Договор аренды недвижимого имущества риски
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды недвижимого имущества риски (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Due diligence при аренде коммерческой недвижимости
(Науменко Л.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В статье говорится о значимости проверки чистоты сделки при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости. Автор рассматривает проблемы, возникающие при заключении договора аренды коммерческой недвижимости, возможные риски и ответственность, связанные с арендой таких объектов, а также подчеркивает важность тщательной проверки всех условий договора перед его подписанием. В статье приведен перечень аспектов, на которые следует обратить особое внимание при заключении договора аренды коммерческой недвижимости.
(Науменко Л.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В статье говорится о значимости проверки чистоты сделки при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости. Автор рассматривает проблемы, возникающие при заключении договора аренды коммерческой недвижимости, возможные риски и ответственность, связанные с арендой таких объектов, а также подчеркивает важность тщательной проверки всех условий договора перед его подписанием. В статье приведен перечень аспектов, на которые следует обратить особое внимание при заключении договора аренды коммерческой недвижимости.
Статья: Нотариальное удостоверение договора аренды в Сирии
(Омран М.А., Русакова Е.П.)
("Нотариус", 2024, N 2)Современная ситуация в Сирии свидетельствует о серьезных трудностях, с которыми сталкиваются граждане при проведении гражданско-правовых сделок, особенно в сфере недвижимости. Представляется, что снижению рисков совершения мошеннических действий при заключении договора аренды недвижимого имущества, а также обеспечению защиты прав и законных интересов сторон данного соглашения будет способствовать привлечение третьей экспертной стороны для оценки законности положений документа и проверки арендодателя. Такой стороной может выступить нотариус, который обладает необходимой компетенцией и полномочием по удостоверению сделок с недвижимым имуществом в случае обращения участника соглашения с подобным запросом.
(Омран М.А., Русакова Е.П.)
("Нотариус", 2024, N 2)Современная ситуация в Сирии свидетельствует о серьезных трудностях, с которыми сталкиваются граждане при проведении гражданско-правовых сделок, особенно в сфере недвижимости. Представляется, что снижению рисков совершения мошеннических действий при заключении договора аренды недвижимого имущества, а также обеспечению защиты прав и законных интересов сторон данного соглашения будет способствовать привлечение третьей экспертной стороны для оценки законности положений документа и проверки арендодателя. Такой стороной может выступить нотариус, который обладает необходимой компетенцией и полномочием по удостоверению сделок с недвижимым имуществом в случае обращения участника соглашения с подобным запросом.
Нормативные акты
Приказ Минфина России от 05.10.2021 N 146н
(ред. от 28.03.2023)
"Об утверждении Типовых условий договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации"
(Зарегистрировано в Минюсте России 11.11.2021 N 65764)4) условие об обязанности арендатора в месячный срок со дня заключения договора аренды застраховать имущественные интересы, связанные с риском наступления ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц на весь срок действия договора аренды (страхование гражданской ответственности), а также застраховать имущественные интересы, связанные с риском утраты (гибели), недостачи или повреждения объекта недвижимости, в пользу арендодателя на весь срок действия договора аренды (страхование имущества);
(ред. от 28.03.2023)
"Об утверждении Типовых условий договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации"
(Зарегистрировано в Минюсте России 11.11.2021 N 65764)4) условие об обязанности арендатора в месячный срок со дня заключения договора аренды застраховать имущественные интересы, связанные с риском наступления ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц на весь срок действия договора аренды (страхование гражданской ответственности), а также застраховать имущественные интересы, связанные с риском утраты (гибели), недостачи или повреждения объекта недвижимости, в пользу арендодателя на весь срок действия договора аренды (страхование имущества);
Вопрос: Может ли ИП - собственник недвижимости, заключив договор потребления с РСО как физическое лицо, перевыставлять расходы на коммунальные услуги по договору аренды этой недвижимости, который он заключил как ИП? Нужно ли перезаключить договоры с РСО на ИП?
(Консультация эксперта, 2025)Ответ: Индивидуальный предприниматель может перевыставлять расходы на коммунальные услуги по договору аренды этой недвижимости. Физическому лицу, имеющему статус индивидуального предпринимателя, не нужно перезаключать договоры с РСО на индивидуального предпринимателя.
(Консультация эксперта, 2025)Ответ: Индивидуальный предприниматель может перевыставлять расходы на коммунальные услуги по договору аренды этой недвижимости. Физическому лицу, имеющему статус индивидуального предпринимателя, не нужно перезаключать договоры с РСО на индивидуального предпринимателя.
Готовое решение: Чем отличается операционная аренда от неоперационной (финансовой) в целях применения ФСБУ 25/2018
(КонсультантПлюс, 2025)Пример 1. Организация имеет в собственности офисное здание. С учетом технических характеристик срок, в течение которого здание будет оставаться пригодным к использованию, составляет 50 лет. Часть временно не используемых помещений организация сдала в аренду на два года без перехода права собственности и без права выкупа. Договор аренды может быть продлен по соглашению сторон на рыночных условиях. Арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, уведомив арендодателя за один месяц до даты предполагаемого освобождения помещений. Поскольку срок аренды существенно меньше срока службы здания и приведенная стоимость арендных платежей за период аренды существенно меньше рыночной стоимости сдаваемых в аренду помещений, то экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на недвижимость, остаются у арендодателя. Поэтому организация классифицирует объект учета аренды в качестве объекта учета операционной аренды.
(КонсультантПлюс, 2025)Пример 1. Организация имеет в собственности офисное здание. С учетом технических характеристик срок, в течение которого здание будет оставаться пригодным к использованию, составляет 50 лет. Часть временно не используемых помещений организация сдала в аренду на два года без перехода права собственности и без права выкупа. Договор аренды может быть продлен по соглашению сторон на рыночных условиях. Арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, уведомив арендодателя за один месяц до даты предполагаемого освобождения помещений. Поскольку срок аренды существенно меньше срока службы здания и приведенная стоимость арендных платежей за период аренды существенно меньше рыночной стоимости сдаваемых в аренду помещений, то экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на недвижимость, остаются у арендодателя. Поэтому организация классифицирует объект учета аренды в качестве объекта учета операционной аренды.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации (арендатора) получение страхового возмещения от страховой компании при повреждении арендованного имущества (объекта недвижимости), если сумма страхового возмещения меньше суммы расходов на ремонт данного имущества?..
(Консультация эксперта, 2025)Договором аренды недвижимого имущества предусмотрено, что расходы по текущему и капитальному ремонту недвижимого имущества (производственных помещений), а также поддержанию данного имущества в исправном состоянии несет арендатор. Риск повреждения арендованного имущества застрахован по договору имущественного страхования, заключенному арендатором в свою пользу. Поврежденные в результате наступления страхового случая помещения отремонтированы организацией с привлечением подрядчика. Договорная стоимость работ, выполненных подрядчиком, составила 240 000 руб. (в том числе НДС 40 000 руб.). В октябре подписан акт приемки-сдачи выполненных работ и произведены расчеты с подрядчиком. В том же месяце страховой компанией принято решение о выплате страхового возмещения в размере 150 000 руб. и указанная сумма перечислена на расчетный счет организации.
(Консультация эксперта, 2025)Договором аренды недвижимого имущества предусмотрено, что расходы по текущему и капитальному ремонту недвижимого имущества (производственных помещений), а также поддержанию данного имущества в исправном состоянии несет арендатор. Риск повреждения арендованного имущества застрахован по договору имущественного страхования, заключенному арендатором в свою пользу. Поврежденные в результате наступления страхового случая помещения отремонтированы организацией с привлечением подрядчика. Договорная стоимость работ, выполненных подрядчиком, составила 240 000 руб. (в том числе НДС 40 000 руб.). В октябре подписан акт приемки-сдачи выполненных работ и произведены расчеты с подрядчиком. В том же месяце страховой компанией принято решение о выплате страхового возмещения в размере 150 000 руб. и указанная сумма перечислена на расчетный счет организации.
Статья: Правовая природа платы за досрочное расторжение договора
(Кузнецов М.В.)
("Цивилист", 2024, N 6; 2025, N 1)Так, стандартным условием для расторжения договора аренды коммерческой недвижимости по просьбе арендатора является наличие нового арендатора на объект аренды. Иначе арендодателю придется закладывать серьезные риски в сумму платы за расторжение договора, что кратно увеличивает ее размер. По этой причине арендодатель обычно готов расторгнуть контракт после долгих переговоров, понимая, что есть новый партнер. Это не означает, что он возьмет объект в аренду день в день после освобождения прежним арендатором. Но это позволяет понять глубину последствий и определить справедливый размер компенсации. Отсюда следует неизбежная необходимость расторжения текущего контракта под нового арендатора, вне зависимости от того, внесет ли прежний арендатор плату за расторжение договора. Последняя не может влечь прекращение обязательств по договору аренды, что исключает квалификацию такой платы за расторжение в качестве отступной неустойки.
