Компенсация собственникам аварийного жилого помещения
Подборка наиболее важных документов по запросу Компенсация собственникам аварийного жилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024 N 12АП-5982/2024, 12АП-6141/2024 по делу N А12-24029/2023
Требование: О взыскании выкупной цены нежилого помещения, прекращении права собственности на встроенное нежилое помещение.
Решение: Требование удовлетворено в части.В определении Верховного Суда РФ от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10, 11 статьи 32 ЖК РФ).
Требование: О взыскании выкупной цены нежилого помещения, прекращении права собственности на встроенное нежилое помещение.
Решение: Требование удовлетворено в части.В определении Верховного Суда РФ от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10, 11 статьи 32 ЖК РФ).
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2024 по делу N А57-27895/2023
Требование: О взыскании задолженности за нежилые помещения.
Решение: Требование удовлетворено.В определении Верховного Суда РФ от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10, 11 статьи 32 ЖК РФ).
Требование: О взыскании задолженности за нежилые помещения.
Решение: Требование удовлетворено.В определении Верховного Суда РФ от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10, 11 статьи 32 ЖК РФ).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Защита прав собственников жилых помещений, признанных аварийными и подлежащими сносу
(Челышева Н.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 6)В последние годы наблюдается рост числа жилых помещений, признанных аварийными. Это связано с устареванием жилого фонда, а также недостатком финансирования для их ремонта и восстановления. Собственники таких объектов часто оказываются в сложной ситуации, когда их жилье становится непригодным для проживания. Признание жилья аварийным и подлежащим сносу влечет за собой серьезные последствия для собственников во всех сферах жизнедеятельности человека. Это не только утрата жилья, но и вопросы компенсации, переселения и освоения нового жилья. Защита прав собственников аварийного жилья - это вопрос социальной справедливости. Граждане, вынужденные покидать свои дома, должны иметь гарантии переселения и компенсации, что позволит избежать социальной напряженности и повысить доверие к государственным институтам.
(Челышева Н.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 6)В последние годы наблюдается рост числа жилых помещений, признанных аварийными. Это связано с устареванием жилого фонда, а также недостатком финансирования для их ремонта и восстановления. Собственники таких объектов часто оказываются в сложной ситуации, когда их жилье становится непригодным для проживания. Признание жилья аварийным и подлежащим сносу влечет за собой серьезные последствия для собственников во всех сферах жизнедеятельности человека. Это не только утрата жилья, но и вопросы компенсации, переселения и освоения нового жилья. Защита прав собственников аварийного жилья - это вопрос социальной справедливости. Граждане, вынужденные покидать свои дома, должны иметь гарантии переселения и компенсации, что позволит избежать социальной напряженности и повысить доверие к государственным институтам.
Статья: Проблема правовой неопределенности в случаях применения реквизиции в целях ликвидации очагов распространения инфекционных заболеваний
(Челышева Н.Ю.)
("Гражданское право", 2022, N 2)Третий элемент юридического состава реквизиции образует согласование размера стоимости изымаемого имущества и ее выплаты собственнику. Как уже отмечалось в настоящей публикации, зачастую право собственника на получение компенсации судами ставится в зависимость от того, будет ли изымаемое имущество использоваться далее для борьбы с последствиями чрезвычайной ситуации. К настоящему моменту сформирована устойчивая практика отказов в выплате компенсации собственникам нежилых помещений, расположенных в аварийных жилых домах <9>. Относительно ситуации с изъятием и последующим уничтожением инфицированных домашних животных практика различная. В частности, имеется Определение Верховного Суда Российской Федерации (далее - Верховный Суд РФ), в котором подчеркнуто, что "действующее законодательство не устанавливает зависимость выплаты компенсации собственникам за отчужденное имущество от соблюдения ими ветеринарных норм и правил" <10>. В другом Определении Верховный Суд РФ прямо указал, что "ущерб, причиненный отчуждением зараженных животных, подлежит возмещению независимо от вины собственника" <11>, в том числе независимо от соблюдения им ветеринарных норм и правил <12>. Примечательно, что именно суды уровня субъектов Российской Федерации принимают решения об отказе в выплате компенсации в связи с неосторожностью потерпевшего (собственника подлежащих уничтожению животных).
(Челышева Н.Ю.)
("Гражданское право", 2022, N 2)Третий элемент юридического состава реквизиции образует согласование размера стоимости изымаемого имущества и ее выплаты собственнику. Как уже отмечалось в настоящей публикации, зачастую право собственника на получение компенсации судами ставится в зависимость от того, будет ли изымаемое имущество использоваться далее для борьбы с последствиями чрезвычайной ситуации. К настоящему моменту сформирована устойчивая практика отказов в выплате компенсации собственникам нежилых помещений, расположенных в аварийных жилых домах <9>. Относительно ситуации с изъятием и последующим уничтожением инфицированных домашних животных практика различная. В частности, имеется Определение Верховного Суда Российской Федерации (далее - Верховный Суд РФ), в котором подчеркнуто, что "действующее законодательство не устанавливает зависимость выплаты компенсации собственникам за отчужденное имущество от соблюдения ими ветеринарных норм и правил" <10>. В другом Определении Верховный Суд РФ прямо указал, что "ущерб, причиненный отчуждением зараженных животных, подлежит возмещению независимо от вины собственника" <11>, в том числе независимо от соблюдения им ветеринарных норм и правил <12>. Примечательно, что именно суды уровня субъектов Российской Федерации принимают решения об отказе в выплате компенсации в связи с неосторожностью потерпевшего (собственника подлежащих уничтожению животных).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)В обоснование исковых требований М. указала, что является собственником 1/10 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную в многоквартирном доме. Заключением межведомственной комиссии указанный жилой дом признан аварийным и непригодным для проживания, после чего снесен. Поскольку компенсация за жилое помещение ей не была предоставлена, просила взыскать с ответчика денежную компенсацию за 1/10 доли в праве собственности на указанную квартиру в размере 690 000 руб., а также возмещение расходов на регистрацию права собственности на другое жилое помещение в размере 2000 руб., на оплату услуг по подбору жилого помещения в размере 50 000 руб., расходы на проведение оценки в сумме 2000 руб.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)В обоснование исковых требований М. указала, что является собственником 1/10 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную в многоквартирном доме. Заключением межведомственной комиссии указанный жилой дом признан аварийным и непригодным для проживания, после чего снесен. Поскольку компенсация за жилое помещение ей не была предоставлена, просила взыскать с ответчика денежную компенсацию за 1/10 доли в праве собственности на указанную квартиру в размере 690 000 руб., а также возмещение расходов на регистрацию права собственности на другое жилое помещение в размере 2000 руб., на оплату услуг по подбору жилого помещения в размере 50 000 руб., расходы на проведение оценки в сумме 2000 руб.
Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.2023 N 20-П
"По делу о проверке конституционности частей 1, 8 и 10 статьи 32 и пункта 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 2 и части 3 статьи 16 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в связи с жалобами граждан С.Н. Бирюковой, А.Л. Лебедева и Т.С. Лебедевой, С.З. Раджабова"5.2. В настоящее время существенные средства бюджетов всех уровней направляются на реализацию программ переселения из аварийного жилищного фонда в субъектах Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и федеральным проектом "Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда", входящим в состав национального проекта "Жилье и городская среда". Эти программы обычно предусматривают для собственника только возможность компенсации изъятого у него жилого помещения (в виде другого жилого помещения либо в форме денежного выкупа), т.е. фактически по нормам статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а для нанимателя - право на заключение нового договора найма без возможности увеличить площадь предоставляемого жилья, т.е. по нормам статьи 89 данного Кодекса. Само по себе это в противоречие с конституционно значимыми целями не вступает.
"По делу о проверке конституционности частей 1, 8 и 10 статьи 32 и пункта 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 2 и части 3 статьи 16 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в связи с жалобами граждан С.Н. Бирюковой, А.Л. Лебедева и Т.С. Лебедевой, С.З. Раджабова"5.2. В настоящее время существенные средства бюджетов всех уровней направляются на реализацию программ переселения из аварийного жилищного фонда в субъектах Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и федеральным проектом "Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда", входящим в состав национального проекта "Жилье и городская среда". Эти программы обычно предусматривают для собственника только возможность компенсации изъятого у него жилого помещения (в виде другого жилого помещения либо в форме денежного выкупа), т.е. фактически по нормам статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а для нанимателя - право на заключение нового договора найма без возможности увеличить площадь предоставляемого жилья, т.е. по нормам статьи 89 данного Кодекса. Само по себе это в противоречие с конституционно значимыми целями не вступает.
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если дом признан аварийным, он включается в региональную программу по переселению граждан из непригодного к проживанию жилья и предоставления им квартир в других домах. В некоторых регионах это право собственников может быть заменено денежной компенсацией или субсидией на приобретение или строительство жилья.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если дом признан аварийным, он включается в региональную программу по переселению граждан из непригодного к проживанию жилья и предоставления им квартир в других домах. В некоторых регионах это право собственников может быть заменено денежной компенсацией или субсидией на приобретение или строительство жилья.
Статья: Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу: правовые последствия для собственников жилых помещений
(Басос Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 2)<10> Никифорова Н.Н. Реализация прав собственников жилых помещений, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при расселении аварийного жилья: анализ правоприменительной практики // Криминалист. 2017. N 1 (20). С. 67.
(Басос Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 2)<10> Никифорова Н.Н. Реализация прав собственников жилых помещений, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при расселении аварийного жилья: анализ правоприменительной практики // Криминалист. 2017. N 1 (20). С. 67.
Статья: Признание жилья аварийным (анализ споров)
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2022, N 9)Дом был признан аварийным. Его изъяли для муниципальных нужд. Собственнику предложили компенсацию, хотя он хотел замену жилья. За разрешением спора он обратился в суд. Первая инстанция отказала. Кассация и апелляция оставили решение в силе.
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2022, N 9)Дом был признан аварийным. Его изъяли для муниципальных нужд. Собственнику предложили компенсацию, хотя он хотел замену жилья. За разрешением спора он обратился в суд. Первая инстанция отказала. Кассация и апелляция оставили решение в силе.
Статья: Определение размера компенсации за непроведенный капитальный ремонт многоквартирного дома при расчете выкупной цены жилого помещения
(Андреечев И.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Президиум Верховного Суда Российской Федерации (далее - Верховный Суд РФ), обобщая в апреле 2014 года судебную практику по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее - Обзор от 29 апреля 2014 года), указал на обоснованность отнесения судами компенсации за непроведенный капитальный ремонт (далее также - капремонт) в состав убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, при определении выкупной цены такого помещения [3]. До этого разъяснения Верховный Суд РФ такую позицию сформировал в ответе N 2 Обзора судебной практики за III квартал 2012 года [4].
(Андреечев И.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Президиум Верховного Суда Российской Федерации (далее - Верховный Суд РФ), обобщая в апреле 2014 года судебную практику по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее - Обзор от 29 апреля 2014 года), указал на обоснованность отнесения судами компенсации за непроведенный капитальный ремонт (далее также - капремонт) в состав убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, при определении выкупной цены такого помещения [3]. До этого разъяснения Верховный Суд РФ такую позицию сформировал в ответе N 2 Обзора судебной практики за III квартал 2012 года [4].
Статья: Роль земли в формировании стоимости объектов недвижимости
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)В 2022 году в рамках научно-исследовательских работ кафедры оценки и управления стоимостью Национального исследовательского Томского государственного университета был проведен анализ рынка земли и строений для выявления соотношения стоимости земельных участков и строений по результатам оценки аварийного жилья (см. [11]). При этом исходные данные для выполнения научно-исследовательских работ были сформированы на основе судебных заключений и отчетов об оценке рыночной стоимости единых объектов недвижимости, выполненных в период 2019 года - 1-го полугодия 2022 года включительно. Всего был проведен анализ более 350 заключений и отчетов об оценке, который привел к следующим результатам. Было выявлено, что при оценке домов, находящихся в аварийном состоянии, размер возмещения при определении компенсации собственникам жилых помещений, помимо иных убытков <2>, включал стоимость собственно жилого помещения и стоимость земельного участка, необходимого для его эксплуатации. Анализ документов показал, что усредненный интервал доли стоимости земли в центре городов составил от 24 до 68 процентов. Однако при этом неоднократно наблюдались случаи, когда доля стоимости согласно классической формуле (1) составляла более 100 процентов (максимальное значение достигало 152 процентов), что свидетельствовало об отрицательном вкладе стоимости строения в стоимость единого объекта недвижимости - фактически о необходимости его сноса для более эффективной эксплуатации земли.
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)В 2022 году в рамках научно-исследовательских работ кафедры оценки и управления стоимостью Национального исследовательского Томского государственного университета был проведен анализ рынка земли и строений для выявления соотношения стоимости земельных участков и строений по результатам оценки аварийного жилья (см. [11]). При этом исходные данные для выполнения научно-исследовательских работ были сформированы на основе судебных заключений и отчетов об оценке рыночной стоимости единых объектов недвижимости, выполненных в период 2019 года - 1-го полугодия 2022 года включительно. Всего был проведен анализ более 350 заключений и отчетов об оценке, который привел к следующим результатам. Было выявлено, что при оценке домов, находящихся в аварийном состоянии, размер возмещения при определении компенсации собственникам жилых помещений, помимо иных убытков <2>, включал стоимость собственно жилого помещения и стоимость земельного участка, необходимого для его эксплуатации. Анализ документов показал, что усредненный интервал доли стоимости земли в центре городов составил от 24 до 68 процентов. Однако при этом неоднократно наблюдались случаи, когда доля стоимости согласно классической формуле (1) составляла более 100 процентов (максимальное значение достигало 152 процентов), что свидетельствовало об отрицательном вкладе стоимости строения в стоимость единого объекта недвижимости - фактически о необходимости его сноса для более эффективной эксплуатации земли.
