Чем отличается кадастровая стоимость от балансовой
Подборка наиболее важных документов по запросу Чем отличается кадастровая стоимость от балансовой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.05.2023 N 02АП-1295/2023, 02АП-1303/2023, 02АП-1304/2023 по делу N А82-3934/2015
Требование: Об отмене определения о признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделок.
Решение: Определение оставлено без изменения.В отличие от рыночной стоимости, кадастровая стоимость не учитывает особенности состояния имущества, возможность его эксплуатации, а также сезонность, спрос и состояние рынка недвижимости, платежеспособность населения. Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Кадастровая стоимость не может являться рекомендуемой при заключении сделок в отношении частной собственности.
Требование: Об отмене определения о признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделок.
Решение: Определение оставлено без изменения.В отличие от рыночной стоимости, кадастровая стоимость не учитывает особенности состояния имущества, возможность его эксплуатации, а также сезонность, спрос и состояние рынка недвижимости, платежеспособность населения. Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Кадастровая стоимость не может являться рекомендуемой при заключении сделок в отношении частной собственности.
Подборка судебных решений за 2013 год: Статья 54 "Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(В.Н. Трофимов)Руководствуясь ст. 350 ГК РФ, ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, суд пришел к выводу, что суд первой инстанции правомерно определил начальную продажную стоимость заложенного по договору ипотеки земельного участка исходя из согласованной сторонами залоговой стоимости данного имущества по названному договору, поскольку документов, свидетельствовавших о существенном отличии рыночной стоимости имущества от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора залога и учтенной судом первой инстанции при определении начальной продажной цены заложенного имущества, в материалах дела не имелось и сторонами не было представлено. При этом суд отклонил довод залогодателя о том, что при определении начальной стоимости заложенного имущества следовало принять во внимание кадастровую стоимость земельного участка, т.к. такое требование не обеспечивало баланса интересов сторон и не было основано на нормах действующего законодательства. Указывая на несоответствие залоговой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, залогодатель не заявил ходатайство о проведении экспертизы по установлению рыночной стоимости предмета залога и не доказал принятия мер к установлению реальной, по его мнению, стоимости предмета залога.
(В.Н. Трофимов)Руководствуясь ст. 350 ГК РФ, ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, суд пришел к выводу, что суд первой инстанции правомерно определил начальную продажную стоимость заложенного по договору ипотеки земельного участка исходя из согласованной сторонами залоговой стоимости данного имущества по названному договору, поскольку документов, свидетельствовавших о существенном отличии рыночной стоимости имущества от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора залога и учтенной судом первой инстанции при определении начальной продажной цены заложенного имущества, в материалах дела не имелось и сторонами не было представлено. При этом суд отклонил довод залогодателя о том, что при определении начальной стоимости заложенного имущества следовало принять во внимание кадастровую стоимость земельного участка, т.к. такое требование не обеспечивало баланса интересов сторон и не было основано на нормах действующего законодательства. Указывая на несоответствие залоговой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, залогодатель не заявил ходатайство о проведении экспертизы по установлению рыночной стоимости предмета залога и не доказал принятия мер к установлению реальной, по его мнению, стоимости предмета залога.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как провести переоценку основных средств и учесть ее результаты при применении ФСБУ 6/2020
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, существенное изменение кадастровой стоимости за более короткий период, чем установлен организацией для проведения переоценок, свидетельствует о том, что организации следует проверить ранее применявшуюся периодичность проведения переоценки. Ведь это может означать, что справедливая стоимость объекта ОС также меняется быстрее, чем предполагалось изначально.
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, существенное изменение кадастровой стоимости за более короткий период, чем установлен организацией для проведения переоценок, свидетельствует о том, что организации следует проверить ранее применявшуюся периодичность проведения переоценки. Ведь это может означать, что справедливая стоимость объекта ОС также меняется быстрее, чем предполагалось изначально.
