Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
Подборка наиболее важных документов по запросу Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 42 "Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости""Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Данные требования изложены в пункте 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Дистанционное нотариальное удостоверение трансграничных сделок с недвижимостью: анализ перспектив правовой регламентации в странах БРИКС
(Тымчук Ю.А.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 8)<4> Размер минимальной заработной платы в Бразилии с 1 января 2022 года установлен в размере 1 212 реалов, или 19 198,08 рубля (по курсу Банка России по состоянию на 24.04.2022). Соответственно, законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, цена которых составляет от 36 360 реалов (или от 575 942,4 рубля по курсу Банка России по состоянию на 24.04.2022).
(Тымчук Ю.А.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 8)<4> Размер минимальной заработной платы в Бразилии с 1 января 2022 года установлен в размере 1 212 реалов, или 19 198,08 рубля (по курсу Банка России по состоянию на 24.04.2022). Соответственно, законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, цена которых составляет от 36 360 реалов (или от 575 942,4 рубля по курсу Банка России по состоянию на 24.04.2022).
Нормативные акты
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Статья: К вопросу о правовых рисках дарения недвижимости
(Бадулина Е.В., Бегичев А.В.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 9)Необходимость комплексной правовой экспертизы документов и сведений, которая проводится нотариусом, является одним из главных аргументов в пользу введения в законодательство нормы об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Представляется, что такой инструмент будет способствовать надежной защите имущественных прав субъектов гражданского оборота, в частности, благодаря тому, что установление требования об обязательной нотариальной форме станет препятствием для осуществления мошеннических действий <8>.
(Бадулина Е.В., Бегичев А.В.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 9)Необходимость комплексной правовой экспертизы документов и сведений, которая проводится нотариусом, является одним из главных аргументов в пользу введения в законодательство нормы об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Представляется, что такой инструмент будет способствовать надежной защите имущественных прав субъектов гражданского оборота, в частности, благодаря тому, что установление требования об обязательной нотариальной форме станет препятствием для осуществления мошеннических действий <8>.
Статья: Нотариат как способ защиты жилищных прав граждан
(Ковалева О.А.)
("Нотариус", 2022, N 5)<3> Иншакова А.О., Тымчук Ю.А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью как гарант стабильности ее гражданского оборота // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2016. Т. 15. N 2 (31). С. 125 - 133.
(Ковалева О.А.)
("Нотариус", 2022, N 5)<3> Иншакова А.О., Тымчук Ю.А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью как гарант стабильности ее гражданского оборота // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2016. Т. 15. N 2 (31). С. 125 - 133.
Статья: О необходимости введения нотариального удостоверения договоров по отчуждению жилых помещений
(Формакидов Д.А.)
("Нотариус", 2022, N 4)<3> Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 14 - 17.
(Формакидов Д.А.)
("Нотариус", 2022, N 4)<3> Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 14 - 17.
Статья: Цифровизация в современном нотариате
(Лагодина Е.И.)
("Нотариус", 2024, N 3)Весьма интересным был доклад заместителя председателя комиссии Московской городской нотариальной палаты по методической работе и изучению практики применения законодательства в сфере нотариата, кандидата юридических наук, нотариуса г. Москвы А.П. Макарова, который рассмотрел вопросы о возможности удостоверения сделок в цифровом формате. "Чаще всего при электронных сделках видно лишь внешнее соблюдение всех последовательных алгоритмов действий. Например, человек нажал кнопку "согласен" или "подписать". А что при этом происходит с волеизъявлением клиента? Не находится ли он под обманом, не оказывают ли на него воздействие?" - отметил спикер. По мнению Макарова, ни действующее законодательство, ни судебная практика не содержат действенных механизмов проверки сторон электронной сделки без личной явки к нотариусу, что создает риски злоупотреблений и мошенничества. "Например, гражданина могут принудить к совершению сделки, ввести его в заблуждение. Особенно высок риск при сделках с недвижимостью, когда в результате человек может остаться без жилья. Выходом может стать введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в цифровой среде", - подытожил Макаров.
(Лагодина Е.И.)
("Нотариус", 2024, N 3)Весьма интересным был доклад заместителя председателя комиссии Московской городской нотариальной палаты по методической работе и изучению практики применения законодательства в сфере нотариата, кандидата юридических наук, нотариуса г. Москвы А.П. Макарова, который рассмотрел вопросы о возможности удостоверения сделок в цифровом формате. "Чаще всего при электронных сделках видно лишь внешнее соблюдение всех последовательных алгоритмов действий. Например, человек нажал кнопку "согласен" или "подписать". А что при этом происходит с волеизъявлением клиента? Не находится ли он под обманом, не оказывают ли на него воздействие?" - отметил спикер. По мнению Макарова, ни действующее законодательство, ни судебная практика не содержат действенных механизмов проверки сторон электронной сделки без личной явки к нотариусу, что создает риски злоупотреблений и мошенничества. "Например, гражданина могут принудить к совершению сделки, ввести его в заблуждение. Особенно высок риск при сделках с недвижимостью, когда в результате человек может остаться без жилья. Выходом может стать введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в цифровой среде", - подытожил Макаров.
Статья: К вопросу о совершенствовании регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации
(Демченко М.В.)
("Нотариус", 2020, N 8)Вокруг инициативы об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью уже долгое время ведутся дискуссии. Основным аргументом противников данной инициативы является чрезмерная обременительность участников гражданского оборота, затягивание сроков совершения сделки, а также дополнительные расходы на нотариальные услуги. Следует учитывать также и то, что в результате внедрения данной реформы загруженность нотариальных контор существенно увеличится.
(Демченко М.В.)
("Нотариус", 2020, N 8)Вокруг инициативы об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью уже долгое время ведутся дискуссии. Основным аргументом противников данной инициативы является чрезмерная обременительность участников гражданского оборота, затягивание сроков совершения сделки, а также дополнительные расходы на нотариальные услуги. Следует учитывать также и то, что в результате внедрения данной реформы загруженность нотариальных контор существенно увеличится.
Статья: Иск о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим: место в системе способов защиты гражданских прав
(Сазанова И.В.)
("Юрист", 2021, N 10)Вопрос защиты прав на недвижимость осложняется нерешенностью в российском правопорядке проблемы соотношения "книжного" и фактического владения (фактического господства над вещью, фактического обладания). Несмотря на понимание того, что следует различать владение движимостью и недвижимостью (в случае с движимой вещью, уступив владение ею другому лицу, собственник своим поведением создает видимость права на стороне фактического владельца, т.е. третьи лица имеют основания полагать, что фактический владелец вправе распоряжаться вещью; в случае же с недвижимостью сама по себе передача владения другому лицу не создает видимости права на стороне этого лица, поскольку, по данным ЕГРН, собственник не изменился), отечественная судебная практика и доктрина не склонны отрицать правовое значение физического владения недвижимостью <7>. Такое положение вещей объяснимо различиями, существующими в российском и германском правопорядках. В германском правопорядке возможность "книжного владения" объясняется высокой степенью публичной достоверности реестра, что обеспечивается порядком осуществления регистрации прав на недвижимость и тем, что запись, внесенная в реестр по волеизъявлению собственника, порождает правовой эффект даже в случае недействительности основания записи. Недвижимое имущество в германском праве приобретается в силу публичной достоверности реестра, а не по добросовестности. В отечественном же правопорядке высок риск оспаривания сделок в условиях отсутствия обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, что делает реестр слабым. Недвижимое имущество в силу ст. 223, 302 ГК РФ приобретается по добросовестности, как и движимость.
(Сазанова И.В.)
("Юрист", 2021, N 10)Вопрос защиты прав на недвижимость осложняется нерешенностью в российском правопорядке проблемы соотношения "книжного" и фактического владения (фактического господства над вещью, фактического обладания). Несмотря на понимание того, что следует различать владение движимостью и недвижимостью (в случае с движимой вещью, уступив владение ею другому лицу, собственник своим поведением создает видимость права на стороне фактического владельца, т.е. третьи лица имеют основания полагать, что фактический владелец вправе распоряжаться вещью; в случае же с недвижимостью сама по себе передача владения другому лицу не создает видимости права на стороне этого лица, поскольку, по данным ЕГРН, собственник не изменился), отечественная судебная практика и доктрина не склонны отрицать правовое значение физического владения недвижимостью <7>. Такое положение вещей объяснимо различиями, существующими в российском и германском правопорядках. В германском правопорядке возможность "книжного владения" объясняется высокой степенью публичной достоверности реестра, что обеспечивается порядком осуществления регистрации прав на недвижимость и тем, что запись, внесенная в реестр по волеизъявлению собственника, порождает правовой эффект даже в случае недействительности основания записи. Недвижимое имущество в германском праве приобретается в силу публичной достоверности реестра, а не по добросовестности. В отечественном же правопорядке высок риск оспаривания сделок в условиях отсутствия обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, что делает реестр слабым. Недвижимое имущество в силу ст. 223, 302 ГК РФ приобретается по добросовестности, как и движимость.
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи жилого дома, в том числе если у продавца нет права собственности на земельный участок?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Статья: Особенности оформления сделок с долями жилых помещений
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Долю в праве собственности на жилое помещение можно отчуждать. Однако расцвет квартирного рейдерства <2> заставил законодателя ввести в 2016 году обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости <3>. Так, М.Н. Илюшина писала: "Понятно, что самым незащищенным собственником в современном правовом поле оказался участник общей собственности" <4>. Квартирные рейдеры недорого покупали маленькую долю квартиры, вселялись в нее и вынуждали своего сособственника продать им оставшуюся долю в ущерб себе. А затем, захватив таким образом всю квартиру, продавали ее по рыночной стоимости, зарабатывая при этом крупные суммы денег.
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Долю в праве собственности на жилое помещение можно отчуждать. Однако расцвет квартирного рейдерства <2> заставил законодателя ввести в 2016 году обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости <3>. Так, М.Н. Илюшина писала: "Понятно, что самым незащищенным собственником в современном правовом поле оказался участник общей собственности" <4>. Квартирные рейдеры недорого покупали маленькую долю квартиры, вселялись в нее и вынуждали своего сособственника продать им оставшуюся долю в ущерб себе. А затем, захватив таким образом всю квартиру, продавали ее по рыночной стоимости, зарабатывая при этом крупные суммы денег.
Статья: Нотариальная охрана прав в сфере недвижимости
(Михайлова Е.В.)
("Нотариальный вестник", 2021, N 5)Т.В. Ярошенко отмечает, что "анализ зарубежного опыта показывает, что более чем в 80% европейских государств предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Среди лидеров - Германия и Франция" <10>.
(Михайлова Е.В.)
("Нотариальный вестник", 2021, N 5)Т.В. Ярошенко отмечает, что "анализ зарубежного опыта показывает, что более чем в 80% европейских государств предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Среди лидеров - Германия и Франция" <10>.
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением подлежащих нотариальному удостоверению сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением подлежащих нотариальному удостоверению сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).