Ипотека эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Информация: Совещание с членами Правительства
("Официальный сайт Президента РФ", 2024)На наш взгляд, есть и в этом преимущество для подрядчиков, потому что это гарантированная оплата услуг, если они выполнили все требования договора. Конечно, до момента сдачи дома им придется привлекать заемные средства от банков, но ставка по такому кредиту должна быть ниже рыночной, и мы это видим по проектному финансированию в ипотеке со счетами эскроу для многоквартирных домов, потому что этот кредит финансируется из средств человека на счете эскроу, по которому нет процентов. То есть ставка будет отражать только кредитный риск подрядчика без учета стоимости для банка, стоимости привлечения средств.
("Официальный сайт Президента РФ", 2024)На наш взгляд, есть и в этом преимущество для подрядчиков, потому что это гарантированная оплата услуг, если они выполнили все требования договора. Конечно, до момента сдачи дома им придется привлекать заемные средства от банков, но ставка по такому кредиту должна быть ниже рыночной, и мы это видим по проектному финансированию в ипотеке со счетами эскроу для многоквартирных домов, потому что этот кредит финансируется из средств человека на счете эскроу, по которому нет процентов. То есть ставка будет отражать только кредитный риск подрядчика без учета стоимости для банка, стоимости привлечения средств.
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Сравнивая законодательство Российской Федерации и законодательство Германии, находим, что существует определенное сходство: в Германии также используются эскроу-счета при привлечении денежных средств в строительство, но используется схема поэтапного раскрытия эскроу-счетов, перечисление денежных средств происходит по мере закрытия определенных этапов работ. Данный способ позволяет застройщику зависеть от банков меньше. Так же активно эскроу-счет используется при оформлении сделок с недвижимостью в США, Китае, Японии, Швейцарии и других странах. Отметим, что зарубежное законодательство предусматривает возможность передать на эскроу-счет любое имущество, тогда как в России на данный счет могут передаваться только денежные средства. За рубежом в качестве эскроу-агентов могут выступать различные субъекты (нотариусы, адвокаты, налоговые консультанты и т.д.). В России данную функцию исполняют кредитные организации. Законодатель Австрии, Чехии, Словакии, Хорватии для привлечения денежных средств ввел специальное понятие строительных сберегательных касс (далее - ССК), иными словами, создал специальные банки, привлекающие денежные средства граждан в строительные сберегательные вклады и предоставляющие кредиты для улучшения жилищных условий, которые показали свою состоятельность. Что касается ССК, то они являются хорошим способом для граждан, имеющих небольшой доход, накопить первоначальный взнос для улучшения жилищных условий, не принимая на себя нагрузку, аналогичную банковской ипотеке. Изучая мировую практику применения эскроу-счета в отношениях, связанных с недвижимым имуществом, М.А. Зудина <23> находит его надежным инструментом для защиты прав участников долевого строительства в России.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Сравнивая законодательство Российской Федерации и законодательство Германии, находим, что существует определенное сходство: в Германии также используются эскроу-счета при привлечении денежных средств в строительство, но используется схема поэтапного раскрытия эскроу-счетов, перечисление денежных средств происходит по мере закрытия определенных этапов работ. Данный способ позволяет застройщику зависеть от банков меньше. Так же активно эскроу-счет используется при оформлении сделок с недвижимостью в США, Китае, Японии, Швейцарии и других странах. Отметим, что зарубежное законодательство предусматривает возможность передать на эскроу-счет любое имущество, тогда как в России на данный счет могут передаваться только денежные средства. За рубежом в качестве эскроу-агентов могут выступать различные субъекты (нотариусы, адвокаты, налоговые консультанты и т.д.). В России данную функцию исполняют кредитные организации. Законодатель Австрии, Чехии, Словакии, Хорватии для привлечения денежных средств ввел специальное понятие строительных сберегательных касс (далее - ССК), иными словами, создал специальные банки, привлекающие денежные средства граждан в строительные сберегательные вклады и предоставляющие кредиты для улучшения жилищных условий, которые показали свою состоятельность. Что касается ССК, то они являются хорошим способом для граждан, имеющих небольшой доход, накопить первоначальный взнос для улучшения жилищных условий, не принимая на себя нагрузку, аналогичную банковской ипотеке. Изучая мировую практику применения эскроу-счета в отношениях, связанных с недвижимым имуществом, М.А. Зудина <23> находит его надежным инструментом для защиты прав участников долевого строительства в России.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 12.06.2024)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"3. При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве.
(ред. от 12.06.2024)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"3. При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве.