Договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.01.2023 N 33-1501/2023 по делу N 2-532/2022
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования: 1) О признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета.
Требования: 2) О признании незаключенным договора купли-продажи, погашении записи в ЕГРН, признании права безвозмездного пользования.
Обстоятельства: Истец, приобретший квартиру по договору купли-продажи, полагает возможным признать утратившим право пользования ею ответчика, являющегося бывшим членом семьи лица, выступавшего продавцом. Ответчик в свою очередь полагает возможным сохранить за ним право пользования комнатой, поскольку приобрел данное право по договоренности с прежним собственником.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.Довод жалобы о том, что в п. 5 договора купли-продажи указано о регистрации в комнате Л.А., то есть истец при приобретении комнаты была уведомлена о лице, сохраняющем там право пользования, отклоняется, поскольку указание в договоре купли-продажи доли квартиры иных лиц, которые зарегистрированы там, не свидетельствует о сохранении за ними пожизненного права пользования спорной комнатой.
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования: 1) О признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета.
Требования: 2) О признании незаключенным договора купли-продажи, погашении записи в ЕГРН, признании права безвозмездного пользования.
Обстоятельства: Истец, приобретший квартиру по договору купли-продажи, полагает возможным признать утратившим право пользования ею ответчика, являющегося бывшим членом семьи лица, выступавшего продавцом. Ответчик в свою очередь полагает возможным сохранить за ним право пользования комнатой, поскольку приобрел данное право по договоренности с прежним собственником.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.Довод жалобы о том, что в п. 5 договора купли-продажи указано о регистрации в комнате Л.А., то есть истец при приобретении комнаты была уведомлена о лице, сохраняющем там право пользования, отклоняется, поскольку указание в договоре купли-продажи доли квартиры иных лиц, которые зарегистрированы там, не свидетельствует о сохранении за ними пожизненного права пользования спорной комнатой.
Апелляционное определение Верховного суда Республики Хакасия от 11.07.2023 по делу N 33-1794/2023 (УИД 19RS0004-01-2022-000556-71)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указал, что договор купли-продажи квартиры изготовлен задним числом, фактически передача имущества и денежных средств сторонами не производилась, лицо не имело денежных средств, которые оно якобы уплатило по договору купли-продажи, сделка является мнимой и совершена с целью обеспечения сохранности имущества от возможного обращения взыскания.
Решение: Удовлетворено.Вопреки доводам апелляционной жалобы, факт регистрации ответчика К.М.Н. и ее детей в спорном жилом помещении с 2015 года, как и факт их проживания в указанном жилом помещении, проведение ремонта и оплата К.М.Н. коммунальных услуг, сами по себе не свидетельствуют о заключенном между сторонами договоре купли-продажи, поскольку действующее законодательство не содержит запретов для регистрации в жилом помещении лиц, не являющихся собственником жилого помещения, а также их проживания, проведения ремонта и оплату коммунальных услуг с согласия собственника этого имущества.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указал, что договор купли-продажи квартиры изготовлен задним числом, фактически передача имущества и денежных средств сторонами не производилась, лицо не имело денежных средств, которые оно якобы уплатило по договору купли-продажи, сделка является мнимой и совершена с целью обеспечения сохранности имущества от возможного обращения взыскания.
Решение: Удовлетворено.Вопреки доводам апелляционной жалобы, факт регистрации ответчика К.М.Н. и ее детей в спорном жилом помещении с 2015 года, как и факт их проживания в указанном жилом помещении, проведение ремонта и оплата К.М.Н. коммунальных услуг, сами по себе не свидетельствуют о заключенном между сторонами договоре купли-продажи, поскольку действующее законодательство не содержит запретов для регистрации в жилом помещении лиц, не являющихся собственником жилого помещения, а также их проживания, проведения ремонта и оплату коммунальных услуг с согласия собственника этого имущества.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Купили квартиру с прописанными жильцами
(Никитин О., Первухина К., Саунин А.)
("Жилищное право", 2022, N 9)Да, такая сделка предусмотрена ст. 460 ГК РФ. Обязательным требованием при заключении соглашения о купле-продаже является предупреждение покупателя о наличии обременения в виде жильцов. В договоре указываются все граждане, зарегистрированные в квартире (ст. 558 ГК РФ).
(Никитин О., Первухина К., Саунин А.)
("Жилищное право", 2022, N 9)Да, такая сделка предусмотрена ст. 460 ГК РФ. Обязательным требованием при заключении соглашения о купле-продаже является предупреждение покупателя о наличии обременения в виде жильцов. В договоре указываются все граждане, зарегистрированные в квартире (ст. 558 ГК РФ).