"Способы оптимизации налоговой нагрузки на бизнес"
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2023)Каждый налог должен иметь экономическое основание и учитывать фактическую способность бизнеса к его уплате. Экономический кризис заставил собственников недвижимости усомниться в справедливости налога на имущество. Как оказалось, кадастровая стоимость объектов в ряде случаев отличается от их рыночной цены. В результате бизнес вынужден фактически переплачивать налог или искать правды в суде.
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2023)Каждый налог должен иметь экономическое основание и учитывать фактическую способность бизнеса к его уплате. Экономический кризис заставил собственников недвижимости усомниться в справедливости налога на имущество. Как оказалось, кадастровая стоимость объектов в ряде случаев отличается от их рыночной цены. В результате бизнес вынужден фактически переплачивать налог или искать правды в суде.
Нормативные акты
Приказ Росстата от 23.12.2024 N 675
(ред. от 30.01.2025)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"При переоценке объектов недвижимого государственного (муниципального) имущества до кадастровой стоимости накопленная амортизация, исчисленная на дату пересмотра стоимости таких объектов недвижимости, подлежит списанию, срок полезного использования пересматривается. Дальнейшее начисление амортизации по таким объектам недвижимости осуществляется исходя из пересмотренных балансовой стоимости и срока полезного использования.
(ред. от 30.01.2025)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"При переоценке объектов недвижимого государственного (муниципального) имущества до кадастровой стоимости накопленная амортизация, исчисленная на дату пересмотра стоимости таких объектов недвижимости, подлежит списанию, срок полезного использования пересматривается. Дальнейшее начисление амортизации по таким объектам недвижимости осуществляется исходя из пересмотренных балансовой стоимости и срока полезного использования.
Приказ Росстата от 05.12.2023 N 622
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"При переоценке объектов недвижимого государственного (муниципального) имущества до кадастровой стоимости накопленная амортизация, исчисленная на дату пересмотра стоимости таких объектов недвижимости, подлежит списанию, срок полезного использования пересматривается. Дальнейшее начисление амортизации по таким объектам недвижимости осуществляется исходя из пересмотренных балансовой стоимости и срока полезного использования.
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"При переоценке объектов недвижимого государственного (муниципального) имущества до кадастровой стоимости накопленная амортизация, исчисленная на дату пересмотра стоимости таких объектов недвижимости, подлежит списанию, срок полезного использования пересматривается. Дальнейшее начисление амортизации по таким объектам недвижимости осуществляется исходя из пересмотренных балансовой стоимости и срока полезного использования.
Статья: Бизнес подвели под кадастр
("Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", 2014, N 1)В то же время более высокие выплаты по данному налогу могут негативно повлиять на стоимость российской недвижимости, так как чистый доход собственников объектов будет снижаться. Особенно это относится к старым зданиям, построенным в начале 1990-х гг., кадастровая стоимость которых будет существенно отличаться от балансовой.
("Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", 2014, N 1)В то же время более высокие выплаты по данному налогу могут негативно повлиять на стоимость российской недвижимости, так как чистый доход собственников объектов будет снижаться. Особенно это относится к старым зданиям, построенным в начале 1990-х гг., кадастровая стоимость которых будет существенно отличаться от балансовой.
Статья: Изменения по налогу на имущество с 1 января 2015 года
(Коковкина А.Г., Ткач М.С.)
("Советник в сфере образования", 2015, N 1)Письмом ФНС России от 24.12.2014 N БС-4-11/26596 (далее - Письмо N БС-4-11/2659) налоговым инспекциям были направлены Контрольные соотношения показателей декларации и расчета по авансовому платежу по налогу на имущество. Новации касаются прежде всего тех учреждений, которые не только рассчитывают налог на имущество исходя из балансовой стоимости основных средств, но и определяют налоговую базу по некоторым объектам недвижимого имущества как кадастровую стоимость.
(Коковкина А.Г., Ткач М.С.)
