Оценка недвижимого имущества в банкротстве
Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка недвижимого имущества в банкротстве (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 110 "Продажа предприятия должника" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)""Из системного анализа статей 110, 111, 139, 142, 148 Закона о банкротстве следует, что недвижимое имущество и имущественные права должника подлежат продаже в рамках строго установленной процедуры."
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Ипотека в спорах о банкротстве
(КонсультантПлюс, 2025)При разногласиях начальная продажная цена заложенной недвижимости в деле о банкротстве физического лица определяется судом на основании оценки в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости
(КонсультантПлюс, 2025)При разногласиях начальная продажная цена заложенной недвижимости в деле о банкротстве физического лица определяется судом на основании оценки в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Применение принципа добросовестности при оценке сделок в рамках банкротства
(Абросимов А.В.)
("Российский судья", 2023, N 12)Ключевые слова: банкротство, принцип добросовестности, недвижимость, отчуждение, конкурсная масса, оценка сделок, экономическая целесообразность.
(Абросимов А.В.)
("Российский судья", 2023, N 12)Ключевые слова: банкротство, принцип добросовестности, недвижимость, отчуждение, конкурсная масса, оценка сделок, экономическая целесообразность.
"Публично-правовые компании в России: проблемы правового статуса: монография"
(Зайцева Ю.А.)
("Юстицинформ", 2024)По результатам реализации ППК "Фонд" публичного полномочия по проверке финансовой деятельности застройщиков в случае выявления признаков несостоятельности (банкротства) последних компания вступает в гражданские правоотношения посредством инициирования процедуры банкротства застройщиков, осуществления дальнейшего строительства многоквартирных домов, не достроенных ими, и т.д. Данная компания заключает различные гражданско-правовые договоры, предметом которых являются, например, выполнение работ и оказание услуг по строительству и финансированию мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов; оказание услуг: по приему от граждан заявлений о выплате возмещений и иных необходимых документов, по организации и проведению демонстрационных показов объектов долевого строительства (жилых и нежилых помещений, машино-мест) и передаче указанных объектов участникам долевого строительства, по юридическому сопровождению процедур несостоятельности (банкротства) должников-застройщиков, по анализу стоимости строительных объектов недвижимости, по приобретению исключительного права на программное обеспечение для взаимодействия информационных систем компании и государственных органов <203>. Как видно, правовой результат формирования и реализации интереса ППК "Фонд" при вступлении в указанные гражданские правоотношения затрагивает интересы иных лиц. Вместе с тем некоторые заключаемые этой компанией сделки направлены на удовлетворение интересов только самой компании. Это касается, например, договоров поставки автомобилей, офисной техники, аренды нежилых помещений, закупки услуг по бухгалтерской (финансовой) отчетности, по добровольному медицинскому страхованию сотрудников, организационному сопровождению деловых поездок сотрудников компании и др. <204>. Необходимо отметить, что данные сделки направлены на обеспечение существования компании и имеют дополнительную, обеспечивающую функцию по организации ее текущей деятельности.
(Зайцева Ю.А.)
("Юстицинформ", 2024)По результатам реализации ППК "Фонд" публичного полномочия по проверке финансовой деятельности застройщиков в случае выявления признаков несостоятельности (банкротства) последних компания вступает в гражданские правоотношения посредством инициирования процедуры банкротства застройщиков, осуществления дальнейшего строительства многоквартирных домов, не достроенных ими, и т.д. Данная компания заключает различные гражданско-правовые договоры, предметом которых являются, например, выполнение работ и оказание услуг по строительству и финансированию мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов; оказание услуг: по приему от граждан заявлений о выплате возмещений и иных необходимых документов, по организации и проведению демонстрационных показов объектов долевого строительства (жилых и нежилых помещений, машино-мест) и передаче указанных объектов участникам долевого строительства, по юридическому сопровождению процедур несостоятельности (банкротства) должников-застройщиков, по анализу стоимости строительных объектов недвижимости, по приобретению исключительного права на программное обеспечение для взаимодействия информационных систем компании и государственных органов <203>. Как видно, правовой результат формирования и реализации интереса ППК "Фонд" при вступлении в указанные гражданские правоотношения затрагивает интересы иных лиц. Вместе с тем некоторые заключаемые этой компанией сделки направлены на удовлетворение интересов только самой компании. Это касается, например, договоров поставки автомобилей, офисной техники, аренды нежилых помещений, закупки услуг по бухгалтерской (финансовой) отчетности, по добровольному медицинскому страхованию сотрудников, организационному сопровождению деловых поездок сотрудников компании и др. <204>. Необходимо отметить, что данные сделки направлены на обеспечение существования компании и имеют дополнительную, обеспечивающую функцию по организации ее текущей деятельности.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Вопреки выводам судов, экспертная оценка доли не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблении, связанных как с завышением, так и с занижением цены. К тому же правовые нормы о банкротстве гражданина (п. 2 ст. 213.26 Закона о банкротстве) не обязывают финансового управляющего проводить экспертную оценку имущества должника.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Вопреки выводам судов, экспертная оценка доли не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблении, связанных как с завышением, так и с занижением цены. К тому же правовые нормы о банкротстве гражданина (п. 2 ст. 213.26 Закона о банкротстве) не обязывают финансового управляющего проводить экспертную оценку имущества должника.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)В деле о банкротстве гражданина начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества, по общему правилу, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом исходя из стоимости предмета залога, определенной в договоре об ипотеке. В случае разногласий относительно начальной продажной цены она определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам оценки (ст. 213.26 Закона о банкротстве, п. 4 ст. 14 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 154-ФЗ "Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)В деле о банкротстве гражданина начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества, по общему правилу, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом исходя из стоимости предмета залога, определенной в договоре об ипотеке. В случае разногласий относительно начальной продажной цены она определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам оценки (ст. 213.26 Закона о банкротстве, п. 4 ст. 14 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 154-ФЗ "Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Статья: Злоупотребление правом как основание для оспаривания сделок несостоятельного должника
(Гурылева К.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)Автор публикаций, в том числе: Обременение залогом в силу закона недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, в пользу конкурсного кредитора: анализ судебной практики // Пробелы в российском законодательстве. Вып. N 1. 2019; Злоупотребление правами при проведении торгов в рамках процедуры несостоятельности (банкротства): анализ судебной практики и практики ФАС России // Предпринимательское право. Вып. N 2. 2021; Злоупотребление правами при замещении активов должника // Вестник арбитражной практики. N 2. 2021. с. 69 - 79.
(Гурылева К.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)Автор публикаций, в том числе: Обременение залогом в силу закона недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, в пользу конкурсного кредитора: анализ судебной практики // Пробелы в российском законодательстве. Вып. N 1. 2019; Злоупотребление правами при проведении торгов в рамках процедуры несостоятельности (банкротства): анализ судебной практики и практики ФАС России // Предпринимательское право. Вып. N 2. 2021; Злоупотребление правами при замещении активов должника // Вестник арбитражной практики. N 2. 2021. с. 69 - 79.
Статья: Доступность правосудия в делах о банкротстве
(Фокин Е.А.)
("Журнал российского права", 2024, N 11)Интересна эволюция практики Конституционного Суда по вопросу иммунитета единственного жилья должника. Эта практика основывается на ст. 40 Конституции РФ, закрепляющей как право на жилище, так и запрет его произвольного лишения. Статья 446 ГПК РФ устанавливает исполнительский иммунитет единственного жилья должника. Конституционная идея предельно конкретна и подразумевает запрет оставлять без крыши над головой разорившегося гражданина. Между тем реализация этой идеи на практике сопряжена с рядом трудностей: нередко единственным жильем должника оказываются роскошные объекты недвижимости. Конституционный Суд дважды, в 2012 и 2021 гг. <23>, предметно рассматривал эту проблему, указав на необходимость механизма предоставления должнику замещающего, более дешевого жилья, с тем чтобы за счет разницы в стоимости можно было рассчитаться с кредиторами. Отдельно было обращено внимание на необходимость оценки добросовестности действий должника: если он намеренно накануне своего банкротства продает все имеющиеся у него объекты жилой недвижимости и приобретает взамен один такой объект, но дорогостоящий, то добросовестность в таком контексте под большим вопросом. Эти позиции Конституционного Суда РФ впоследствии были успешно имплементированы в практику Верховного Суда РФ <24>.
(Фокин Е.А.)
("Журнал российского права", 2024, N 11)Интересна эволюция практики Конституционного Суда по вопросу иммунитета единственного жилья должника. Эта практика основывается на ст. 40 Конституции РФ, закрепляющей как право на жилище, так и запрет его произвольного лишения. Статья 446 ГПК РФ устанавливает исполнительский иммунитет единственного жилья должника. Конституционная идея предельно конкретна и подразумевает запрет оставлять без крыши над головой разорившегося гражданина. Между тем реализация этой идеи на практике сопряжена с рядом трудностей: нередко единственным жильем должника оказываются роскошные объекты недвижимости. Конституционный Суд дважды, в 2012 и 2021 гг. <23>, предметно рассматривал эту проблему, указав на необходимость механизма предоставления должнику замещающего, более дешевого жилья, с тем чтобы за счет разницы в стоимости можно было рассчитаться с кредиторами. Отдельно было обращено внимание на необходимость оценки добросовестности действий должника: если он намеренно накануне своего банкротства продает все имеющиеся у него объекты жилой недвижимости и приобретает взамен один такой объект, но дорогостоящий, то добросовестность в таком контексте под большим вопросом. Эти позиции Конституционного Суда РФ впоследствии были успешно имплементированы в практику Верховного Суда РФ <24>.
Статья: Имущество гражданина-должника в процедуре несостоятельности (банкротства): реализовать нельзя оставить
(Кочкалов С.А.)
("Вестник исполнительного производства", 2023, N 4)В настоящей работе рассмотрим, какое недвижимое и движимое имущество гражданина, согласно новым тенденциям судебной практики, может составлять конкурсную массу при банкротстве, а какое подлежит исключению. Кроме того, проанализируем правовое регулирование в контексте банкротных процедур цифровых активов должника с выявлением проблематики по каждому активу гражданина-банкрота.
(Кочкалов С.А.)
("Вестник исполнительного производства", 2023, N 4)В настоящей работе рассмотрим, какое недвижимое и движимое имущество гражданина, согласно новым тенденциям судебной практики, может составлять конкурсную массу при банкротстве, а какое подлежит исключению. Кроме того, проанализируем правовое регулирование в контексте банкротных процедур цифровых активов должника с выявлением проблематики по каждому активу гражданина-банкрота.
Статья: Субсидиарная ответственность контролирующих лиц как разновидность гражданско-правовой ответственности
(Абрамян С.К.)
("Право и экономика", 2024, N 3)В результате ведение хозяйственной деятельности по продаже и управлению имуществом в процедурах банкротства фактически реализуется на всех стадиях, за исключением конкурсного производства. Эффективность осуществления продажи и управления недвижимым имуществом предопределяет размер удовлетворенных требований кредиторов. Как следует из ст. 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, которое имеется на дату открытия конкурсного производства, а также выявленное в ходе его проведения, составляет конкурсную массу. Недвижимое имущество не входит в перечень имущества, которое исключается из конкурсной массы. Продолжение осуществления хозяйственной деятельности в процедурах банкротства преследует множество целей и задач (прежде всего социального и экономического характера). С точки зрения недвижимого имущества его эксплуатация направлена в том числе на сохранение функциональных качеств объектов. В случае отсутствия факта возбуждения дела о банкротстве или прекращения производства по делу о банкротстве в порядке ст. 57 Закона о банкротстве оценка хозяйственной деятельности должна реализовываться применительно к действиям контролирующих лиц в соответствующие периоды деятельности юридического лица.
(Абрамян С.К.)
("Право и экономика", 2024, N 3)В результате ведение хозяйственной деятельности по продаже и управлению имуществом в процедурах банкротства фактически реализуется на всех стадиях, за исключением конкурсного производства. Эффективность осуществления продажи и управления недвижимым имуществом предопределяет размер удовлетворенных требований кредиторов. Как следует из ст. 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, которое имеется на дату открытия конкурсного производства, а также выявленное в ходе его проведения, составляет конкурсную массу. Недвижимое имущество не входит в перечень имущества, которое исключается из конкурсной массы. Продолжение осуществления хозяйственной деятельности в процедурах банкротства преследует множество целей и задач (прежде всего социального и экономического характера). С точки зрения недвижимого имущества его эксплуатация направлена в том числе на сохранение функциональных качеств объектов. В случае отсутствия факта возбуждения дела о банкротстве или прекращения производства по делу о банкротстве в порядке ст. 57 Закона о банкротстве оценка хозяйственной деятельности должна реализовываться применительно к действиям контролирующих лиц в соответствующие периоды деятельности юридического лица.
Статья: Исполнительский иммунитет в деле о банкротстве наследственной массы
(Рабина С.Д.)
("Журнал предпринимательского и корпоративного права", 2024, N 3)В статье анализируется механизм реализации исполнительского иммунитета в деле о банкротстве, его адресаты и пределы, исследуется иммунитет доли в праве собственности на недвижимость, анализируются вопросы определения баланса интересов при установлении исполнительного иммунитета.
(Рабина С.Д.)
("Журнал предпринимательского и корпоративного права", 2024, N 3)В статье анализируется механизм реализации исполнительского иммунитета в деле о банкротстве, его адресаты и пределы, исследуется иммунитет доли в праве собственности на недвижимость, анализируются вопросы определения баланса интересов при установлении исполнительного иммунитета.
Статья: Обзор практики по делам о банкротстве за январь 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)- дать оценку на предмет добросовестности действий должника по объединению квартир. При этом, в случае если до возбуждения дела о банкротстве квартиры представляли собой два обособленных объекта недвижимости (юридически и функционально), действия должника по объединению в связи с угрозой обращения взыскания могут быть квалифицированы как недобросовестные;
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)- дать оценку на предмет добросовестности действий должника по объединению квартир. При этом, в случае если до возбуждения дела о банкротстве квартиры представляли собой два обособленных объекта недвижимости (юридически и функционально), действия должника по объединению в связи с угрозой обращения взыскания могут быть квалифицированы как недобросовестные;
Статья: Влияние оценки на реализацию залогового имущества в ходе электронных торгов
(Насретдинов Т.И.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 8)Как известно, на любом рынке взаимодействуют две стороны - продавец и покупатель, в результате чего и происходят сделки купли-продажи объектов. Наиболее явно это наблюдается при организации и проведении торгов (аукционов) залогового имущества банкрота. В этом случае, с одной стороны, оценщик, который использует определенные методы и представляет свою цену объекта недвижимости, и залоговые кредиторы, которые, как правило, оценивают объекты выше рыночной стоимости с целью максимально полно закрыть реестр требований кредиторов, с другой - реальный рынок, который представляют покупатели и инвесторы, у которых свои планы на имущество и ориентир на реальную рыночную конъюнктуру объектов и экономическую ситуацию. Как итог, зачастую на торгах банковские залоги практически никогда не продаются по цене оценки.
(Насретдинов Т.И.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 8)Как известно, на любом рынке взаимодействуют две стороны - продавец и покупатель, в результате чего и происходят сделки купли-продажи объектов. Наиболее явно это наблюдается при организации и проведении торгов (аукционов) залогового имущества банкрота. В этом случае, с одной стороны, оценщик, который использует определенные методы и представляет свою цену объекта недвижимости, и залоговые кредиторы, которые, как правило, оценивают объекты выше рыночной стоимости с целью максимально полно закрыть реестр требований кредиторов, с другой - реальный рынок, который представляют покупатели и инвесторы, у которых свои планы на имущество и ориентир на реальную рыночную конъюнктуру объектов и экономическую ситуацию. Как итог, зачастую на торгах банковские залоги практически никогда не продаются по цене оценки.
Статья: Злоупотребление правами при замещении активов должника
(Гурылева К.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 2)Обременение залогом в силу закона недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, в пользу конкурсного кредитора: анализ судебной практики // Пробелы в российском законодательстве. 2019. Вып. N 1; Злоупотребление правами при проведении торгов в рамках процедуры несостоятельности (банкротства): анализ судебной практики и практики ФАС России // Предпринимательское право. 2021. Вып. N 2.
(Гурылева К.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 2)Обременение залогом в силу закона недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, в пользу конкурсного кредитора: анализ судебной практики // Пробелы в российском законодательстве. 2019. Вып. N 1; Злоупотребление правами при проведении торгов в рамках процедуры несостоятельности (банкротства): анализ судебной практики и практики ФАС России // Предпринимательское право. 2021. Вып. N 2.
Статья: Отказ в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, обремененного залогом, по результатам проведения торгов в рамках дела о банкротстве
(Лазаренкова О.Г., Луговик В.Н.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 2)В правоприменительной практике наблюдаются ситуации, когда, руководствуясь этими правилами, государственный регистратор отказывает или приостанавливает процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество ввиду отсутствия такого согласия. При этом он подходит формально к совершению регистрационного действия, не анализируя основания возникновения права собственности; в частности, не обращая внимания на имеющиеся особенности возникновения права собственности на недвижимое имущество в процедуре несостоятельности (банкротстве). Это выливается в конечном итоге в отказ или приостановку государственной регистрации, а соответственно, в дальнейшем - в их оспаривание в судебном порядке, что влечет как увеличение срока проведения процедуры банкротства, так и возлагает дополнительную нагрузку на суды.
(Лазаренкова О.Г., Луговик В.Н.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 2)В правоприменительной практике наблюдаются ситуации, когда, руководствуясь этими правилами, государственный регистратор отказывает или приостанавливает процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество ввиду отсутствия такого согласия. При этом он подходит формально к совершению регистрационного действия, не анализируя основания возникновения права собственности; в частности, не обращая внимания на имеющиеся особенности возникновения права собственности на недвижимое имущество в процедуре несостоятельности (банкротстве). Это выливается в конечном итоге в отказ или приостановку государственной регистрации, а соответственно, в дальнейшем - в их оспаривание в судебном порядке, что влечет как увеличение срока проведения процедуры банкротства, так и возлагает дополнительную нагрузку на суды.
Статья: Особенности банкротства строительных компаний
(Мамонт О.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 10)Мамонт Олег Владимирович, руководитель направления строительства и недвижимости юридической компании a.t.Legal (г. Москва).
(Мамонт О.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 10)Мамонт Олег Владимирович, руководитель направления строительства и недвижимости юридической компании a.t.Legal (г. Москва).