия бизнеса в связи с пандемией арендатор должен продемонстрировать и при необходимости доказать, какие негативные обстоятельства возникли в результате закрытия бизнеса и какие разумные усилия он предпринял, чтобы сгладить грозившие потери; из-за чего конкретно несправедливо возлагать на него в полном объеме арендную плату за этот период. Если же арендодатель возражает, утверждая, что убытки, заявленные арендатором, не связаны с пандемией COVID-19, то на него ложатся бремя утверждения и бремя доказывания (Darlegungs- und Beweislast).
Статья: Предпринимательский риск в условиях экономического кризиса: анализ правоприменительной практики
(Гусейнова Г.Э.)
("Актуальные проблемы российского права", 2024, N 2)Кроме того, для применения ст. 451 ГК РФ из обычаев или существа договора не должно вытекать, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пп. 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ). Так, в период пандемии многие арендаторы пытались в одностороннем порядке снизить арендную плату или расторгнуть договоры аренды. В ряде дел магазин "Перекресток" требовал признать существенными изменениями обстоятельств введение режима самоизоляции в период распространения COVID-19 и последовавшее за этим падение уровня продаж. Однако Верховный Суд РФ отказался расторгнуть договор на основании ст. 451 ГК РФ, отметив, что изменение покупательского спроса является предпринимательским риском супермаркета <24>.
(Гусейнова Г.Э.)
("Актуальные проблемы российского права", 2024, N 2)Кроме того, для применения ст. 451 ГК РФ из обычаев или существа договора не должно вытекать, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пп. 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ). Так, в период пандемии многие арендаторы пытались в одностороннем порядке снизить арендную плату или расторгнуть договоры аренды. В ряде дел магазин "Перекресток" требовал признать существенными изменениями обстоятельств введение режима самоизоляции в период распространения COVID-19 и последовавшее за этим падение уровня продаж. Однако Верховный Суд РФ отказался расторгнуть договор на основании ст. 451 ГК РФ, отметив, что изменение покупательского спроса является предпринимательским риском супермаркета <24>.
Нормативные акты
"Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 "Аренда"
(введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 11.06.2016 N 111н)
(ред. от 04.10.2023)C20B В отчетном периоде, в котором арендатор впервые применяет поправку "Уступки по аренде, связанные с пандемией Covid-19", арендатор не обязан раскрывать информацию, требуемую пунктом 28(f) МСФО (IAS) 8.
(введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 11.06.2016 N 111н)
(ред. от 04.10.2023)C20B В отчетном периоде, в котором арендатор впервые применяет поправку "Уступки по аренде, связанные с пандемией Covid-19", арендатор не обязан раскрывать информацию, требуемую пунктом 28(f) МСФО (IAS) 8.
"Отдельные вопросы составления консолидированной финансовой отчетности организаций, связанные с условиями деятельности в 2020 г."29 мая 2020 г. Совет по МСФО выпустил поправку в МСФО (IFRS) 16 "Уступки по договорам аренды в связи со вспышкой COVID-19". Данная поправка к МСФО (IFRS) 16 позволяет в качестве упрощения практического характера арендаторам не проводить анализ того, являются ли какие-либо уступки по договорам аренды, обусловленные пандемией, модификациями договора аренды. Вместо этого арендаторы, которые применят данное упрощение практического характера, будут учитывать такие уступки, как если бы они не являлись модификацией договора аренды. Названные поправки не предусматривают каких-либо изменений для арендодателей.
Готовое решение: Что делать арендатору недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) (до 31 мая 2023 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2023)Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о "каникулах": скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится. Либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.
(КонсультантПлюс, 2023)Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о "каникулах": скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится. Либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.
Статья: Юридический механизм соразмерного уменьшения цены в российском и зарубежном праве
(Борисов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 9)<117> Гуна А.Н. Арендная плата в пандемию. Перевод решения Федерального суда Германии от 12 января 2022 года XII ZR 8/21 и комментарий к нему // Вестник экономического правосудия РФ. 2023. N 8. С. 49 - 67.
(Борисов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 9)<117> Гуна А.Н. Арендная плата в пандемию. Перевод решения Федерального суда Германии от 12 января 2022 года XII ZR 8/21 и комментарий к нему // Вестник экономического правосудия РФ. 2023. N 8. С. 49 - 67.
Статья: Признаки, характеризующие арендатора арендного жилья по законодательству Республики Беларусь
(Андрияшко М.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2023, N 1)Например, всемирный локдаун в связи с распространением пандемии новой коронавирусной инфекции только потому не остановил общественные процессы, что возможность участия в них была организована из домохозяйств (жилища) посредством современных информационно-коммуникационных технологий. Одной из распространенных форм реализации гражданами права на жилье является аренда государственного жилищного фонда. При этом, вопреки распространенному мнению о прозрачности в понимании сущности арендатора как стороны правоотношений, законодатель различает арендаторов арендного жилья, руководствуясь различными критериями.
