Неотделимые улучшения учет у арендодателя налог на прибыль
Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения учет у арендодателя налог на прибыль (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 258 "Амортизационные группы (подгруппы). Особенности включения амортизируемого имущества в состав амортизационных групп (подгрупп)" главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налогоплательщик арендовал производственные помещения, в период действия договоров аренды произвел в арендуемых объектах ряд неотделимых улучшений, включая обустройство вентиляции, водопровода и ливневой канализации, системы отопления, реконструкцию шахты лифта, установку оконных блоков и отделку корпуса. Произведенные в арендованных объектах улучшения были учтены налогоплательщиком в составе амортизируемого имущества. Амортизация начислялась в течение срока действия договоров аренды исходя из срока полезного использования, определенного для арендованных объектов основных средств, и включалась в состав расходов при исчислении налога на прибыль. В связи с окончанием строительства и введением в эксплуатацию собственного производственного корпуса налогоплательщик расторг договоры аренды досрочно и возвратил арендованные объекты арендодателю, одновременно в связи с расторжением договоров аренды налогоплательщик списал остаточную стоимость неотделимых улучшений в состав внереализационных расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль. Налоговый орган пришел к выводу о неправомерном включении остаточной стоимости неотделимых улучшений в состав внереализационных расходов, поскольку произведенные налогоплательщиком улучшения в арендованном имуществе были переданы арендодателю безвозмездно (без получения компенсации от арендодателя). Кроме того, передача неотделимых улучшений исключает дальнейшее использование неотделимых улучшений в облагаемой НДС деятельности, поэтому принятый к вычету при их приобретении НДС подлежит восстановлению пропорционально остаточной (балансовой) стоимости капитальных вложений на момент прекращения аренды. Суды двух инстанций признали обоснованным доначисление НДС и налога на прибыль, суд кассационной инстанции признал решение налогового органа недействительным. ВС РФ направил дело на новое рассмотрение, отменив решения всех нижестоящих судов. ВС РФ отметил, что понесенные налогоплательщиком расходы на недоамортизированные неотделимые улучшения могут быть учтены им при исчислении налога на прибыль, если налогоплательщиком будут представлены доказательства, подтверждающие необходимость осуществления капитальных вложений, прежде всего для ведения его собственной деятельности через арендуемый объект (например, обустройства торгового объекта в уникальном фирменном стиле, обустройства коммуникаций, необходимых в первую очередь для эксплуатации оборудования налогоплательщика), наличие у налогоплательщика на момент заключения договора намерения и возможности окупить стоимость капитальных вложений за счет использования арендованного имущества в течение предполагаемого срока аренды, существование разумных экономических причин прекращения аренды до истечения срока полезного использования улучшений, произведенных в арендованном объекте, в том числе если это связано с объективным изменением внешних условий ведения деятельности. Суд также вправе учесть доказательства, свидетельствующие о наличии или отсутствии экономической ценности произведенных улучшений для собственника на момент прекращения аренды, в том числе сведения о дальнейшей судьбе улучшенного имущества (производился ли собственником имущества или последующим арендатором демонтаж улучшений и т.п.). Вопрос с восстановлением ранее принятого к вычету НДС со стоимости переданных арендодателю неотделимых улучшений решается аналогичным образом, в зависимости от ценности и необходимости данных неотделимых улучшений как для арендатора, так и для арендодателя.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налогоплательщик арендовал производственные помещения, в период действия договоров аренды произвел в арендуемых объектах ряд неотделимых улучшений, включая обустройство вентиляции, водопровода и ливневой канализации, системы отопления, реконструкцию шахты лифта, установку оконных блоков и отделку корпуса. Произведенные в арендованных объектах улучшения были учтены налогоплательщиком в составе амортизируемого имущества. Амортизация начислялась в течение срока действия договоров аренды исходя из срока полезного использования, определенного для арендованных объектов основных средств, и включалась в состав расходов при исчислении налога на прибыль. В связи с окончанием строительства и введением в эксплуатацию собственного производственного корпуса налогоплательщик расторг договоры аренды досрочно и возвратил арендованные объекты арендодателю, одновременно в связи с расторжением договоров аренды налогоплательщик списал остаточную стоимость неотделимых улучшений в состав внереализационных расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль. Налоговый орган пришел к выводу о неправомерном включении остаточной стоимости неотделимых улучшений в состав внереализационных расходов, поскольку произведенные налогоплательщиком улучшения в арендованном имуществе были переданы арендодателю безвозмездно (без получения компенсации от арендодателя). Кроме того, передача