Передача прав и обязанностей по договору аренды со множественностью лиц
Подборка наиболее важных документов по запросу Передача прав и обязанностей по договору аренды со множественностью лиц (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024 N 19АП-7456/2023 по делу N А64-733/2023
Требование: О признании недействительным (ничтожным) договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей; о признании недействительным (ничтожным) соглашения о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности; о применении последствий недействительности сделки.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Как указано выше, договор от 19.07.2019 N 97 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 16.05.2016 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тамбовской области только 19.03.2021, однако данный факт не свидетельствует о его незаключенности в июле 2019 года, поскольку государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. В данном случае, подписав договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, стороны приняли на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которые должны надлежаще исполняться. Аналогичная правовая позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
Требование: О признании недействительным (ничтожным) договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей; о признании недействительным (ничтожным) соглашения о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности; о применении последствий недействительности сделки.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Как указано выше, договор от 19.07.2019 N 97 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 16.05.2016 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тамбовской области только 19.03.2021, однако данный факт не свидетельствует о его незаключенности в июле 2019 года, поскольку государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. В данном случае, подписав договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, стороны приняли на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которые должны надлежаще исполняться. Аналогичная правовая позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
Апелляционное определение Омского областного суда от 10.08.2022 по делу N 33-4270/2022
Категория спора: Аренда земли.
Требования арендодателя: О понуждении заключить договор.
Обстоятельства: Между истцом и третьим лицом был заключен договор аренды земельного участка. На указанном земельном участке расположены гаражные боксы, принадлежащие ответчикам.
Решение: Отказано.Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что ответчики являются собственниками помещений в здании, расположенном на земельном участке, переданном в аренду со множественностью лиц, в связи с чем подписание договора аренды является не правом, а их обязанностью заключить такой договор. Поскольку иные собственники нежилых помещений в здании присоединились к договору аренды (Д.В.И., Д.А., С.А., С.В., Г.С.Е., Е.Ю., Г.В.С., Л.М., К.В.И., Н.А.Ф., Д.Н., У.В., Е.Т. И.Б., Д.В.Я., Р., Г.С.В., К.В.Г.), соглашения зарегистрированы в установленном порядке, данный договор недействительным не признан, суд первой инстанции возложил на ответчиков обязанность вступить в качестве соарендаторов в договор аренды N N N
Категория спора: Аренда земли.
Требования арендодателя: О понуждении заключить договор.
Обстоятельства: Между истцом и третьим лицом был заключен договор аренды земельного участка. На указанном земельном участке расположены гаражные боксы, принадлежащие ответчикам.
Решение: Отказано.Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что ответчики являются собственниками помещений в здании, расположенном на земельном участке, переданном в аренду со множественностью лиц, в связи с чем подписание договора аренды является не правом, а их обязанностью заключить такой договор. Поскольку иные собственники нежилых помещений в здании присоединились к договору аренды (Д.В.И., Д.А., С.А., С.В., Г.С.Е., Е.Ю., Г.В.С., Л.М., К.В.И., Н.А.Ф., Д.Н., У.В., Е.Т. И.Б., Д.В.Я., Р., Г.С.В., К.В.Г.), соглашения зарегистрированы в установленном порядке, данный договор недействительным не признан, суд первой инстанции возложил на ответчиков обязанность вступить в качестве соарендаторов в договор аренды N N N
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Договор аренды с множественностью лиц
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Распределение прав и обязанностей между несколькими арендодателями чаще всего связано с владением, пользованием и распоряжением имуществом участниками общей собственности. В части распределения прав и обязанностей арендодателей по договору аренды этот договор можно рассматривать как соглашение собственников о порядке владения и пользования имуществом. При заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя необходимо обратить внимание на следующее:
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Распределение прав и обязанностей между несколькими арендодателями чаще всего связано с владением, пользованием и распоряжением имуществом участниками общей собственности. В части распределения прав и обязанностей арендодателей по договору аренды этот договор можно рассматривать как соглашение собственников о порядке владения и пользования имуществом. При заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя необходимо обратить внимание на следующее:
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 14.02.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"3.4. В случаях, не предусмотренных частью 3.3 настоящей статьи, земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права по которому включаются в состав общего имущества, подлежит предоставлению без проведения торгов в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Права и обязанности застройщика по договору аренды указанного земельного участка переходят лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, пропорционально площади земельных участков, занятых этими жилыми домами, с возникновением у таких лиц права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
(ред. от 14.02.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"3.4. В случаях, не предусмотренных частью 3.3 настоящей статьи, земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права по которому включаются в состав общего имущества, подлежит предоставлению без проведения торгов в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Права и обязанности застройщика по договору аренды указанного земельного участка переходят лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, пропорционально площади земельных участков, занятых этими жилыми домами, с возникновением у таких лиц права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
<Письмо> Росреестра от 29.11.2018 N 14-11954-ГЕ/18
<О рассмотрении обращения>
(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 20.11.2018 N Д23и-6215)Таким образом, приобретение арендатором у одного из участников долевой собственности доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, по мнению Департамента недвижимости, не препятствует осуществлению государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды. В рассматриваемом случае, исходя из положений статей 407 и 413 ГК РФ, имеет место прекращение обязательства в связи с совпадением сторон договора в одном лице, однако только в части, касающейся именно данного участника долевой собственности. В частности, следствием такого частичного прекращения обязательства является исключение обязанности арендатора по уплате арендной платы пропорционально принадлежащей ему размеру доли в праве общей долевой собственности, а также неприменение положений договора аренды, предусматривающих взаимные права и обязанности арендодателя и арендатора также в соответствующей части.
<О рассмотрении обращения>
(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 20.11.2018 N Д23и-6215)Таким образом, приобретение арендатором у одного из участников долевой собственности доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, по мнению Департамента недвижимости, не препятствует осуществлению государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды. В рассматриваемом случае, исходя из положений статей 407 и 413 ГК РФ, имеет место прекращение обязательства в связи с совпадением сторон договора в одном лице, однако только в части, касающейся именно данного участника долевой собственности. В частности, следствием такого частичного прекращения обязательства является исключение обязанности арендатора по уплате арендной платы пропорционально принадлежащей ему размеру доли в праве общей долевой собственности, а также неприменение положений договора аренды, предусматривающих взаимные права и обязанности арендодателя и арендатора также в соответствующей части.