Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы
Подборка наиболее важных документов по запросу Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 614 ГК РФ "Арендная плата"2.1.2. При досрочном освобождении арендуемого помещения арендодатель вправе взыскать арендную плату, а арендатор не может требовать ее возврата или уменьшения (позиция ВАС РФ) >>>
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Снижение арендной платы в связи с распространением коронавируса
(КонсультантПлюс, 2025)В споре о взыскании арендной платы арендатор может требовать ее уменьшения в связи с режимом повышенной готовности или ЧС до обычного для таких случаев размера, если докажет, что арендодатель уклонился от заключения соответствующего соглашения
(КонсультантПлюс, 2025)В споре о взыскании арендной платы арендатор может требовать ее уменьшения в связи с режимом повышенной готовности или ЧС до обычного для таких случаев размера, если докажет, что арендодатель уклонился от заключения соответствующего соглашения
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения12.5. Вправе ли арендатор требовать уменьшения арендной платы в случае принятия нормативно-правового акта, в результате чего имущество стало невозможно использовать по определенному договором аренды целевому назначению
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
(ред. от 24.06.2025)При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Решение Верховного Суда РФ от 23.10.2025 N АКПИ25-764
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующими подпункта "б" пункта 3.1 типовых договоров аренды лесных участков, утв. приказом Минприроды России от 30.07.2020 N 542>В силу статьи 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующими подпункта "б" пункта 3.1 типовых договоров аренды лесных участков, утв. приказом Минприроды России от 30.07.2020 N 542>В силу статьи 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
"Предпринимательское право: учебник: в 2 т."
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Готовое решение: Как действовать арендодателю государственного и муниципального имущества в условиях распространения коронавируса COVID-19 (актуально до 31 декабря 2022 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2022)В остальных случаях арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если арендованную недвижимость нельзя использовать из-за введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
(КонсультантПлюс, 2022)В остальных случаях арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если арендованную недвижимость нельзя использовать из-за введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Статья: Подходы судов к отказу от права и его последствиям: традиционные подходы и новая практика
(Несмелова В.Г.)
("Оборонно-промышленный комплекс: управление, экономика и финансы, право", 2022, N 8)Также не стоит забывать: ГК РФ напрямую предусматривает, что норма об отказе от договорного права (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ) может применяться при неосуществлении определенного права в срок, предусмотренный ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 7 ст. 450.1 ГК РФ). Практика по приведенной норме еще не сформировалась, в настоящее время суды по большей части применяют это правило в арендных спорах из-за COVID-19 (стороны не смогли согласовать уменьшение арендной платы, арендатор выразил волеизъявление на прекращение арендных отношений и фактически реализовал свое право на односторонний отказ от спорных договоров; суд сослался на п. п. 6 и 7 ст. 450.1 ГК РФ и указал, что арендатор утратил право требовать уменьшения арендной платы по договорам) <26>.
(Несмелова В.Г.)
("Оборонно-промышленный комплекс: управление, экономика и финансы, право", 2022, N 8)Также не стоит забывать: ГК РФ напрямую предусматривает, что норма об отказе от договорного права (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ) может применяться при неосуществлении определенного права в срок, предусмотренный ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 7 ст. 450.1 ГК РФ). Практика по приведенной норме еще не сформировалась, в настоящее время суды по большей части применяют это правило в арендных спорах из-за COVID-19 (стороны не смогли согласовать уменьшение арендной платы, арендатор выразил волеизъявление на прекращение арендных отношений и фактически реализовал свое право на односторонний отказ от спорных договоров; суд сослался на п. п. 6 и 7 ст. 450.1 ГК РФ и указал, что арендатор утратил право требовать уменьшения арендной платы по договорам) <26>.
Статья: К вопросу о межотраслевом характере принципа эстоппель
(Шевченко И.М.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2021, N 11)Напомним, что право арендатора требовать снижения арендной платы за период, когда он не мог пользоваться имуществом ввиду введенных ограничительных мер, предусмотрено п. 3 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".
(Шевченко И.М.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2021, N 11)Напомним, что право арендатора требовать снижения арендной платы за период, когда он не мог пользоваться имуществом ввиду введенных ограничительных мер, предусмотрено п. 3 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".
"Участие государства в процессе несостоятельности (банкротства): монография"
(Суходольский И.М.)
("Юстицинформ", 2024)превентивные средства понимаются как публично-правовые средства, реализуемые государством до возникновения признаков неплатежеспособности (например, в условиях упомянутой пандемии государством принят комплекс мер превентивного характера, направленных на недопущение массового банкротства, в частности Банком России было снижено максимальное значение эквайринговых комиссий по онлайн-покупкам до уровня не более 1% <285>, объявлены так называемые временные арендные каникулы, в соответствии с которыми арендодатели были обязаны предоставлять арендаторам отсрочку по арендным платежам в регионах, в которых введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, а арендаторы были вправе требовать снижения арендной платы в случае невозможности использования арендуемого помещения по назначению <286>, действовал мораторий на возбуждение дел о банкротстве в отношении индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих деятельность в сферах, наиболее пострадавших от пандемии, а также в отношении стратегических и системообразующих организаций <287>. Показательно, что соответствующие средства реализованы путем интервенции как в частноправовые отношения (например, изменение прав и обязанностей арендаторов и арендодателей), так и в публично-правовые отношения (например, централизованное установление максимального значения эквайринговых комиссий);
(Суходольский И.М.)
("Юстицинформ", 2024)превентивные средства понимаются как публично-правовые средства, реализуемые государством до возникновения признаков неплатежеспособности (например, в условиях упомянутой пандемии государством принят комплекс мер превентивного характера, направленных на недопущение массового банкротства, в частности Банком России было снижено максимальное значение эквайринговых комиссий по онлайн-покупкам до уровня не более 1% <285>, объявлены так называемые временные арендные каникулы, в соответствии с которыми арендодатели были обязаны предоставлять арендаторам отсрочку по арендным платежам в регионах, в которых введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, а арендаторы были вправе требовать снижения арендной платы в случае невозможности использования арендуемого помещения по назначению <286>, действовал мораторий на возбуждение дел о банкротстве в отношении индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих деятельность в сферах, наиболее пострадавших от пандемии, а также в отношении стратегических и системообразующих организаций <287>. Показательно, что соответствующие средства реализованы путем интервенции как в частноправовые отношения (например, изменение прав и обязанностей арендаторов и арендодателей), так и в публично-правовые отношения (например, централизованное установление максимального значения эквайринговых комиссий);
"Цена гражданско-правового договора: монография"
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)В арендных правоотношениях при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Неисполнение арендодателем обязанности при заключении договора предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы (ст. 613 ГК РФ). По общему правилу арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)В арендных правоотношениях при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Неисполнение арендодателем обязанности при заключении договора предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы (ст. 613 ГК РФ). По общему правилу арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).