Отчуждение здания и земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Отчуждение здания и земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 35 "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение" ЗК РФДанный принцип подробно раскрыт в статье 35 ЗК РФ, частью 4 которой предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением предусмотренных данной статьей случаев.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Неделимая вещь
(КонсультантПлюс, 2025)"...Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании..."
(КонсультантПлюс, 2025)"...Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании..."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Можно ли продать здание без земельного участка под ним
(КонсультантПлюс, 2025)Иная ситуация, если земельный участок и здание принадлежат на праве собственности одному лицу. Тогда отчуждение здания без земельного участка под ним по общему правилу не допускается. Сделки, направленные на отчуждение объекта недвижимости без участка под ним, ничтожны (п. 2 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
(КонсультантПлюс, 2025)Иная ситуация, если земельный участок и здание принадлежат на праве собственности одному лицу. Тогда отчуждение здания без земельного участка под ним по общему правилу не допускается. Сделки, направленные на отчуждение объекта недвижимости без участка под ним, ничтожны (п. 2 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю в земельном участке, на котором находится данное здание
(КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", статьями 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю в земельном участке, на котором находится данное здание
(КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", статьями 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
Тематический выпуск: Договоры с иностранными организациями: налогообложение
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 6)Кроме того, правовым последствием совершения ПСК сделки по отчуждению земельных участков и зданий является переход права собственности на них от ПСК к покупателям.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 6)Кроме того, правовым последствием совершения ПСК сделки по отчуждению земельных участков и зданий является переход права собственности на них от ПСК к покупателям.
Статья: Понятие недвижимости в новом Гражданском кодексе России
(Козырь О.М.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)И тем не менее вопрос о совершенствовании ст. 130 ГК РФ до настоящего времени не нашел своего разрешения. Значительный прогресс в этом вопросе достигнут в проекте федерального закона N 47538-6/5, формулирующем понятие единого объекта как категории, отвечающей потребностям оборота и исторически сложившимся реалиям. И если в проекте, принятом Государственной Думой в первом чтении еще в 2012 г., в ст. 130 ГК содержалась норма, согласно которой, если земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение принадлежат на праве собственности одному лицу, они признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь, то согласно проекту, подготовленному ко второму чтению, в случае нахождения у одного лица в собственности и земельного участка, и расположенных на нем объектов недвижимой вещью следует считать только сам земельный участок, а расположенные на нем здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, - его составными частями, за исключением случаев, предусмотренных самой ст. 130 ГК. Это означает, что в случае принятия законодателем такого подхода в перспективе единственной недвижимой вещью будет считаться именно земельный участок, а отчуждение зданий, сооружений и иных составных частей земельного участка без земельного участка и наоборот будет невозможным. Однако в существующих реалиях при несовпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенного на нем здания, сооружения или объекта незавершенного строительства последние не будут лишены качества недвижимых вещей, а сохранят их до того момента, когда совпадут в одном лице собственник земельного участка и собственник расположенного на нем объекта (п. 2 ст. 130 ГК в редакции проекта).
(Козырь О.М.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)И тем не менее вопрос о совершенствовании ст. 130 ГК РФ до настоящего времени не нашел своего разрешения. Значительный прогресс в этом вопросе достигнут в проекте федерального закона N 47538-6/5, формулирующем понятие единого объекта как категории, отвечающей потребностям оборота и исторически сложившимся реалиям. И если в проекте, принятом Государственной Думой в первом чтении еще в 2012 г., в ст. 130 ГК содержалась норма, согласно которой, если земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение принадлежат на праве собственности одному лицу, они признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь, то согласно проекту, подготовленному ко второму чтению, в случае нахождения у одного лица в собственности и земельного участка, и расположенных на нем объектов недвижимой вещью следует считать только сам земельный участок, а расположенные на нем здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, - его составными частями, за исключением случаев, предусмотренных самой ст. 130 ГК. Это означает, что в случае принятия законодателем такого подхода в перспективе единственной недвижимой вещью будет считаться именно земельный участок, а отчуждение зданий, сооружений и иных составных частей земельного участка без земельного участка и наоборот будет невозможным. Однако в существующих реалиях при несовпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенного на нем здания, сооружения или объекта незавершенного строительства последние не будут лишены качества недвижимых вещей, а сохранят их до того момента, когда совпадут в одном лице собственник земельного участка и собственник расположенного на нем объекта (п. 2 ст. 130 ГК в редакции проекта).