("Советник в сфере образования", 2015, N 1)Письмом ФНС России от 24.12.2014 N БС-4-11/26596 (далее - Письмо N БС-4-11/2659) налоговым инспекциям были направлены Контрольные соотношения показателей декларации и расчета по авансовому платежу по налогу на имущество. Новации касаются прежде всего тех учреждений, которые не только рассчитывают налог на имущество исходя из балансовой стоимости основных средств, но и определяют налоговую базу по некоторым объектам недвижимого имущества как кадастровую стоимость.
Статья: Налог на имущество организаций для "упрощенцев"
(Зобова Е.П.)
("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2014, N 5)Для тех "упрощенцев", которые подпадают под уплату налога на имущество, встанет вопрос об объективности кадастровой оценки недвижимости. Кадастровая стоимость объектов резко отличается от балансовой стоимости. Много вопросов вызывает и существующая методика оценки. По всей вероятности, налогоплательщикам придется отстаивать свои интересы в суде при решении вопросов о пересмотре кадастровой стоимости. Сейчас такая ситуация складывается с кадастровой оценкой земельных участков.
(Зобова Е.П.)
("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2014, N 5)Для тех "упрощенцев", которые подпадают под уплату налога на имущество, встанет вопрос об объективности кадастровой оценки недвижимости. Кадастровая стоимость объектов резко отличается от балансовой стоимости. Много вопросов вызывает и существующая методика оценки. По всей вероятности, налогоплательщикам придется отстаивать свои интересы в суде при решении вопросов о пересмотре кадастровой стоимости. Сейчас такая ситуация складывается с кадастровой оценкой земельных участков.
Статья: Баланс частных и публичных интересов при распределении судебных расходов по делам об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной
(Корнеева С.Ю.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2018, N 6)Как следует из п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости <10>, если рыночная стоимость отличается от кадастровой менее чем на 30%, то для пересмотра кадастровой стоимости достаточно отчета об оценке, а если более, то требуется также экспертное заключение, подтверждающее, что отчет составлен без нарушений. В этой связи имеется позиция, согласно которой именно в этих 30% и заложен приемлемый диапазон отклонений кадастровой стоимости.
(Корнеева С.Ю.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2018, N 6)Как следует из п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости <10>, если рыночная стоимость отличается от кадастровой менее чем на 30%, то для пересмотра кадастровой стоимости достаточно отчета об оценке, а если более, то требуется также экспертное заключение, подтверждающее, что отчет составлен без нарушений. В этой связи имеется позиция, согласно которой именно в этих 30% и заложен приемлемый диапазон отклонений кадастровой стоимости.
Статья: Результаты кадастровой оценки земли может оспорить не только ее правообладатель
(Гришина О.П.)
("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2014, N 17)Словом, в рамках судебного процесса арбитры должны не только проверить выполнение всех процедурных требований действующего законодательства в отношении решения комиссии, но и дать исчерпывающий ответ о достоверности рыночной стоимости земли. Сама комиссия не наделена полномочиями по проверке ее достоверности, она лишь вправе уравнять кадастровую стоимость и рыночную при соблюдении двух условий:
(Гришина О.П.)
("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2014, N 17)Словом, в рамках судебного процесса арбитры должны не только проверить выполнение всех процедурных требований действующего законодательства в отношении решения комиссии, но и дать исчерпывающий ответ о достоверности рыночной стоимости земли. Сама комиссия не наделена полномочиями по проверке ее достоверности, она лишь вправе уравнять кадастровую стоимость и рыночную при соблюдении двух условий:
Статья: Налог на имущество в 2014 году: "перезагрузка"
(Зобова Е.П.)
("Налоговая проверка", 2014, N 1)На сегодняшний день уровень налоговой нагрузки многих налогоплательщиков, владеющих крупными объектами коммерческой недвижимости, являющимися высокодоходными объектами (особенно в больших городах), достаточно низок и, кроме того, совершенно не увязан с рыночной стоимостью объектов (в силу специфики определения налоговой базы). На практике налоговая база объектов недвижимости может в разы отличаться (в меньшую сторону) как от рыночной, так и от кадастровой стоимости объектов.