(Кузнецов М.В.)
("Цивилист", 2024, N 6; 2025, N 1)Так, стандартным условием для расторжения договора аренды коммерческой недвижимости по просьбе арендатора является наличие нового арендатора на объект аренды. Иначе арендодателю придется закладывать серьезные риски в сумму платы за расторжение договора, что кратно увеличивает ее размер. По этой причине арендодатель обычно готов расторгнуть контракт после долгих переговоров, понимая, что есть новый партнер. Это не означает, что он возьмет объект в аренду день в день после освобождения прежним арендатором. Но это позволяет понять глубину последствий и определить справедливый размер компенсации. Отсюда следует неизбежная необходимость расторжения текущего контракта под нового арендатора, вне зависимости от того, внесет ли прежний арендатор плату за расторжение договора. Последняя не может влечь прекращение обязательств по договору аренды, что исключает квалификацию такой платы за расторжение в качестве отступной неустойки.
Готовое решение: Кто несет риск случайной гибели или повреждения имущества и можно ли это изменить
(КонсультантПлюс, 2025)Однако для других договоров аренды стороны могут установить переход риска к арендатору и момент, с которого это происходит. Например, они вправе указать, что риск переходит при передаче недвижимости арендатору или при государственной регистрации договора аренды.
(КонсультантПлюс, 2025)Однако для других договоров аренды стороны могут установить переход риска к арендатору и момент, с которого это происходит. Например, они вправе указать, что риск переходит при передаче недвижимости арендатору или при государственной регистрации договора аренды.
Готовое решение: Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
(КонсультантПлюс, 2025)Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораВ этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (см., в частности, Риск арендатора 3.1.1).
Статья: Распределение рисков в долгосрочных договорах (на примере валютной оговорки)
(Саврыга К.П.)
("Закон", 2021, N 10)Как мы видим из указанной схемы, валютный риск полностью лежит на арендодателе; установление валютной ставки аренды - не его прихоть, а следствие его необходимости выплачивать задолженность в иностранной валюте кредиторам, на средства которых и был создан или приобретен объект недвижимости. Однако почему же в договоре аренды с третьей стороной данный риск уже возлагается на арендатора?
(Саврыга К.П.)
("Закон", 2021, N 10)Как мы видим из указанной схемы, валютный риск полностью лежит на арендодателе; установление валютной ставки аренды - не его прихоть, а следствие его необходимости выплачивать задолженность в иностранной валюте кредиторам, на средства которых и был создан или приобретен объект недвижимости. Однако почему же в договоре аренды с третьей стороной данный риск уже возлагается на арендатора?
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Если по договору страхования имущества назначено в качестве выгодоприобретателя третье лицо, имеющее страховой интерес, и до наступления страхового случая умирает или реорганизуется такой выгодоприобретатель, вопрос о переходе правовой позиции выгодоприобретателя к его универсальным преемникам может ставиться, только если у них сохраняется страховой интерес. Например, если собственник застраховал недвижимость в пользу арендатора, который по условиям договора аренды несет риск случайной гибели или повреждения вещи, а далее арендатор реорганизуется в форме присоединения к другой организации, и права и обязанности арендатора переходят к правопреемнику, логично допускать переход к последнему и позиции выгодоприобретателя по договора страхования. Если страхового интереса у универсальных преемников нет (например, договор аренды прекращается в связи со смертью арендатора или его реорганизацией), то позиция выгодоприобретателя к ним не перейдет.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Если по договору страхования имущества назначено в качестве выгодоприобретателя третье лицо, имеющее страховой интерес, и до наступления страхового случая умирает или реорганизуется такой выгодоприобретатель, вопрос о переходе правовой позиции выгодоприобретателя к его универсальным преемникам может ставиться, только если у них сохраняется страховой интерес. Например, если собственник застраховал недвижимость в пользу арендатора, который по условиям договора аренды несет риск случайной гибели или повреждения вещи, а далее арендатор реорганизуется в форме присоединения к другой организации, и права и обязанности арендатора переходят к правопреемнику, логично допускать переход к последнему и позиции выгодоприобретателя по договора страхования. Если страхового интереса у универсальных преемников нет (например, договор аренды прекращается в связи со смертью арендатора или его реорганизацией), то позиция выгодоприобретателя к ним не перейдет.