Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 42 "Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"Таким образом, поскольку договор купли-продажи доли квартиры в силу закона подлежал нотариальному удостоверению и был заключен в предусмотренной законом форме, был нотариально удостоверен, дополнительное соглашение к такому договору также подлежало нотариальному удостоверению в силу ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации)."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 21 "Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости""Из материалов дела следует, что обращаясь с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру, представитель продавца данной квартиры П. - Т., помимо договора купли-продажи от 20 января 2022 года, представила доверенность, удостоверенную частным нотариусом Харьковского городского нотариального округа Босенко М.А. от 08 февраля 2022 года с нотариальным переводом.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):
Вопрос: Подлежит ли нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретенную на публичных торгах по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве? Правомерен ли отказ в регистрации перехода права собственности, ввиду того что договор не заверен нотариусом?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретенную гражданином на публичных торгах по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве? Правомерен ли отказ в государственной регистрации перехода права собственности, ввиду того что такой договор купли-продажи не заверен нотариусом?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретенную гражданином на публичных торгах по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве? Правомерен ли отказ в государственной регистрации перехода права собственности, ввиду того что такой договор купли-продажи не заверен нотариусом?
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.11.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.11.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 28.12.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
(ред. от 28.12.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Ситуация: Как составить договор купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры не предусмотрено. Исключением являются случаи, предусмотренные законом, в частности продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры не предусмотрено. Исключением являются случаи, предусмотренные законом, в частности продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Статья: Нотариальное удостоверение сделок как гарантия конституционного права на жилище
(Михайлова Е.В.)
("Нотариус", 2025, N 4)Традиционно нотариусы исходят из того, что все документы по сделке и информацию им должны предоставить ее участники, т.е. граждане и юридические лица. Если последние еще в состоянии определить самостоятельно, какие документы им необходимы для защиты своих прав и законных интересов в будущем, то граждане в подавляющем большинстве случаев на это просто неспособны ввиду отсутствия у них юридических знаний. И ярче всего это проявляется именно в жилищных правоотношениях, при купле-продаже гражданами жилых помещений. Например, правовые тонкости, связанные с тем, что приватизированная квартира может быть обременена правами так называемых вечных жильцов (лица, отказавшиеся в свое время от участия в приватизации жилья; имеющие право проживания в квартире на основании завещательного отказа; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; супруг, имеющий право проживания в квартире на основании условия брачного договора, и т.д.). Юристам хорошо известно, что таких граждан нельзя снять с регистрационного учета без их согласия. Но граждане, не имеющие юридических знаний и приобретающие на основании договора купли-продажи жилое помещение, этого, скорее всего, просто не знают. Продавец же, заинтересованный продать квартиру, по понятным причинам наличие "вечных жильцов" будет наверняка скрывать и уж точно не представит нотариусу документы, раскрывающие их наличие. В этом контексте возникает вопрос: должен ли нотариус, удостоверивший договор купли-продажи квартиры, нести имущественную ответственность в случае, если впоследствии выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц? Является ли это тем "вредом", за причинение которого нотариус отвечает, и является ли поведение нотариуса виновным, если он сам не знал о подобных обременениях и опирался лишь на документы, представленные сторонами сделки?
(Михайлова Е.В.)
("Нотариус", 2025, N 4)Традиционно нотариусы исходят из того, что все документы по сделке и информацию им должны предоставить ее участники, т.е. граждане и юридические лица. Если последние еще в состоянии определить самостоятельно, какие документы им необходимы для защиты своих прав и законных интересов в будущем, то граждане в подавляющем большинстве случаев на это просто неспособны ввиду отсутствия у них юридических знаний. И ярче всего это проявляется именно в жилищных правоотношениях, при купле-продаже гражданами жилых помещений. Например, правовые тонкости, связанные с тем, что приватизированная квартира может быть обременена правами так называемых вечных жильцов (лица, отказавшиеся в свое время от участия в приватизации жилья; имеющие право проживания в квартире на основании завещательного отказа; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; супруг, имеющий право проживания в квартире на основании условия брачного договора, и т.д.). Юристам хорошо известно, что таких граждан нельзя снять с регистрационного учета без их согласия. Но граждане, не имеющие юридических знаний и приобретающие на основании договора купли-продажи жилое помещение, этого, скорее всего, просто не знают. Продавец же, заинтересованный продать квартиру, по понятным причинам наличие "вечных жильцов" будет наверняка скрывать и уж точно не представит нотариусу документы, раскрывающие их наличие. В этом контексте возникает вопрос: должен ли нотариус, удостоверивший договор купли-продажи квартиры, нести имущественную ответственность в случае, если впоследствии выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц? Является ли это тем "вредом", за причинение которого нотариус отвечает, и является ли поведение нотариуса виновным, если он сам не знал о подобных обременениях и опирался лишь на документы, представленные сторонами сделки?
Статья: Проблемы квалификации и применения имущественной ответственности нотариуса: поиск модели правового регулирования
(Илюшина М.Н.)
("Гражданское право", 2024, N 5)Но суды так и не называют ни в одном деле, каким образом нотариус должен был убедиться в подлинности паспорта, какими ресурсами нотариус при проверке личности неправомерно не воспользовался. В последующем указанная позиция получила свое развитие в виде распространения презумпции виновного поведения причинителя вреда на формирование в этих случаях презумпции обязательности возникновения причинно-следственной связи. По делу, рассмотренному в 2023 г., суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, признал установленным, что нотариусом при удостоверении договора купли-продажи квартиры не исполнена надлежащим образом обязанность удостоверить личность продавца, обратившегося за совершением нотариального действия. Суд апелляционной инстанции указал, что между действиями нотариуса и убытками истца имеется прямая причинно-следственная связь, поскольку нотариус не проявил необходимую для надлежащего исполнения своих обязанностей заботливость и осмотрительность при совершении нотариального действия.
(Илюшина М.Н.)
("Гражданское право", 2024, N 5)Но суды так и не называют ни в одном деле, каким образом нотариус должен был убедиться в подлинности паспорта, какими ресурсами нотариус при проверке личности неправомерно не воспользовался. В последующем указанная позиция получила свое развитие в виде распространения презумпции виновного поведения причинителя вреда на формирование в этих случаях презумпции обязательности возникновения причинно-следственной связи. По делу, рассмотренному в 2023 г., суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, признал установленным, что нотариусом при удостоверении договора купли-продажи квартиры не исполнена надлежащим образом обязанность удостоверить личность продавца, обратившегося за совершением нотариального действия. Суд апелляционной инстанции указал, что между действиями нотариуса и убытками истца имеется прямая причинно-следственная связь, поскольку нотариус не проявил необходимую для надлежащего исполнения своих обязанностей заботливость и осмотрительность при совершении нотариального действия.
Ситуация: Каковы особенности продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Квартира, приобретенная с использованием материнского капитала, должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей. Для ее продажи требуется разрешение органа опеки и попечительства. Договор купли-продажи такой квартиры должен быть удостоверен нотариусом. Средства материнского капитала учитываются в составе расходов на приобретение квартиры при исчислении НДФЛ.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Квартира, приобретенная с использованием материнского капитала, должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей. Для ее продажи требуется разрешение органа опеки и попечительства. Договор купли-продажи такой квартиры должен быть удостоверен нотариусом. Средства материнского капитала учитываются в составе расходов на приобретение квартиры при исчислении НДФЛ.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Головенко заключила нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры, принадлежащей АО ФК "Русская недвижимость", и полностью выполнила свои обязательства по оплате. Однако ни сделка, ни передача квартиры зарегистрированы не были. При этом фактически Головенко, как можно судить, в квартиру вселилась <1>. После этого все имущество продавца - АО ФК "Русская недвижимость" - было описано судебным исполнителем за долги, и спорная квартира продана с торгов Фоменко.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Головенко заключила нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры, принадлежащей АО ФК "Русская недвижимость", и полностью выполнила свои обязательства по оплате. Однако ни сделка, ни передача квартиры зарегистрированы не были. При этом фактически Головенко, как можно судить, в квартиру вселилась <1>. После этого все имущество продавца - АО ФК "Русская недвижимость" - было описано судебным исполнителем за долги, и спорная квартира продана с торгов Фоменко.
Статья: Сделки с участием супругов с элементами брачного договора (соглашения о разделе имущества)
(Негодяев В.В.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)Например, истец обратился в суд с иском о признании незаконным отказа нотариуса в удостоверении договора купли-продажи и об обязании совершить нотариальное действие. Истец ссылался на то, что нотариусом ему отказано в удостоверении договора купли-продажи доли в квартире, поскольку квартира приобретена с использованием средств материнского капитала. Истец полагал, что право совместной собственности супругов прекращено, произошел раздел общего имущества супругов, такое соглашение не требует нотариальной формы. В удовлетворении указанных требований было отказано. В Апелляционном определении Московского городского суда от 28.11.2018 по делу N 33-52227/2018 судом сделан вывод об обоснованности отказа в совершении нотариального действия - нотариального удостоверения договора купли-продажи, так как соглашение об определении размера долей в праве на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, было представлено нотариусу в простой письменной форме, без нотариального удостоверения, что противоречит положениям п. 2 ст. 38, ст. 42 СК РФ. Регистрация управлением Росреестра права общей долевой собственности членов семьи по указанному соглашению не может служить основанием для признания отказа нотариуса в совершении нотариального действия незаконным.
(Негодяев В.В.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)Например, истец обратился в суд с иском о признании незаконным отказа нотариуса в удостоверении договора купли-продажи и об обязании совершить нотариальное действие. Истец ссылался на то, что нотариусом ему отказано в удостоверении договора купли-продажи доли в квартире, поскольку квартира приобретена с использованием средств материнского капитала. Истец полагал, что право совместной собственности супругов прекращено, произошел раздел общего имущества супругов, такое соглашение не требует нотариальной формы. В удовлетворении указанных требований было отказано. В Апелляционном определении Московского городского суда от 28.11.2018 по делу N 33-52227/2018 судом сделан вывод об обоснованности отказа в совершении нотариального действия - нотариального удостоверения договора купли-продажи, так как соглашение об определении размера долей в праве на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, было представлено нотариусу в простой письменной форме, без нотариального удостоверения, что противоречит положениям п. 2 ст. 38, ст. 42 СК РФ. Регистрация управлением Росреестра права общей долевой собственности членов семьи по указанному соглашению не может служить основанием для признания отказа нотариуса в совершении нотариального действия незаконным.
Ситуация: Как составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, предварительный договор купли-продажи доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп. 1 п. 2 ст. 163, п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, предварительный договор купли-продажи доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп. 1 п. 2 ст. 163, п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).