Недействительность незарегистрированного договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Недействительность незарегистрированного договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право (новое поступление): Договор аренды судна
(КонсультантПлюс, 2025)Однако отсутствие государственной регистрации договора не влечет недействительность договора аренды. Договор аренды судна, не зарегистрированный в установленном порядке, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и о содержании его условий.
(КонсультантПлюс, 2025)Однако отсутствие государственной регистрации договора не влечет недействительность договора аренды. Договор аренды судна, не зарегистрированный в установленном порядке, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и о содержании его условий.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 164 "Государственная регистрация сделок" ГК РФ"Довод Фирмы о том, что договор аренды от 01.12.2019 является недействительным, поскольку он не зарегистрирован в установленном порядке суд округа отклоняет как несостоятельный, поскольку в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения8. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в ЕГРП
"Договорное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 420 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2020)Или представим, что в 2003 г. заключен долгосрочный договор аренды недвижимости на 25 лет, а в 2004 г. стороны заключили к нему дополнительное соглашение об установлении третейского способа разрешения споров, но такое изменение не зарегистрировали. В то время все суды на основе буквального толкования ст. 164, п. 3 ст. 433 (в прежней редакции) и ст. 651 ГК РФ абсолютно уверенно исходили из того, что незарегистрированные изменения в зарегистрированный договор аренды ничтожны. Впоследствии на рубеже 2000-х и 2010-х гг. на уровне практики ВАС РФ постепенно стала пробивать себе дорогу идея непротивопоставимости сделки, подлежащей регистрации, но не прошедшей такую регистрацию. С 2015 г. эта идея нашла свое отражение в п. 3 ст. 433 ГК РФ и сейчас однозначно укоренилась (подробнее см. комментарий к п. 3 ст. 433 ГК РФ). Очевидно, что если по указанному договору в 2021 г. возникает спор о компетенции государственного суда на разрешение договорного спора, ответчик возражает против рассмотрения спора в государственном суде и ссылается на незарегистрированное дополнительное соглашение 2004 г., арбитражный суд согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ однозначно не может применить новую редакцию п. 3 ст. 433 ГК РФ, но может ли он применить ранее утвердившуюся практику ВАС РФ с тем же эффектом, если такая практика утвердилась намного позже, чем заключенное спорное дополнительное соглашение? Можно усложнить пример еще больше: а что если спор рассматривается в суде общей юрисдикции, которые в массе своей в принципе не применяли доктрину непротивопоставимости до появления в ГК РФ п. 3 ст. 433 и исходили из буквального прочтения ст. 164, п. 3 ст. 433 (в прежней редакции) и ст. 651 ГК РФ в прежней редакции, считая незарегистрированный договор просто не существующим в принципе?
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2020)Или представим, что в 2003 г. заключен долгосрочный договор аренды недвижимости на 25 лет, а в 2004 г. стороны заключили к нему дополнительное соглашение об установлении третейского способа разрешения споров, но такое изменение не зарегистрировали. В то время все суды на основе буквального толкования ст. 164, п. 3 ст. 433 (в прежней редакции) и ст. 651 ГК РФ абсолютно уверенно исходили из того, что незарегистрированные изменения в зарегистрированный договор аренды ничтожны. Впоследствии на рубеже 2000-х и 2010-х гг. на уровне практики ВАС РФ постепенно стала пробивать себе дорогу идея непротивопоставимости сделки, подлежащей регистрации, но не прошедшей такую регистрацию. С 2015 г. эта идея нашла свое отражение в п. 3 ст. 433 ГК РФ и сейчас однозначно укоренилась (подробнее см. комментарий к п. 3 ст. 433 ГК РФ). Очевидно, что если по указанному договору в 2021 г. возникает спор о компетенции государственного суда на разрешение договорного спора, ответчик возражает против рассмотрения спора в государственном суде и ссылается на незарегистрированное дополнительное соглашение 2004 г., арбитражный суд согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ однозначно не может применить новую редакцию п. 3 ст. 433 ГК РФ, но может ли он применить ранее утвердившуюся практику ВАС РФ с тем же эффектом, если такая практика утвердилась намного позже, чем заключенное спорное дополнительное соглашение? Можно усложнить пример еще больше: а что если спор рассматривается в суде общей юрисдикции, которые в массе своей в принципе не применяли доктрину непротивопоставимости до появления в ГК РФ п. 3 ст. 433 и исходили из буквального прочтения ст. 164, п. 3 ст. 433 (в прежней редакции) и ст. 651 ГК РФ в прежней редакции, считая незарегистрированный договор просто не существующим в принципе?
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требовании подп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства - не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требовании подп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства - не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.