Как оформить право собственности на квартиру при банкротстве застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Как оформить право собственности на квартиру при банкротстве застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009
Требование: О признании права собственности на квартиру, включении в реестр требований кредиторов должника задолженности, переплаты по договору инвестирования строительства, неустойки.
Решение: Требования удовлетворены частично, так как после введения спорного дома в эксплуатацию ни должник, ни новый застройщик не регистрировали за собой право собственности ни на дом в целом, ни на квартиры, поэтому подписание или отказ от подписания застройщиком актов приема-передачи квартир не может служить основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру.С учетом изложенного к искам граждан - инвесторов о признании права собственности на квартиры в спорном доме, предъявленным к должнику или одновременно к должнику и ТСЖ "Пионер", не подлежат применению правила пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве о предъявлении всех требований, связанных с передачей застройщиком квартир (признанием права собственности на квартиры), только в рамках дела о банкротстве застройщика.
Требование: О признании права собственности на квартиру, включении в реестр требований кредиторов должника задолженности, переплаты по договору инвестирования строительства, неустойки.
Решение: Требования удовлетворены частично, так как после введения спорного дома в эксплуатацию ни должник, ни новый застройщик не регистрировали за собой право собственности ни на дом в целом, ни на квартиры, поэтому подписание или отказ от подписания застройщиком актов приема-передачи квартир не может служить основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру.С учетом изложенного к искам граждан - инвесторов о признании права собственности на квартиры в спорном доме, предъявленным к должнику или одновременно к должнику и ТСЖ "Пионер", не подлежат применению правила пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве о предъявлении всех требований, связанных с передачей застройщиком квартир (признанием права собственности на квартиры), только в рамках дела о банкротстве застройщика.
Подборка судебных решений за 2013 год: Статья 55 "Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов)Суд удовлетворил требования истца к признанному банкротом обществу о признании права собственности на жилое помещение. Истец является кредитором в отношении общества-должника. В обоснование заявленного требования истцом представлен договор, заключенный между ним и обществом, по условиям которого последнее привлекает имущество истца к участию в строительстве многоэтажного жилого дома и обязуется по окончании строительства передать в собственность истца его долю в виде спорного помещения. Суд указал, что согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением. Разрешение на ввод дома, в котором расположено спорное жилое помещение, в эксплуатацию выдано до принятия заявления о признании застройщика банкротом. Вместе с тем обязанность по передаче квартиры в собственность дольщику не исполнена, документы для регистрации права собственности не переданы. При таких обстоятельствах суд удовлетворил заявленное истцом требование.
(Р.Б. Касенов)Суд удовлетворил требования истца к признанному банкротом обществу о признании права собственности на жилое помещение. Истец является кредитором в отношении общества-должника. В обоснование заявленного требования истцом представлен договор, заключенный между ним и обществом, по условиям которого последнее привлекает имущество истца к участию в строительстве многоэтажного жилого дома и обязуется по окончании строительства передать в собственность истца его долю в виде спорного помещения. Суд указал, что согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением. Разрешение на ввод дома, в котором расположено спорное жилое помещение, в эксплуатацию выдано до принятия заявления о признании застройщика банкротом. Вместе с тем обязанность по передаче квартиры в собственность дольщику не исполнена, документы для регистрации права собственности не переданы. При таких обстоятельствах суд удовлетворил заявленное истцом требование.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Новая глава 17.1 ГК о праве собственности на рукотворную недвижимость
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Значит, должна прекратиться широко распространенная практика признания права собственности на квартиры до регистрации жилого дома в кадастре. Хотя, думаю, чистые цивилисты недооценивают всю мощь влияния практики на суды. Граждане будут продолжать требовать признания права собственности на квартиры до завершения оформления дома в целом. Их будут подталкивать длительные сроки ожидания жилья, повышенные расходы, риски банкротства застройщика и многие другие причины. А другого способа разрешения этого вещного дедлока, который бы не был разрушительным для граждан, попросту нет. Суды в поисках выхода обратятся к прежней практике со ссылкой на п. 7 ст. 141.4 ГК (иные правила о жилых помещениях может устанавливать Жилищный кодекс РФ). И хотя иное, по сравнению с ГК, ЖК вроде не устанавливал, суды спокойно признавали право собственности на квартиры в недостроенных домах <1>. Что помешает им делать это сейчас?