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)2. Сделка, воля сторон которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. Для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания без соответствующего земельного участка (и наоборот). Если такая воля отсутствует, то переход права собственности на здание или сооружение приводит в силу закона к переходу права собственности на участок.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)2. Сделка, воля сторон которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. Для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания без соответствующего земельного участка (и наоборот). Если такая воля отсутствует, то переход права собственности на здание или сооружение приводит в силу закона к переходу права собственности на участок.
Готовое решение: Что рекомендуется проверить покупателю перед покупкой земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Так, если земельный участок и находящиеся на нем здания, сооружения принадлежат одному лицу, то отчуждение земельного участка без таких зданий, сооружений не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Сделка, направленная на отчуждение участка собственником без находящейся на нем недвижимости, является ничтожной (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
(КонсультантПлюс, 2025)Так, если земельный участок и находящиеся на нем здания, сооружения принадлежат одному лицу, то отчуждение земельного участка без таких зданий, сооружений не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Сделка, направленная на отчуждение участка собственником без находящейся на нем недвижимости, является ничтожной (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Статья: Юридическая или фактическая индивидуализация иска: актуальные тенденции
(Шевченко И.М.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2025, N 3)В обоснование иска администрация указала на то, что земельный участок был предоставлен гражданину С. в аренду для садоводства и огородничества; на момент отчуждения земельного участка и здания под ним в пользу Ш. у гражданина С. отсутствовали права на земельный участок.
(Шевченко И.М.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2025, N 3)В обоснование иска администрация указала на то, что земельный участок был предоставлен гражданину С. в аренду для садоводства и огородничества; на момент отчуждения земельного участка и здания под ним в пользу Ш. у гражданина С. отсутствовали права на земельный участок.
Ситуация: Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При заключении договора купли-продажи земельного участка следует учесть, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания или сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При заключении договора купли-продажи земельного участка следует учесть, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания или сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)а) универсальное правопреемство при наследовании (п. 4 ст. 1152 ГК) и при реорганизации юридических лиц (ст. 58 ГК, п. 11 Постановления N 10/22); б) переход права к члену жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива (п. 4 ст. 218 ГК); в) совместная собственность супругов (п. 1 ст. 256 ГК, п. 2 ст. 34 СК); г) возникновение права на земельный участок у собственников помещений и машино-мест многоквартирного дома (п. 2 ст. 287.6 ГК); д) передача государственного имущества в уставный капитал акционерного общества при приватизации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ <1>; е) переход прав на земельный участок при отчуждении здания (сооружения) (п. 1 ст. 552 ГК, п. 4 ст. 35 ЗК); ж) гибель и уничтожение имущества (п. 1 ст. 235 ГК).
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)а) универсальное правопреемство при наследовании (п. 4 ст. 1152 ГК) и при реорганизации юридических лиц (ст. 58 ГК, п. 11 Постановления N 10/22); б) переход права к члену жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива (п. 4 ст. 218 ГК); в) совместная собственность супругов (п. 1 ст. 256 ГК, п. 2 ст. 34 СК); г) возникновение права на земельный участок у собственников помещений и машино-мест многоквартирного дома (п. 2 ст. 287.6 ГК); д) передача государственного имущества в уставный капитал акционерного общества при приватизации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ <1>; е) переход прав на земельный участок при отчуждении здания (сооружения) (п. 1 ст. 552 ГК, п. 4 ст. 35 ЗК); ж) гибель и уничтожение имущества (п. 1 ст. 235 ГК).
Готовое решение: Как происходит национализация имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Учтите, что, несмотря на отсутствие процедуры национализации, государство все равно может изъять у собственника имущество. Основания для этого предусмотрены законом и весьма разнообразны (п. 2 ст. 235 ГК РФ). Например, отчуждение здания в связи с изъятием земельного участка из-за ненадлежащего использования последнего. Принимать дополнительные законы при этом не требуется.
(КонсультантПлюс, 2025)Учтите, что, несмотря на отсутствие процедуры национализации, государство все равно может изъять у собственника имущество. Основания для этого предусмотрены законом и весьма разнообразны (п. 2 ст. 235 ГК РФ). Например, отчуждение здания в связи с изъятием земельного участка из-за ненадлежащего использования последнего. Принимать дополнительные законы при этом не требуется.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, в п. 11 указано: "Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ)".
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, в п. 11 указано: "Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ)".
"Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Данный абзац также содержит оговорку "если иное не предусмотрено федеральным законом", что подразумевает необходимость обращения к п. 4 ст. 35 "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение" ЗК РФ, согласно которому (в ред. Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ <253>) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Данный абзац также содержит оговорку "если иное не предусмотрено федеральным законом", что подразумевает необходимость обращения к п. 4 ст. 35 "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение" ЗК РФ, согласно которому (в ред. Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ <253>) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: