Определение начальной продажной стоимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Определение начальной продажной стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 202 "Разъяснение решения суда" ГПК РФ"Суд первой инстанции при разъяснении решения суда фактически разрешил вопрос об определении начальной продажной стоимости предмета залога, изменив резолютивную часть решения суда, что не допускается правилами статьи 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 278 "Обращение взыскания на земельный участок" ГК РФ"Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения начальной продажной стоимости земельного участка при реализации его с публичных торгов, по мнению апелляционного суда, не является процессуальным нарушением, повлекшим принятие неправильного решения по делу, поскольку статья 278 ГК РФ не предусматривает обязанность суда при обращении взыскания на земельный участок установить его начальную продажную цену, к спорным правоотношениям не применимы специальные положения законодательства о залоге, согласно которым суд в своем решении должен определить начальную продажную стоимость земельного участка, в данном случае порядок оценки земельного участка должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам в порядке, установленном статьей 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве"."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения о купле-продаже.
Обязан ли организатор торгов вернуть покупателю деньги, если признан недействительным договор купли-продажи, заключенный на публичных торгах
(КонсультантПлюс, 2025)"...По заявлению судебного пристава-исполнителя Тарасова А.П. решением Московского районного суда г. Чебоксары от 16.03.2016 по делу N 2-381/2016 обращено взыскание на принадлежащие Осипову В.А. акции обыкновенные именные бездокументарные в количестве 5 547 штук в ОАО "КЗЭП", являющиеся предметом залога и находящиеся у залогодержателя ООО "Блик", г. Свердловск (ранее - ООО "Торговый Дом Чебоксарский Электроаппаратный завод"), на открытых торгах, с начальной продажной стоимостью каждой акции 7 рублей. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 25.07.2016 вышеуказанное решение суда в части установления способа реализации и определения начальной продажной стоимости заложенного имущества на открытых торгах отменено и производство по делу в данной части прекращено.
Обязан ли организатор торгов вернуть покупателю деньги, если признан недействительным договор купли-продажи, заключенный на публичных торгах
(КонсультантПлюс, 2025)"...По заявлению судебного пристава-исполнителя Тарасова А.П. решением Московского районного суда г. Чебоксары от 16.03.2016 по делу N 2-381/2016 обращено взыскание на принадлежащие Осипову В.А. акции обыкновенные именные бездокументарные в количестве 5 547 штук в ОАО "КЗЭП", являющиеся предметом залога и находящиеся у залогодержателя ООО "Блик", г. Свердловск (ранее - ООО "Торговый Дом Чебоксарский Электроаппаратный завод"), на открытых торгах, с начальной продажной стоимостью каждой акции 7 рублей. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 25.07.2016 вышеуказанное решение суда в части установления способа реализации и определения начальной продажной стоимости заложенного имущества на открытых торгах отменено и производство по делу в данной части прекращено.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23
"О применении судами правил о залоге вещей"83. Начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).
"О применении судами правил о залоге вещей"83. Начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).
Статья: Продажа утраченного предмета залога. Часть 2: реализация утраченного предмета залога
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)<74> См.: Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного устава: Введение // Основные начала вотчинной системы. Право собственности и права в чужой недвижимости. Договоры найма и продажи леса на сруб. Юрьев: Тип. К. Маттисена, 1914. С. 410 - 411. Правда, в 1914 г. В.Л. Исаченко и В.В. Исаченко даже не упоминают об этой дискуссии и указывают, что в случае если выручки от продажи предмета залога не хватает для погашения обеспечиваемого обязательства, то кредитор имеет право довзыскать оставшуюся сумму с должника, поскольку так написано в ч. 2 ст. 53 т. X Свода законов Российской империи. Это же относится и к случаям, когда залогодержатель оставляет предмет залога за собой, что не приводит к полному погашению долга. Ведь залогодержатель оставляет предмет залога за собой не в сумме долга, а только по оценке. Учитывая, что есть два момента, на которые предмет залога подлежит оценке (на момент заключения договора залога и на момент оставления предмета залога за собой), В.Л. Исаченко и В.В. Исаченко считают, что необходимо брать за цену имущества сумму по оценке, произведенной на момент заключения договора, поскольку стороны договора сами согласовали эту цену, заключив договор залога. См.: Исаченко В.Л., Исаченко В.В. Обязательства по договорам. Опыт практического комментария русских гражданских законов. Комментарий на IV книгу 1 ч. X т. св. зак. Т. 2: Часть особенная. Вып. I. СПб.: Тип. М. Меркушева, 1914. С. 251 - 254. Обратим внимание, что сейчас установлено иное правило. В соответствии с п. 3 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке" предмет залога оставляется залогодержателем по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной на момент оставления предмета залога за собой. Если же залогодатель не согласен с проведенной оценкой, то это не препятствует оставлению предмета залога за собой, но дает право взыскать с залогодержателя убытки. Учитывая, что (1) в России не действует принцип наименьшего предложения и непогашенный остаток подлежит взысканию, (2) за время существования залога имущество могло использоваться и существенно потерять в стоимости, (3) соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания и сам договор залога не всегда должны быть заключены в нотариальной форме, решение о необходимости проведения оценки на момент оставления предмета залога за собой нужно признать более правильным. Кроме того, такой подход хоть как-то уменьшает негативные последствия от более сильной позиции залогодержателя на стадии заключения договора залога, который заинтересован в том, чтобы сбить стоимость, эту начальную продажную цену как можно ниже ("Законодатель пошел на поводу у определенных структур, хотя мог бы попытаться им противодействовать"). См.: Михеева Л.Ю. Доклад в рамках круглого стола "Договор залога. Исполнительная надпись нотариуса при внесудебном порядке взыскания на заложенное имущество" // Бюллетень нотариальной практики. 2014. N 2. С. 2 - 13. Также правило п. 3 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке" должно заблокировать правило о том, что обязательство должно быть погашено в полном объеме при предоставлении отступного (абз. 5 п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 11 июня 2020 г. N 6). Правило же о необходимости проведения оценки настоятельно не оставляет принципу наименьшего предложения возможности существовать. Однако обратим внимание, что рыночная цена является мифом и не существует в природе, в связи с чем "отчет оценщика носит рекомендательный характер и является лишь необходимой предпосылкой для определения начальной продажной цены имущества. Действительная (реальная) стоимость имущества может быть определена только в результате выставления имущества на торги в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей на это имущество. При реализации имущества на торгах цена сделки может быть определена исходя из предложений участников торгов, то есть итоговая рыночная стоимость формируется по результатам торгов на основании предложений участников" (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 25 апреля 2024 г. N Ф04-1022/2024 по делу N А45-20256/2022). "Установление более высокой либо более низкой начальной цены продажи само по себе не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества, при том что действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога" (Постановление АС Уральского округа от 25 апреля 2022 г. N Ф09-10521/21 по делу N А60-69644/2019).
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)<74> См.: Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного устава: Введение // Основные начала вотчинной системы. Право собственности и права в чужой недвижимости. Договоры найма и продажи леса на сруб. Юрьев: Тип. К. Маттисена, 1914. С. 410 - 411. Правда, в 1914 г. В.Л. Исаченко и В.В. Исаченко даже не упоминают об этой дискуссии и указывают, что в случае если выручки от продажи предмета залога не хватает для погашения обеспечиваемого обязательства, то кредитор имеет право довзыскать оставшуюся сумму с должника, поскольку так написано в ч. 2 ст. 53 т. X Свода законов Российской империи. Это же относится и к случаям, когда залогодержатель оставляет предмет залога за собой, что не приводит к полному погашению долга. Ведь залогодержатель оставляет предмет залога за собой не в сумме долга, а только по оценке. Учитывая, что есть два момента, на которые предмет залога подлежит оценке (на момент заключения договора залога и на момент оставления предмета залога за собой), В.Л. Исаченко и В.В. Исаченко считают, что необходимо брать за цену имущества сумму по оценке, произведенной на момент заключения договора, поскольку стороны договора сами согласовали эту цену, заключив договор залога. См.: Исаченко В.Л., Исаченко В.