неотделимых улучшений исключает дальнейшее использование неотделимых улучшений в облагаемой НДС деятельности, поэтому принятый к вычету при их приобретении НДС подлежит восстановлению пропорционально остаточной (балансовой) стоимости капитальных вложений на момент прекращения аренды. Суды двух инстанций признали обоснованным доначисление НДС и налога на прибыль, суд кассационной инстанции признал решение налогового органа недействительным. ВС РФ направил дело на новое рассмотрение, отменив решения всех нижестоящих судов. ВС РФ отметил, что понесенные налогоплательщиком расходы на недоамортизированные неотделимые улучшения могут быть учтены им при исчислении налога на прибыль, если налогоплательщиком будут представлены доказательства, подтверждающие необходимость осуществления капитальных вложений, прежде всего для ведения его собственной деятельности через арендуемый объект (например, обустройства торгового объекта в уникальном фирменном стиле, обустройства коммуникаций, необходимых в первую очередь для эксплуатации оборудования налогоплательщика), наличие у налогоплательщика на момент заключения договора намерения и возможности окупить стоимость капитальных вложений за счет использования арендованного имущества в течение предполагаемого срока аренды, существование разумных экономических причин прекращения аренды до истечения срока полезного использования улучшений, произведенных в арендованном объекте, в том числе если это связано с объективным изменением внешних условий ведения деятельности. Суд также вправе учесть доказательства, свидетельствующие о наличии или отсутствии экономической ценности произведенных улучшений для собственника на момент прекращения аренды, в том числе сведения о дальнейшей судьбе улучшенного имущества (производился ли собственником имущества или последующим арендатором демонтаж улучшений и т.п.). Вопрос с восстановлением ранее принятого к вычету НДС со стоимости переданных арендодателю неотделимых улучшений решается аналогичным образом, в зависимости от ценности и необходимости данных неотделимых улучшений как для арендатора, так и для арендодателя.
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 252 "Расходы. Группировка расходов" главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")В связи с введением в эксплуатацию собственного производственного корпуса налогоплательщик досрочно расторг договоры аренды и передал арендодателю капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, включив в состав внереализационных расходов их остаточную стоимость. Налоговый орган счел, что произведенные налогоплательщиком улучшения переданы арендодателю безвозмездно, доначислил налог на прибыль и НДС. Поскольку неотделимые улучшения, являющиеся модернизацией, обладают экономической ценностью не только для самого арендатора, но и для собственника, суд признал решение налогового органа законным и указал, что при передаче арендодателю неотделимых улучшений без получения встречного предоставления расходы налогоплательщика в части, оставшейся не списанной через амортизационные отчисления в течение срока аренды, по общему правилу не учитываются на основании ст. 252 НК РФ, а уплаченные суммы НДС подлежат восстановлению на основании подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ. Суд отклонил довод налогоплательщика о том, что прекращение договоров аренды было вызвано разумными экономическими причинами, поскольку окончание срока аренды в данном случае обусловлено исключительно субъективным фактором, находящимся в сфере контроля налогоплательщика. Указание общества на отсутствие у собственника экономического интереса в переданных неотделимых улучшениях суд не принял во внимание ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих о демонтаже собственником переданных неотделимых улучшений. Сам по себе факт неиспользования площадей и неотделимых улучшений собственником в производственной деятельности не свидетельствует о том, что улучшения не имеют для него экономической ценности.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")В связи с введением в эксплуатацию собственного производственного корпуса налогоплательщик досрочно расторг договоры аренды и передал арендодателю капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, включив в состав внереализационных расходов их остаточную стоимость. Налоговый орган счел, что произведенные налогоплательщиком улучшения переданы арендодателю безвозмездно, доначислил налог на прибыль и НДС. Поскольку неотделимые улучшения, являющиеся модернизацией, обладают экономической ценностью не только для самого арендатора, но и для собственника, суд признал решение налогового органа законным и указал, что при передаче арендодателю неотделимых улучшений без получения встречного предоставления расходы налогоплательщика в части, оставшейся не списанной через амортизационные отчисления в течение срока аренды, по общему правилу не учитываются на основании ст. 252 НК РФ, а уплаченные суммы НДС подлежат восстановлению на основании подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ. Суд отклонил довод налогоплательщика о том, что прекращение договоров аренды было вызвано разумными экономическими причинами, поскольку окончание срока аренды в данном случае обусловлено исключительно субъективным фактором, находящимся в сфере контроля налогоплательщика. Указание общества на отсутствие у собственника экономического интереса в переданных неотделимых улучшениях суд не принял во внимание ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих о демонтаже собственником переданных неотделимых улучшений. Сам по себе факт неиспользования площадей и неотделимых улучшений собственником в производственной деятельности не свидетельствует о том, что улучшения не имеют для него экономической ценности.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)После окончания срока действия договора аренды арендатор по смыслу п. 1 ст. 258 НК РФ прекращает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованные объекты основных средств. Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, не возмещаемые арендодателем, передаются ему безвозмездно. Расходы в виде недоамортизированной части таких капитальных вложений в общем случае не учитываются для целей налогообложения прибыли, поскольку не отвечают критерию экономической оправданности (п. 1 ст. 252, п. 16 ст. 270 НК РФ, Письмо Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74085, Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2021 N 309-ЭС20-16872 по делу N А76-8895/2019 (включено в Обзор правовых позиций, направленный Письмом ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@ для использования в работе)). Не признается для целей налогообложения и сумма НДС, начисленная при передаче капитальных вложений (п. 16 ст. 270 НК РФ).
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. АрендодательВ отношении признания арендодателем доходов необходимо отметить следующее. Произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, которые неотделимы без вреда для этого имущества, становятся неотъемлемой его частью. Поэтому при прекращении договора аренды арендатор возвращает арендодателю арендованное имущество, а также передает ему произведенные им неотделимые улучшения этого имущества (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). По мнению Минфина России (Письмо от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986), если неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, то при их безвозмездном получении они учитываются арендодателем, применяющим УСН, в составе внереализационных доходов в качестве безвозмездно полученных работ. При этом к внереализационным доходам относятся только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, т.е. связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением. Аналогичный вывод следует из Письма Минфина России от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280, в котором разъяснен порядок признания таких доходов для целей налогообложения прибыли. Однако такая позиция представляется весьма спорной. При применении УСН арендодатель учитывает внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), и не учитывает доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). На основании п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ внереализационными доходами признаются доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ. К таким исключительным случаям относятся капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенные арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). Как следует из данной нормы, ее применение не обусловлено наличием или отсутствием согласия арендодателя на выполнение арендатором неотделимых улучшений. Таким образом, при получении от арендатора имущества с неотделимыми улучшениями у арендодателя, применяющего УСН, не возникает дохода в целях налогообложения. Отметим также, что аналогичная позиция в отношении признания дохода для целей налогообложения прибыли изложена в Письме УФНС России по г. Москве от 29.11.2006 N 20-12/105055.1. Хотя указанное Письмо касается организаций - плательщиков налога на прибыль, сделанный в нем вывод относится в данном случае и к организациям, применяющим УСН.
Нормативные акты
<Письмо> МНС РФ от 21.06.2004 N 02-4-07/229@
"Об учете расходов на неотделимые улучшения арендуемого имущества"В случае, если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества, а арендодатель не возмещает арендатору понесенные им расходы, то подобные затраты не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли в соответствии с главой 25 НК РФ.
"Об учете расходов на неотделимые улучшения арендуемого имущества"В случае, если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества, а арендодатель не возмещает арендатору понесенные им расходы, то подобные затраты не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли в соответствии с главой 25 НК РФ.
<Письмо> МНС РФ от 05.08.2004 N 02-5-11/135@
"Об увеличении выкупной стоимости основного средства арендатором на сумму произведенных неотделимых улучшений"В случае если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества и арендодатель не возмещает арендатору понесенные им расходы, то подобные затраты в соответствии с пунктом 16 статьи 270 НК РФ не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.
"Об увеличении выкупной стоимости основного средства арендатором на сумму произведенных неотделимых улучшений"В случае если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества и арендодатель не возмещает арендатору понесенные им расходы, то подобные затраты в соответствии с пунктом 16 статьи 270 НК РФ не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.