Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2023 по делу N 33-53067/2023 (УИД 77RS0029-02-2023-002182-47)
Категория спора: Задаток.
Требования стороны, выдавшей задаток: О взыскании задатка.
Обстоятельства: Истец указал, что договор не был заключен по вине ответчика, так как ответчиком не были внесены сведения в ЕГРН об изменениях в характеристиках квартиры, возникших после проведения перепланировки, но претензия о возврате задатка проигнорирована ответчиком.
Решение: Удовлетворено в части.Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что условия о нотариальном оформлении договора купли-продажи квартиры не содержит ни договор задатка, ни какой-либо другой подписанный сторонами документ, следовательно, отказ нотариуса в удостоверении сделки не является препятствием для ее заключения, не могут повлечь отмены решения суда, с учетом установленного судом обстоятельства, что на дату, в которую должен был быть заключен основной договор, стороной ответчика не были соблюдены условия, оговоренные сторонами в договоре задатка, и являвшиеся основанием для заключения основного договора, в случае их исправления стороной продавца.
Категория спора: Задаток.
Требования стороны, выдавшей задаток: О взыскании задатка.
Обстоятельства: Истец указал, что договор не был заключен по вине ответчика, так как ответчиком не были внесены сведения в ЕГРН об изменениях в характеристиках квартиры, возникших после проведения перепланировки, но претензия о возврате задатка проигнорирована ответчиком.
Решение: Удовлетворено в части.Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что условия о нотариальном оформлении договора купли-продажи квартиры не содержит ни договор задатка, ни какой-либо другой подписанный сторонами документ, следовательно, отказ нотариуса в удостоверении сделки не является препятствием для ее заключения, не могут повлечь отмены решения суда, с учетом установленного судом обстоятельства, что на дату, в которую должен был быть заключен основной договор, стороной ответчика не были соблюдены условия, оговоренные сторонами в договоре задатка, и являвшиеся основанием для заключения основного договора, в случае их исправления стороной продавца.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как составить договор купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры не предусмотрено. Исключением являются случаи, предусмотренные законом, в частности продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры не предусмотрено. Исключением являются случаи, предусмотренные законом, в частности продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Ситуация: Как составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, предварительный договор купли-продажи доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп. 1 п. 2 ст. 163, п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, предварительный договор купли-продажи доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп. 1 п. 2 ст. 163, п. 2 ст. 429 ГК РФ; п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)Согласно пункту 2 статьи 38 СК РФ (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ, вступившего в силу в части внесения изменений в статью 38 СК РФ с 29 декабря 2015 г. и действовавшего на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 2 февраля 2018 г.) общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)Согласно пункту 2 статьи 38 СК РФ (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ, вступившего в силу в части внесения изменений в статью 38 СК РФ с 29 декабря 2015 г. и действовавшего на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 2 февраля 2018 г.) общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Определение Верховного Суда РФ от 03.08.2010 N КАС10-348
<Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 31.05.2010 N ГКПИ10-434, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца четвертого пункта 9 Порядка выплаты компенсаций за утраченное жилье и/или имущество гражданам, пострадавшим в результате разрешения кризиса в Чеченской Республике и покинувшим ее безвозвратно, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.04.1997 N 510>подлинники документов, подтверждающих право владения или пользования жильем (выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, договор купли-продажи, ордер, договор дарения, документ, свидетельствующий о приватизации жилья, документ, подтверждающий полную выплату паевого взноса за жилье в жилищно-строительном кооперативе, и др.);
<Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 31.05.2010 N ГКПИ10-434, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца четвертого пункта 9 Порядка выплаты компенсаций за утраченное жилье и/или имущество гражданам, пострадавшим в результате разрешения кризиса в Чеченской Республике и покинувшим ее безвозвратно, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.04.1997 N 510>подлинники документов, подтверждающих право владения или пользования жильем (выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, договор купли-продажи, ордер, договор дарения, документ, свидетельствующий о приватизации жилья, документ, подтверждающий полную выплату паевого взноса за жилье в жилищно-строительном кооперативе, и др.);
Статья: О необходимости введения нотариального удостоверения договоров по отчуждению жилых помещений
(Формакидов Д.А.)
("Нотариус", 2022, N 4)А. Лейба вообще увязывает недостатки нотариальной формы сделок с сокращением общего количества подлежащих нотариальному удостоверению сделок в имущественном обороте: "Договор пожизненного содержания с иждивением в отличие от распространенных договоров купли-продажи и дарения жилого помещения не получил широкого распространения, вероятнее всего, из-за необходимости обязательного его нотариального удостоверения" <5>. С данной позицией согласиться, конечно, невозможно. Доля договоров купли-продажи от общего числа договоров по передаче недвижимости в собственность всегда превалирует (по некоторым данным она достигает около 90% от общего оборота недвижимости). Договоры же ренты и пожизненного содержания с иждивением, представляя собой особую сделку с, как правило, специфическим субъектом, сами по себе в любом обществе являются крайне редкими.
(Формакидов Д.А.)
("Нотариус", 2022, N 4)А. Лейба вообще увязывает недостатки нотариальной формы сделок с сокращением общего количества подлежащих нотариальному удостоверению сделок в имущественном обороте: "Договор пожизненного содержания с иждивением в отличие от распространенных договоров купли-продажи и дарения жилого помещения не получил широкого распространения, вероятнее всего, из-за необходимости обязательного его нотариального удостоверения" <5>. С данной позицией согласиться, конечно, невозможно. Доля договоров купли-продажи от общего числа договоров по передаче недвижимости в собственность всегда превалирует (по некоторым данным она достигает около 90% от общего оборота недвижимости). Договоры же ренты и пожизненного содержания с иждивением, представляя собой особую сделку с, как правило, специфическим субъектом, сами по себе в любом обществе являются крайне редкими.
Ситуация: Есть ли особенности продажи приватизированной квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Статья: Проблемы квалификации и применения имущественной ответственности нотариуса: поиск модели правового регулирования
(Илюшина М.Н.)
("Гражданское право", 2024, N 5)Но суды так и не называют ни в одном деле, каким образом нотариус должен был убедиться в подлинности паспорта, какими ресурсами нотариус при проверке личности неправомерно не воспользовался. В последующем указанная позиция получила свое развитие в виде распространения презумпции виновного поведения причинителя вреда на формирование в этих случаях презумпции обязательности возникновения причинно-следственной связи. По делу, рассмотренному в 2023 г., суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, признал установленным, что нотариусом при удостоверении договора купли-продажи квартиры не исполнена надлежащим образом обязанность удостоверить личность продавца, обратившегося за совершением нотариального действия. Суд апелляционной инстанции указал, что между действиями нотариуса и убытками истца имеется прямая причинно-следственная связь, поскольку нотариус не проявил необходимую для надлежащего исполнения своих обязанностей заботливость и осмотрительность при совершении нотариального действия.
(Илюшина М.Н.)
("Гражданское право", 2024, N 5)Но суды так и не называют ни в одном деле, каким образом нотариус должен был убедиться в подлинности паспорта, какими ресурсами нотариус при проверке личности неправомерно не воспользовался. В последующем указанная позиция получила свое развитие в виде распространения презумпции виновного поведения причинителя вреда на формирование в этих случаях презумпции обязательности возникновения причинно-следственной связи. По делу, рассмотренному в 2023 г., суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, признал установленным, что нотариусом при удостоверении договора купли-продажи квартиры не исполнена надлежащим образом обязанность удостоверить личность продавца, обратившегося за совершением нотариального действия. Суд апелляционной инстанции указал, что между действиями нотариуса и убытками истца имеется прямая причинно-следственная связь, поскольку нотариус не проявил необходимую для надлежащего исполнения своих обязанностей заботливость и осмотрительность при совершении нотариального действия.
Статья: Модернизация законодательства о нотариате как фактор, повышающий гарантии охраны и защиты гражданских и семейных прав
(Михайлова И.А.)
("Нотариус", 2021, N 3)Вторым фактором, обусловливающим целесообразность введения обязательного нотариального удостоверения всех сделок с жилыми помещениями, является беспрецедентно важное значение таких объектов. Для многих граждан жилое помещение является самым ценным или единственно ценным видом имеющегося у них имущества. По официальным данным, в настоящее время только четверть российских граждан проживает в отдельной квартире или доме, где на одного человека приходится не менее 18 кв. метров <22>.
(Михайлова И.А.)
("Нотариус", 2021, N 3)Вторым фактором, обусловливающим целесообразность введения обязательного нотариального удостоверения всех сделок с жилыми помещениями, является беспрецедентно важное значение таких объектов. Для многих граждан жилое помещение является самым ценным или единственно ценным видом имеющегося у них имущества. По официальным данным, в настоящее время только четверть российских граждан проживает в отдельной квартире или доме, где на одного человека приходится не менее 18 кв. метров <22>.
Статья: О последствиях определения супругами разных долей в праве собственности на недвижимое имущество в нотариально удостоверенном договоре
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)2. Исходный случай. Супруги решили развестись. Из имущества у них имеется квартира, приобретенная в браке при отсутствии брачного договора или иного соглашения о разделе общего имущества. При приобретении квартиры был заключен договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса. При этом доля супруги определена как 2/3, а доля супруга в объеме 1/3. Такое распределение было устно оговорено между супругами в связи с тем, что родители супруги оказали материальную помощь при приобретении квартиры. Очевидно, что и обращение к нотариусу при оформлении сделки было связано не с необходимостью заключения брачного договора в составе иного договора, а необходимостью соблюдения иных требований. Спор между супругами при расторжении брака возник относительно того, является ли такое распределение долей окончательным и определяющим порядок раздела имущества между ними при разводе? Какова правовая природа удостоверенного у нотариуса договора купли-продажи в связи с отношениями между супругами, т.е. можно ли считать его содержащим элементы брачного договора? Какое юридическое значение может иметь такое распределение долей между супругами, кроме как для оценки его как брачного договора в составе другого договора?
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)2. Исходный случай. Супруги решили развестись. Из имущества у них имеется квартира, приобретенная в браке при отсутствии брачного договора или иного соглашения о разделе общего имущества. При приобретении квартиры был заключен договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса. При этом доля супруги определена как 2/3, а доля супруга в объеме 1/3. Такое распределение было устно оговорено между супругами в связи с тем, что родители супруги оказали материальную помощь при приобретении квартиры. Очевидно, что и обращение к нотариусу при оформлении сделки было связано не с необходимостью заключения брачного договора в составе иного договора, а необходимостью соблюдения иных требований. Спор между супругами при расторжении брака возник относительно того, является ли такое распределение долей окончательным и определяющим порядок раздела имущества между ними при разводе? Какова правовая природа удостоверенного у нотариуса договора купли-продажи в связи с отношениями между супругами, т.е. можно ли считать его содержащим элементы брачного договора? Какое юридическое значение может иметь такое распределение долей между супругами, кроме как для оценки его как брачного договора в составе другого договора?
Статья: Нотариальное совершение сделок с жилыми помещениями с использованием средств материнского (семейного) капитала: пробел контроля статуса жилого объекта
(Аман А.)
("Нотариус", 2022, N 3)Несмотря на то что в настоящее время бремя нотариального оформления обязательства снято с владельцев МСК, роль нотариуса на реализации сделок с жилыми помещениями с использованием средств МСК не заканчивается.
(Аман А.)
("Нотариус", 2022, N 3)Несмотря на то что в настоящее время бремя нотариального оформления обязательства снято с владельцев МСК, роль нотариуса на реализации сделок с жилыми помещениями с использованием средств МСК не заканчивается.
Вопрос: Как оформить сделку купли-продажи квартиры?
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).
Статья: Смешанные договоры в нотариальной деятельности
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 3)Признание соглашения супругов об изменении режима совместно нажитого имущества при отсутствии соблюдения нотариальной формы актуально только для соглашений, заключенных до 29 декабря 2015 года <3>. Согласно действующей редакции нормы пункта 2 статьи 38 СК РФ <4> общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению, которое должно быть нотариально удостоверено. Таким образом, соглашения, изменяющие законный режим имущества супругов, в обязательном порядке должны быть нотариально удостоверены независимо от того, является ли это соглашение самостоятельным актом или входит в качестве элемента в другой договор, например купли-продажи квартиры <5>.
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 3)Признание соглашения супругов об изменении режима совместно нажитого имущества при отсутствии соблюдения нотариальной формы актуально только для соглашений, заключенных до 29 декабря 2015 года <3>. Согласно действующей редакции нормы пункта 2 статьи 38 СК РФ <4> общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению, которое должно быть нотариально удостоверено. Таким образом, соглашения, изменяющие законный режим имущества супругов, в обязательном порядке должны быть нотариально удостоверены независимо от того, является ли это соглашение самостоятельным актом или входит в качестве элемента в другой договор, например купли-продажи квартиры <5>.
Ситуация: Как оформить договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).
Вопрос: Подлежит ли нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретенную на публичных торгах по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве? Правомерен ли отказ в регистрации перехода права собственности, ввиду того что договор не заверен нотариусом?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретенную гражданином на публичных торгах по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве? Правомерен ли отказ в государственной регистрации перехода права собственности, ввиду того что такой договор купли-продажи не заверен нотариусом?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретенную гражданином на публичных торгах по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве? Правомерен ли отказ в государственной регистрации перехода права собственности, ввиду того что такой договор купли-продажи не заверен нотариусом?