Переход права аренды земельного участка при продаже недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Переход права аренды земельного участка при продаже недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2025 N 13АП-20959/2025 по делу N А21-3655/2015
Процессуальные вопросы: О прекращении исполнительного производства.
Решение: Отказано, т.к. должником не представлены доказательства утраты возможности исполнения требований исполнительного документа.Однако суд не учел, что переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи с переходом прав арендатора по договору аренды земельного участка иному лицу произошел по воле должника и не свидетельствует об утрате возможности исполнения исполнительного документа, обязывающего должника совершить определенные действия в отношении указанного объекта недвижимости, поскольку смена собственника не освобождает прежнего собственника от исполнения обязанностей возложенных на него решением суда.
Процессуальные вопросы: О прекращении исполнительного производства.
Решение: Отказано, т.к. должником не представлены доказательства утраты возможности исполнения требований исполнительного документа.Однако суд не учел, что переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи с переходом прав арендатора по договору аренды земельного участка иному лицу произошел по воле должника и не свидетельствует об утрате возможности исполнения исполнительного документа, обязывающего должника совершить определенные действия в отношении указанного объекта недвижимости, поскольку смена собственника не освобождает прежнего собственника от исполнения обязанностей возложенных на него решением суда.
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 35 "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение" ЗК РФ"Исходя из положений статей 552 ГК РФ, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды)."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости1. Переход права на земельный участок, используемый продавцом на праве аренды
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Регулирует ли договор аренды земельного участка отношения с новым собственником при купле-продаже расположенной на нем недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что, зарегистрировав переход права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 10.04.2007, к покупателям недвижимости перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.11.2005 N 6949. Следовательно, истец обязан был вносить арендные платежи в срок, установленный договором аренды..."
Регулирует ли договор аренды земельного участка отношения с новым собственником при купле-продаже расположенной на нем недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что, зарегистрировав переход права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 10.04.2007, к покупателям недвижимости перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.11.2005 N 6949. Следовательно, истец обязан был вносить арендные платежи в срок, установленный договором аренды..."
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи здания
(КонсультантПлюс, 2025)Нет, не требуется указывать в договоре купли-продажи здания цену перехода к покупателю прав по договору аренды земельного участка. Это объясняется следующим.
(КонсультантПлюс, 2025)Нет, не требуется указывать в договоре купли-продажи здания цену перехода к покупателю прав по договору аренды земельного участка. Это объясняется следующим.
Вопрос: Переходит ли публичный земельный участок, на котором застройщиком возведено нежилое здание, в собственность дольщиков?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Из п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Из п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Вопрос: Требуется ли получение нотариального согласия супруги со стороны арендатора при заключении сделки по выкупу земельного участка, предоставленного по договору аренды?
(Консультация эксперта, 2023)Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также не предусмотрена государственная регистрация сделки по выкупу земельного участка, предоставленного по договору аренды.
(Консультация эксперта, 2023)Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также не предусмотрена государственная регистрация сделки по выкупу земельного участка, предоставленного по договору аренды.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Возникает ли у покупателя право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при купле-продаже недвижимости, расположенной на этом участке
(КонсультантПлюс, 2025)Поскольку ЗАО "Электроагрегат" и Пономарев С.Ф. не воспользовалось своим правом на заключение договора аренды или приобретение земельного участка в собственность, это право в связи с продажей недвижимости перешло ООО "Энергопромснаб".
Возникает ли у покупателя право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при купле-продаже недвижимости, расположенной на этом участке
(КонсультантПлюс, 2025)Поскольку ЗАО "Электроагрегат" и Пономарев С.Ф. не воспользовалось своим правом на заключение договора аренды или приобретение земельного участка в собственность, это право в связи с продажей недвижимости перешло ООО "Энергопромснаб".
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней. В частности, переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней. В частности, переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.
Статья: Особенности долевой собственности на общее имущество собственников помещений в нежилом здании
(Старченко Ю.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 3)Согласно абз. 1 п. 2 ст. 552 ГК РФ (в ред. до 02.07.2007) в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
(Старченко Ю.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 3)Согласно абз. 1 п. 2 ст. 552 ГК РФ (в ред. до 02.07.2007) в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за январь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 3)Иск покупателя о признании сделки купли-продажи здания действительной и регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворен, если здание представляет собой самовольную постройку и продавец не является собственником здания, поскольку не зарегистрировал его за собой. Технический паспорт объекта недвижимости и договор аренды земельного участка возникновение права собственности на здание не подтверждают.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сафонова М.В., Сбитнев Ю.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 3)Иск покупателя о признании сделки купли-продажи здания действительной и регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворен, если здание представляет собой самовольную постройку и продавец не является собственником здания, поскольку не зарегистрировал его за собой. Технический паспорт объекта недвижимости и договор аренды земельного участка возникновение права собственности на здание не подтверждают.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В российском праве объектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления, созданными для нужд централизованной плановой экономики, объявлены имущественные комплексы ("предприятия" и "учреждения" как объекты, а не субъекты гражданского права), в состав которых входят как вещи (в том числе и недвижимые, но за обязательным исключением земельных участков), так и иное имущество, прежде всего обязательственные права и долги. Как уже отмечалось, в действительности эти "имущественные комплексы" являются едиными объектами только в имущественном обороте (например, при совершении сделок купли-продажи, аренды или залога "предприятий" или при переходе составляющего их имущества к другим собственникам в порядке универсального правопреемства при реорганизации), тогда как в "статике" они неизбежно "распадаются" на юридически разнородные составные части - вещи, права, долги, средства индивидуализации и т.д. Это положение исключает установление на них единого вещного права, а также свидетельствует об искусственности указанных "квазивещных" прав и их несоответствии классическим представлениям об ограниченных вещных правах.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В российском праве объектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления, созданными для нужд централизованной плановой экономики, объявлены имущественные комплексы ("предприятия" и "учреждения" как объекты, а не субъекты гражданского права), в состав которых входят как вещи (в том числе и недвижимые, но за обязательным исключением земельных участков), так и иное имущество, прежде всего обязательственные права и долги. Как уже отмечалось, в действительности эти "имущественные комплексы" являются едиными объектами только в имущественном обороте (например, при совершении сделок купли-продажи, аренды или залога "предприятий" или при переходе составляющего их имущества к другим собственникам в порядке универсального правопреемства при реорганизации), тогда как в "статике" они неизбежно "распадаются" на юридически разнородные составные части - вещи, права, долги, средства индивидуализации и т.д. Это положение исключает установление на них единого вещного права, а также свидетельствует об искусственности указанных "квазивещных" прав и их несоответствии классическим представлениям об ограниченных вещных правах.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Приобретает ли заказчик возведенного объекта недвижимости право пользования земельным участком, ранее предоставленным застройщику по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)В направленном в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации заявлении товарищества собственников жилья "Терехово", объединяющего собственников возведенных на спорном земельном участке жилых домов (коттеджей), собственниками жилья поддерживаются выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о переходе к ним права аренды на земельные участки, позволяющего в дальнейшем реализовать выкуп земельных участков под объектами недвижимости на основании статьи 36 Земельного кодекса.
Приобретает ли заказчик возведенного объекта недвижимости право пользования земельным участком, ранее предоставленным застройщику по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)В направленном в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации заявлении товарищества собственников жилья "Терехово", объединяющего собственников возведенных на спорном земельном участке жилых домов (коттеджей), собственниками жилья поддерживаются выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о переходе к ним права аренды на земельные участки, позволяющего в дальнейшем реализовать выкуп земельных участков под объектами недвижимости на основании статьи 36 Земельного кодекса.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)по смыслу ст. 552 части второй ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Закона 1997 г. о регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходят то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды);
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)по смыслу ст. 552 части второй ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Закона 1997 г. о регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходят то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды);