Обязательно ли согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений
Подборка наиболее важных документов по запросу Обязательно ли согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2023 N 11АП-2283/2023 по делу N А49-8025/2022
Требование: Об отмене определения о включении требований в реестр требований кредиторов должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.Между тем, судом первой инстанции установлено, что действие договора аренды от 28.12.2016 было прекращено по инициативе арендодателя, а получение согласие на производство неотделимых улучшений не носит обязательный характер при заключении договора аренды.
Требование: Об отмене определения о включении требований в реестр требований кредиторов должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.Между тем, судом первой инстанции установлено, что действие договора аренды от 28.12.2016 было прекращено по инициативе арендодателя, а получение согласие на производство неотделимых улучшений не носит обязательный характер при заключении договора аренды.
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 N 11АП-9371/2024 по делу N А65-18180/2023
Требование: О взыскании задолженности.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Доводы апелляционной жалобы о том, истец получил согласование работ всеми инстанциями, отклоняются, поскольку истец соблюл порядок производства земляных работ, однако это не является доказательством соблюдения им требований заключенного договора, а также требований закона, устанавливающих обязательное получение согласия арендодателя на производимые улучшения (ст. 623 ГК РФ), в связи с чем у него отсутствует право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Требование: О взыскании задолженности.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Доводы апелляционной жалобы о том, истец получил согласование работ всеми инстанциями, отклоняются, поскольку истец соблюл порядок производства земляных работ, однако это не является доказательством соблюдения им требований заключенного договора, а также требований закона, устанавливающих обязательное получение согласия арендодателя на производимые улучшения (ст. 623 ГК РФ), в связи с чем у него отсутствует право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Что такое неотделимые улучшения арендуемого помещения и чем они отличаются от отделимых улучшений
(КонсультантПлюс, 2025)5. Обязательно ли согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений
(КонсультантПлюс, 2025)5. Обязательно ли согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений
Готовое решение: Как составить договор аренды здания (сооружения)
(КонсультантПлюс, 2025)в каком порядке арендатор должен получать согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений. Арендодатель может выразить согласие непосредственно в договоре. В этом случае рекомендуем указать конкретный перечень и стоимость работ, на которые соглашается арендодатель;
(КонсультантПлюс, 2025)в каком порядке арендатор должен получать согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений. Арендодатель может выразить согласие непосредственно в договоре. В этом случае рекомендуем указать конкретный перечень и стоимость работ, на которые соглашается арендодатель;
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
"Юридические факты и иные жизненные обстоятельства: цивилистический очерк: монография"
(Соломин С.К., Соломина Н.Г.)
("Юстицинформ", 2022)Так, пользуясь и владея арендованным имуществом, арендатор может произвести за свой счет улучшение этого имущества. Последствия подобного поведенческого акта в отношении неотделимых улучшений арендованного имущества зависят от факта получения предварительного согласия арендодателя на их производство: арендатору после прекращения договора будет возмещена стоимость неотделимых улучшений при условии, если такие улучшения были произведены с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Несоблюдение такого условия скажется на определении правового режима неотделимых улучшений имущества как имущества, не подлежащего возврату в качестве неосновательного обогащения <81>. Что касается правовой природы действия по производству неотделимых улучшений, то такое действие должно восприниматься в качестве юридического поступка несмотря на то, что совершается непосредственно в пределах срока действия договора аренды. Срок действия договора аренды определяет лишь тот период времени, в пределах которого иные лица (несобственники) вправе реализовать правомочия собственника (то есть является сроком существования субъективного права). В пределах этого срока арендатор имеет возможность воздействовать на объект вещного права с целью его преобразования (улучшения) так же, как это делал бы собственник вещи. Соответственно, неотделимые улучшения не подлежат рассмотрению в отрыве от самой вещи, которая улучшается, что позволяет провести аналогию между этим действием и переработкой как первоначальным способом возникновения права собственности, которая выступает ярким примером юридического поступка <82>.
(Соломин С.К., Соломина Н.Г.)