(Зобова Е.П.)
("Налоговая проверка", 2014, N 1)На сегодняшний день уровень налоговой нагрузки многих налогоплательщиков, владеющих крупными объектами коммерческой недвижимости, являющимися высокодоходными объектами (особенно в больших городах), достаточно низок и, кроме того, совершенно не увязан с рыночной стоимостью объектов (в силу специфики определения налоговой базы). На практике налоговая база объектов недвижимости может в разы отличаться (в меньшую сторону) как от рыночной, так и от кадастровой стоимости объектов.
Вопрос: Об определении стоимости имущества казны РФ, передаваемого в качестве взноса в собственность автономной некоммерческой организации, в целях бухгалтерского (бюджетного) учета.
(Письмо Минфина России от 07.06.2019 N 02-07-10/42823)Вместе с тем Департамент не располагает документами, в соответствии с которыми принимающей стороне предоставлено право на проведение оценки объекта, принадлежащего передающей стороне. В изложенной ситуации не усматриваются основания для отражения в бухгалтерском учете передающей стороной предназначенных для отчуждения основных средств по справедливой стоимости, определенной на основании представленного принимающей стороной отчета об оценке и существенно отличающейся от кадастровой и балансовой стоимости данных основных средств.
(Письмо Минфина России от 07.06.2019 N 02-07-10/42823)Вместе с тем Департамент не располагает документами, в соответствии с которыми принимающей стороне предоставлено право на проведение оценки объекта, принадлежащего передающей стороне. В изложенной ситуации не усматриваются основания для отражения в бухгалтерском учете передающей стороной предназначенных для отчуждения основных средств по справедливой стоимости, определенной на основании представленного принимающей стороной отчета об оценке и существенно отличающейся от кадастровой и балансовой стоимости данных основных средств.
Статья: О новой концепции налога на недвижимость физических лиц и механизме ее реализации
(Шмелев Ю.Д., Маргулис Р.Л.)
("Финансы", 2012, N 1)Кроме того, обложение жилой недвижимости, принадлежащей юридическим и физическим лицам, одним налогом вызовет много трудностей при определении налоговой базы и ставки налога как такового. В соответствии с действующим налоговым законодательством налог на жилое имущество с кадастровой стоимостью до 300 тыс. руб., принадлежащее физическому лицу, взимается по ставке, не превышающей 0,1%, а такое же имущество, принадлежащее юридическому лицу, облагается налогом по ставке 2,2% от балансовой стоимости имущества. Таким образом, если не учитывать механизм определения налоговой базы, ставки различаются в 22 раза. Поскольку балансовая стоимость отличается от кадастровой (на начальном этапе эксплуатации объекта) в 10 - 15 раз в зависимости от региона, можно сделать вывод, что налоговая нагрузка физических и юридических лиц по отдельным объектам жилой недвижимости может отличаться в 200 - 300 раз. Таким образом, для того, чтобы объединить в один налог жилую недвижимость и физических, и юридических лиц, придется существенно понижать налоговую нагрузку юридических лиц за счет повышения налоговой нагрузки физических лиц, что противоречит социальной и регулирующей функции налога. Следует также отметить, что механизм определения налоговой базы по данным бухгалтерского баланса наиболее оптимален для юридических лиц и абсолютно неприемлем для физических. Таким образом, в случае обложения жилой недвижимости юридических и физических лиц одним налогом для каждого вида налогоплательщиков придется устанавливать разные ставки и использовать различные механизмы определения налоговой базы.
(Шмелев Ю.Д., Маргулис Р.Л.)
("Финансы", 2012, N 1)Кроме того, обложение жилой недвижимости, принадлежащей юридическим и физическим лицам, одним налогом вызовет много трудностей при определении налоговой базы и ставки налога как такового. В соответствии с действующим налоговым законодательством налог на жилое имущество с кадастровой стоимостью до 300 тыс. руб., принадлежащее физическому лицу, взимается по ставке, не превышающей 0,1%, а такое же имущество, принадлежащее юридическому лицу, облагается налогом по ставке 2,2% от балансовой стоимости имущества. Таким образом, если не учитывать механизм определения налоговой базы, ставки различаются в 22 раза. Поскольку балансовая стоимость отличается от кадастровой (на начальном этапе эксплуатации объекта) в 10 - 15 раз в зависимости от региона, можно сделать вывод, что налоговая нагрузка физических и юридических лиц по отдельным объектам жилой недвижимости может отличаться в 200 - 300 раз. Таким образом, для того, чтобы объединить в один налог жилую недвижимость и физических, и юридических лиц, придется существенно понижать налоговую нагрузку юридических лиц за счет повышения налоговой нагрузки физических лиц, что противоречит социальной и регулирующей функции налога. Следует также отметить, что механизм определения налоговой базы по данным бухгалтерского баланса наиболее оптимален для юридических лиц и абсолютно неприемлем для физических. Таким образом, в случае обложения жилой недвижимости юридических и физических лиц одним налогом для каждого вида налогоплательщиков придется устанавливать разные ставки и использовать различные механизмы определения налоговой базы.
"Право на защиту собственности в актах Европейского суда по правам человека"
(Сагдеева Л.В.)
("Статут", 2014)В деле "Вистиньш и Перепелкин против Латвии" <1> такие обстоятельства, как: безвозмездность приобретения земельных участков; непродолжительность времени владения ими - три года, в течение которых полностью отсутствовало какое-либо инвестирование с целью увеличения их стоимости; выплата задолженности по арендным платежам за период с момента приобретения земельных участков, которые (платежи) были рассчитаны на основании текущей стоимости земли, послужили основанием для признания соблюдения справедливого баланса даже в ситуации, когда размер компенсации отличался от кадастровой стоимости земли почти в 1000 раз. Страсбургский суд отметил, что "существенное увеличение стоимости земли было обусловлено девелопментом портового оборудования, расположенного на ней, и общим изменением стратегического значения земли <2> в течение нескольких десятилетий, объективными факторами, на которые не влияли ни заявители, ни бывшие собственники" <3>.
(Сагдеева Л.В.)
("Статут", 2014)В деле "Вистиньш и Перепелкин против Латвии" <1> такие обстоятельства, как: безвозмездность приобретения земельных участков; непродолжительность времени владения ими - три года, в течение которых полностью отсутствовало какое-либо инвестирование с целью увеличения их стоимости; выплата задолженности по арендным платежам за период с момента приобретения земельных участков, которые (платежи) были рассчитаны на основании текущей стоимости земли, послужили основанием для признания соблюдения справедливого баланса даже в ситуации, когда размер компенсации отличался от кадастровой стоимости земли почти в 1000 раз. Страсбургский суд отметил, что "существенное увеличение стоимости земли было обусловлено девелопментом портового оборудования, расположенного на ней, и общим изменением стратегического значения земли <2> в течение нескольких десятилетий, объективными факторами, на которые не влияли ни заявители, ни бывшие собственники" <3>.
Вопрос: О налоге на имущество организаций в отношении жилых домов (помещений), учитываемых кредитными организациями на счетах 619, 620 и 621.
(Письмо ФНС России от 31.05.2017 N БС-3-21/3746@)Следовательно, жилые дома и жилые помещения, учитываемые кредитными организациями на балансовых счетах 619, 620, 621, подлежат налогообложению налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации установлены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества в рамках статьи 378.2 Кодекса.
(Письмо ФНС России от 31.05.2017 N БС-3-21/3746@)Следовательно, жилые дома и жилые помещения, учитываемые кредитными организациями на балансовых счетах 619, 620, 621, подлежат налогообложению налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации установлены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества в рамках статьи 378.2 Кодекса.