Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки
Подборка наиболее важных документов по запросу Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 30.06.2025 N 33-19545/2025 (УИД 77RS0015-02-2023-019228-91)
Категория спора: 1) Залог недвижимого имущества (ипотека); 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 2) О выселении из жилого помещения; 3) О снятии с регистрационного учета; 3) О признании договора залога квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец является собственником квартиры, в которой зарегистрирован ответчик. Истец ссылается на то, что ответчик членом его семьи не является, бремя содержания имущества не несет, попыток пользоваться квартирой не предпринимает. Истец утверждает, что оспариваемый договор залога квартиры заключен без его ведома и согласия, он не подписывал этот договор.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Отказано.Кроме того, судебная коллегия также находит доводы апелляционной жалобы третьего лица Управления Росреестра по адрес заслуживающими внимания, поскольку указание в решении суда на то, что судебный акт является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав недвижимости регистрационной записи о государственной регистрации договора залога (ипотеки) от 25 марта 2019 года, на жилое помещение по адресу: адрес, противоречит положениям Федеральным законом Российской Федерации от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Приказу Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости", согласно которым записи не исключаются из кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость.
Категория спора: 1) Залог недвижимого имущества (ипотека); 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 2) О выселении из жилого помещения; 3) О снятии с регистрационного учета; 3) О признании договора залога квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец является собственником квартиры, в которой зарегистрирован ответчик. Истец ссылается на то, что ответчик членом его семьи не является, бремя содержания имущества не несет, попыток пользоваться квартирой не предпринимает. Истец утверждает, что оспариваемый договор залога квартиры заключен без его ведома и согласия, он не подписывал этот договор.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Отказано.Кроме того, судебная коллегия также находит доводы апелляционной жалобы третьего лица Управления Росреестра по адрес заслуживающими внимания, поскольку указание в решении суда на то, что судебный акт является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав недвижимости регистрационной записи о государственной регистрации договора залога (ипотеки) от 25 марта 2019 года, на жилое помещение по адресу: адрес, противоречит положениям Федеральным законом Российской Федерации от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Приказу Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости", согласно которым записи не исключаются из кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость.
Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2024 по делу N 33-2082/2024 (УИД 77RS0006-02-2023-003388-73)
Категория спора: Купля-продажа имущества.
Требования: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указал, что уступка права требования по исполнению обязательств по закладной совершена с нарушением формы, государственная регистрация прав не производилась.
Решение: Отказано.Первоначальный владелец закладной зарегистрировал в установленном законом порядке в государственном реестре право ипотеки, последующая обязательная регистрация сведений о новом владельце закладной законодательством не предусмотрена и является правом держателя. В силу специфики данного вида ценной бумаги отметка о смене владельца проставляется на самой закладной, и новый владелец определяется на основании сделанных в ней записей. В связи с этим отсутствие в государственном реестре недвижимости сведений о новом владельце закладной не свидетельствует об отсутствии прав на нее у держателя ценной бумаги, поскольку первичной является государственная регистрация самой закладной (ипотеки). Кроме того, Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.
Категория спора: Купля-продажа имущества.
Требования: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указал, что уступка права требования по исполнению обязательств по закладной совершена с нарушением формы, государственная регистрация прав не производилась.
Решение: Отказано.Первоначальный владелец закладной зарегистрировал в установленном законом порядке в государственном реестре право ипотеки, последующая обязательная регистрация сведений о новом владельце закладной законодательством не предусмотрена и является правом держателя. В силу специфики данного вида ценной бумаги отметка о смене владельца проставляется на самой закладной, и новый владелец определяется на основании сделанных в ней записей. В связи с этим отсутствие в государственном реестре недвижимости сведений о новом владельце закладной не свидетельствует об отсутствии прав на нее у держателя ценной бумаги, поскольку первичной является государственная регистрация самой закладной (ипотеки). Кроме того, Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Часть 13 комментируемой статьи почти в точности воспроизводит положение п. 5 названной выше статьи 29 Закона 1997 г. о регистрации, предусматривавшее (в ред. Федерального закона от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ <428>), что особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться Законом 1998 г. об ипотеке. В этом отношении следует отметить, что Закон 1998 г. об ипотеке содержит главу IV "Государственная регистрация ипотеки", которая после внесения в нее изменений Законом 2016 г. N 361-ФЗ в связи с принятием комментируемого Закона включает в себя статьи 19 "Основные положения о государственной регистрации ипотеки", 20 "Порядок государственной регистрации ипотеки", 22 "Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки", 23 "Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке", 24 "Государственная пошлина", 25 "Погашение регистрационной записи об ипотеке", 25.1 "Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом" и 26 "Публичный характер государственной регистрации ипотеки". Положения названной статьи 20 и п. 1 названной статьи 25 Закона 1998 г. об ипотеке приведены выше.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Часть 13 комментируемой статьи почти в точности воспроизводит положение п. 5 названной выше статьи 29 Закона 1997 г. о регистрации, предусматривавшее (в ред. Федерального закона от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ <428>), что особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться Законом 1998 г. об ипотеке. В этом отношении следует отметить, что Закон 1998 г. об ипотеке содержит главу IV "Государственная регистрация ипотеки", которая после внесения в нее изменений Законом 2016 г. N 361-ФЗ в связи с принятием комментируемого Закона включает в себя статьи 19 "Основные положения о государственной регистрации ипотеки", 20 "Порядок государственной регистрации ипотеки", 22 "Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки", 23 "Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке", 24 "Государственная пошлина", 25 "Погашение регистрационной записи об ипотеке", 25.1 "Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом" и 26 "Публичный характер государственной регистрации ипотеки". Положения названной статьи 20 и п. 1 названной статьи 25 Закона 1998 г. об ипотеке приведены выше.
Ситуация: Какую поддержку ипотечные заемщики могут получить от ПАО "ДОМ.РФ" (ранее - АИЖК)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, кредитором (заимодавцем) по соответствующему кредитному договору (договору займа), заключенному с 12.06.2024, должен выступать банк, ПАО "ДОМ.РФ", ипотечный агент или учреждение, созданное для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (ч. 5.2 ст. 1 Закона N 157-ФЗ; ч. 1 ст. 5 Закона от 12.06.2024 N 137-ФЗ; пп. "г" п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ N 1170).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, кредитором (заимодавцем) по соответствующему кредитному договору (договору займа), заключенному с 12.06.2024, должен выступать банк, ПАО "ДОМ.РФ", ипотечный агент или учреждение, созданное для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (ч. 5.2 ст. 1 Закона N 157-ФЗ; ч. 1 ст. 5 Закона от 12.06.2024 N 137-ФЗ; пп. "г" п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ N 1170).
Нормативные акты
Приказ Минюста России от 29.12.2012 N 243
"О признании утратившим силу приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества"
(Зарегистрировано в Минюсте России 08.02.2013 N 26946)Зарегистрировано в Минюсте России 8 февраля 2013 г. N 26946
"О признании утратившим силу приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества"
(Зарегистрировано в Минюсте России 08.02.2013 N 26946)Зарегистрировано в Минюсте России 8 февраля 2013 г. N 26946
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки
Статья: Подделка подписи в долговых обязательствах
(Шакирова Э.)
("Жилищное право", 2022, N 12)Из приведенных положений закона и руководящих разъяснений ВС РФ следует, что лицо, подтвердившее своим поведением заключение и действительность договора, при возникновении спора о его исполнении не вправе недобросовестно ссылаться на незаключенность либо недействительность этого договора, в частности, на несоблюдение требований о государственной регистрации сделки или перехода права. Данное положение, если иное не установлено законом, применимо и к возражениям относительно несоблюдения формы сделки или порядка ее совершения.
(Шакирова Э.)
("Жилищное право", 2022, N 12)Из приведенных положений закона и руководящих разъяснений ВС РФ следует, что лицо, подтвердившее своим поведением заключение и действительность договора, при возникновении спора о его исполнении не вправе недобросовестно ссылаться на незаключенность либо недействительность этого договора, в частности, на несоблюдение требований о государственной регистрации сделки или перехода права. Данное положение, если иное не установлено законом, применимо и к возражениям относительно несоблюдения формы сделки или порядка ее совершения.
Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Учет и отчетность, документы акционерного общества. Информация об обществеС учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца о возложении на ответчика обязанности предоставить заверенные копии: устава общества и внесенные в него изменения и дополнения, которые зарегистрированы в установленном порядке, решение о создании общества, документ о государственной регистрации общества; положения о филиалах или представительствах общества; списков аффилированных лиц общества; свидетельства о праве собственности на земельный участок, приобретенный в рамках инвестиционного девелоперского проекта ЖК "Новая жизнь", общей площадью 9.695 кв. м; договора ипотеки и приложения к нему с ОАО "АКБ "Балтика" как залогодержателем на вышеуказанный земельный участок; документов, подтверждающие выполнение проектно-изыскательских работ при подготовке строительства двух 17-этажных жилых домов по адресу: Московская область, г. Красноармейск, ул. Новая Жизнь, д. 8 и д. 8а (строительные адреса); разрешение на строительство и ордера на необходимые виды работ по адресу: Московская область, г. Красноармейск, ул. Новая Жизнь, д. 8 и д. 8а (строительные адреса); инвестиционного контракта и приложения к нему на строительство двух 17-этажных жилых домов по адресу: Московская область, г. Красноармейск, ул. Новая Жизнь, д. 8 и д. 8а (строительные адреса); договоров подряда, субподряда, аренды, заемные, кредитные договоры, связанные с реализацией строительства двух 17-этажных жилых домов по адресу: Московская область, г. Красноармейск, ул. Новая Жизнь, д. 8 и д. 8а (строительные адреса)..."
Статья: О необходимости соблюдения нормы п. 5 ст. 61 102-ФЗ
(Служба по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ РФ)
("Арбитражный управляющий", 2024, N 5)В ряде случаев взыскание задолженности, подлежащей прекращению на основании нормы, осуществляется кредиторами в рамках процедур банкротства заемщиков, в связи с чем для эффективной реализации мероприятий по восстановлению прав граждан требуется содействие со стороны Росреестра, как органа, осуществляющего надзор за деятельностью саморегулируемых организаций (СРО) арбитражных управляющих (в силу пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).
(Служба по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ РФ)
("Арбитражный управляющий", 2024, N 5)В ряде случаев взыскание задолженности, подлежащей прекращению на основании нормы, осуществляется кредиторами в рамках процедур банкротства заемщиков, в связи с чем для эффективной реализации мероприятий по восстановлению прав граждан требуется содействие со стороны Росреестра, как органа, осуществляющего надзор за деятельностью саморегулируемых организаций (СРО) арбитражных управляющих (в силу пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).
Статья: Единый государственный реестр недвижимости как источник достоверной информации об объектах недвижимого имущества
(Батуева Э.Ц.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 2)Поэтому на практике так важна реализация положений ст. 32 Закона о регистрации относительно внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия, в особенности в части своевременности. Как, например, наложение ареста на недвижимое имущество или запрета на совершение определенных действий либо залога недвижимости в качестве меры пресечения. Дополнительно в рамках Федерального закона от 26 мая 2021 г. N 148-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" <12> с 1 февраля 2022 г. внесены изменения в ч. 1 ст. 32 Закона о регистрации. Добавлен п. 25, устанавливающий необходимость направления уполномоченными органами решений в случае признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также в случае признания жилых помещений непригодными для проживания.
(Батуева Э.Ц.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 2)Поэтому на практике так важна реализация положений ст. 32 Закона о регистрации относительно внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия, в особенности в части своевременности. Как, например, наложение ареста на недвижимое имущество или запрета на совершение определенных действий либо залога недвижимости в качестве меры пресечения. Дополнительно в рамках Федерального закона от 26 мая 2021 г. N 148-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" <12> с 1 февраля 2022 г. внесены изменения в ч. 1 ст. 32 Закона о регистрации. Добавлен п. 25, устанавливающий необходимость направления уполномоченными органами решений в случае признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также в случае признания жилых помещений непригодными для проживания.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. Дополнительными основаниями прекращения вышеперечисленных договоров о передаче заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам являются согласно п. 2 комментируемой статьи вынесение судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество (договор прекращается с момента вступления в законную силу соответствующего решения), а также удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В последнем случае договоры прекращаются с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. Дополнительными основаниями прекращения вышеперечисленных договоров о передаче заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам являются согласно п. 2 комментируемой статьи вынесение судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество (договор прекращается с момента вступления в законную силу соответствующего решения), а также удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В последнем случае договоры прекращаются с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
Статья: Нотариально удостоверенное медиативное соглашение: правовая природа, порядок исполнения и оспаривания
(Михайлова Е.В.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 2)Нотариальное удостоверение любой сделки, в том числе и медиативного соглашения, аналогичным образом не изменяет ее природы. Однако оно существенно влияет на порядок ее исполнения. В этом аспекте нотариальное удостоверение превосходит государственную регистрацию права.
(Михайлова Е.В.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 2)Нотариальное удостоверение любой сделки, в том числе и медиативного соглашения, аналогичным образом не изменяет ее природы. Однако оно существенно влияет на порядок ее исполнения. В этом аспекте нотариальное удостоверение превосходит государственную регистрацию права.
Статья: Об уплате государственной пошлины за совершение юридически значимых действий
(Шелег Е.Е.)
("Бухгалтер Крыма: учет в унитарных предприятиях", 2023, N 2)В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и другими законами.
(Шелег Е.Е.)
("Бухгалтер Крыма: учет в унитарных предприятиях", 2023, N 2)В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и другими законами.
Статья: Отказы в регистрации ипотеки
(Наумова Л.Н.)
("Закон", 2023, N 2)- включение объекта недвижимости в приложение N 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 года N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков" не может являться основанием для отказа в проведении государственной регистрации ипотеки зарегистрированного права собственности на данные объекты <3>;
(Наумова Л.Н.)
("Закон", 2023, N 2)- включение объекта недвижимости в приложение N 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 года N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков" не может являться основанием для отказа в проведении государственной регистрации ипотеки зарегистрированного права собственности на данные объекты <3>;
Готовое решение: Кредитор обездвижил документарную закладную: что важно знать залогодателю и должнику
(КонсультантПлюс, 2025)Не позднее следующего рабочего дня после получения документарной закладной депозитарий зачисляет ее на счет депо, а также уведомляет орган регистрации прав о ее обездвижении (п. 2 ст. 13.1 Закона об ипотеке, п. 12 Порядка, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2021 N П/0487, п. п. 6.8, 6.12 Положения Банка России от 13.11.2015 N 503-П).
(КонсультантПлюс, 2025)Не позднее следующего рабочего дня после получения документарной закладной депозитарий зачисляет ее на счет депо, а также уведомляет орган регистрации прав о ее обездвижении (п. 2 ст. 13.1 Закона об ипотеке, п. 12 Порядка, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2021 N П/0487, п. п. 6.8, 6.12 Положения Банка России от 13.11.2015 N 503-П).