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Значит, должна прекратиться широко распространенная практика признания права собственности на квартиры до регистрации жилого дома в кадастре. Хотя, думаю, чистые цивилисты недооценивают всю мощь влияния практики на суды. Граждане будут продолжать требовать признания права собственности на квартиры до завершения оформления дома в целом. Их будут подталкивать длительные сроки ожидания жилья, повышенные расходы, риски банкротства застройщика и многие другие причины. А другого способа разрешения этого вещного дедлока, который бы не был разрушительным для граждан, попросту нет. Суды в поисках выхода обратятся к прежней практике со ссылкой на п. 7 ст. 141.4 ГК (иные правила о жилых помещениях может устанавливать Жилищный кодекс РФ). И хотя иное, по сравнению с ГК, ЖК вроде не устанавливал, суды спокойно признавали право собственности на квартиры в недостроенных домах <1>. Что помешает им делать это сейчас?
"Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
("Проспект", 2020)В другом деле кассация отметила, что для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
("Проспект", 2020)В другом деле кассация отметила, что для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Нормативные акты
"Паспорт федерального проекта "Ипотека"
(утв. протоколом заседания проектного комитета по национальному проекту "Жилье и городская среда" от 21.12.2018 N 3)Переход на проектное финансирование и счета эскроу это очередная ступень эволюции индустрии жилищного строительства в России. Прежний механизм - прямое привлечение средств граждан по договорам долевого участия в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" успешно решил ряд острых вопросов - исключил возможность двойных продаж, благодаря обязательной регистрации договоров, сделал рынок более прозрачным за счет обязательства застройщика публиковать проектную декларацию и все изменения к ней. Ранее законом предусматривалось, что застройщик обеспечивает свою ответственность перед дольщиками через механизм страхования гражданской ответственности или банковского поручительства. К сожалению, механизм оказался фиктивным. Условия договоров были сформированы таким образом, что страховые выплаты носили единичный характер, строительные риски де-факто по-прежнему несли сами граждане. Все это привело к формированию большого числа "обманутых дольщиков", проблема вышла на федеральный уровень. Переход на новую систему финансирования жилищного строительства, с использованием банковского кредитования, базой фондирования которых будут служить эскроу-счета полностью защищает средства граждан. Теперь средства граждан будут храниться на специальных счетах до момента оформления права собственности на жилье. Застройщики смогут их получить только после передачи квартиры. В случае банкротства застройщика, граждане получат свои средства в полном объеме, риски потерь при банкротстве будут лежать на банке, выдавшем кредит на строительство. Сами средства дольщиков на счета эскроу будут застрахованы АСВ по аналогии с банковскими вкладами.
(утв. протоколом заседания проектного комитета по национальному проекту "Жилье и городская среда" от 21.12.2018 N 3)Переход на проектное финансирование и счета эскроу это очередная ступень эволюции индустрии жилищного строительства в России. Прежний механизм - прямое привлечение средств граждан по договорам долевого участия в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" успешно решил ряд острых вопросов - исключил возможность двойных продаж, благодаря обязательной регистрации договоров, сделал рынок более прозрачным за счет обязательства застройщика публиковать проектную декларацию и все изменения к ней. Ранее законом предусматривалось, что застройщик обеспечивает свою ответственность перед дольщиками через механизм страхования гражданской ответственности или банковского поручительства. К сожалению, механизм оказался фиктивным. Условия договоров были сформированы таким образом, что страховые выплаты носили единичный характер, строительные риски де-факто по-прежнему несли сами граждане. Все это привело к формированию большого числа "обманутых дольщиков", проблема вышла на федеральный уровень. Переход на новую систему финансирования жилищного строительства, с использованием банковского кредитования, базой фондирования которых будут служить эскроу-счета полностью защищает средства граждан. Теперь средства граждан будут храниться на специальных счетах до момента оформления права собственности на жилье. Застройщики смогут их получить только после передачи квартиры. В случае банкротства застройщика, граждане получат свои средства в полном объеме, риски потерь при банкротстве будут лежать на банке, выдавшем кредит на строительство. Сами средства дольщиков на счета эскроу будут застрахованы АСВ по аналогии с банковскими вкладами.
"Бюллетень судебной практики Московского областного суда за четвертый квартал 2011 года"
(утв. президиумом Мособлсуда 04.04.2012)К., Т., Ф. и др. обратились в суд с иском к застройщику ООО "С", ТСЖ "П" о признании права собственности на квартиры. В обоснование заявленных требований указали, что они оплатили стоимость жилых помещений, дом введен в эксплуатацию; поскольку застройщик-банкрот не зарегистрировал право собственности на завершенный объект строительства, то они не имеют возможности оформить в собственность данные жилые помещения.
(утв. президиумом Мособлсуда 04.04.2012)К., Т., Ф. и др. обратились в суд с иском к застройщику ООО "С", ТСЖ "П" о признании права собственности на квартиры. В обоснование заявленных требований указали, что они оплатили стоимость жилых помещений, дом введен в эксплуатацию; поскольку застройщик-банкрот не зарегистрировал право собственности на завершенный объект строительства, то они не имеют возможности оформить в собственность данные жилые помещения.