Отказ от автоматической пролонгации договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Отказ от автоматической пролонгации договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция ВАС РФ: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, госрегистрации не подлежит, даже если при сложении общий срок составляет более года
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
Применимые нормы: п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФЕсли договор аренды здания заключен на срок менее одного года и в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. При таких обстоятельствах продленный договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
Применимые нормы: п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФЕсли договор аренды здания заключен на срок менее одного года и в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. При таких обстоятельствах продленный договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года.
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024 N 02АП-1200/2024 по делу N А29-16172/2020
Требование: Об отмене определения о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности.
Решение: Определение оставлено без изменения.В дополнительных соглашениях от 01.07.2020 к договорам аренды недвижимости стороны изложили пункт 2.4 договоров в новой редакции, согласно которой в случае, если за 4 месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не направит другой стороне письменного уведомления об отказе от пролонгации договора аренды, договор аренды продлевается автоматически на тех же условиях на 11 месяцев. Количество пролонгаций при этом не ограничено. Также стороны добавили в пункт 7.3 обоих договоров аренды часть четвертую о том, что арендодатель не имеет права одностороннего отказа от договора аренды и в случае оснований для расторжения договора, арендодатель обязан обратиться с претензией о досрочном расторжении договора, не менее чем за 5 календарных месяцев. Кроме того, пунктом дополнительными соглашениями арендатору были предоставлены "арендные каникулы" сроком на один месяц до 31.07.2020 в виде освобождения от начисления арендной платы за этот период.
Требование: Об отмене определения о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности.
Решение: Определение оставлено без изменения.В дополнительных соглашениях от 01.07.2020 к договорам аренды недвижимости стороны изложили пункт 2.4 договоров в новой редакции, согласно которой в случае, если за 4 месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не направит другой стороне письменного уведомления об отказе от пролонгации договора аренды, договор аренды продлевается автоматически на тех же условиях на 11 месяцев. Количество пролонгаций при этом не ограничено. Также стороны добавили в пункт 7.3 обоих договоров аренды часть четвертую о том, что арендодатель не имеет права одностороннего отказа от договора аренды и в случае оснований для расторжения договора, арендодатель обязан обратиться с претензией о досрочном расторжении договора, не менее чем за 5 календарных месяцев. Кроме того, пунктом дополнительными соглашениями арендатору были предоставлены "арендные каникулы" сроком на один месяц до 31.07.2020 в виде освобождения от начисления арендной платы за этот период.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Аренда зданий и сооружений.
Подлежит ли госрегистрации заключенный на срок менее года договор аренды, если при автоматической пролонгации его общий срок составляет более года
(КонсультантПлюс, 2025)Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года..."
Подлежит ли госрегистрации заключенный на срок менее года договор аренды, если при автоматической пролонгации его общий срок составляет более года
(КонсультантПлюс, 2025)Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года..."
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Нужно ли регистрировать договор аренды, заключенный на срок менее года и предусматривающий автоматическую пролонгацию на тот же срок, если общий срок составит более года
(КонсультантПлюс, 2025)Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года..."
Нужно ли регистрировать договор аренды, заключенный на срок менее года и предусматривающий автоматическую пролонгацию на тот же срок, если общий срок составит более года
(КонсультантПлюс, 2025)Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года..."
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Суд округа отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказал в удовлетворении требования общества. Суд округа исходил из того, что с 1 марта 2015 г. Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменении в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в земельный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка и основании предоставления в аренду публичных земельных участков; согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи; подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставлено преимущественное право на заключение на новый срок без торгов договора аренды земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, арендатору, который подал заявление о заключении договора аренды на новый срок до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; из буквального толкования положении ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., следует, что земельным законодательством не предусмотрено автоматической пролонгации договора аренды земельного участка; поскольку нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства, положения ст. 621 ГК РФ с 1 марта 2015 г. не применяются к отношениям, которые регламентируются земельным законодательством; так как общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков после прекращения действия ранее заключенного договора аренды, комитет правомерно отказал в заключении договора аренды испрашиваемых земельных участков на новый срок без торгов.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Суд округа отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказал в удовлетворении требования общества. Суд округа исходил из того, что с 1 марта 2015 г. Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменении в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в земельный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка и основании предоставления в аренду публичных земельных участков; согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи; подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставлено преимущественное право на заключение на новый срок без торгов договора аренды земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, арендатору, который подал заявление о заключении договора аренды на новый срок до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; из буквального толкования положении ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., следует, что земельным законодательством не предусмотрено автоматической пролонгации договора аренды земельного участка; поскольку нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства, положения ст. 621 ГК РФ с 1 марта 2015 г. не применяются к отношениям, которые регламентируются земельным законодательством; так как общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков после прекращения действия ранее заключенного договора аренды, комитет правомерно отказал в заключении договора аренды испрашиваемых земельных участков на новый срок без торгов.
Путеводитель по договорной работе. Аренда транспортных средств. Рекомендации по заключению договораНапример, в договоре можно предусмотреть условие об автоматической его пролонгации. В соответствии с этим условием договор будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок, если до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, изменении или отказе от продления. Однако следует учитывать, что по данному вопросу в судебной практике существует и другая позиция, согласно которой автоматическое продление договора аренды транспортных средств невозможно, даже если в договор включено соответствующее условие.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Как показывает практика, зачастую стороны не согласуют автоматическое продление аренды на срок, равный периоду, когда арендатор не имел возможности использовать арендованное имущество. Представляется, что включение в договоры аренды такого условия (особенно для договоров аренды земельных участков для целей строительства) необходимо.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Как показывает практика, зачастую стороны не согласуют автоматическое продление аренды на срок, равный периоду, когда арендатор не имел возможности использовать арендованное имущество. Представляется, что включение в договоры аренды такого условия (особенно для договоров аренды земельных участков для целей строительства) необходимо.
Готовое решение: Какие последствия влечет окончание срока действия договора
(КонсультантПлюс, 2025)к продлению договорных отношений. Исполнение сторонами условий договора после того, как его срок истек, может привести к автоматической пролонгации договора. Это произойдет, если в договоре есть условие об автоматической пролонгации, оно не противоречит закону и ни одна из сторон не заявит об отказе от продления. В этом случае суд может решить, что между сторонами начинает действовать новый договор, условия которого идентичны условиям окончившегося договора (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
(КонсультантПлюс, 2025)к продлению договорных отношений. Исполнение сторонами условий договора после того, как его срок истек, может привести к автоматической пролонгации договора. Это произойдет, если в договоре есть условие об автоматической пролонгации, оно не противоречит закону и ни одна из сторон не заявит об отказе от продления. В этом случае суд может решить, что между сторонами начинает действовать новый договор, условия которого идентичны условиям окончившегося договора (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли включить в договор аренды условие о его возобновлении на тот же срок по истечении срока его действия
(КонсультантПлюс, 2025)Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года..."
Можно ли включить в договор аренды условие о его возобновлении на тот же срок по истечении срока его действия
(КонсультантПлюс, 2025)Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года..."
"Основные средства: бухгалтерский и налоговый учет"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Заключается договор аренды сроком на 11 месяцев. По истечении срока договора стороны подписывают дополнительное соглашение о продлении срока действия договора еще на 11 месяцев. А иногда в договор изначально включают условие о том, что, если по истечении срока действия договора ни одна из сторон письменно не откажется от его продолжения, договор автоматически продлевается на такой же срок. Таким образом договор аренды можно продлевать сколько угодно раз. При этом, хотя фактический срок аренды существенно превышает год, такой вариант оформления отношений позволяет обойтись без госрегистрации договора.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Заключается договор аренды сроком на 11 месяцев. По истечении срока договора стороны подписывают дополнительное соглашение о продлении срока действия договора еще на 11 месяцев. А иногда в договор изначально включают условие о том, что, если по истечении срока действия договора ни одна из сторон письменно не откажется от его продолжения, договор автоматически продлевается на такой же срок. Таким образом договор аренды можно продлевать сколько угодно раз. При этом, хотя фактический срок аренды существенно превышает год, такой вариант оформления отношений позволяет обойтись без госрегистрации договора.
Вопрос: Организации заключили долгосрочный договор аренды недвижимости, который зарегистрирован не был. Позднее было заключено дополнительное соглашение к договору, в котором изменен срок действия договора на 11 месяцев и установлена автоматическая пролонгация. Вправе ли арендодатель отказаться от пролонгации договора?
(Консультация эксперта, 2024)Таким образом, условие об автоматической пролонгации договора аренды не обязывает стороны договора продлевать договор. Арендодатель вправе известить арендатора о намерении прекратить договор и тем самым отказаться от пролонгации договора.
(Консультация эксперта, 2024)Таким образом, условие об автоматической пролонгации договора аренды не обязывает стороны договора продлевать договор. Арендодатель вправе известить арендатора о намерении прекратить договор и тем самым отказаться от пролонгации договора.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли несколько раз продлевать договор аренды, если в нем предусмотрено продление по истечении срока его действия на тот же срок, но не указано, сколько раз допускается пролонгация
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, исходя из того, что при заключении договора аренды сторонами соблюден обязательный порядок государственной регистрации договора, условиями договора предусмотрено автоматическое продление срока действия договора без заключения дополнительных соглашений, сделали вывод о том, что повторной регистрации данного договора не требовалось. Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у лиц, получивших уведомления истца об отказе от договора аренды, полномочий осуществлять действия от имени ответчика, суды пришли к выводу о том, что договор аренды продолжает действовать до 2014 года, в связи с чем оснований для выселения ответчика из занимаемого им помещения не имеется.
Можно ли несколько раз продлевать договор аренды, если в нем предусмотрено продление по истечении срока его действия на тот же срок, но не указано, сколько раз допускается пролонгация
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, исходя из того, что при заключении договора аренды сторонами соблюден обязательный порядок государственной регистрации договора, условиями договора предусмотрено автоматическое продление срока действия договора без заключения дополнительных соглашений, сделали вывод о том, что повторной регистрации данного договора не требовалось. Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у лиц, получивших уведомления истца об отказе от договора аренды, полномочий осуществлять действия от имени ответчика, суды пришли к выводу о том, что договор аренды продолжает действовать до 2014 года, в связи с чем оснований для выселения ответчика из занимаемого им помещения не имеется.
Готовое решение: Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности
(КонсультантПлюс, 2025)Если в иных случаях арендодатель откажется заключать договор на новый срок и затем сдаст имущество в аренду другому лицу в течение года со дня истечения срока действия предыдущего договора аренды, бывший арендатор, надлежаще исполнявший свои обязанности, сможет через суд потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды (ч. 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
(КонсультантПлюс, 2025)Если в иных случаях арендодатель откажется заключать договор на новый срок и затем сдаст имущество в аренду другому лицу в течение года со дня истечения срока действия предыдущего договора аренды, бывший арендатор, надлежаще исполнявший свои обязанности, сможет через суд потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды (ч. 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).