Долгосрочный договор аренды считается заключенным
Подборка наиболее важных документов по запросу Долгосрочный договор аренды считается заключенным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18.12.2024 N 88-22398/2024 (УИД 66RS0005-01-2023-001987-95)
Процессуальные вопросы: Принято определение о повороте исполнения судебного акта.
Решение: Определение оставлено без изменения.Суд апелляционной инстанции с такой позицией суда не согласился. Сославшись на ст. 15, п. 4 ст. 393, п. 1 ст. 432, пп. 1, 3 ст. 433, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", судебная коллегия областного суда пришла к выводу о том, что представленный истцом договор не может считаться заключенным, поскольку, являясь долгосрочным, он в силу требований закона не был зарегистрирован, кроме того, в договоре аренды отсутствуют идентификационные признаки, по которым можно было бы определить, какое именно помещение было передано в аренду, а в материалы дела таких доказательств стороной истца не представлено. Отклонив имеющиеся в деле платежные поручения ввиду невозможности установления из их содержания по какому договору аренды и за какое помещение вносилась оплата, суд апелляционной инстанции признал недоказанным стороной истца наличие арендных отношений с ИП М.Л., в связи с чем не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.
Процессуальные вопросы: Принято определение о повороте исполнения судебного акта.
Решение: Определение оставлено без изменения.Суд апелляционной инстанции с такой позицией суда не согласился. Сославшись на ст. 15, п. 4 ст. 393, п. 1 ст. 432, пп. 1, 3 ст. 433, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", судебная коллегия областного суда пришла к выводу о том, что представленный истцом договор не может считаться заключенным, поскольку, являясь долгосрочным, он в силу требований закона не был зарегистрирован, кроме того, в договоре аренды отсутствуют идентификационные признаки, по которым можно было бы определить, какое именно помещение было передано в аренду, а в материалы дела таких доказательств стороной истца не представлено. Отклонив имеющиеся в деле платежные поручения ввиду невозможности установления из их содержания по какому договору аренды и за какое помещение вносилась оплата, суд апелляционной инстанции признал недоказанным стороной истца наличие арендных отношений с ИП М.Л., в связи с чем не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.
Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 25.06.2024 N 88-3439/2024 по делу N 2-638/2023 (УИД 28RS0015-01-2023-000738-91)
Категория спора: Право собственности.
Требования: О признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности.
Обстоятельства: Доказательства, свидетельствующие о добросовестном, открытом и непрерывном владении спорным имуществом в течение длительного времени, истцом не представлены.
Решение: Отказано.В кассационной жалобе администрация рабочего поселка (пгт.) Прогресс Амурской области просит отменить апелляционное определение, принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что оснований для удовлетворения иска не имеется, поскольку срок давностного владения по выводам суда апелляционной инстанции начинается с 29 сентября 2006 г. (момент передачи покупателю спорного имущества) и заканчивается 29 сентября 2024 года. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что фактически спорное здание длительное время не эксплуатировалось. Факт бесхозяйного отношения к имуществу привели к пожару в 2021 году. Администрация считает, что факт заключения договора аренды земельного участка от 19 сентября 2020 г. не свидетельствует о длительности использования спорного здания, а свидетельствует об эксплуатации в законном порядке другого помещения на этом же участке (гаража), в отношении которого истец ранее оформил право собственности.
Категория спора: Право собственности.
Требования: О признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности.
Обстоятельства: Доказательства, свидетельствующие о добросовестном, открытом и непрерывном владении спорным имуществом в течение длительного времени, истцом не представлены.
