Обманутые дольщики
Подборка наиболее важных документов по запросу Обманутые дольщики (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 217.1 НК РФПрактика неоднозначна по вопросу о том, можно ли исчислять срок владения квартирой, полученной в качестве меры поддержки обманутых дольщиков, с даты внесения в полном объеме паевого взноса за неполученную квартиру
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 217.1 "Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества" главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению гражданина, в связи с тем, что он является обманутым дольщиком (застройщик признан банкротом), а также в связи с тем, что он внес паевой взнос в полном объеме, в целях налогообложения срок владения полученной квартирой подлежит исчислению с даты оплаты пая.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению гражданина, в связи с тем, что он является обманутым дольщиком (застройщик признан банкротом), а также в связи с тем, что он внес паевой взнос в полном объеме, в целях налогообложения срок владения полученной квартирой подлежит исчислению с даты оплаты пая.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)3. Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)3. Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Статья: Обзор правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по налоговым спорам за декабрь 2024 - январь 2025 года
(Ядрихинский С.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)В целях налогообложения срок владения квартирой, полученной в качестве меры поддержки обманутого дольщика, подлежит исчислению с даты полной уплаты им ее стоимости по первоначальному договору с застройщиком, а не с даты предоставления Фондом поддержки обманутых дольщиков квартиры в целях восстановления нарушенного права, поскольку самостоятельная возмездная сделка по поводу приобретения квартиры с Фондом не заключалась.
(Ядрихинский С.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)В целях налогообложения срок владения квартирой, полученной в качестве меры поддержки обманутого дольщика, подлежит исчислению с даты полной уплаты им ее стоимости по первоначальному договору с застройщиком, а не с даты предоставления Фондом поддержки обманутых дольщиков квартиры в целях восстановления нарушенного права, поскольку самостоятельная возмездная сделка по поводу приобретения квартиры с Фондом не заключалась.
Статья: Применение системно-динамического подхода к исследованию гражданско-правового механизма защиты прав и законных интересов физических лиц
(Костюк Н.Н.)
("Современное право", 2025, N 4)Действительно, в реалиях современной России анализ соответствующей судебной практики наглядно подтверждает многочисленные факты нарушений прав физических лиц, включая жилищные, трудовые, земельные и т.п. По-прежнему не сходят с повестки дня серьезнейшие проблемы так называемых обманутых дольщиков, колоссальные финансовые потери широких слоев населения в результате действие телефонных мошенников, использующих достижения научного прогресса в сфере телекоммуникационных и цифровых технологий; с каждым днем множатся факты неправомерных (порой преступных) действий представителей коллекторских агентств. Этот перечень примеров нарушений прав граждан можно продолжать и продолжать.
(Костюк Н.Н.)
("Современное право", 2025, N 4)Действительно, в реалиях современной России анализ соответствующей судебной практики наглядно подтверждает многочисленные факты нарушений прав физических лиц, включая жилищные, трудовые, земельные и т.п. По-прежнему не сходят с повестки дня серьезнейшие проблемы так называемых обманутых дольщиков, колоссальные финансовые потери широких слоев населения в результате действие телефонных мошенников, использующих достижения научного прогресса в сфере телекоммуникационных и цифровых технологий; с каждым днем множатся факты неправомерных (порой преступных) действий представителей коллекторских агентств. Этот перечень примеров нарушений прав граждан можно продолжать и продолжать.
Вопрос: Об исчислении минимального предельного срока владения в целях НДФЛ при продаже жилого помещения физлицом, являющимся обманутым дольщиком.
(Письмо Минфина России от 12.12.2024 N 03-04-04/125893)Вопрос: Об исчислении минимального предельного срока владения в целях НДФЛ при продаже жилого помещения физлицом, являющимся обманутым дольщиком.
(Письмо Минфина России от 12.12.2024 N 03-04-04/125893)Вопрос: Об исчислении минимального предельного срока владения в целях НДФЛ при продаже жилого помещения физлицом, являющимся обманутым дольщиком.
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)5.6. В ч. 5.6 комментируемой статьи говорится об особенностях проведения государственной экспертизы проектной документации многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В данном случае речь идет о решении проблемы так называемых обманутых дольщиков, которые вложили денежные средства в строительство жилых домов, но жилые дома не были достроены, а строительные фирмы, возводившие их, обанкротились.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)5.6. В ч. 5.6 комментируемой статьи говорится об особенностях проведения государственной экспертизы проектной документации многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В данном случае речь идет о решении проблемы так называемых обманутых дольщиков, которые вложили денежные средства в строительство жилых домов, но жилые дома не были достроены, а строительные фирмы, возводившие их, обанкротились.
Информация: Совещание с членами Правительства
("Официальный сайт Президента РФ", 2024)Счета эскроу оправдали себя в жилищном строительстве. Вы помните, как мы вводили этот инструмент для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков, и распространение счетов эскроу на индивидуальное жилищное строительство - это тоже очень важный шаг.
("Официальный сайт Президента РФ", 2024)Счета эскроу оправдали себя в жилищном строительстве. Вы помните, как мы вводили этот инструмент для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков, и распространение счетов эскроу на индивидуальное жилищное строительство - это тоже очень важный шаг.
Статья: Баланс интересов участников долевого строительства в Российской Федерации
(Воронов А.В., Одинцов С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 12)Несмотря на то что такие возможности инвестирования на начальном этапе строительства позволяли приобретать жилье на 20 - 30 процентов дешевле ее текущей среднерыночной стоимости, отсутствие федерального нормативного регулирования порядка контроля за деятельностью застройщиков и практики защиты прав и интересов инвесторов (дольщиков) приводило к массовым случаям потерь денежных средств вследствие недобросовестных действий (бездействия) застройщиков. Именно в тот период времени появились термин "обманутые дольщики" и, соответственно, проблема того, что физические лица, проинвестировавшие постройку будущего недвижимого имущества, так и не получили его. В связи с этим сфера долевого участия в финансировании строительства вызывала значительное недоверие общества, поскольку многие застройщики не исполняли обязательства по передаче недвижимого имущества, будучи признанными банкротами, либо фактически совершали хищение денежных средств даже вне процедур фиктивного или преднамеренного банкротства, когда объекты незавершенного строительства не находились в конкурсной массе, несмотря на то, что "в суде могут быть оспорены преднамеренные действия должника, наносящие ущерб кредиторам" <5>.
(Воронов А.В., Одинцов С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 12)Несмотря на то что такие возможности инвестирования на начальном этапе строительства позволяли приобретать жилье на 20 - 30 процентов дешевле ее текущей среднерыночной стоимости, отсутствие федерального нормативного регулирования порядка контроля за деятельностью застройщиков и практики защиты прав и интересов инвесторов (дольщиков) приводило к массовым случаям потерь денежных средств вследствие недобросовестных действий (бездействия) застройщиков. Именно в тот период времени появились термин "обманутые дольщики" и, соответственно, проблема того, что физические лица, проинвестировавшие постройку будущего недвижимого имущества, так и не получили его. В связи с этим сфера долевого участия в финансировании строительства вызывала значительное недоверие общества, поскольку многие застройщики не исполняли обязательства по передаче недвижимого имущества, будучи признанными банкротами, либо фактически совершали хищение денежных средств даже вне процедур фиктивного или преднамеренного банкротства, когда объекты незавершенного строительства не находились в конкурсной массе, несмотря на то, что "в суде могут быть оспорены преднамеренные действия должника, наносящие ущерб кредиторам" <5>.
Статья: Правовое регулирование использования счетов эскроу в строительстве
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)Особого внимания заслуживает специфика применения счетов эскроу в контексте поэтапного строительства. Законодательство допускает выдачу отдельных разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию для каждого этапа строительного проекта. Следовательно, возникает возможность открытия отдельных счетов эскроу для каждого этапа строительства, что может обеспечить более гибкий подход к финансированию долгосрочных и многоэтапных строительных проектов. Так, в рамках научного дискурса о функционировании счетов эскроу в сфере долевого строительства А.А. Иванкин поднимает актуальный вопрос о механизме и временных рамках перечисления застройщику депонированных средств и предлагает методику расчета объема подлежащих выплате средств, основанную на пропорциональном распределении остатков на счетах эскроу, открытых для объектов договоров долевого участия, входящих в состав введенного в эксплуатацию этапа <21>. Данная модель предусматривает выплату денежных средств застройщику не единовременно, а по мере завершения отдельных этапов строительства. Подобная практика успешно применяется в Германии, где действует нормативный акт, регулирующий обязанности маклеров, кредитных брокеров, застройщиков и руководителей строительных работ <22>. Анализ потенциальных последствий внедрения поэтапного раскрытия эскроу-счетов позволяет предположить, что данная мера может оказать позитивное влияние на финансовое положение строительных организаций. Ожидается повышение рентабельности строительных проектов за счет снижения банковских процентов и общей стоимости строительства, что может способствовать созданию благоприятных экономических условий в масштабах государства и потенциальному сокращению числа обманутых дольщиков. Однако следует учитывать, что поэтапное раскрытие счетов может создать дополнительные риски для дольщиков, в частности, при расторжении договора долевого участия возврат средств будет осуществляться лишь частично. Таким образом, предлагаемая система поэтапного раскрытия счетов эскроу может способствовать улучшению финансового положения застройщиков, однако требует тщательной проработки механизмов контроля для сохранения баланса интересов всех сторон. Представляется целесообразным создание в банках специализированных структурных подразделений для оценки и контроля готовности строительных объектов на различных этапах. С учетом специфики банковской деятельности возможно привлечение сторонних организаций, осуществляющих строительный контроль, для обеспечения качества и объективности оценки.
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)Особого внимания заслуживает специфика применения счетов эскроу в контексте поэтапного строительства. Законодательство допускает выдачу отдельных разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию для каждого этапа строительного проекта. Следовательно, возникает возможность открытия отдельных счетов эскроу для каждого этапа строительства, что может обеспечить более гибкий подход к финансированию долгосрочных и многоэтапных строительных проектов. Так, в рамках научного дискурса о функционировании счетов эскроу в сфере долевого строительства А.А. Иванкин поднимает актуальный вопрос о механизме и временных рамках перечисления застройщику депонированных средств и предлагает методику расчета объема подлежащих выплате средств, основанную на пропорциональном распределении остатков на счетах эскроу, открытых для объектов договоров долевого участия, входящих в состав введенного в эксплуатацию этапа <21>. Данная модель предусматривает выплату денежных средств застройщику не единовременно, а по мере завершения отдельных этапов строительства. Подобная практика успешно применяется в Германии, где действует нормативный акт, регулирующий обязанности маклеров, кредитных брокеров, застройщиков и руководителей строительных работ <22>. Анализ потенциальных последствий внедрения поэтапного раскрытия эскроу-счетов позволяет предположить, что данная мера может оказать позитивное влияние на финансовое положение строительных организаций. Ожидается повышение рентабельности строительных проектов за счет снижения банковских процентов и общей стоимости строительства, что может способствовать созданию благоприятных экономических условий в масштабах государства и потенциальному сокращению числа обманутых дольщиков. Однако следует учитывать, что поэтапное раскрытие счетов может создать дополнительные риски для дольщиков, в частности, при расторжении договора долевого участия возврат средств будет осуществляться лишь частично. Таким образом, предлагаемая система поэтапного раскрытия счетов эскроу может способствовать улучшению финансового положения застройщиков, однако требует тщательной проработки механизмов контроля для сохранения баланса интересов всех сторон. Представляется целесообразным создание в банках специализированных структурных подразделений для оценки и контроля готовности строительных объектов на различных этапах. С учетом специфики банковской деятельности возможно привлечение сторонних организаций, осуществляющих строительный контроль, для обеспечения качества и объективности оценки.
Статья: Особенности правового положения застройщиков
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Достаточно большая категория застройщиков - застройщики многоквартирных жилых домов, для строительства которых привлекаются денежные средства участников долевого строительства. Возникновение и массовость движения "обманутых дольщиков" привели к тому, что на уровне законодательства нужно было отрегулировать взаимоотношения и деятельность застройщиков жилых многоквартирных домов, защитив при этом участников долевого строительства.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Достаточно большая категория застройщиков - застройщики многоквартирных жилых домов, для строительства которых привлекаются денежные средства участников долевого строительства. Возникновение и массовость движения "обманутых дольщиков" привели к тому, что на уровне законодательства нужно было отрегулировать взаимоотношения и деятельность застройщиков жилых многоквартирных домов, защитив при этом участников долевого строительства.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Практическое различие режима вещных и обязательственных прав имели возможность почувствовать на себе, например, "обманутые дольщики", надеявшиеся стать собственниками жилых квартир после уплаты ими денег застройщику, а не после реального создания им этих объектов недвижимости и государственной регистрации соответствующих прав на них. Еще более четко это различие прослеживается в правовом режиме наличных и "безналичных" денег (ст. 128 ГК РФ) <107>: в первом случае собственник денежных купюр (вещей) непосредственно использует их по своему усмотрению; во втором случае управомоченное лицо предъявляет к кредитной организации соответствующие требования, исполнение которых от него уже не зависит (что стало ясным после различного рода "дефолтов", банкротств банков и т.п.), и даже порядок этого исполнения может определяться не им, а непосредственно законом (п. 2 ст. 855 ГК РФ). По справедливому замечанию К.П. Победоносцева, "имея вещное право, человек обладает вещью, обладает имуществом, имеющим значение вещи. Имея личное право или требование, человек обладает, в том или другом отношении, личной способностью другого человека, его волей и деятельностью, так что может требовать от него личного или вещественного исполнения, может требовать себе службы лицом или вещью" <108>.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Практическое различие режима вещных и обязательственных прав имели возможность почувствовать на себе, например, "обманутые дольщики", надеявшиеся стать собственниками жилых квартир после уплаты ими денег застройщику, а не после реального создания им этих объектов недвижимости и государственной регистрации соответствующих прав на них. Еще более четко это различие прослеживается в правовом режиме наличных и "безналичных" денег (ст. 128 ГК РФ) <107>: в первом случае собственник денежных купюр (вещей) непосредственно использует их по своему усмотрению; во втором случае управомоченное лицо предъявляет к кредитной организации соответствующие требования, исполнение которых от него уже не зависит (что стало ясным после различного рода "дефолтов", банкротств банков и т.п.), и даже порядок этого исполнения может определяться не им, а непосредственно законом (п. 2 ст. 855 ГК РФ). По справедливому замечанию К.П. Победоносцева, "имея вещное право, человек обладает вещью, обладает имуществом, имеющим значение вещи. Имея личное право или требование, человек обладает, в том или другом отношении, личной способностью другого человека, его волей и деятельностью, так что может требовать от него личного или вещественного исполнения, может требовать себе службы лицом или вещью" <108>.
Статья: Неквалифицированный инвестор перед лицом деприватизации
(Пилинцов А.В.)
("Хозяйство и право", 2025, N 9)Наиболее рациональным видится первый вариант, который позволит сохранить доверие неквалифицированных инвесторов. О необходимости сохранения доверия розничного инвестора к фондовому рынку говорил и Президент Российской Федерации В.В. Путин: "...нам не хватало только "второго издания" обманутых дольщиков" <4>.
(Пилинцов А.В.)
("Хозяйство и право", 2025, N 9)Наиболее рациональным видится первый вариант, который позволит сохранить доверие неквалифицированных инвесторов. О необходимости сохранения доверия розничного инвестора к фондовому рынку говорил и Президент Российской Федерации В.В. Путин: "...нам не хватало только "второго издания" обманутых дольщиков" <4>.