(Андрияшко М.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2023, N 1)Например, всемирный локдаун в связи с распространением пандемии новой коронавирусной инфекции только потому не остановил общественные процессы, что возможность участия в них была организована из домохозяйств (жилища) посредством современных информационно-коммуникационных технологий. Одной из распространенных форм реализации гражданами права на жилье является аренда государственного жилищного фонда. При этом, вопреки распространенному мнению о прозрачности в понимании сущности арендатора как стороны правоотношений, законодатель различает арендаторов арендного жилья, руководствуясь различными критериями.
Статья: Обеспечение баланса интересов участников лизинговых отношений в условиях пандемии и в других чрезвычайных обстоятельствах
(Адаменко А.П., Пискунова Н.И., Целовальникова И.Ю.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 9)- введение отсрочки по внесению арендных платежей на срок три месяца для малых и средних предприятий - арендаторов государственного или муниципального имущества.
(Адаменко А.П., Пискунова Н.И., Целовальникова И.Ю.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 9)- введение отсрочки по внесению арендных платежей на срок три месяца для малых и средних предприятий - арендаторов государственного или муниципального имущества.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за декабрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)Арендатор, обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ, должен доказать наличие совокупности предусмотренных данной статьей условий для прекращения по решению суда договорных отношений с арендатором. В том числе должно быть доказано наличие причинно-следственной связи между последствиями пандемии (введением ограничений из-за распространения новой коронавирусной инфекции и режима самоизоляции граждан) и возникновением у арендатора на момент обращения с иском в суд таких существенных убытков вследствие падения покупательского спроса, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)Арендатор, обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ, должен доказать наличие совокупности предусмотренных данной статьей условий для прекращения по решению суда договорных отношений с арендатором. В том числе должно быть доказано наличие причинно-следственной связи между последствиями пандемии (введением ограничений из-за распространения новой коронавирусной инфекции и режима самоизоляции граждан) и возникновением у арендатора на момент обращения с иском в суд таких существенных убытков вследствие падения покупательского спроса, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья: Риски невозможности использования арендованного имущества и неполучения арендной платы: анализ применения положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в судебной практике
(Сергеев А.П., Терещенко Т.А.)
("Арбитражные споры", 2021, N 2)Общеизвестно, что в условиях пандемии некоторым арендаторам недвижимого имущества были предоставлены льготы, например в виде дополнительной возможности в силу закона потребовать от арендодателя отсрочки по уплате арендной платы или ее уменьшения в связи с невозможностью использовать арендованное имущество (части 1 - 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"; далее - Закон N 98-ФЗ).
(Сергеев А.П., Терещенко Т.А.)
("Арбитражные споры", 2021, N 2)Общеизвестно, что в условиях пандемии некоторым арендаторам недвижимого имущества были предоставлены льготы, например в виде дополнительной возможности в силу закона потребовать от арендодателя отсрочки по уплате арендной платы или ее уменьшения в связи с невозможностью использовать арендованное имущество (части 1 - 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"; далее - Закон N 98-ФЗ).
Статья: Существенное изменение обстоятельств как основание для изменения или расторжения договора
(Громов А.А.)
("Закон", 2022, N 2)В-третьих, Суд обратил внимание на то, что, даже если обстоятельство носило чрезвычайный и непредотвратимый характер, для целей применения ст. 451 ГК РФ необходимо установить причинно-следственную связь между препятствием и возникшими на стороне должника затруднениями при исполнении обязательства. В данном случае арендатор должен был доказать, что количество посетителей в его магазине уменьшилось именно в связи с пандемией, а не вследствие иных факторов (например, появления в непосредственной близости от арендуемого помещения конкурента, возникшей еще до начала пандемии убыточности деятельности и т.д.). В этот раз причиной отказа в удовлетворении иска арендатора послужило отсутствие доказательств того, что его торговая точка пострадала более других, поток покупателей в его магазин снизился именно из-за введения ограничительных мер, наличия к тому объективных причин. Более того, было установлено, что арендатор обратился к арендодателю с предложением о снижении размера арендной платы еще в январе 2020 года, ссылаясь на то, что предусмотренный договором размер платы является выше рыночного (т.е. арендатор намеревался досрочно прекратить арендные отношения еще до возникновения пандемии).
(Громов А.А.)
