Как открыть эскроу счет застройщику
Подборка наиболее важных документов по запросу Как открыть эскроу счет застройщику (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Также суд учел, что первоначально строительство дома предполагалось за счет привлечения средств участников долевого строительства, однако после получения разрешения на строительство 30.11.2018 в Закон N 214-ФЗ с 01.07.2019 были внесены изменения: осуществлен переход от долевого строительства к проектному финансированию, так, статьями 2 и 15.4 Закона N 214-ФЗ с указанной даты предусмотрен иной механизм финансирования строительства: организации-застройщику предоставляется кредитной организацией целевой кредит на обеспечение строительной деятельности, а привлеченные денежные средства дольщиков аккумулируются на специальном счете эскроу, открытом в этой кредитной организации. Процедура заключения договора на целевой кредит заняла у Общества более восьми месяцев, что не могло не повлиять на ход финансирования строительства."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Роль эскроу-счетов в долевом строительстве
(Малявина Н.Б.)
("Семейное и жилищное право", 2020, N 4)Однако появляется новый вопрос: откуда застройщик должен взять деньги на строительство целого дома? Тут ответ нового Закона тоже понятен: банк, непосредственно в котором открываются эскроу-счеты, выдает кредит застройщику до 100% суммы для реализации целей проекта. Проценты же способен устанавливать сам банк, процент будет зависеть от того, какой личный вклад внесет застройщик, а также от экономического успеха проекта. Как только квартиры передаются собственникам, те деньги, которые находились на заблокированных эскроу-счетах, направляются в части на погашение кредита, а непосредственно остаток - на счет застройщика. В случае невыполнения обязательств или банкротства застройщика те денежные средства, которые лежали на эскроу-счетах, возвращаются покупателям.
(Малявина Н.Б.)
("Семейное и жилищное право", 2020, N 4)Однако появляется новый вопрос: откуда застройщик должен взять деньги на строительство целого дома? Тут ответ нового Закона тоже понятен: банк, непосредственно в котором открываются эскроу-счеты, выдает кредит застройщику до 100% суммы для реализации целей проекта. Проценты же способен устанавливать сам банк, процент будет зависеть от того, какой личный вклад внесет застройщик, а также от экономического успеха проекта. Как только квартиры передаются собственникам, те деньги, которые находились на заблокированных эскроу-счетах, направляются в части на погашение кредита, а непосредственно остаток - на счет застройщика. В случае невыполнения обязательств или банкротства застройщика те денежные средства, которые лежали на эскроу-счетах, возвращаются покупателям.
Статья: Раскрытие счетов эскроу и нетипичный денежный поток
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением ДДУ через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Затраты на строительство дома финансируются за счет собственных средств застройщика и проектного кредита, предоставленного застройщику этим же банком, где открываются эскроу-счета для дольщиков. Для контроля проектного финансирования Банк России установил особый порядок формирования резервов по кредитам, предоставляемым заемщикам-застройщикам, использующим счета эскроу <1>. Размер расчетного резерва зависит от уровня кредитоспособности заемщика, который определяется с помощью ряда критериев, установленных Банком России. При этом финансовые показатели потенциальных девелоперских проектов сформулированы через "прогнозные номинальные (посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования", а не в терминах приведенной стоимости денежных потоков проекта, позволяющих рассчитать доходность, оценить риски и определить количественные критерии, не описывая их качественно. В чем причина такого ограниченного подхода Банка России?
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением ДДУ через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Затраты на строительство дома финансируются за счет собственных средств застройщика и проектного кредита, предоставленного застройщику этим же банком, где открываются эскроу-счета для дольщиков. Для контроля проектного финансирования Банк России установил особый порядок формирования резервов по кредитам, предоставляемым заемщикам-застройщикам, использующим счета эскроу <1>. Размер расчетного резерва зависит от уровня кредитоспособности заемщика, который определяется с помощью ряда критериев, установленных Банком России. При этом финансовые показатели потенциальных девелоперских проектов сформулированы через "прогнозные номинальные (посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования", а не в терминах приведенной стоимости денежных потоков проекта, позволяющих рассчитать доходность, оценить риски и определить количественные критерии, не описывая их качественно. В чем причина такого ограниченного подхода Банка России?
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 14.02.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"13) банк, в котором участниками строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения застройщиком целевого кредита;
(ред. от 14.02.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"13) банк, в котором участниками строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения застройщиком целевого кредита;
Приказ Минстроя России от 04.04.2022 N 239/пр
"Об утверждении формы проектной декларации"
(Зарегистрировано в Минюсте России 20.05.2022 N 68538)Раздел 19. О банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу, и о банке, в котором у застройщика открыт расчетный счет
"Об утверждении формы проектной декларации"
(Зарегистрировано в Минюсте России 20.05.2022 N 68538)Раздел 19. О банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу, и о банке, в котором у застройщика открыт расчетный счет