В. Обязательства по договорам. Опыт практического комментария русских гражданских законов. Комментарий на IV книгу 1 ч. X т. св. зак. Т. 2: Часть особенная. Вып. I. СПб.: Тип. М. Меркушева, 1914. С. 251 - 254. Обратим внимание, что сейчас установлено иное правило. В соответствии с п. 3 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке" предмет залога оставляется залогодержателем по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной на момент оставления предмета залога за собой. Если же залогодатель не согласен с проведенной оценкой, то это не препятствует оставлению предмета залога за собой, но дает право взыскать с залогодержателя убытки. Учитывая, что (1) в России не действует принцип наименьшего предложения и непогашенный остаток подлежит взысканию, (2) за время существования залога имущество могло использоваться и существенно потерять в стоимости, (3) соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания и сам договор залога не всегда должны быть заключены в нотариальной форме, решение о необходимости проведения оценки на момент оставления предмета залога за собой нужно признать более правильным. Кроме того, такой подход хоть как-то уменьшает негативные последствия от более сильной позиции залогодержателя на стадии заключения договора залога, который заинтересован в том, чтобы сбить стоимость, эту начальную продажную цену как можно ниже ("Законодатель пошел на поводу у определенных структур, хотя мог бы попытаться им противодействовать"). См.: Михеева Л.Ю. Доклад в рамках круглого стола "Договор залога. Исполнительная надпись нотариуса при внесудебном порядке взыскания на заложенное имущество" // Бюллетень нотариальной практики. 2014. N 2. С. 2 - 13. Также правило п. 3 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке" должно заблокировать правило о том, что обязательство должно быть погашено в полном объеме при предоставлении отступного (абз. 5 п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 11 июня 2020 г. N 6). Правило же о необходимости проведения оценки настоятельно не оставляет принципу наименьшего предложения возможности существовать. Однако обратим внимание, что рыночная цена является мифом и не существует в природе, в связи с чем "отчет оценщика носит рекомендательный характер и является лишь необходимой предпосылкой для определения начальной продажной цены имущества. Действительная (реальная) стоимость имущества может быть определена только в результате выставления имущества на торги в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей на это имущество. При реализации имущества на торгах цена сделки может быть определена исходя из предложений участников торгов, то есть итоговая рыночная стоимость формируется по результатам торгов на основании предложений участников" (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 25 апреля 2024 г. N Ф04-1022/2024 по делу N А45-20256/2022). "Установление более высокой либо более низкой начальной цены продажи само по себе не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества, при том что действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога" (Постановление АС Уральского округа от 25 апреля 2022 г. N Ф09-10521/21 по делу N А60-69644/2019).
Ситуация: Как обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога по кредиту физического лица?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В соглашении или в договоре залога должны быть указаны способ реализации заложенного имущества, а также начальная продажная цена (стоимость) предмета залога или порядок ее определения (п. 7 ст. 349 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В соглашении или в договоре залога должны быть указаны способ реализации заложенного имущества, а также начальная продажная цена (стоимость) предмета залога или порядок ее определения (п. 7 ст. 349 ГК РФ).
Статья: Достоверность и истина в оценке рыночной стоимости
(Савиных В.А.)
("Закон", 2025, N 2)<52> Заметим, что использование недостоверной заниженной оценки рыночной стоимости при определении начальной продажной цены торгов в банкротстве дополнительно уменьшает срок экспозиции и само по себе способно привести к отчуждению объекта по цене существенно ниже рыночной стоимости. Поэтому нельзя согласиться с распространенной позицией судов о том, что заниженная начальная цена не может нарушать прав должника и кредиторов, поскольку стоимость имущества будет установлена путем проведения торгов, с учетом реального спроса на него (см.: Постановление АС Северо-Западного округа от 28.09.2022 N Ф07-10765/2022 по делу N А56-355/2021).
(Савиных В.А.)
("Закон", 2025, N 2)<52> Заметим, что использование недостоверной заниженной оценки рыночной стоимости при определении начальной продажной цены торгов в банкротстве дополнительно уменьшает срок экспозиции и само по себе способно привести к отчуждению объекта по цене существенно ниже рыночной стоимости. Поэтому нельзя согласиться с распространенной позицией судов о том, что заниженная начальная цена не может нарушать прав должника и кредиторов, поскольку стоимость имущества будет установлена путем проведения торгов, с учетом реального спроса на него (см.: Постановление АС Северо-Западного округа от 28.09.2022 N Ф07-10765/2022 по делу N А56-355/2021).
Готовое решение: Как составить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество
(КонсультантПлюс, 2025)1.2. Стоимость (начальная продажная цена) заложенного имущества или порядок ее определения
(КонсультантПлюс, 2025)1.2. Стоимость (начальная продажная цена) заложенного имущества или порядок ее определения