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Целью страхования жилых помещений является компенсация убытков, понесенных собственником или законным владельцем, например нанимателем, арендатором жилого дома, квартиры, комнаты, в результате наступления страхового случая (пожара, наводнения, аварии техногенного характера и т.п.). Таким образом, объектом страхования являются имущественные интересы, связанные с риском утраты (повреждения) жилого помещения, включая его конструктивные элементы, элементы отделки, инженерное оборудование, элементы внутренних коммуникаций, относящиеся к этому помещению и соответствующие типовому проекту строения, в котором расположено это жилое помещение.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Целью страхования жилых помещений является компенсация убытков, понесенных собственником или законным владельцем, например нанимателем, арендатором жилого дома, квартиры, комнаты, в результате наступления страхового случая (пожара, наводнения, аварии техногенного характера и т.п.). Таким образом, объектом страхования являются имущественные интересы, связанные с риском утраты (повреждения) жилого помещения, включая его конструктивные элементы, элементы отделки, инженерное оборудование, элементы внутренних коммуникаций, относящиеся к этому помещению и соответствующие типовому проекту строения, в котором расположено это жилое помещение.
Статья: Об изъятии домов и участков по новому Закону N 494-ФЗ
(Горелов А., Задоров М., Степанова Л., Тихонова В.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Не меньший интерес вызывает положение об отсутствии систем инженерно-технического обеспечения. Представляется очевидным, что на территории Российской Федерации крайне мало классических садовых участков, снабженных всеми возможными инженерными коммуникациями одновременно, как то: электричеством, газоснабжением, водоснабжением, водоотведением, канализацией. От региональных властей требуются определенная степень гибкости в выработке соответствующих критериев и учет фактической ситуации с садовыми домами. Вероятно, будет справедливым установить необходимость отсутствия совокупности систем инженерно-технического обеспечения, к примеру и электричества, и газоснабжения, и водоснабжения. В противном случае, если исходить из отсутствия только лишь одной из упомянутых систем, государство может столкнуться с беспрецедентной волной исков правообладателей, не считающих свое загородное жилье аварийным и не имеющих намерения расставаться с ним даже на условиях справедливой компенсации. Второй вопрос, который стоит отметить, это определение порядка и размера компенсации собственнику стоимости изымаемого имущества. Введенная Законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ статья 32.1 Жилищного кодекса РФ касается прав лиц, владеющих жилыми помещениями в многоквартирных домах, изымаемых в рамках комплексного развития территорий. Вместе с тем в данной статье не содержится положений, устанавливающих порядок, сроки возмещения лицам, чьи земельные участки с расположенными на них индивидуальными жилыми домами будут изъяты в рамках комплексного развития территорий.
(Горелов А., Задоров М., Степанова Л., Тихонова В.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Не меньший интерес вызывает положение об отсутствии систем инженерно-технического обеспечения. Представляется очевидным, что на территории Российской Федерации крайне мало классических садовых участков, снабженных всеми возможными инженерными коммуникациями одновременно, как то: электричеством, газоснабжением, водоснабжением, водоотведением, канализацией. От региональных властей требуются определенная степень гибкости в выработке соответствующих критериев и учет фактической ситуации с садовыми домами. Вероятно, будет справедливым установить необходимость отсутствия совокупности систем инженерно-технического обеспечения, к примеру и электричества, и газоснабжения, и водоснабжения. В противном случае, если исходить из отсутствия только лишь одной из упомянутых систем, государство может столкнуться с беспрецедентной волной исков правообладателей, не считающих свое загородное жилье аварийным и не имеющих намерения расставаться с ним даже на условиях справедливой компенсации. Второй вопрос, который стоит отметить, это определение порядка и размера компенсации собственнику стоимости изымаемого имущества. Введенная Законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ статья 32.1 Жилищного кодекса РФ касается прав лиц, владеющих жилыми помещениями в многоквартирных домах, изымаемых в рамках комплексного развития территорий. Вместе с тем в данной статье не содержится положений, устанавливающих порядок, сроки возмещения лицам, чьи земельные участки с расположенными на них индивидуальными жилыми домами будут изъяты в рамках комплексного развития территорий.