Покупатель не оплатит объект недвижимости по договору купли-продажи
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупатель не оплатит объект недвижимости по договору купли-продажи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 12.03.2024 N 11-345/2024 (УИД 74RS0046-01-2023-000075-63)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: 1) О взыскании процентов; 2) О расторжении договора.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик обязанность по уплате стоимости недвижимого имущества в полном объеме не исполнил, длительная неуплата является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено в части.Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьей 309, 310, 450, 454, 486, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что поскольку сумма невыплаченной ответчиком стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи составляет 109 500 рублей, оснований полагать, что покупателем существенно нарушены условия договора не имеется, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований отказал. Взыскал с ООО ПСК "Уральский вариант" в пользу экспертного учреждения расходы по проведению экспертизы в размере 52 800 рублей.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: 1) О взыскании процентов; 2) О расторжении договора.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик обязанность по уплате стоимости недвижимого имущества в полном объеме не исполнил, длительная неуплата является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено в части.Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьей 309, 310, 450, 454, 486, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что поскольку сумма невыплаченной ответчиком стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи составляет 109 500 рублей, оснований полагать, что покупателем существенно нарушены условия договора не имеется, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований отказал. Взыскал с ООО ПСК "Уральский вариант" в пользу экспертного учреждения расходы по проведению экспертизы в размере 52 800 рублей.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, налогоплательщик реализовал объект недвижимого имущества по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Часть денежных средств была уплачена покупателем, а оставшаяся часть была перечислена ИП - учредителю налогоплательщика в качестве заемных средств. При этом заем не возвращен в установленный срок, проценты не уплачивались.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, налогоплательщик реализовал объект недвижимого имущества по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Часть денежных средств была уплачена покупателем, а оставшаяся часть была перечислена ИП - учредителю налогоплательщика в качестве заемных средств. При этом заем не возвращен в установленный срок, проценты не уплачивались.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости4.2. Вправе ли продавец по договору купли-продажи истребовать у покупателя неоплаченную недвижимость
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли - продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли - продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
<Письмо> ФНС России от 11.02.2025 N БВ-4-7/1212@
<О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых в IV квартале 2024 года по вопросам налогообложения>
(вместе с "Обзором правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в четвертом квартале 2024 года по вопросам налогообложения")Гражданином указано, что инспекцией необоснованно включен в налоговую базу доход от реализации нежилого помещения, поскольку соглашением от 28.04.2022 договор купли-продажи от 15.10.2018 расторгнут в связи с тем, что покупателем не была произведена оплата по сделке и право собственности было вновь зарегистрировано за административным истцом. Поскольку реализация недвижимости не состоялась, право собственности на объект недвижимости перешло к продавцу, доход им получен не был, в связи с чем объект налогообложения отсутствует, и, как следствие, взимание налога незаконно.
<О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых в IV квартале 2024 года по вопросам налогообложения>
(вместе с "Обзором правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в четвертом квартале 2024 года по вопросам налогообложения")Гражданином указано, что инспекцией необоснованно включен в налоговую базу доход от реализации нежилого помещения, поскольку соглашением от 28.04.2022 договор купли-продажи от 15.10.2018 расторгнут в связи с тем, что покупателем не была произведена оплата по сделке и право собственности было вновь зарегистрировано за административным истцом. Поскольку реализация недвижимости не состоялась, право собственности на объект недвижимости перешло к продавцу, доход им получен не был, в связи с чем объект налогообложения отсутствует, и, как следствие, взимание налога незаконно.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения о купле-продаже.
Является ли неоплата или неполная оплата товара существенным нарушением договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Заключенный между Кудиновой Е.С. и Виноградовой Н.М. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Является ли неоплата или неполная оплата товара существенным нарушением договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Заключенный между Кудиновой Е.С. и Виноградовой Н.М. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Является ли неоплата или неполная оплата недвижимости существенным нарушением договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества, стоимость которого, по утверждению истца, значительно возросла. С подобным суждением согласились и из него исходили суд первой и суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество, без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров.
Является ли неоплата или неполная оплата недвижимости существенным нарушением договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества, стоимость которого, по утверждению истца, значительно возросла. С подобным суждением согласились и из него исходили суд первой и суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество, без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2024 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 4)Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, налогоплательщик реализовал объект недвижимого имущества по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Часть денежных средств была уплачена покупателем, а оставшаяся часть была перечислена ИП - учредителю налогоплательщика в качестве заемных средств. При этом заем не возвращен в установленный срок, проценты не уплачивались.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 4)Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, налогоплательщик реализовал объект недвижимого имущества по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Часть денежных средств была уплачена покупателем, а оставшаяся часть была перечислена ИП - учредителю налогоплательщика в качестве заемных средств. При этом заем не возвращен в установленный срок, проценты не уплачивались.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Является ли договором купли-продажи будущей недвижимости предварительный договор, содержащий условие о выплате всей цены или ее существенной части до заключения основного договора
(КонсультантПлюс, 2025)При таких обстоятельствах с учетом того, что на основании заключенного сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи покупатель осуществил предварительную оплату и не доказал, что уплаченная сумма аванса может быть признана задатком, судебные инстанции дали правильную квалификацию спорным правоотношениям.
Является ли договором купли-продажи будущей недвижимости предварительный договор, содержащий условие о выплате всей цены или ее существенной части до заключения основного договора
(КонсультантПлюс, 2025)При таких обстоятельствах с учетом того, что на основании заключенного сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи покупатель осуществил предварительную оплату и не доказал, что уплаченная сумма аванса может быть признана задатком, судебные инстанции дали правильную квалификацию спорным правоотношениям.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Однако при рассмотрении дела установлено, что договор купли-продажи от 5 сентября 2002 г. сторонами не был исполнен: предприятие "НИИШП" (продавец) не передало обществу "Сервисный центр" (покупателю) имущество, покупатель не оплатил его, стороны не произвели государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Однако при рассмотрении дела установлено, что договор купли-продажи от 5 сентября 2002 г. сторонами не был исполнен: предприятие "НИИШП" (продавец) не передало обществу "Сервисный центр" (покупателю) имущество, покупатель не оплатил его, стороны не произвели государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.
Готовое решение: Как признать право собственности на недвижимое имущество
(КонсультантПлюс, 2025)продали объект по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности к покупателю зарегистрирован, но деньги за нее покупатель не уплатил. В этом случае рекомендуем требовать расторжения договора и возврата переданного покупателю имущества как неосновательного обогащения. На основании судебного акта о возврате вы сможете зарегистрировать свое право собственности (п. 65 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22);
(КонсультантПлюс, 2025)продали объект по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности к покупателю зарегистрирован, но деньги за нее покупатель не уплатил. В этом случае рекомендуем требовать расторжения договора и возврата переданного покупателю имущества как неосновательного обогащения. На основании судебного акта о возврате вы сможете зарегистрировать свое право собственности (п. 65 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22);
"Недобросовестность в вещном праве: монография"
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)Еще сложнее выглядит смоделированная ситуация, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, которое передано во владение одному покупателю, но государственная регистрация перехода права собственности произведена на другого покупателя. На практике возникают и такие ситуации, когда недвижимая вещь уже передана во владение первого покупателя, который фактически пользуется ей, но не оплатил обусловленную в договоре купли-продажи цену данного имущества. В то же время второй покупатель полностью оплатил данную вещь и произвел регистрацию перехода права собственности на нее, но не получил данную вещь в фактическое владение. При этом продавец недвижимого имущества был признан банкротом и прекратил свою деятельность как субъект гражданского права. С одной стороны, второй покупатель, оплативший вещь и зарегистрировавший право собственности, является добросовестным покупателем, но его право собственности оспаривает первоначальный покупатель - добросовестный владелец. В данной ситуации сложно определить, за кем должно быть закреплено право собственности, но согласно разъяснениям высших судебных органов, право собственности должно быть закреплено за покупателем, который уже является фактическим добросовестным владельцем <1>.
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)Еще сложнее выглядит смоделированная ситуация, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, которое передано во владение одному покупателю, но государственная регистрация перехода права собственности произведена на другого покупателя. На практике возникают и такие ситуации, когда недвижимая вещь уже передана во владение первого покупателя, который фактически пользуется ей, но не оплатил обусловленную в договоре купли-продажи цену данного имущества. В то же время второй покупатель полностью оплатил данную вещь и произвел регистрацию перехода права собственности на нее, но не получил данную вещь в фактическое владение. При этом продавец недвижимого имущества был признан банкротом и прекратил свою деятельность как субъект гражданского права. С одной стороны, второй покупатель, оплативший вещь и зарегистрировавший право собственности, является добросовестным покупателем, но его право собственности оспаривает первоначальный покупатель - добросовестный владелец. В данной ситуации сложно определить, за кем должно быть закреплено право собственности, но согласно разъяснениям высших судебных органов, право собственности должно быть закреплено за покупателем, который уже является фактическим добросовестным владельцем <1>.
Вопрос: Как приобрести коммерческую недвижимость?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Статья: Конституционные основы уголовной ответственности за злоупотребление правами и свободами
(Гузеева О.С.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2021, N 1)Так, согласно материалам одного из уголовных дел гражданка Огородникова, заключив договор купли-продажи квартиры и получив в полном объеме денежную сумму за проданный объект недвижимости, через определенное время через своего представителя обратилась в суд с иском о расторжении этого договора и признании за ней права собственности на этот объект по причине того, что покупатель квартиры якобы не исполнил своих обязательств по договору и не оплатил стоимость приобретенной квартиры. Суд, введенный Огородниковой и ее представителем в заблуждение, исковые требования удовлетворил, на основании судебного решения кадастровая служба выдала Огородниковой свидетельство о праве собственности. Позже уголовное дело в отношении Огородниковой было рассмотрено судом по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, и ей вынесен обвинительный приговор <18>.
(Гузеева О.С.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2021, N 1)Так, согласно материалам одного из уголовных дел гражданка Огородникова, заключив договор купли-продажи квартиры и получив в полном объеме денежную сумму за проданный объект недвижимости, через определенное время через своего представителя обратилась в суд с иском о расторжении этого договора и признании за ней права собственности на этот объект по причине того, что покупатель квартиры якобы не исполнил своих обязательств по договору и не оплатил стоимость приобретенной квартиры. Суд, введенный Огородниковой и ее представителем в заблуждение, исковые требования удовлетворил, на основании судебного решения кадастровая служба выдала Огородниковой свидетельство о праве собственности. Позже уголовное дело в отношении Огородниковой было рассмотрено судом по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, и ей вынесен обвинительный приговор <18>.