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами
(КонсультантПлюс, 2025)Как прописать в договоре купли-продажи квартиры между юридическими лицами условие о том, что квартира продается в жилом доме, признанном аварийным
(КонсультантПлюс, 2025)Как прописать в договоре купли-продажи квартиры между юридическими лицами условие о том, что квартира продается в жилом доме, признанном аварийным
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)19. Собственник недвижимого имущества, проданного в рамках процедуры банкротства другого лица, на основании чего изменена информация о правообладателе в государственном реестре, вправе защитить свои права путем предъявления иска о признании права собственности к лицу, указанному в реестре в качестве правообладателя, если собственником не было утрачено владение этим имуществом.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)19. Собственник недвижимого имущества, проданного в рамках процедуры банкротства другого лица, на основании чего изменена информация о правообладателе в государственном реестре, вправе защитить свои права путем предъявления иска о признании права собственности к лицу, указанному в реестре в качестве правообладателя, если собственником не было утрачено владение этим имуществом.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)10. В случае просрочки исполнения обязательства по строительству квартиры и передаче ее гражданину согласованная сторонами сделки сумма доплаты за объект недвижимости в иностранной валюте подлежит расчету исходя из курса иностранной валюты по отношению к рублю на день платежа, установленный в договоре. Издержки, вызванные курсовой разницей валют, относятся на лицо, просрочившее исполнение.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)10. В случае просрочки исполнения обязательства по строительству квартиры и передаче ее гражданину согласованная сторонами сделки сумма доплаты за объект недвижимости в иностранной валюте подлежит расчету исходя из курса иностранной валюты по отношению к рублю на день платежа, установленный в договоре. Издержки, вызванные курсовой разницей валют, относятся на лицо, просрочившее исполнение.
Статья: Спор об освобождении имущества от ареста (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Истец обладал правом собственности на Имущество до момента наложения на него ареста/запрета на совершение регистрационных действий в отношении Имущества, что подтверждается договором купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации/кредитным договором о привлечении денежных средств для приобретения квартиры/справкой о задолженности заемщика/справкой о доходах физического лица/ходатайством в адрес следователя об освобождении имущества из-под ареста/заявлением судебному приставу-исполнителю об освобождении нежилого помещения от ареста/ответом на судебный запрос из ТНРЭР ГУ МВД России о владельцах транспортного средства/другими документами.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Истец обладал правом собственности на Имущество до момента наложения на него ареста/запрета на совершение регистрационных действий в отношении Имущества, что подтверждается договором купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации/кредитным договором о привлечении денежных средств для приобретения квартиры/справкой о задолженности заемщика/справкой о доходах физического лица/ходатайством в адрес следователя об освобождении имущества из-под ареста/заявлением судебному приставу-исполнителю об освобождении нежилого помещения от ареста/ответом на судебный запрос из ТНРЭР ГУ МВД России о владельцах транспортного средства/другими документами.
Ситуация: Как выселить несовершеннолетнего из жилого помещения?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)К таким документам могут относиться, например, документы, подтверждающие право собственности на спорное жилое помещение или право пользования им (договор купли-продажи, дарения, приватизации, договор социального найма и т.д.), выписка из домовой книги или иные документы, содержащие информацию о лицах, зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства, свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, подтверждающие выезд несовершеннолетнего и его родителей из жилого помещения или переход права собственности на жилое помещение, документы, подтверждающие прекращение семейных отношений, и др.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)К таким документам могут относиться, например, документы, подтверждающие право собственности на спорное жилое помещение или право пользования им (договор купли-продажи, дарения, приватизации, договор социального найма и т.д.), выписка из домовой книги или иные документы, содержащие информацию о лицах, зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства, свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, подтверждающие выезд несовершеннолетнего и его родителей из жилого помещения или переход права собственности на жилое помещение, документы, подтверждающие прекращение семейных отношений, и др.
Ситуация: Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства, а также сохраняющих право пользования жилым помещением, в том числе указание на принадлежность остальных долей в квартире третьим лицам (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства, а также сохраняющих право пользования жилым помещением, в том числе указание на принадлежность остальных долей в квартире третьим лицам (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Вправе ли покупатели требовать возмещения убытков от продавца, заключившего несколько договоров купли-продажи одного и того же недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Суд первой инстанции на основании представленной истцом выписки из ЕГРН и истребованной у Управления Росреестра по Ленинградской области выписки из ЕГРН по состоянию на 28.03.2018 установил, что право собственности в отношении поименованных в договорах купли-продажи квартир зарегистрировано за третьими лицами. Квартиры ЗАО "УНИСТО" во владение и пользование не поступали, то есть фактически не передавались.