Решение: Отказано.В кассационной жалобе администрация рабочего поселка (пгт.) Прогресс Амурской области просит отменить апелляционное определение, принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что оснований для удовлетворения иска не имеется, поскольку срок давностного владения по выводам суда апелляционной инстанции начинается с 29 сентября 2006 г. (момент передачи покупателю спорного имущества) и заканчивается 29 сентября 2024 года. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что фактически спорное здание длительное время не эксплуатировалось. Факт бесхозяйного отношения к имуществу привели к пожару в 2021 году. Администрация считает, что факт заключения договора аренды земельного участка от 19 сентября 2020 г. не свидетельствует о длительности использования спорного здания, а свидетельствует об эксплуатации в законном порядке другого помещения на этом же участке (гаража), в отношении которого истец ранее оформил право собственности.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Наследование прав и обязанностей по договору аренды недвижимости: значение принципа противопоставимости
(Габучева С.А.)
("Наследственное право", 2022, N 2)В силу положений п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрируются долгосрочные договоры аренды недвижимости, которыми считаются договоры, заключенные на срок один год и более, а также соглашения об изменении их условий. Соответственно, не регистрируются, даже при желании сторон, договоры аренды, заключенные на срок менее одного года и на неопределенный срок.
(Габучева С.А.)
("Наследственное право", 2022, N 2)В силу положений п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрируются долгосрочные договоры аренды недвижимости, которыми считаются договоры, заключенные на срок один год и более, а также соглашения об изменении их условий. Соответственно, не регистрируются, даже при желании сторон, договоры аренды, заключенные на срок менее одного года и на неопределенный срок.
Вопрос: В каких случаях договор аренды подлежит регистрации?
(Консультация эксперта, 2025)Долгосрочный договор аренды
(Консультация эксперта, 2025)Долгосрочный договор аренды
Нормативные акты
Постановление Правительства РФ от 29.12.2011 N 1178
(ред. от 27.12.2025)
"О ценообразовании в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике"
(вместе с "Основами ценообразования в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике", "Правилами государственного регулирования (пересмотра, применения) цен (тарифов) в электроэнергетике")Расходы, связанные с арендой имущества, считаются неподконтрольными, если договор аренды заключен в отношении производственных объектов, относящихся к регулируемому виду деятельности. В остальных случаях расходы, связанные с арендой имущества, включаются в состав операционных расходов.
(ред. от 27.12.2025)
"О ценообразовании в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике"
(вместе с "Основами ценообразования в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике", "Правилами государственного регулирования (пересмотра, применения) цен (тарифов) в электроэнергетике")Расходы, связанные с арендой имущества, считаются неподконтрольными, если договор аренды заключен в отношении производственных объектов, относящихся к регулируемому виду деятельности. В остальных случаях расходы, связанные с арендой имущества, включаются в состав операционных расходов.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)Поскольку не имеется оснований считать, что права и обязанности арендатора по спорным договорам перешли к главе КФХ по недействительным сделкам и что при переуступке права аренды необходимо было соблюдать публичную процедуру, так как эта процедура была соблюдена при заключении договоров аренды в 2007 г., суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что глава КФХ как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению предоставленные ему в аренду земельные участки на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)Поскольку не имеется оснований считать, что права и обязанности арендатора по спорным договорам перешли к главе КФХ по недействительным сделкам и что при переуступке права аренды необходимо было соблюдать публичную процедуру, так как эта процедура была соблюдена при заключении договоров аренды в 2007 г., суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что глава КФХ как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению предоставленные ему в аренду земельные участки на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Готовое решение: Договор аренды нежилого помещения: что обязательно проверить арендодателю
(КонсультантПлюс, 2025)При заключении долгосрочного договора аренды на год и более договоритесь о его регистрации (кто и за чей счет это делает). Предложите арендатору оплатить расходы, если он хочет регистрировать договор, так как ему это нужнее (у него больше рисков без регистрации). Если регистрировать вы не хотите, укажите срок 11 месяцев, а не "с 1 января по 31 декабря", так как это считается годом.
(КонсультантПлюс, 2025)При заключении долгосрочного договора аренды на год и более договоритесь о его регистрации (кто и за чей счет это делает). Предложите арендатору оплатить расходы, если он хочет регистрировать договор, так как ему это нужнее (у него больше рисков без регистрации). Если регистрировать вы не хотите, укажите срок 11 месяцев, а не "с 1 января по 31 декабря", так как это считается годом.
Готовое решение: Каким может быть срок договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы заключили договор на определенный срок, то его нельзя будет досрочно расторгнуть без причины. От такого договора, в отличие от договора, заключенного на неопределенный срок, нельзя отказаться в любое время (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это выгодно, если вы заинтересованы в долгосрочных арендных отношениях.
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы заключили договор на определенный срок, то его нельзя будет досрочно расторгнуть без причины. От такого договора, в отличие от договора, заключенного на неопределенный срок, нельзя отказаться в любое время (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это выгодно, если вы заинтересованы в долгосрочных арендных отношениях.
Статья: Практические проблемы применения правил о размещении телекоммуникационного оборудования в многоквартирных домах в условиях конкуренции на товарных рынках Российской Федерации
(Ефимцева Т.В., Петров В.И.)
("Журнал предпринимательского и корпоративного права", 2021, N 4)Учитывая то, что оборудование связи оператора, размещенное в многоквартирном доме, необходимо исключительно для оказания услуг связи проживающим в нем абонентам данного оператора, пользователями общедомовым имуществом выступают сами жильцы дома, в интересах которых предоставляются услуги связи. В подтверждение изложенного можно привести довод о том, что инициатива по заключению договора на оказание услуг связи исходит от абонента, по обращению которого оператор связи заключает договор и оказывает услуги связи. Предоставление доступа к услугам связи в конкретной квартире невозможно без прокладки линии связи до этой квартиры в подъезде и без размещения необходимого телекоммуникационного оборудования. Таким образом, длительное время считалось, что собственники выразили свое согласие на размещение оборудования связи в многоквартирном доме путем заключения с оператором связи договоров на оказание услуг связи.
(Ефимцева Т.В., Петров В.И.)
("Журнал предпринимательского и корпоративного права", 2021, N 4)Учитывая то, что оборудование связи оператора, размещенное в многоквартирном доме, необходимо исключительно для оказания услуг связи проживающим в нем абонентам данного оператора, пользователями общедомовым имуществом выступают сами жильцы дома, в интересах которых предоставляются услуги связи. В подтверждение изложенного можно привести довод о том, что инициатива по заключению договора на оказание услуг связи исходит от абонента, по обращению которого оператор связи заключает договор и оказывает услуги связи. Предоставление доступа к услугам связи в конкретной квартире невозможно без прокладки линии связи до этой квартиры в подъезде и без размещения необходимого телекоммуникационного оборудования. Таким образом, длительное время считалось, что собственники выразили свое согласие на размещение оборудования связи в многоквартирном доме путем заключения с оператором связи договоров на оказание услуг связи.
"Физические лица как субъекты российского гражданского права: монография"
(отв. ред. Н.В. Козлова, С.Ю. Филиппова)
("Статут", 2022)Понятие систематичности деятельности не имеет легального определения. Налоговые органы считают недопустимым признание деятельности предпринимательской на основе единичных случаев совершения гражданско-правовых сделок, когда осуществляется нерегулярная по характеру реализация товаров, выполнение работ или оказание услуг <1>. Однако такое разъяснение не добавляет определенности. Непонятно происхождение и значение термина "регулярность". Предприниматель может совершать самые разнородные сделки, не повторяя в течение продолжительного времени избираемую договорную модель. Например, он может заключить один долгосрочный договор поставки, один договор аренды, один договор энергоснабжения, один договор комиссии и один договор франчайзинга, тем самым организовав себе извлечение прибыли на ближайшие несколько лет. Причем физическое лицо вправе заключить договоры в устной форме, что существенно затруднит их выявление.