("Закон", 2022, N 2)В-третьих, Суд обратил внимание на то, что, даже если обстоятельство носило чрезвычайный и непредотвратимый характер, для целей применения ст. 451 ГК РФ необходимо установить причинно-следственную связь между препятствием и возникшими на стороне должника затруднениями при исполнении обязательства. В данном случае арендатор должен был доказать, что количество посетителей в его магазине уменьшилось именно в связи с пандемией, а не вследствие иных факторов (например, появления в непосредственной близости от арендуемого помещения конкурента, возникшей еще до начала пандемии убыточности деятельности и т.д.). В этот раз причиной отказа в удовлетворении иска арендатора послужило отсутствие доказательств того, что его торговая точка пострадала более других, поток покупателей в его магазин снизился именно из-за введения ограничительных мер, наличия к тому объективных причин. Более того, было установлено, что арендатор обратился к арендодателю с предложением о снижении размера арендной платы еще в январе 2020 года, ссылаясь на то, что предусмотренный договором размер платы является выше рыночного (т.е. арендатор намеревался досрочно прекратить арендные отношения еще до возникновения пандемии).
Готовое решение: Как изменить договор из-за пандемии коронавируса COVID-19 (до 31 мая 2023 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2023)Как составить соглашение к договору аренды об арендных каникулах в виде освобождения от арендной платы в связи с пандемией коронавируса
(КонсультантПлюс, 2023)Как составить соглашение к договору аренды об арендных каникулах в виде освобождения от арендной платы в связи с пандемией коронавируса
Статья: Ежегодная научная конференция центра частного права
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Поэтому в начале пандемии арендодатели относили все негативные последствия, риски на арендаторов как владельцев вещи. На самом деле, риски лежат на арендодателе вещи как ее собственнике. Он получает арендную плату за реализацию возможности передать свою вещь в пользование. И эта возможность не только физическая, но и коммерческая. Если у объекта были определенные коммерческие характеристики и они по причинам, не зависящим от арендатора, меняются, этот риск также в значительной степени относится на арендодателя. Учитывая, что старая концепция аренды еще сильна, законодатель принял специальный закон Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", ст. 19 которого посвящена защите арендатора в этой ситуации и значительному переложению рисков, связанных с пандемией, на арендодателя. Арендатор получил право на отсрочку, право на уменьшение арендной платы, в определенных случаях право на отказ от договора.
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Поэтому в начале пандемии арендодатели относили все негативные последствия, риски на арендаторов как владельцев вещи. На самом деле, риски лежат на арендодателе вещи как ее собственнике. Он получает арендную плату за реализацию возможности передать свою вещь в пользование. И эта возможность не только физическая, но и коммерческая. Если у объекта были определенные коммерческие характеристики и они по причинам, не зависящим от арендатора, меняются, этот риск также в значительной степени относится на арендодателя. Учитывая, что старая концепция аренды еще сильна, законодатель принял специальный закон Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", ст. 19 которого посвящена защите арендатора в этой ситуации и значительному переложению рисков, связанных с пандемией, на арендодателя. Арендатор получил право на отсрочку, право на уменьшение арендной платы, в определенных случаях право на отказ от договора.
Статья: Due diligence при аренде коммерческой недвижимости
(Науменко Л.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Сравнительно недавно волна пандемии вскрыла огромное количество рисков и проблем, связанных с арендой коммерческой недвижимости. Многие арендаторы, проявив беспечность при заключении договора аренды, теряли свой бизнес. Например, арендатор особое внимание уделяет только пунктам договора, касающимся предмета аренды и размера арендной платы. Но на самом деле договор содержит множество подводных камней, например условие о невозможности арендатора отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. И вот при возникновении у арендатора финансовых проблем арендодатель отказывается снижать арендную ставку или предоставлять рассрочку платежа. Запрет на одностороннее расторжение не дает арендатору право выйти из договора, задолженность по арендной плате продолжает расти. В итоге арендодатель ограничивает доступ к помещению и удерживает все имущество арендатора, а в дальнейшем обращает взыскание на это имущество. В результате предприниматель может лишиться не только аренды и имущества, но и бизнеса.
(Науменко Л.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Сравнительно недавно волна пандемии вскрыла огромное количество рисков и проблем, связанных с арендой коммерческой недвижимости. Многие арендаторы, проявив беспечность при заключении договора аренды, теряли свой бизнес. Например, арендатор особое внимание уделяет только пунктам договора, касающимся предмета аренды и размера арендной платы. Но на самом деле договор содержит множество подводных камней, например условие о невозможности арендатора отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. И вот при возникновении у арендатора финансовых проблем арендодатель отказывается снижать арендную ставку или предоставлять рассрочку платежа. Запрет на одностороннее расторжение не дает арендатору право выйти из договора, задолженность по арендной плате продолжает расти. В итоге арендодатель ограничивает доступ к помещению и удерживает все имущество арендатора, а в дальнейшем обращает взыскание на это имущество. В результате предприниматель может лишиться не только аренды и имущества, но и бизнеса.