Вправе ли покупатели требовать возмещения убытков от продавца, заключившего несколько договоров купли-продажи одного и того же недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Суд первой инстанции на основании представленной истцом выписки из ЕГРН и истребованной у Управления Росреестра по Ленинградской области выписки из ЕГРН по состоянию на 28.03.2018 установил, что право собственности в отношении поименованных в договорах купли-продажи квартир зарегистрировано за третьими лицами. Квартиры ЗАО "УНИСТО" во владение и пользование не поступали, то есть фактически не передавались.
Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Ответчиком допущены существенные нарушения обязательств по исполнению договора в части обременения жилого помещения правами третьих лиц, что подтверждается: вступившим в законную силу судебным актом о признании права собственности третьего лица на квартиру/уведомлением Росреестра о наличии записи об обременении правами третьих лиц/уведомлением Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности (перехода права)/документами, подтверждающими регистрацию третьего лица в спорной квартире на момент заключения договора купли-продажи/вступившим в законную силу судебным актом, которым отменено основание регистрации права собственности продавца на квартиру/другими документами.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Ответчиком допущены существенные нарушения обязательств по исполнению договора в части обременения жилого помещения правами третьих лиц, что подтверждается: вступившим в законную силу судебным актом о признании права собственности третьего лица на квартиру/уведомлением Росреестра о наличии записи об обременении правами третьих лиц/уведомлением Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности (перехода права)/документами, подтверждающими регистрацию третьего лица в спорной квартире на момент заключения договора купли-продажи/вступившим в законную силу судебным актом, которым отменено основание регистрации права собственности продавца на квартиру/другими документами.
Статья: Спор о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением по договору социального найма (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Ответчик имеет право пользования другим жилым помещением (квартирой/частью квартиры/жилым домом/частью жилого дома) в новом месте жительства по адресу: _______, что подтверждается договором социального найма от "___" ________ _____ г. N _____/договором найма от "___" ________ _____ г. N _____/выпиской из Единого государственного реестра недвижимости N _____, выданной "___" ________ _____ г./налоговым уведомлением, согласно которому в собственности Ответчика имеется другое жилое помещение/документами о регистрации Ответчика по новому месту жительства/распоряжением префекта ______ округа г. ______ от "___" ________ _____ г. N _____ о предоставлении Ответчику как очереднику ____ г. квартиры для продажи с рассрочкой платежа сроком на ____ лет договором купли-продажи квартиры от "___" ________ _____ г. N _____ с рассрочкой платежа/распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы/ДЖПиЖФ г. Москвы от "___" ________ _____ г. N _____ о предоставлении Ответчику Жилого помещения по договору купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредита/с рассрочкой платежа/договором от "___" ________ _____ г. N _____ о предоставлении квартиры в пользование Ответчика для проживания без регистрации по месту жительства/договором купли-продажи квартиры от "___" ________ _____ г. N _____, заключенным Ответчиком с Департаментом городского имущества г. Москвы/ДЖПиЖФ г. Москвы о приобретении квартиры в долевую собственность/договором купли-продажи квартиры/договором дарения квартиры (доли в праве собственности на квартиру)/договором между Ответчиком и третьим лицом, согласно которому в пользование Ответчика передана однокомнатная квартира/свидетельством о факте нахождения в живых, выданным Консульским отделом Посольства РФ в иностранном государстве, согласно которому Ответчик находится в живых и постоянно проживает в этом государстве/другими документами.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Ответчик имеет право пользования другим жилым помещением (квартирой/частью квартиры/жилым домом/частью жилого дома) в новом месте жительства по адресу: _______, что подтверждается договором социального найма от "___" ________ _____ г. N _____/договором найма от "___" ________ _____ г. N _____/выпиской из Единого государственного реестра недвижимости N _____, выданной "___" ________ _____ г./налоговым уведомлением, согласно которому в собственности Ответчика имеется другое жилое помещение/документами о регистрации Ответчика по новому месту жительства/распоряжением префекта ______ округа г. ______ от "___" ________ _____ г. N _____ о предоставлении Ответчику как очереднику ____ г. квартиры для продажи с рассрочкой платежа сроком на ____ лет договором купли-продажи квартиры от "___" ________ _____ г. N _____ с рассрочкой платежа/распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы/ДЖПиЖФ г. Москвы от "___" ________ _____ г. N _____ о предоставлении Ответчику Жилого помещения по договору купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредита/с рассрочкой платежа/договором от "___" ________ _____ г. N _____ о предоставлении квартиры в пользование Ответчика для проживания без регистрации по месту жительства/договором купли-продажи квартиры от "___" ________ _____ г. N _____, заключенным Ответчиком с Департаментом городского имущества г. Москвы/ДЖПиЖФ г. Москвы о приобретении квартиры в долевую собственность/договором купли-продажи квартиры/договором дарения квартиры (доли в праве собственности на квартиру)/договором между Ответчиком и третьим лицом, согласно которому в пользование Ответчика передана однокомнатная квартира/свидетельством о факте нахождения в живых, выданным Консульским отделом Посольства РФ в иностранном государстве, согласно которому Ответчик находится в живых и постоянно проживает в этом государстве/другими документами.
