Можно ли купить дом без земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Можно ли купить дом без земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 6 "Объекты земельных отношений" ЗК РФТаким образом, исходя из обстоятельств, обозначенных в исковом заявлении, учитывая, что права на землю ни в силу закона ни по договору, у К.В.ИА. не возникло, истец вправе претендовать на право собственности на дом, сведения в техническом паспорте на который содержатся о правопредшественнике. В отсутствие каких-либо сведений о приобретении продавцом дома, прав на земельный участок до сделки в 1990 году, право собственности на землю отдельно от прав на дом не может быть приобретено."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 39.2 "Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков" ЗК РФ"Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. 167, 168, 250, 552 ГК РФ, ст. 35, 39.1, 39.2 ЗК РФ, пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, установив, что на момент совершения спорного договора купли-продажи ни истец, ни продавцы имущества не являлись собственниками земельного участка, расположенного под домом, в отсутствие доказательств нарушения прав истца со стороны ответчиков, не являющегося собственником земельного участка."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как приобрести жилье по военной ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если квартира на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком приобретаются без ипотечного кредита, представьте в Росвоенипотеку (п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 11, пп. "а" п. 14, п. 55, пп. "а" п. 58 Правил):
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если квартира на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком приобретаются без ипотечного кредита, представьте в Росвоенипотеку (п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 11, пп. "а" п. 14, п. 55, пп. "а" п. 58 Правил):
Статья: Уголовно-правовая оценка преступлений в сфере долевого строительства
(Жилкин М.Г., Никонорова Ю.В.)
("Уголовное право", 2025, N 2)Таким образом, при заключении указанного договора Б.А.С., обманывая потерпевшего, умышленно ввел его в заблуждение относительно своих намерений добросовестно выполнить взятые на себя обязательства по заключенному договору, законности своих действий по строительству многоквартирного дома без разрешительной документации на земельном участке, пригодности приобретаемого потерпевшем жилого помещения для проживания, оснащенности помещения центральными городскими коммуникациями, обеспечивающими водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение и канализацию, умышленно скрыв информацию об отсутствии у него прав и надлежащего разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по указанному в заключенном договоре адресу, а также о возможных рисках признания в судебном порядке указанного планируемого строения самовольно возведенным и подлежащим сносу. При этом денежные средства потерпевшего в сумме 3 360 000 руб. Б.А.С. похитил, распорядившись ими по своему усмотрению, чем причинил ему материальный ущерб в особо крупном размере.
(Жилкин М.Г., Никонорова Ю.В.)
("Уголовное право", 2025, N 2)Таким образом, при заключении указанного договора Б.А.С., обманывая потерпевшего, умышленно ввел его в заблуждение относительно своих намерений добросовестно выполнить взятые на себя обязательства по заключенному договору, законности своих действий по строительству многоквартирного дома без разрешительной документации на земельном участке, пригодности приобретаемого потерпевшем жилого помещения для проживания, оснащенности помещения центральными городскими коммуникациями, обеспечивающими водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение и канализацию, умышленно скрыв информацию об отсутствии у него прав и надлежащего разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по указанному в заключенном договоре адресу, а также о возможных рисках признания в судебном порядке указанного планируемого строения самовольно возведенным и подлежащим сносу. При этом денежные средства потерпевшего в сумме 3 360 000 руб. Б.А.С. похитил, распорядившись ими по своему усмотрению, чем причинил ему материальный ущерб в особо крупном размере.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143
<Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации>Согласно материалам дела заявитель в 1988 году купил и вступил во владение жилым домом, который был возведен продавцом в 1984 году на предоставленном ему для строительства земельном участке, однако без утвержденной проектной документации, необходимых разрешений.
<Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации>Согласно материалам дела заявитель в 1988 году купил и вступил во владение жилым домом, который был возведен продавцом в 1984 году на предоставленном ему для строительства земельном участке, однако без утвержденной проектной документации, необходимых разрешений.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)Решением суда первой инстанции административный иск оставлен без удовлетворения. При этом суд исходил из того, что представленным на регистрацию соглашением был разрешен вопрос не только об исполнении обязательств, принятых Т.Ю. при использовании средств материнского (семейного капитала) в связи с покупкой жилого дома, но и вопрос о разделе земельного участка, нажитого Т.Ю. и Т.В. в период брака. Отсутствие при таких обстоятельствах нотариального удостоверения соглашения указывает на несоответствие формы документа, представленного для осуществления государственной регистрации права, требованиям законодательства Российской Федерации.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)Решением суда первой инстанции административный иск оставлен без удовлетворения. При этом суд исходил из того, что представленным на регистрацию соглашением был разрешен вопрос не только об исполнении обязательств, принятых Т.Ю. при использовании средств материнского (семейного капитала) в связи с покупкой жилого дома, но и вопрос о разделе земельного участка, нажитого Т.Ю. и Т.В. в период брака. Отсутствие при таких обстоятельствах нотариального удостоверения соглашения указывает на несоответствие формы документа, представленного для осуществления государственной регистрации права, требованиям законодательства Российской Федерации.
Вопрос: ООО стало новой УК в коттеджном поселке. Со старой УК всеми собственниками был заключен договор. Сейчас ООО перезаключает договор и выставляет новый тариф на обслуживание. Один из новых собственников уклоняется от заключения договора. Может ли ООО взимать с него плату по новому тарифу?
(Консультация эксперта, 2024)Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности (п. 3.3 Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П).
(Консультация эксперта, 2024)Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности (п. 3.3 Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П).
Статья: Комплексы недвижимости, объединенные общим имуществом
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 7)Перед началом анализа положений Постановления N 55-П следует обратить внимание на то, что оно датировано 28 декабря 2021 года, т.е. появилось на два дня раньше, чем Закон N 476-ФЗ (об МЖК) был подписан Президентом РФ. Поэтому в Постановлении "проигнорированы" нормы этого Закона, который уже был принят Государственной Думой (17 декабря 2021 года) и одобрен Советом Федерации (24 декабря 2021 года). Соответственно, Постановление N 55-П отражает правовую ситуацию, существенно изменившуюся через два дня после его принятия. В связи с этим п. 3.3 Постановления N 55-П о том, что "сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе", не соответствует действующему регулированию, уже предусматривающему возникновение права на долю в общем имуществе МЖК.
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 7)Перед началом анализа положений Постановления N 55-П следует обратить внимание на то, что оно датировано 28 декабря 2021 года, т.е. появилось на два дня раньше, чем Закон N 476-ФЗ (об МЖК) был подписан Президентом РФ. Поэтому в Постановлении "проигнорированы" нормы этого Закона, который уже был принят Государственной Думой (17 декабря 2021 года) и одобрен Советом Федерации (24 декабря 2021 года). Соответственно, Постановление N 55-П отражает правовую ситуацию, существенно изменившуюся через два дня после его принятия. В связи с этим п. 3.3 Постановления N 55-П о том, что "сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе", не соответствует действующему регулированию, уже предусматривающему возникновение права на долю в общем имуществе МЖК.
Ситуация: Каков порядок оформления права собственности на земельный участок под индивидуальным жилым домом?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если у собственника индивидуального жилого дома отсутствует право на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен указанный дом, он обязан приобрести такой земельный участок в собственность или в аренду. Исключением являются случаи, когда для возникновения прав на такой земельный участок его предоставление не требуется (п. 7.1 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если у собственника индивидуального жилого дома отсутствует право на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен указанный дом, он обязан приобрести такой земельный участок в собственность или в аренду. Исключением являются случаи, когда для возникновения прав на такой земельный участок его предоставление не требуется (п. 7.1 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
Статья: Спорные вопросы наследования жилых помещений, приобретенных за счет средств материнского (семейного) капитала
(Ходырева Е.А.)
("Закон", 2023, N 12)При отсутствии наследников после смерти продавца иск о снятии обременения с земельного участка и жилого дома, приобретенного за счет МСК, предъявляется к субъектам выморочного наследства - администрации муниципального образования и территориальному управлению Росимущества <9>.
(Ходырева Е.А.)
("Закон", 2023, N 12)При отсутствии наследников после смерти продавца иск о снятии обременения с земельного участка и жилого дома, приобретенного за счет МСК, предъявляется к субъектам выморочного наследства - администрации муниципального образования и территориальному управлению Росимущества <9>.
Статья: Основные направления совершенствования регистрационного законодательства: формирование реестрового права в России
(Гаврилюк М.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 8)Отсутствие сведений о правах и правообладателе (правообладателях) в Реестре недвижимости затрудняет или делает невозможным совершение ряда учетно-регистрационных действий. В качестве примера можно привести наводнение в Иркутской области в 2019 году, когда без бумажных документов на недвижимость остались почти 25 тысяч человек <4>, а сведения в Реестре недвижимости о правах на жилые дома и земельные участки отсутствовали. Это затрудняло выдачу жилищных сертификатов, предоставление социальной выплаты на приобретение жилого помещения взамен утраченного, которые выдавались пострадавшим в результате наводнения семьям.
(Гаврилюк М.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 8)Отсутствие сведений о правах и правообладателе (правообладателях) в Реестре недвижимости затрудняет или делает невозможным совершение ряда учетно-регистрационных действий. В качестве примера можно привести наводнение в Иркутской области в 2019 году, когда без бумажных документов на недвижимость остались почти 25 тысяч человек <4>, а сведения в Реестре недвижимости о правах на жилые дома и земельные участки отсутствовали. Это затрудняло выдачу жилищных сертификатов, предоставление социальной выплаты на приобретение жилого помещения взамен утраченного, которые выдавались пострадавшим в результате наводнения семьям.
Вопрос: О применении коэффициентов в целях земельного налога в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, при сносе (разрушении) ранее построенных жилых домов.
(Письмо Минфина России от 21.11.2024 N 03-05-04-02/116385)Департамент налоговой политики на указанное письмо об основаниях применения при исчислении земельного налога коэффициентов, предусмотренных пунктом 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - коэффициенты), сообщает о поддержке позиции ФНС России, что в случае наличия на земельных участках, приобретенных (предоставленных) в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, ранее построенных жилых домов и последующего их сноса (разрушения) отсутствуют основания для применения коэффициентов при исчислении земельного налога в отношении указанных земельных участков.
(Письмо Минфина России от 21.11.2024 N 03-05-04-02/116385)Департамент налоговой политики на указанное письмо об основаниях применения при исчислении земельного налога коэффициентов, предусмотренных пунктом 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - коэффициенты), сообщает о поддержке позиции ФНС России, что в случае наличия на земельных участках, приобретенных (предоставленных) в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, ранее построенных жилых домов и последующего их сноса (разрушения) отсутствуют основания для применения коэффициентов при исчислении земельного налога в отношении указанных земельных участков.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В аналогичной по существу ситуации находятся и собственники малоэтажных многоквартирных жилых домов, незаконно возведенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности и предоставленных им под дачное или иное индивидуальное жилищное строительство (и (или) собственники жилых квартир в таких домах). Во всех этих и подобных им случаях отсутствие у "застройщика" (пользователя земли) права собственности на земельный участок (или возможности его приобретения по окончании строительства) при наличии лишь права аренды земли, строго целевой и срочный характер которой нередко не соблюдается, превращает возведенные здания и строения в заведомо самовольные постройки.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В аналогичной по существу ситуации находятся и собственники малоэтажных многоквартирных жилых домов, незаконно возведенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности и предоставленных им под дачное или иное индивидуальное жилищное строительство (и (или) собственники жилых квартир в таких домах). Во всех этих и подобных им случаях отсутствие у "застройщика" (пользователя земли) права собственности на земельный участок (или возможности его приобретения по окончании строительства) при наличии лишь права аренды земли, строго целевой и срочный характер которой нередко не соблюдается, превращает возведенные здания и строения в заведомо самовольные постройки.
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Кассационный суд установил, что на момент обращения К. с заявлением о предоставлении земельного участка его право собственности на расположенный на этом участке индивидуальный жилой дом было зарегистрировано, в ЕГРН содержались сведения о расположении указанного здания на испрашиваемом земельном участке, доказательств незаконности нахождения этого объекта недвижимости на данном земельном участке в материалах дела не имелось, что в силу ст. 39.20 ЗК обусловливает исключительное право истца на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов. При этом судебного решения о сносе объекта недвижимости - индивидуального жилого дома, право собственности на который зарегистрировано за К., не выносилось.
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Кассационный суд установил, что на момент обращения К. с заявлением о предоставлении земельного участка его право собственности на расположенный на этом участке индивидуальный жилой дом было зарегистрировано, в ЕГРН содержались сведения о расположении указанного здания на испрашиваемом земельном участке, доказательств незаконности нахождения этого объекта недвижимости на данном земельном участке в материалах дела не имелось, что в силу ст. 39.20 ЗК обусловливает исключительное право истца на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов. При этом судебного решения о сносе объекта недвижимости - индивидуального жилого дома, право собственности на который зарегистрировано за К., не выносилось.
Статья: Продавец скрыл наличие обременений и (или) ограничений в отношении земельного участка. Правовая позиция судов
(Аржанникова Н.)
("Жилищное право", 2025, N 3)Требования были мотивированы тем, что еще до подписания договора продавцом были даны гарантии, что отчуждаемый земельный участок ограничений (обременений) прав не имеет. Указанное обстоятельство важно, поскольку истец приобрел у ответчика земельный участок в целях строительства на нем жилого дома.
(Аржанникова Н.)
("Жилищное право", 2025, N 3)Требования были мотивированы тем, что еще до подписания договора продавцом были даны гарантии, что отчуждаемый земельный участок ограничений (обременений) прав не имеет. Указанное обстоятельство важно, поскольку истец приобрел у ответчика земельный участок в целях строительства на нем жилого дома.
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При купле-продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок. При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем дома, если они принадлежат одному лицу (ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ч. 6 ст. 23 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При купле-продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок. При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем дома, если они принадлежат одному лицу (ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ч. 6 ст. 23 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ).