Договор аренды земельного участка с правом выкупа
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды земельного участка с правом выкупа (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Аренда
(КонсультантПлюс, 2024)Договор аренды земельного участка с правом выкупа
(КонсультантПлюс, 2024)Договор аренды земельного участка с правом выкупа
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обеспечительная передача титула, не предусмотренная законом: исследование практики арбитражных судов
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 9)А вот пример, где стороны воспользовались договорами о продаже и обратной аренде. Кредитный потребительский кооператив предоставил денежные средства должнику-гражданину в виде цены договора купли-продажи земельного участка. Получив право собственности на участок, кредитор предоставил его в аренду должнику с правом выкупа. В рамках банкротства гражданина договоры оспаривались, помимо специальных банкротных оснований, по мотиву притворности (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Отказывая в иске, суд привел следующее обоснование: "В том случае, если оценивать договоры аренды земельного участка с правом выкупа в качестве сделок, прикрывающих договор займа под залог земельного участка, апелляционный суд также не может прийти к выводу о наличии обстоятельств, указывающих на совершение сделок с намерением причинить имущественный вред должнику и его кредиторам, поскольку финансовым управляющим не представлены доказательства того, что размер процентов по займу превышает размер процентов, обычно взимаемых по аналогичным договорам" <61>.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 9)А вот пример, где стороны воспользовались договорами о продаже и обратной аренде. Кредитный потребительский кооператив предоставил денежные средства должнику-гражданину в виде цены договора купли-продажи земельного участка. Получив право собственности на участок, кредитор предоставил его в аренду должнику с правом выкупа. В рамках банкротства гражданина договоры оспаривались, помимо специальных банкротных оснований, по мотиву притворности (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Отказывая в иске, суд привел следующее обоснование: "В том случае, если оценивать договоры аренды земельного участка с правом выкупа в качестве сделок, прикрывающих договор займа под залог земельного участка, апелляционный суд также не может прийти к выводу о наличии обстоятельств, указывающих на совершение сделок с намерением причинить имущественный вред должнику и его кредиторам, поскольку финансовым управляющим не представлены доказательства того, что размер процентов по займу превышает размер процентов, обычно взимаемых по аналогичным договорам" <61>.
Статья: Реформа ограниченных вещных прав: все ли изменения обоснованны?
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.