("Юстицинформ", 2022)Так, пользуясь и владея арендованным имуществом, арендатор может произвести за свой счет улучшение этого имущества. Последствия подобного поведенческого акта в отношении неотделимых улучшений арендованного имущества зависят от факта получения предварительного согласия арендодателя на их производство: арендатору после прекращения договора будет возмещена стоимость неотделимых улучшений при условии, если такие улучшения были произведены с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Несоблюдение такого условия скажется на определении правового режима неотделимых улучшений имущества как имущества, не подлежащего возврату в качестве неосновательного обогащения <81>. Что касается правовой природы действия по производству неотделимых улучшений, то такое действие должно восприниматься в качестве юридического поступка несмотря на то, что совершается непосредственно в пределах срока действия договора аренды. Срок действия договора аренды определяет лишь тот период времени, в пределах которого иные лица (несобственники) вправе реализовать правомочия собственника (то есть является сроком существования субъективного права). В пределах этого срока арендатор имеет возможность воздействовать на объект вещного права с целью его преобразования (улучшения) так же, как это делал бы собственник вещи. Соответственно, неотделимые улучшения не подлежат рассмотрению в отрыве от самой вещи, которая улучшается, что позволяет провести аналогию между этим действием и переработкой как первоначальным способом возникновения права собственности, которая выступает ярким примером юридического поступка <82>.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Нужно ли согласовать с арендодателем виды и стоимость работ по капитальному ремонту, если по условиям договора аренды его может или обязан выполнять арендатор
(КонсультантПлюс, 2025)В кассационной жалобе ООО "Лужники 2011" просит обжалуемые решение и постановление отменить. Считает вывод суда о недоказанности дачи согласия арендодателем на производство работ по уложению покрытия автостоянки противоречащим пунктам 4.9 и 4.10 договоров аренды, согласно которым освоение земельных участков проводится в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом, а впоследствии арендатор обязан поддерживать земельные участки в состоянии, пригодном для использования по основному целевому назначению. Кассатор также отмечает, что арендодатель на этапе заключения договоров аренды земельных участков заранее дал согласие на совершение арендатором любых неотделимых улучшений, совершение которых было необходимо для организации автостоянки.
Нужно ли согласовать с арендодателем виды и стоимость работ по капитальному ремонту, если по условиям договора аренды его может или обязан выполнять арендатор
(КонсультантПлюс, 2025)В кассационной жалобе ООО "Лужники 2011" просит обжалуемые решение и постановление отменить. Считает вывод суда о недоказанности дачи согласия арендодателем на производство работ по уложению покрытия автостоянки противоречащим пунктам 4.9 и 4.10 договоров аренды, согласно которым освоение земельных участков проводится в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом, а впоследствии арендатор обязан поддерживать земельные участки в состоянии, пригодном для использования по основному целевому назначению. Кассатор также отмечает, что арендодатель на этапе заключения договоров аренды земельных участков заранее дал согласие на совершение арендатором любых неотделимых улучшений, совершение которых было необходимо для организации автостоянки.
Вопрос: Правомерно ли требование арендатора о компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения с приобретателя объекта недвижимости, а не с предыдущего собственника, давшего согласие на их производство?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Верховный Суд РФ указал, что лицо, давшее согласие на производство неотделимых улучшений и впоследствии воспользовавшееся имущественным результатом таких улучшений путем продажи имущества с включением произведенных улучшений в стоимость продажи имущества, является лицом, неосновательно обогатившимся в размере стоимости неотделимых улучшений (Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2017 N 301-ЭС17-8242 по делу N А82-17718/2015). То есть возмещать стоимость неотделимых улучшений должен первоначальный арендодатель, впоследствии продавший улучшенное имущество и получивший, таким образом, неосновательное обогащение. Данная позиция была применена в аналогичном споре Арбитражным судом Московского округа (Постановление от 12.09.2017 N Ф05-9816/2017 по делу N А40-242507/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 13.02.2018 N 305-ЭС17-19379 отказано в передаче дела N А40-242507/2015 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления)).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Верховный Суд РФ указал, что лицо, давшее согласие на производство неотделимых улучшений и впоследствии воспользовавшееся имущественным результатом таких улучшений путем продажи имущества с включением произведенных улучшений в стоимость продажи имущества, является лицом, неосновательно обогатившимся в размере стоимости неотделимых улучшений (Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2017 N 301-ЭС17-8242 по делу N А82-17718/2015). То есть возмещать стоимость неотделимых улучшений должен первоначальный арендодатель, впоследствии продавший улучшенное имущество и получивший, таким образом, неосновательное обогащение. Данная позиция была применена в аналогичном споре Арбитражным судом Московского округа (Постановление от 12.09.2017 N Ф05-9816/2017 по делу N А40-242507/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 13.02.2018 N 305-ЭС17-19379 отказано в передаче дела N А40-242507/2015 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления)).