(отв. ред. Н.В. Козлова, С.Ю. Филиппова)
("Статут", 2022)Понятие систематичности деятельности не имеет легального определения. Налоговые органы считают недопустимым признание деятельности предпринимательской на основе единичных случаев совершения гражданско-правовых сделок, когда осуществляется нерегулярная по характеру реализация товаров, выполнение работ или оказание услуг <1>. Однако такое разъяснение не добавляет определенности. Непонятно происхождение и значение термина "регулярность". Предприниматель может совершать самые разнородные сделки, не повторяя в течение продолжительного времени избираемую договорную модель. Например, он может заключить один долгосрочный договор поставки, один договор аренды, один договор энергоснабжения, один договор комиссии и один договор франчайзинга, тем самым организовав себе извлечение прибыли на ближайшие несколько лет. Причем физическое лицо вправе заключить договоры в устной форме, что существенно затруднит их выявление.
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договораЧаще всего в качестве такового указывают момент заключения договора. Однако при заключении долгосрочного (сроком не менее года) договора аренды здания, сооружения, помещения необходимо иметь в виду, что такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Соответственно, и срок передачи будет исчисляться с момента государственной регистрации договора.
Статья: Нарушение срока технологического присоединения к электрическим сетям: новые риски для сетевых организаций
(Бауэр Р.Э.)
("Конкурентное право", 2025, N 3)Поэтому в судебной практике также распространен второй подход, который условно можно назвать диспозитивным. Определенная часть судов считает <11>, что сроки, установленные подп. "б" п. 16 Правил N 861, в исключительных случаях могут быть продлены дополнительным соглашением, заключаемым между сетевой организацией и заявителем. Суды в данном случае оценивают сложность выполнения мероприятий по технологическому присоединению сетевой организации в сфере электроэнергетики, включая длительное согласование прохождения линий электропередач по земельным участкам третьих лиц, установление публичных сервитутов, заключение договоров аренды, получение разрешительной документации от государственных органов, ведение претензионной и судебной работы в случае препятствования со стороны третьих лиц, осуществление закупочных процедур и т.д. Такой подход является наиболее гибким и помогает сетевым организациям избежать привлечения к административной ответственности по ст. 9.21 КоАП РФ в случае добросовестного исполнения своих обязанностей и взаимодействия с заявителем. Его можно обосновать возможностью применения положений п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" <12>, который предоставляет возможность определения границ диспозитивности или признания императивного характера спорного правила, не содержащего конкретных маркеров, позволяющих отнести норму к тому или иному типу. При буквальном или систематичном толковании подп. "б" п. 16 Правил N 861 не усматривается прямого или однозначного запрета на продление срока мероприятий по технологическому присоединению. Следовательно, посчитать данную норму диспозитивной представляется возможным.
(Бауэр Р.Э.)
("Конкурентное право", 2025, N 3)Поэтому в судебной практике также распространен второй подход, который условно можно назвать диспозитивным. Определенная часть судов считает <11>, что сроки, установленные подп. "б" п. 16 Правил N 861, в исключительных случаях могут быть продлены дополнительным соглашением, заключаемым между сетевой организацией и заявителем. Суды в данном случае оценивают сложность выполнения мероприятий по технологическому присоединению сетевой организации в сфере электроэнергетики, включая длительное согласование прохождения линий электропередач по земельным участкам третьих лиц, установление публичных сервитутов, заключение договоров аренды, получение разрешительной документации от государственных органов, ведение претензионной и судебной работы в случае препятствования со стороны третьих лиц, осуществление закупочных процедур и т.д. Такой подход является наиболее гибким и помогает сетевым организациям избежать привлечения к административной ответственности по ст. 9.21 КоАП РФ в случае добросовестного исполнения своих обязанностей и взаимодействия с заявителем. Его можно обосновать возможностью применения положений п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" <12>, который предоставляет возможность определения границ диспозитивности или признания императивного характера спорного правила, не содержащего конкретных маркеров, позволяющих отнести норму к тому или иному типу. При буквальном или систематичном толковании подп. "б" п. 16 Правил N 861 не усматривается прямого или однозначного запрета на продление срока мероприятий по технологическому присоединению. Следовательно, посчитать данную норму диспозитивной представляется возможным.
"Годовой отчет - 2025"
(под ред. В.И. Мещерякова)
("Агентство бухгалтерской информации", 2025)Также нужно помнить о регистрации договоров аренды. Если договор аренды недвижимости заключен на срок один год и более, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Долгосрочный договор до момента регистрации считается незаключенным. Арендные платежи по нему учитывать для целей налогообложения, по мнению проверяющих, нельзя. Статья 651 ГК РФ позволяет не регистрировать договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее года.
(под ред. В.И. Мещерякова)
("Агентство бухгалтерской информации", 2025)Также нужно помнить о регистрации договоров аренды. Если договор аренды недвижимости заключен на срок один год и более, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Долгосрочный договор до момента регистрации считается незаключенным. Арендные платежи по нему учитывать для целей налогообложения, по мнению проверяющих, нельзя. Статья 651 ГК РФ позволяет не регистрировать договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее года.
Готовое решение: Когда договор признается заключенным
(КонсультантПлюс, 2025)Если договор подлежит государственной регистрации, он, по общему правилу, считается заключенным для третьих лиц с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Если договор подлежит государственной регистрации, он, по общему правилу, считается заключенным для третьих лиц с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Статья: Понятие, условия и порядок заключения договора аренды объектов культурного наследия
(Сбитнев В.С.)
("Актуальные проблемы российского права", 2024, N 11)На договор аренды ОКН по общему правилу распространяются условия о том, что в случае если такой договор заключен на срок не менее одного года, то он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). При этом на практике редко встречаются случаи, когда договор аренды ОКН заключается на срок менее одного года, так как арендатору невыгодно вкладывать денежные средства в сохранение ОКН, не имея уверенности, что он сможет пользоваться ОКН на протяжении длительного срока.
(Сбитнев В.С.)
("Актуальные проблемы российского права", 2024, N 11)На договор аренды ОКН по общему правилу распространяются условия о том, что в случае если такой договор заключен на срок не менее одного года, то он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). При этом на практике редко встречаются случаи, когда договор аренды ОКН заключается на срок менее одного года, так как арендатору невыгодно вкладывать денежные средства в сохранение ОКН, не имея уверенности, что он сможет пользоваться ОКН на протяжении длительного срока.
Статья: Снижение платы за отказ от договора в компаративной, исторической и экономической перспективах
(Сенников С.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)При этом нужно оговориться, что описанное сходство будет иметь место только применительно к договорам, по которым еще не было предоставлений. Очевидно, что в отношении таких договоров, как, например, долгосрочный договор аренды, возмездный отказ от которого происходит по истечении нескольких лет с момента начала использования объекта аренды и отношения по которому давно вступили в свою активную фазу, аналогия с опционом неуместна. Тем не менее приведенное сравнение позволяет продемонстрировать суть рассматриваемой договорной конструкции и неприменимость к ней компенсационной логики. Ведь вряд ли кто-то согласится с тем, что в описанном примере с опционом и платой за его нереализацию необходимо сравнивать размер такой платы с потенциальными издержками претерпевающей стороны, предоставившей безотзывную оферту.
(Сенников С.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)При этом нужно оговориться, что описанное сходство будет иметь место только применительно к договорам, по которым еще не было предоставлений. Очевидно, что в отношении таких договоров, как, например, долгосрочный договор аренды, возмездный отказ от которого происходит по истечении нескольких лет с момента начала использования объекта аренды и отношения по которому давно вступили в свою активную фазу, аналогия с опционом неуместна. Тем не менее приведенное сравнение позволяет продемонстрировать суть рассматриваемой договорной конструкции и неприменимость к ней компенсационной логики. Ведь вряд ли кто-то согласится с тем, что в описанном примере с опционом и платой за его нереализацию необходимо сравнивать размер такой платы с потенциальными издержками претерпевающей стороны, предоставившей безотзывную оферту.