Ситуация: Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи (квартиры, жилого дома)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В ином случае, если в квартире или жилом доме кроме продавца на постоянной основе зарегистрированы (прописаны) другие лица, в предварительном договоре рекомендуется указать их паспортные данные, а также сроки снятия их с регистрационного учета после заключения основного договора купли-продажи.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В ином случае, если в квартире или жилом доме кроме продавца на постоянной основе зарегистрированы (прописаны) другие лица, в предварительном договоре рекомендуется указать их паспортные данные, а также сроки снятия их с регистрационного учета после заключения основного договора купли-продажи.
Статья: Смешанные договоры в нотариальной деятельности
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 3)Судом оценивался договор купли-продажи спорного жилого помещения, на основании которого оно было приобретено в долевую собственность супругов и несовершеннолетней дочери, по 1/3 доли каждому. Право общей долевой собственности на спорную квартиру за указанными лицами было зарегистрировано в управлении Росреестра. Позднее супруг подарил свою долю несовершеннолетней дочери и потребовал признать долю супруги общим совместным имуществом, нажитым во время брака, с последующим разделом.
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 3)Судом оценивался договор купли-продажи спорного жилого помещения, на основании которого оно было приобретено в долевую собственность супругов и несовершеннолетней дочери, по 1/3 доли каждому. Право общей долевой собственности на спорную квартиру за указанными лицами было зарегистрировано в управлении Росреестра. Позднее супруг подарил свою долю несовершеннолетней дочери и потребовал признать долю супруги общим совместным имуществом, нажитым во время брака, с последующим разделом.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации продажу квартиры, полученной по договору участия в долевом строительстве? Договор участия в долевом строительстве заключен организацией в рамках основной деятельности в целях продажи указанной квартиры...
(Консультация эксперта, 2025)По договору участия в долевом строительстве, заключенному и зарегистрированному в установленном порядке в феврале, организацией в этом же месяце перечислено на счет застройщика 3 000 000 руб., что соответствует цене договора (НДС в договорной цене не выделен и организации не предъявлен). Кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 000 000 руб. Квартира получена организацией от застройщика в ноябре, в этом же месяце уплачена государственная пошлина и зарегистрировано право собственности на нее. В декабре квартира передана организацией согласно договору купли-продажи покупателю. В январе зарегистрирован переход права собственности на квартиру к покупателю, в этом же месяце от покупателя получены денежные средства на расчетный счет организации. Государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности уплачивает покупатель. Стоимость квартиры, в соответствии с договором купли-продажи, составила 4 000 000 руб. Организация применяет метод начисления в налоговом учете. Бухгалтерская отчетность составляется на конец каждого календарного месяца.
(Консультация эксперта, 2025)По договору участия в долевом строительстве, заключенному и зарегистрированному в установленном порядке в феврале, организацией в этом же месяце перечислено на счет застройщика 3 000 000 руб., что соответствует цене договора (НДС в договорной цене не выделен и организации не предъявлен). Кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 000 000 руб. Квартира получена организацией от застройщика в ноябре, в этом же месяце уплачена государственная пошлина и зарегистрировано право собственности на нее. В декабре квартира передана организацией согласно договору купли-продажи покупателю. В январе зарегистрирован переход права собственности на квартиру к покупателю, в этом же месяце от покупателя получены денежные средства на расчетный счет организации. Государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности уплачивает покупатель. Стоимость квартиры, в соответствии с договором купли-продажи, составила 4 000 000 руб. Организация применяет метод начисления в налоговом учете. Бухгалтерская отчетность составляется на конец каждого календарного месяца.